裁判字號：臺灣桃園地方法院99年重訴字第132號民事判決
裁判日期：民國99年07月06日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣桃園地方法院民事判決99年度重訴字第132號原告順林建設股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 徐嶸文 律師被告貝登堡實業股份有限公司法定代理人乙○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國99年6月15日辯論終結，本院判決如下：
主文被告應將坐落於桃園縣平鎮市○○路○○○號地下一樓房屋遷讓返還予原告，並自民國九十九年四月二十二日起至被告遷讓前開房屋之日止，按月給付新台幣壹拾貳萬叄仟陸佰元。
被告應給付原告新台幣壹拾叄萬肆仟肆佰元，及自民國九十九年四月二十二日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項前段，原告以新台幣伍佰萬元供擔保後得假執行；本判決第一項後段，原告於每月到期日以新台幣肆萬壹仟貳佰元供擔保後得假執行；本判決第二項，原告以新台幣肆萬肆仟捌佰元供擔保後得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款之情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：緣原告於民國95年10月31日與被告簽立租賃契約（下稱系爭契約），將原告所有門牌號碼桃園縣平鎮市○○路○○號地下
1樓之房屋（下稱系爭房屋）出租予被告。兩造並約定租期自95年12月1日起至101年11月30日止，且自98年12月起，租金每月係新台幣（下同）123,600元，保證金則係360,00
0元，被告並應於每月1日前將當月之租金繳納予原告。詎被告自99年1月起即未繳納租金，至原告提起本件訴訟時，業已積欠4個月之租金共計494,400元。而原告先前即於99年3月16日以雙掛號律師函催告被告於文到7日內清償積欠之租金，否則將終止租賃契約，惟被告迄今仍不予理會，因此原告再以本件起訴狀為終止租賃契約之意思表示，則系爭契約自已生終止之效力。系爭契約既已終止，被告自無權繼續占有、使用系爭房屋，原告自得依民法租賃物返還請求權、所有物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋。又系爭契約第6條第2項約定，被告於終止租約或租賃期滿後不交還房屋，自終止租約之翌日起，被告應支付按房租1倍計算之違約金，而被告現仍持續占有系爭房屋，原告自得請求被告給付前開積欠之494,400元租金外，並請求自起訴狀繕本送達翌日起至被告返還系爭房屋日止，按月給付247,200元之違約金。並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並自起訴狀繕本送達翌日即99年4月22日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告247,200元。㈡被告應給付原告494,40
0元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年4月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告未於準備程序期日、言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述。
三、原告主張上開之事實，業據其提出建物、土地登記第二類謄本、公證書、房屋租賃契約、存證信函、律師函及臺灣郵政掛號郵件收件回執3張等影本為證（見本院卷第12至第15頁、第17至第21頁、第24至第29頁），核閱相符。再被告經合法通知，於言詞辯論期日均未到場，亦均未提出任何準備書狀或證據資料作何答辯聲明或陳述以為爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同法條第1項規定之結果，視同被告對於原告主張之事實自認，堪信原告之主張為真實。
四、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。
民法第440條第1項、第2項前段分別定有明文。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求除去之。民法第455條、第767條第1項前段亦有明文。查被告自99年1月起即未依約給付租金，而原告業於99年2月4日寄發存證信函，催告被告給付99年1、2月之租金，被告已於99年2月5日收受；另於99年3月16日再以律師函催告被告給付99年1、2、3月之租金，被告亦於同月17日收受，此有存證信函、律師函及臺灣郵政掛號郵件收件回執3張在卷可憑（見本院卷第24至第29頁）。嗣原告再以本件起訴狀繕本為終止系爭契約之意思表示，而起訴狀繕本並於99年4月21日送達予原告之法定代理人乙○○，此有本院之送達證書可憑（見本院卷第39頁）。
既被告已積欠達2個月租金以上，復已遲延給付租金逾2個月，則原告於99年4月21日之起訴狀繕本送達為終止系爭契約之意思表示，自生效力。又系爭契約既已終止，被告當無權繼續占有、使用系爭房屋。是以，原告主張依民法之租賃物返還請求權、所有物返還請求權，請求被告將系爭房屋遷讓返還，當屬有據。
五、次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。此有最高法院87年台上字第1631號裁判要旨可資參照。原告雖請求被告給付99年1至4月之租金共計494,400元，惟兩造於簽立系爭契約時，被告業已繳交360,000元之保證金一事，為原告所自陳。則系爭契約既已終止，且被告尚有積欠租金之情事，被告所繳納之保證金自應當然發生抵充之效力，經抵充後，原告就99年1月至4月之租金，尚得請求被告給付134,400元。
六、末按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額。民法第
252條即有明文。又約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。此有最高法院79年台上字第1612號、79年台上字第1915號判例要旨可參。查系爭契約第6條第2項雖約定被告於終止租約或租賃期滿後不交還房屋，自終止租約之翌日起，被告應支付按房租1倍計算之違約金（見本院卷第20頁）。然本件原告就被告於系爭契約終止後，仍持續占有、使用系爭房屋所受之損害，充其量僅係兩造前所約定之租金，若認原告得請求相當於2個月租金之違約金，顯有違公平之情事。爰斟原告所受損害情形僅係租金，且被告如能依約履行時，原告所可享受之利益亦為租金等情，認原告所得請求之違約金應酌減為每月123,600元為允當。
七、綜上所述，原告主張系爭契約業已終止，依民法租賃物返還請求權、所有物返還請求權、及終止前之租賃契約等請求㈠被告將系爭房屋遷讓返還，並自起訴狀繕本送達之翌日即99年4月22日起至被告返還系爭房屋之日止，按月給付123,60
0元㈡被告應給付原告134,400元，及自起訴狀繕本送達之翌日即99年4月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息等範圍內，為有理由，應予准許。逾此範圍，則無理由，應予駁回。又原告陳明願供擔保請准宣告假執行，於原告勝訴範圍，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部份，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之。再被告雖於99年6月18日，具狀表示欲提起反訴云云，惟本案業於99年6月15日言詞辯論終結，況除辯論期日外、前於準備程序期日被告均經合法通知，始終未到場，竟於辯論期日仍不到場，反於辯論終結後再行提出之書狀、資料，延滯訴訟意圖甚明，本院自無庸審亦無從審酌，併予敘明。又原告之訴，就請求被告按月給付違約金及給付積欠之租金之聲明，雖部分遭駁回。然審酌原告提起本件訴訟，主要係請求被告遷讓返還系爭房屋，且該部分之訴訟原告業已勝訴，且上開違約金、積欠之租金等充其量僅係原告訴請被告遷讓返還系爭房屋之附帶請求等情，爰依民事訴訟法第79條，命被告負擔全部訴訟費用。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提之證據資料，核與判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項，判決如主文。
中華民國99年7月6日
民事第二庭審判長法官劉克聖
法官張金柱法官陳彥年以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國99年7月6日
書記官劉霜潔