臺灣臺北地方法院民事簡易判決 106年度店簡字第206號
原 告 張志維
訴訟代理人 劉庭瑋
被 告 富崵不動產經紀有限公司
法定代理人 陳昱升
訴訟代理人 蕭琪男 律師
上列當事人間請求返還斡旋金事件，於中華民國107年1月11日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）20萬元，及自支付命
令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、陳述：
㈠原告於民國（下同）105年2月間委託被告仲介購買訴外人王
月美所有坐落新北市○○區○○路○○○巷○○○弄○號房地（下
稱系爭不動產），並簽立要約及交付20萬元斡旋金給原告，
嗣經議價後合意以3,300萬元購買。原告恐因自身債信及自
備款不足等問題而無法完成買賣，故於要約第八條特約事項
約定「倘貸款金額未達總成交價之七成，或因債信問題復經
推由其子仍無法完成貸款七成之條件，則本要約失其效力。
」。原告於簽立要約後，積極尋求銀行貸款，惟銀行以原告
債信問題且兒子因仍在學而無工作收入予以婉拒，原告旋向
被告表示無法購買。詎被告拒不返還斡旋金，經原告於105
年10月5日以新店雙城郵局第89號函終止委任契約並請求返
還斡旋金，迄未返還。
㈡要約中第八條既設有停止條件之約定，於停止條件未成就前
，要約自始不生效力，原告要求被告返還斡旋金，非無理由
。要約第八條所載之附停止條件不能成就時，被告即失其占
有20萬元斡旋金之法律上原因，原告依不當得利請求被告返
還斡旋金20萬元，為有理由。
貳、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回。
二、陳述：
㈠本件系爭不動產買賣意願書業已載明承購總價款為3,300萬
元（第二條），斡旋金支付20萬元（第三條），斡旋有效期
間至105年3月28日24時止（第四條），並經出賣人 王月美 於
105年3月4日在系爭不動產買賣意願書上簽名同意原告應買
條件（即標的及價金意思合致）（被證1），出賣人王月美
與原告間買賣契約已有效成立（惟附有貸款未達柒成之解除
條件），故系爭20萬元斡旋金業已轉成定金。原告因財務問
題而不想繼續購買系爭不動產，原告違約不履行，出賣人王
月美業依系爭不動產買賣意願書第六條約定沒收定金20萬元
（被證2）。
㈡系爭不動產買賣意願書第八條特約事項載有：「貸款需達柒
成，如未達柒成（成交價）此合約無效。買賣時間延長，買
受人可更換人辦理貸款（兒、女、親戚）」，顯見系爭不動
產買賣意願書附有解除條件或停止條件（即貸款需達柒成或
未達柒成）。原告對於「貸款無法達柒成」之條件已否成就
，無法舉證以實其說，自不得請求返還斡旋金或買賣價金。
㈢退步言，縱令條件業已成就（假設語氣，非自認），原告受
有不能返還20萬元之損害，惟此損害係基於買賣關係（即出
賣人王月美沒收20萬元，受利益者乃王月美）而來，被告受
有利益10萬元係基於與出賣人王月美之委託契約關係而獲之
服務報酬，並非無法律上原因而受有利益。原告所受損害與
被告所得利益間並無因果關係，自不許原告請求返還不當得
利，原告請求返還20萬元云云，仍非可採。
參、兩造不爭執與爭執事項：
一、兩造不爭執事項：
㈠原告於105年2月間委託被告仲介向出賣人王月美購買系爭不
動產，於105年3月3日簽立不動產買賣意願書，表示願以總
價款3,300萬元購買系爭不動產，並交付20萬元斡旋金與被
告，委託被告斡旋有效期間至105年3月8日24時止，並於不
動產買賣意願書第八條特約事項約定「貸款須達柒成，如未
達柒成（成交價），此合約無效。買賣時間延長，買受人可
更換人辦理貸款（兒、女、親戚）。」等語，有系爭不動產
