裁判字號：臺灣高等法院花蓮分院100年上易字第32號民事判決
裁判日期：民國100年10月19日
裁判案由：給付管理費
臺灣高等法院花蓮分院民事判決100年度上易字第32號上訴人 李俊伸 訴訟代理人 郭祥威 上訴人嘉星企業股份有限公司法定代理人 吳銘達 上訴人 吳素芳 上一人訴訟代理人吳銘達被上訴人華爾街大樓管理委員會法定代理人 張碧君 訴訟代理人 李文平 律師
張照堂 律師上列當事人間給付管理費事件，上訴人對於臺灣花蓮地方法院99年度訴字第249號中華民國100年4月15日所為第一審判決提起上訴，本院於100年9月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人李俊伸負擔百分之六十三，上訴人嘉星企業股份有限公司負擔百分之三十一，餘由上訴人吳素芳負擔。
事實
壹、上訴人方面：
一、上訴聲明：均請求判決為㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、上訴人對事實及理由之陳述略以：㈠李俊伸方面：
⒈被上訴人的帳目並不清楚，被上訴人法定代理人張碧君及李
文平律師是合夥人，渠等從95年4月6日取得產權至今也未繳過管理費，積欠管理費至98年11月。被上訴人積欠訴外人郭祥威新台幣（下同）547,217元，郭祥威將此筆債權其中之309,222元讓與李俊伸，李俊伸要以此受讓之債權與被上訴人本件請求債權為抵銷。99年10月16日的大會，李俊伸已經合法遞補，但是被上訴人開會還是沒有通知，而且該次的會議未作紀錄，也未執行該次的會議決議。
⒉本件管理委員會未善盡管理之責，如若更換燈具，一盞大約
1,500元，一個樓層公共走道、電梯等大約要16盞（24,000元），兩個樓層（4樓、12樓）也不過48,000元，但都未修繕。僱請清潔人員，大約一個人半天的工作時間就足以打掃整棟大樓的公共設施，每個月的清潔打掃人員支出費用大約12,000元，但公設部分也都未善盡清潔責任。假如沒有確實有效的管理，被上訴人請求給付管理費不合理，也不合法。⒊李俊伸持有的樓層與整棟大樓的比例應是11.5%，若被上訴人管理完善，李俊伸應徵之管理費應是每個月36,000元。
㈡嘉星企業股份有限公司（下稱嘉星公司）、吳素芳方面：
⒈嘉星公司及吳素芳取得系爭標的物為花蓮市○○街○○號11樓
全部，建物總坪數依建物謄本記載合計989.82平方公尺，依土地謄本記載持分總坪數合計是133.31平方公尺，嘉星公司、吳素芳自87年間取得所有權後就無法行使所有權，因為被被上訴人強占使用，電梯及樓梯間門鎖皆由被上訴人持有，被上訴人藉口倉庫重地占用，故嘉星公司、吳素芳無法取得而不能行使所有權。被上訴人不但帳目不清中飽私囊，管理的情形亦相當差勁，收取住戶繳交的管理費充作特定人士的修繕費，嘉星公司、吳素芳取得所有權後連到現場的探視權都沒有，被上訴人以11樓堆滿被上訴人的物品及工具，並以若幫嘉星公司、吳素芳打開電梯門，恐怕物品及工具失竊誰負責為理由，塘塞拒絕嘉星公司、吳素芳合法的使用權，迄今仍未改變，當時的管理員也表示華爾街大樓若有損害或失竊要修復需要的材料就到11樓去找，有適合的即直接拆卸下來按裝，使嘉星公司、吳素芳所有的11樓被破壞有如廢墟，這樣的管委會有資格收取管理費嗎？嘉星公司、吳素芳的房子應該是不動產的使用人才可以持磁卡進入，顯然堆放者一定是被上訴人的人，連嘉星公司、吳素芳都沒有磁卡。郭祥威是前任主委、現任副主委，其可確認屋內的物品是屬何人所有。既然這些物品是這樣來的，嘉星公司、吳素芳的不動產就是被上訴人在使用。嘉星公司、吳素芳所提出的照片中拜拜的金爐、桌子、開會的椅子，目前都是由被上訴人在使用。
⒉原審認被上訴人無權利能力，只有訴訟能力，應屬錯誤。原
判決書記載被上訴人如有使用嘉星公司、吳素芳之不動產，即應賠償損失，而管理委員會都是同一，只有法定代理人不同，若因前後屆不同就不用負責，顯然不合理，被上訴人應負侵權行為損害賠償之責任。又被上訴人使用嘉星公司、吳素芳的不動產受有不當得利相當於租金的收益，而嘉星公司、吳素芳受有相當於租金的損害，依照房屋稅籍證明書，嘉星公司、吳素芳的建物現值合計為2,862,900元，土地有133.31平方公尺，現值為3,196,173元，建物加土地持分現值合計為6,059,673元，依土地法第97條規定，推算嘉星公司、吳素芳受有損害每月相當於租金約為5萬餘元。在使用者付費的原則下，既然嘉星公司、吳素芳的房子都是被上訴人在使用，管理費應該由被上訴人支付。就算是嘉星公司、吳素芳應該要負擔管理費，主張以98年10月起至99年1月的相當於租金之損害20萬元（以每月5萬元計算）與被上訴人請求的債權抵銷。被上訴人實在沒有理由向嘉星公司、吳素芳強索管理費。
