臺灣臺北地方法院93年度重訴字第385號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院93年重訴字第385號民事判決

裁判日期：民國93年07月30日

裁判案由：回復原狀等

臺灣臺北地方法院民事判決九十三年度重訴字第三八五號
原告乙○○訴訟代理人甲○○複代理人 蔡欽源 律師
林佳靜 律師被告康和建設實業股份有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人陳國雄律師複代理人丁○○右當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國九十三年七月十二日言詞辯論終結，判決如左：
主文被告應給付原告新台幣叁佰貳拾柒萬零陸佰肆拾伍元，及其中新台幣貳拾柒萬壹仟貳佰肆拾伍元部分自民國九十二年九月十二日起至清償日止，新台幣貳佰玖拾玖萬玖仟肆佰元自民國九十三年五月二十五日起至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二十九，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣壹佰壹拾萬元為被告預供擔保後，得假執行。
但被告如以新台幣叁佰貳拾柒萬零陸佰肆拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告起訴主張意旨略以：
一、本件原告於民國八十八年十一月十日，與被告康和建設實業股份有限公司簽訂「土地房屋預訂買賣契約書」（下稱系爭契約），約定由原告承購被告預定興建位於臺北市○○區○○段之「榮耀敦南」大樓Ｄ棟三樓房地乙戶及停車位二個，房地連車位總價共計新台幣（下同）二千九百五十八萬元，原告並依約履行，給付每期應繳款項，從無延誤。至系爭建築於八十九年二月十八日申報開工，完工日期應為九十二年九月十一日，惟被告竟遲至九十三年二月十九日始取得使用執照，遲延完工一百六十一日。
二、被告給付遲延事實已達解除契約程度，原告並已依法解除系爭契約：
㈠、依系爭契約第九條第一項約定，被告應自開工日起一千三百個日曆天以前完成主建物附屬建物及使用執照所訂之必要設施，被告開工日為八十九年二月十八日，完工日期應為九十二年九月十一日，然被告未如期完工，經原告於十一月二十六日催告，並給與一個月期限，否則依法解除契約。惟自被告仍未完工，遲於同年十二月二十七日，已依法解除，另原告並於同年十二月二十九日再發函通知被告解除系爭契約。依民法第二百五十四條之規定，系爭契約已因原告之解除而不存在。
㈡、系爭契約第九條第二項約定係指若逾期六個月仍未完工，雙方同意依系爭契約第十八條違約之處罰規定處理，但並未指明得否解除契約；所謂「視同乙方違約」，亦非解除權約定之表示。再系爭契約第十八條第二項所約定，乃將乙方（即被告）逾期完工之效果回歸第九條之規定處理，故加上「除．．外」之除外約定，由此可知僅「增加價款之要求」與「違約不賣」之情形，方為系爭契約第十八條第二項約定解除權之適用情形。是綜合前揭二條文之比較分析，系爭契約第九條就「逾期完工」情事之規定，僅係約定有遲延完工之遲延違約金，至逾期六個月之效果，應依第十八條之處罰規定處理；繼而依第十八條第二項之約定，雖約定有關於逾期完工之事項，但其究其文義則係將逾期完工之效果，復回歸第九條之規定處理，是由此二條文相互對照可知，雙方並無約定被告須俟遲延完工六個月以上，方得解除契約之約定解除權。
㈢、系爭契約允屬定型化契約無疑，其契約條款規定既有上開疑義，依消費者保護法第十一條第二項之規定，應為有利於消費者即原告之解釋。
㈣、退步言之，倘認系爭契約第九條第二項及第十八條第二項為雙方已有就遲延完工約定解除權，則該約定解除權仍不排除法定解除權之適用，亦即約定解除權及法定解除權均為契約兩造可行使之解除權之一，倘契約之一方遲延履行，相對人自得逕依民法第二百五十四條之規定，經相當時間催告後解除契約。
