臺灣臺東地方法院104年度訴字第1號民事判決

裁判字號：臺灣臺東地方法院104年訴字第1號民事判決

裁判日期：民國104年05月25日

裁判案由：拆屋還地

臺灣臺東地方法院民事判決104年度訴字第1號原告 潘才俊 訴訟代理人 李百峯 被告 賴美臻
林美花 陳耀金 上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國104年5月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告賴美臻應將如附圖所示門牌北東河25號房屋，所占用坐落臺東縣○○鄉○○段○○○○號、面積92.12平方公尺土地上之房屋拆除，將該占用之土地返還原告及全體共有人。
被告林美花應將如附圖所示門牌北東河26號房屋，所占用坐落臺東縣○○鄉○○段○○○○號、面積92.83平方公尺土地上之房屋拆除，將該占用之土地返還原告及全體共有人。
訴訟費用新臺幣壹萬零貳佰捌拾元，由被告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、坐落在臺東縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為原告及其他共有人全體所共有。被告⑴賴美臻所有坐落臺東縣東河鄉北東河25號房屋；⑵林美花所有坐落同鄉北東河26號房屋，均無正當權源，占用系爭土地如附圖（即成功地政事務所收件字號：104年成地複字052000號之複丈成果圖，下同）內⑴門牌北東河25號、占用面積92.12平方公尺（下稱25號房屋占用之土地）；⑵門牌北東河26號、占用面積
92.83平方公尺（下稱26號房屋占用之土地）所示面積之土地。
二、對被告答辯之陳述：訴外人 潘英鐸 並非原告之父、亦非原告之被繼承人。訴外人 潘降福 於民國68年6月28日將北東河25號房屋賣予訴外人 賴和 （即被告賴美臻之父）；訴外人 蘇彰湓 於81年11月10日將北東河26號房屋賣予被告林美花（該時之各該房屋及系爭土地並非同屬一人所有）；訴外人潘英鐸、 陳建君 （即系爭土地原地主）與賴和、被告林美花於83年1月19日所簽立之系爭協議書，均為債權之法律關係，原告為各該契約外之第三人，並未繼受前揭契約之法律關係，故不受各該契約之拘束。另北東河25號、26號房屋，與當初賴和、被告林美花買受當時，已非同一性。至於被告請求買受房屋所占用之土地乙節，在本案判決後願與被告協商等語，爰依民法第767條中段、前段所有權人物上請求權；第821條為共有人全體之利益請求回復共有物之法律關係起訴，併聲明求為判決：如主文第1項、第2項所示｛見本院卷（下同）第108頁至第109頁：筆錄｝。
貳、被告則以：
一、㈠門牌號碼為：臺東縣東河鄉北東河25號房屋（門牌整編前為：北東河18號）於68年6月28日由賴和向潘降福買受，賴和死亡後即由被告賴美臻居住迄今，並登記為納稅義務人；㈡北東河26號房屋（門牌整編前為：北東河19號）於81年11月10日由被告林美花向訴外人蘇彰湓買受，目前由被告林美花居住迄今，並登記為納稅義務人。故原土地所有權人將土地、房屋分售他人，則應推斷系爭土地之後手承買人即原告，依最高法院48年台上字第1457號判例，有默許房屋承買人之被告繼續使用系爭土地。
二、系爭土地原地主潘英鐸、陳建君（即甲方）曾對賴和、被告林美花（即乙方）提起本院82年度訴字第55號拆屋還地訴訟，嗣於於83年1月19日四方簽立之「和解協議書」（下稱系爭協議書）第一條約定「乙方所有上開土地上建物占用上開土地之部分（如附圖所示），甲方同意乙方無償借用至甲方需開發利用上開土地時為止。」、第三條「甲方依第一條欲開發上開土地時須一個月前通知乙方搬遷，於乙方搬遷後，有關房屋之拆除工作及費用均由甲方自行負責，與乙方無涉。」、第五條「本約對於甲乙雙方的繼承人或受讓人仍繼續有效，即仍應受本約的拘束，不得異議」。而原告為系爭土地之繼受人，自應受系爭協議書之拘束。另因因為系爭協議書記載不夠詳細，以致有今日之紛爭，被告希望向原告買受房屋所占用之土地等語，併聲明求為判決：駁回原告之訴（第109頁至第110頁）。
參、下列重要事實，經兩造於言詞辯論期日辯論後所不爭執（第110頁至第112頁），自應堪信為真實，本院爰逕採為辯論及判決之基礎。
一、系爭土地移轉之經過：㈠臺東縣○○鄉○○段○○○○號土地於35年6月26日總登記，⑴
訴外人 高德喜 以買賣為登記原因，於65年10月21日登記為所有權人；⑵訴外人 陳進金 向高德喜買受，並以買賣為登記原因，於70年5月23日登記為所有權人；⑶該土地於79年5月2日因地籍圖重測，改編為○○段000地號（即系爭土地）。
㈡訴外人潘英鐸向陳進金買入系爭土地應有部分2分之1，並於
81年11月6日登記為所有權人；⑴潘英鐸於90年11月21日死亡（第78頁：查詢資料）；⑵訴外人 潘林 玉竹以分割繼承為登記原因，於91年6月21日登記為所有權人；⑶原告向 潘林玉竹 買受後、以買賣為登記原因，於91年8月16日登記為所有權人（第93頁至第101頁：系爭土地登記簿謄本、異動索引）。
二、坐落在臺東縣○○鄉○○段○○○○號土地（即系爭土地）為原告與其他共有人分別共有，原告應有部分之比例為2分之1（第30頁：土地登記謄本）。原告以買賣為登記原因，於91年8月16日登記為系爭土地所有權人、應有部分為2分之1。
三、依卷附第65頁之建築改良物買賣所有權移轉契約書影本所示，賴和向潘降福買入門牌號碼為：臺東縣東河鄉北東河18號（即整編後之北東河25號，第85頁：門牌整編對照表）房屋，並於68年6月28日簽立該契約書。