⒊嘉星公司之系爭房屋已因積欠房屋稅及地價稅而被拍賣。
三、證據：援用於原審所提出之證據為證。
貳、被上訴人方面：
一、答辯聲明：㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、被上訴人對事實及理由之陳述，除與原判決記載相同者外，補稱略以：
㈠對李俊伸方面：
⒈系爭大樓原本被 仲介 認為是危樓，經過管理委員會代墊1百
多萬元的整修，目前已經煥然一新。既然經過被上訴人妥善的管理，則上訴人應該要繳納之管理費，就應該要收取。
⒉被上訴人否認有抵銷債權存在，另如上訴人李俊伸能提出相
關支出之單據，被上訴人亦願意就其支出之有益費用開會討論來抵銷。
㈡對嘉星公司、吳素芳方面：
⒈被上訴人或是現場的管理公司並沒有限制上訴人之法定代理
人吳銘達上去並使用系爭房屋。本件上訴人嘉星企業股份有限公司、吳素芳之房子並非被上訴人為使用，裡面的物品亦非被上訴人所堆放，被上訴人僅是有一次拜拜後，將一些拜拜用的東西放在那裡2、3天，之後就已經清出了。上訴人法定代理人兼訴訟代理人吳銘達提出之判決與本件事實不同，該判決是有決議租用，但是本件並沒有任何的決議租用，上訴人應提出到底是何人強佔的證據。
⒉對於上訴人法定代理人吳銘達提出之現場照片並不爭執。假
如上訴人法定代理人吳銘達、吳素芳認為有人竊佔或是使用而獲得不當得利的話，訴訟代理人於原審亦可提出之相關法律程序主張權利。
⒊被上訴人只是代表人，權利應屬全體共有人，且嘉星公司之管理費係在尚未拍定前所生。
三、證據：援用於原審所提出之證據為證。理由
一、本件被上訴人在原審起訴主張：上訴人為華爾街大樓之住戶，積欠管理費均未繳交，以起訴狀為催告之意思表示，依公寓大廈管理條例第21條規定，請求上訴人繳交積欠之管理費總額如原判決附表「積欠金額」欄所示（計算方式係以坪數×60元×月數＝應繳總金額），以維大樓住戶權益。上訴人李俊伸以：被上訴人積欠訴外人郭祥威547,217元，郭祥威將此筆債權其中之309,222元讓與李俊伸，李俊伸要以此受讓之債權與被上訴人本件請求債權為抵銷等語抗辯。另上訴人嘉星公司、吳素芳則以：被上訴人管理不當，且違法占用嘉星公司、吳素芳區分所有權部分，故主張以對被上訴人基於不當得利法律關係所生之債權，與被上訴人請求之管理費抵銷等語，資為抗辯。
二、按公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。本基金之孳息。區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第18條第1項、第21條定有明文。查被上訴人係華爾街大樓管理委員會，主張上訴人即住戶積欠如原判決附表所示管理費之事實，已據其提出與所述相符之欠費明細計算表、公寓大廈管理組織報備證明、花蓮縣政府函等件為證（見原審卷第5至8頁），並有原審被告 張諾諾 （原審判決張諾諾給付部分，未據上訴，業已確定）所提華爾街大樓98年度第2次區分所有權人會議紀錄、98年度第五屆（第8次）委員會會議紀錄各1份附卷足憑（見原審卷第29至31頁），應堪信實，被上訴人自得據上開規定請求上訴人給付應繳之管理費及遲延利息。
三、上訴人固以前詞置辯。惟查：㈠按公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定
共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」由此可見，公寓大廈各區分所有權人或各住戶所以負有繳納管理費之義務，實因公寓大廈管理維護業務，須賴經費以助其順利推動執行，而該經費則來自住戶或各區分所有權人依區分所有權人會議決議每月應繳納之管理費，且有關管理費負擔及收取之標準，應受區分所有權人會議之決議或規約之限制，當無疑義。
㈡本件華爾街大樓區分所有權人於98年10月18日就管理費訂定
收取標準案已作成決議：「㈠以表決多數票者採B案每戶每月應繳管理費60元/坪（含公設），小數點以下四捨五入。