㈤、再退萬步言之，系爭契約實為被告單方訂定之定型化契約條款，於解除契約及違約金之約定，均不符平等互惠，且加重原告之責任，顯失公平。其中關於解除契約之原因，不僅在量上多為被告得解除之情形，且原告稍有缺失，被告即得解約，但反觀原告均須在被告嚴重缺失之情形下，方有解除契約之權利，不僅顯失平等，更一味加重原告責任。至於違約金及懲罰性違約金之約定，倘係原告應賠償被告者，均為本約買賣總價款百分之二十之「懲罰性違約金」，至其餘損失可另行求償；反之，倘係被告應賠償原告者，僅為賠償本約買賣總價百分之二十計算之金額，其約定不僅顯失公平，更係被告於定型化契約中故意設下之不公平條款。故依消費者保護法第十二條第一項、第十二條第二項及民法第二百四十七條之一之規定，系爭契約中顯失公平互惠之被告方解除契約約定，及加重原告方責任之「懲罰性違約金」約定，均應屬無效之約定。
三、被告主張解除契約實屬無據：
㈠、依九十二年十月十四日所攝之現場照片觀之，該鋁窗與四周牆壁並未密合且尚有大縫隙，亦無窗扇玻璃等，顯見被告並「未完成」外部鋁窗之安裝，又依九十二年十一月二十七日及十二月二十三日所攝照片，被告除仍未完成外部鋁窗之安裝外，其鷹架亦猶存在建築物四周尚未拆架，故被告仍「未完成」繳付期別款項之約定事項，實不符「付款期別明細表」中，系爭工程結構零付款第一期及第二期之要求。被告就第一期及第二期應付期款的工程結構既未完成，則各該「期款」根本未屆「清償期」，原告尚無付款義務。
㈡、另被告於九十三年五月二十四日發函解除契約，係於原告解除契約後再為解除之意思表示，惟原告已依法解除該契約，被告自不得再行解除已經解除之契約。
四、原告請求之金額合理，並無過高之情，茲分述如下：
㈠、被告應返還原告已給付之房地價金五百零七萬元：原告依法解除系爭契約後，依民法第二百五十九條規定，自可請求被告返還原告已給付之房地價金五百零七萬元及法定利息。
㈡、被告應給付原告自逾期完工日起至契約解除日止，共計二十七萬一千二百四十五元之逾期完工違約金：被告既未於雙方約定時間內完工，被告應給付原告自九十二年九月十二日至同年十二月二十七日止，每日萬分之五即二千五百三十五元計算之違約金，共計二十七萬一千二百三十五元，及如附表起算日起至清償日之法定利息。
㈢、被告應給付原告房地買賣總價百分之二十即五百九十一萬六千元之違約金：依系爭契約第十八條第二項約定，被告應賠償房地買賣總價百分之二十計算之金額予原告。
五、如認原告之解除契約不合法，而被告之解除契約合法，則被告所主張之違約金亦屬過高，依民法第二百五十二條規定，應酌減違約金至合理金額。
六、訴之聲明：
㈠、被告應給付原告新臺幣一千一百二十五萬七千二百四十五元整及附表所示各款項金額起算日至清償日止，依週年利率百分之五計算之利息。
㈡、願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告答辯意旨略以：
一、被告逾期完工未逾六個月，未達原告主張解除契約之程度，且原告亦不得依民法第二百五十四條之規定主張解除契約：
㈠、依契約第九條第二項約定，逾期六個月仍未完工，方依系爭契約第十八條處理，否則僅有本約房價款萬分之五計算之違約金處罰。另對照契約第十八條可知，所謂「乙方除因逾期完工應依照第九條規定辦理外」，乃指逾期完工未逾六個月，依系爭契約第九條第二項「每逾期壹日，乙方應按甲方已繳付本約房價款萬分之五計算違約金支付甲方」辦理；至於系爭契約第九條第二項所稱「若逾期六個月仍未完工，視同乙方違約，雙方同意依第十八條違約之處罰規定處理。」乃指應依系爭契約第十八條第二項後段，「解除契約時，乙方應將甲方已繳付價款退還甲方外，並賠償本約買賣總價百分之二十計算之金額予甲方。」之約定而為處理。又所稱「甲方除有權要求乙方依約履行外，並得定期催告乙方限期改善，乙方逾期仍未改善者，甲方得解除契約。」僅指乙方有增加價款之要求或違約不賣的情形。是如有逾期完工情形，應先依系爭契約第九條第二項，視有無逾期六個月仍未完工而視同違約之情形，如有逾期六個月仍未完工，方再依系爭契約第十八條而為處理，否則仍依系爭契約第九條第二項規定，以本約房價款萬分之五計算逾期之違約金。而被告已於九十三年二月十九日取得使用執照，未逾期完工達六個月，在此之前，原告僅得請求被告給付以每逾期一日按其已付價款萬分之五計算之違約金，尚不得據此主張解除買賣契約。