買賣意願書在卷可稽（見本院卷第30頁）。
㈡出賣人王月美於105年3月4日11時許，在系爭不動產買賣意
願書上簽名，同意依系爭不動產買賣意願書之條件出售系爭
不動產（見本院卷第30頁不動產買賣意願書）。
二、兩造爭執事項：
原告請求被告返還斡旋金20萬元，有無理由？
肆、本院之判斷：
一、按系爭不動產買賣意願書第四條第㈠項前段約定：「斡旋期
間至105年3月8日24時止，若賣方於期間內接受買方之承購
總價款及付款條件時，買賣契約即成立生效，買方同意前條
斡旋金轉為購屋定金之一部分。買方與賣方應於轉定之日起
五日內或依書面約定日至受託人處所簽定不動產買賣契約書
。」，查出賣人王月美於105年3月4日在系爭不動產買賣意
願書上簽名，同意依系爭不動產買賣意願書之條件出售系爭
不動產（見本院卷第30頁不動產買賣意願書），依前揭系爭
不動產買賣意願書第四條第㈠項前段約定，買賣契約已成立
生效，系爭斡旋金20萬元已轉為定金。
二、依證人 李福龍 於本院證述「（問：不動產買賣意願書在特約
事項當初是怎麼約定的？）一開始原告告知我他個人有債信
的問題，可能在買賣上貸款會有困難，到時候如果個人不行
的話，可以用兒女或親戚去貸款，才押了這條約定（旨特約
事項第八條）。」、「在簽不動產買賣意願書之前，我有陪
同原告去新店聯邦銀行瞭解貸款的情形。我們去詢問貸款的
流程，問問看可不可行，但沒有提供資料，銀行也沒有辦法
確認原告可否貸款。所以原告就自己去聯邦銀行的桃園分行
問，原告告訴我在桃園分行係用原告兒女名義開戶的，銀行
說只要有6個月的來往就可以貸款。」、「問：後來原告有
沒有去辦理貸款？）沒有。因為原告說他不想買了。」、「
（問：原告是否有告訴你何原因？）沒有說，可能是說財務
上會有困難。」、「說要以3300萬承買系爭不動產是原告請
仲介公司去談所得到的價錢。」、「特約事項是原告自己向
桃園聯邦銀行詢問後所提出的條件。」、「原告一開始是下
5萬元的斡旋金，後來貸款確立後（指特約事項）才加15萬
轉成訂金。」等語（見本院卷第97-99頁），可徵原告先詢
問過聯邦銀行貸款事宜後，始簽立系爭不動產買賣意願書，
且增加斡旋金為20萬元，並為特約事項之約定。
三、按「斡旋金轉為定金後如買方有反悔不買情事或違反已約定
事項，致無法簽訂買賣契約時，定金由賣方沒收。」，為系
爭不動產買賣意願書第六條前段所明文約定（見本院卷第30
頁），原告先向聯邦銀行桃園分行詢問貸款事宜確認可以原
告子女名義辦理貸款後，始簽立系爭不動產買賣意願書並為
第八條特約事項之約定，惟簽立系爭不動產買賣意願書後，
原告告知不買等情，已據證人李福龍證述在卷（見本院卷第
98頁），原告復未舉證證明於簽立系爭不動產買賣意願書後
曾向銀行詢問辦理而遭拒絕及貸款無法達七成之事實，被告
抗辯係原告反悔不買，堪可採信。則出賣人王月美依系爭不
動產買賣意願書第六條約定沒收定金20萬元，核屬有據。
伍、綜上述，系爭斡旋金20萬元已轉為定金並經出賣人王月美沒
收，原告依民法第179條規定，請求被告返還斡旋金20萬元
及利息，委無理由，應予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果
不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國107年1月25日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法官蔡寶樺
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀（須
按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國107年1月25日
書記官黃聖筑