㈡新管理費收取標準自98年11月份起實施。㈢空屋不予優惠。積欠管理費之追繳，授權管委會逕行法律訟訴，予以追繳。㈣管理費之收取標準暫定二年，視大樓財務狀況，於民國100年度區分會議中與空屋優惠與否併案討論及議決之」有華爾街大樓98年度第2次區分所有權人會議紀錄可參（見原審卷第29頁反面），則上訴人既為華爾街大樓區分所有權人，自應受該決議之拘束，依所定管理費收取標準繳納管理費。
㈢按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。查李俊伸所持抵銷之抗辯方面，其就郭祥威對被上訴人有債權乙節，僅由郭祥威於原審審理程序中陳述「李俊伸已經受讓債權，債權為原告管委會積欠郭祥威54萬多元，確實的金額為547,217元，郭祥威將此筆債權其中之一部分讓與被告李俊伸…確認轉讓之債權額為309,222元，要以此金額與被上訴人本件請求債權為抵銷。」等語（見原審卷第151頁反面、第152頁），然李俊伸迄今仍未舉出任何足資證明上開債權確實存在之證據以詳其說，且縱郭祥威已向被上訴人起訴請求償還積欠金額，亦不足證明該債權確屬存在，是上訴人李俊伸以已經受讓債權主張抵銷云云，自無可採。
㈣又決定區分所有權人繳納公共基金即管理費多寡之主體，係
由區分所有權人召集之區分所有權人會議所決定，申言之，管委會僅是代為執行全體共有人決議之事項，區分所有權人繳納對象之債權主體，係屬全體區分所有權人，而非管委會，管委會之職務與管理費之收取並非源於同一雙務契約，既非立於互為對待給付之關係者，自不能發生同時履行之抗辯，縱管委會確有未善盡管理之責致住戶因此受有損害，亦僅係住戶與管委間得否依委任契約債務不履行求償之問題，並不影響住戶繳交公共基金之法定義務。是上訴人李俊伸主張：被上訴人未善盡管理之責，被上訴人請求給付管理費不合理，也不合法云云，亦不足取。
㈤再按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，
各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項本文定有明文。是債務人欲行使抵銷抗辯，應以互負債權債務之相對人乃同一人為前提要件。查嘉星公司、吳素芳之前述辯詞，固經提出照片、房屋稅籍證明書、土地登記簿謄本為據（見原審卷第124至148頁），被上訴人亦對嘉星公司、吳素芳所有房屋內堆置諸多雜物之照片不爭執，經將照片提示予郭祥威（前任主委），其亦表示以前管委會會把住戶搬家或移到走道的物品堆放在11樓房屋（即嘉星公司、吳素芳所有房屋）內等語（見原審卷第152頁反面筆錄參照），均足以顯示嘉星公司、吳素芳所稱其屋內遭他人堆置諸多非其所有之物品為真。然若管委會未善盡管理之責致住戶因此受有損害，係住戶與管委間得否依委任契約債務不履行求償之問題，已如前述，是以如管委會中之委員未經嘉星公司、吳素芳同意，無權占用其等房屋堆置物品，嘉星公司、吳素芳應向無權使用之人請求無權占用其屋致受有相當於租金之不當得利，亦即負返還不當得利責任之債務人，乃管委會中個別之無權使用人。惟嘉星公司、吳素芳繳納管理費之債權主體，為全體區分所有權人，是管理費乃全體區分所有權人所有，業如前所述。從而對嘉星公司、吳素芳負返還不當得利之債務人（即無權占用者），與嘉星公司、吳素芳應繳納管理費之債權人（即全體區分所有權人），既為不同之主體，揆諸首揭說明，嘉星公司、吳素芳顯然不合於行使抵銷抗辯之前提要件，渠等自不得以此為由主張抵銷，拒絕給付管理費。
四、綜上所述，上訴人上述辯詞，均不能作為拒付管理費之正當理由，其等仍應依法繳納應付之管理費。從而，被上訴人依公寓大廈管理條例第21條規定，針對上訴人請求判決如原判決主文所示，洵屬正當有據。原審因而為被上訴人勝訴之判決，即無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，於本件判決結果均不生影響，爰不一一論駁，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項但書，判決如主文。
中華民國100年10月19日
民事庭審判長法官謝志揚
法官林慶煙法官張健河以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中華民國100年10月19日
書記官徐文彬