四、依卷附第67頁之建築改良物買賣所有權移轉契約書影本所示，被告林美花向蘇彰湓買入門牌號碼為：臺東縣東河鄉北東河19號（即整編後之北東河26號，第85頁：門牌整編對照表，第85頁：門牌整編對照表）房屋，並於81年11月10日簽立該契約書。
五、依卷附第62頁至第63頁，由潘英鐸、陳建君與賴和、被告林美花於83年1月19日所簽立「和解協議書」之內容：「立和解協議書人：潘英鐸、陳建君（以下稱甲方）；賴和、被告林美花（以下稱乙方）茲因甲方所有坐落臺東縣○○鄉○○段○○○○號土地上，有乙方所有地上建物門牌號碼：臺東縣東河鄉○○村00鄰00號（面積86.01平方公尺，折合26坪）、19號（面積69.39平方公尺，折合21坪）（如附圖所示：
係指卷附第64頁依本院82年8月4日以東院敬民仁字第009608號囑託測量函、收件字號為82年8月11日成第二字第699號複丈成果圖）。因甲方訴請乙方拆屋還地，經臺灣臺東地方法院82年度訴字第55號審理中。現為和諧經雙方協議同意和解條款如下：一、乙方所有上開土地上建物占用上開土地之部分（如附圖所示），甲方同意乙方無償借用至甲方需開發利用上開土地時為止。..三、甲方依第一條欲開發上開土地時須一個月前通知乙方搬遷，於乙方搬遷後，有關房屋之拆除工作及費用均由甲方自行負責，與乙方無涉。..。五、本約對於甲乙雙方的繼承人或受讓人仍繼續有效，即仍應受本約的拘束，不得異議」。
六、㈠本院82年度訴字第55號民事卷，因已過保存期限而銷毀（第69頁：查詢資料）。
㈡無繼承人對被繼承人賴和（於93年8月19日死亡）之遺產為拋棄或限定繼承（第72頁、第74頁：查詢資料）。
㈢潘英鐸於90年11月21日死亡（第78頁：查詢資料）。㈣原告之父親為： 潘英穗 （第71頁：戶籍查詢資料）。
七、被告房屋占用系爭土地迄未與原告成立租賃、借貸等使用關係。
八、本件測量費為4,000元（第92頁：繳費收據）。
九、㈠88年4月21日公布增訂之民法第425條之1自89年5月5日施行（民法債編施行法第36條第2項）。
㈡該條第1項前段「「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，
而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人..，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間..，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」。
㈢民法債編施行法第1條後段：「民法債編..其在修正施行前
發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定。」。
十、兩造對本院卷內之資料、函文等證據資料，經本院提示後，對該等證據資料之形式真正，均不爭執，但其實質之證明力，由本院逕為認定。本件證據資料既已充足，無庸再傳訊證人或調查其他證據，請法院依卷內證據資料而為判斷。
肆、本件經兩造同意行集中審理，並協議、整理限縮爭點為（第112頁）：原告訴之聲明，有無理由？
伍、得心證之理由
一、潘降福、蘇彰湓先後出賣北東河25號、26號房屋予賴和、被告林美花時，均非系爭土地之所有權人：
按「..土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」（最高法院48年台上字第1457號民事判例意旨參照）。經查：依兩造不爭事項第三點、第四點所示，賴和於68年6月28日向潘降福買入北東河25號房屋、被告林美花81年11月10日向蘇彰湓買入北東河26號房屋時，依兩造不爭執事項第一點第㈠、㈡所示：該時系爭土地之所有權人分別為高德喜、潘英鐸，並非潘降福、蘇彰湓，故出賣前揭等房屋該時之系爭土地所有權人，並非同屬一人。故原告嗣於91年8月16日向潘林玉竹買受系爭土地，自無前揭判例之適用。據此，被告主張：原告應有默許房屋承買人之被告繼續使用系爭土地乙節，尚有誤會。
二、系爭協議書之債權契約，並無拘束原告之效力：按「按債權契約係特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之相對性原則」（最高法院99年度台上字第1172號判決意旨參照）。經查：如兩造不爭執事項第五點之系爭協議書，僅係潘英鐸、陳建君與賴和、被告 林美花間 ，所成立之債權契約，而原告僅係自潘林玉竹買受系爭土地之第三人，並未繼受該協議書之法律關係，故系爭協議書第五條「本約對於甲乙雙方的繼承人或受讓人仍繼續有效，即仍應受本約的拘束，不得異議」所約定之法律關係，並無拘束契約第三人之原告之效力，甚為明確。
三、綜上所述，被告占用系爭土地並無正當之權源，故原告依民法第767條中段、前段所有權人物上請求權；第821條為共有人全體之利益請求回復共有物之法律關係起訴，併求為判決：如主文第1項、第2項所示，為有理由，應予准許。
四、至於原告另主張：北東河25號、26號房屋，與當初賴和、被告林美花買受當時，已非同一性乙節，並無斟酌之必要，附此敘明。
陸、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項之規定，判決如主文所示。
柒、訴訟費用額之部分，依後附計算書確定如主文第2項所示。中華民國104年5月25日
民事第一庭法官陳兆翔以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年5月25日
書記官戴嘉宏計算書：
項目金額（新臺幣）第一審裁判費6,280元（第3頁：裁判費收據）測量費用4,000元（第92頁：收據）