㈡、原告僅空言泛稱系爭契約第九條第二項及第十八條第二項因顯失公平而無效，惟對於該等條款所致原告有何不利益、有何違反誠信原則以及對原告如何顯失公平，均未加以說明及舉證。
㈢、基於私法自治與契約自由，在解除權適用的順序及效力，應以約定解除權為先，且約定解除權排除法定解除權也不以明訂為必要。從風險控制而言，任何契約之履行，本即包括可測或不可測之風險在內，此風險之發生為契約當事人所得控制，或無法控制，皆有可能。而私法自治及契約自由原則之一大功能，即在使契約當事人於不違反法律強制或禁止規定、公序良俗及公平原則之前提下，得自由評估締約當時之風險損益，並基於風險控制之目的，於契約中對特定情事之發生，預先約定其法律效果，安排其損益歸屬。本件兩造買賣契約既有對逾期完工是否超過六個月而異其有無保留解除權之特別約定已如前述，則逾期完工超過六個月，方得解除契約之契約目的，即係分配風險負擔之約定，屬契約自由之範疇。因此，如認法定解除權優先於約定解除權而為適用，則將違反兩造締約時之風險損益評估，破壞雙方於意思合致時有關損益歸屬之「主觀平衡」，干預契約當事人私經濟生活之安排，更將悖於私法自治與契約自由原則之基本原理。
二、被告已分別於九十二年十二月十日及九十三年五月二十四日發函解除契約，故被告主張解除契約當屬有據：
㈠、查原告逾期未繳第一、二期期款，且自九十二年九月二十六日起，被告即已多次向原告催繳，嗣後並於九十二年十二月十日解除契約。雖原告亦於九十二年十二月二十九日以律師函，通知解除買賣契約，惟並不影響被告已先解除契約之效力，況原告之解約本屬無效。又原告既已於九十二年九月二十六日起即須負給付期款遲延之責任，且在原告行使同時履行抗辯權前，並無排除其給付遲延之效力，故被告解除契約並沒收五百零七萬之懲罰性違約金應屬正當。再者，被告亦無原告所稱「未完成」之情事，蓋被告確已完成應給付事項，至於雖有窗框固定而無窗扇玻璃及鷹架只有部分而未完全拆除等情形，亦僅為瑕疵給付或一部給付之問題，且此等瑕疵或一部給付，對整體契約之履行尚非屬重要，則原告拒絕自己關於第一、二期期款之全部給付即有違誠實及信用方法。準此，因原告已負給付期款遲延之責任，被告當可主張解除契約。
㈡、被告既已於九三年二月十九日取得使用執照，則表示依約已臻完工階段，並已合於付款期別明細表之領取使用執照之繳款期別，且已無原告所主張之「未完成」情事。原告尚有餘款二千四百五十一萬元仍未付清，被告亦多次發函敦請原告依約履行繳款義務，惟均未獲置理，原告顯已構成違約事由。承此，被告於九十三年五月二十四日復另行以函解除契約，依系爭契約第四條第一項、第三項之付款規定與付款期別明細表，原告既已違約，被告之主張解除契約，當屬合法有據。
三、因原告不得主張解除契約，故其請求之金額應無理由。縱認原告得向被告請求違約金，惟原告主張之違約金也顯然過高，應依民法第二百五十二條規定，將違約金減至相當之數額：
㈠、被告逾期完工並未超過六個月，原告當不能依系爭契約第十八條第二項後段主張解除契約，及請求房地價款百分之二十違約金。如原告欲依民法二百五十四條規定解除契約，基於私法自治及契約自由不僅無理由，也更將造成法律之分割適用。因此，被告並無返還原告已支付之價款五百零七萬元及房地價款百分之二十違約金之義務。
㈡、縱認原告得向被告請求違約金，惟原告主張之違約金顯然過高，蓋系爭契約第十八條第二項後段之法律效果，除解除契約外，尚須返還已繳付價款並賠償本約買賣總價百分之二十計算之違約金，惟衡量一般客觀事實，社會經濟狀況及原告所受損害情形，如在解除契約的狀況下，被告既已返還原告已繳付之價款，則原告即難謂有其他損害可言，縱原告有所損害，其損害金額亦應不至高達本約買賣總價百分之二十計算之違約金。再者，衡量被告若能如期履行債務而未解除契約時，原告可得享受之一切利益，則原告是否可請求高達本約買賣總價百分之二十之違約金即五百九十一萬六千元之利益，更有疑問。是以，在原告未有極大損害及極大的可期待利益情形下，前述之違約金對被告而言誠屬過高。
四、答辯聲明：
㈠、原告之訴駁回。
㈡、願供擔保，請准予免為假執行之宣告。
叁、本件經依民事訴訟法第二百七十條之一第一項第三款規定，整理並協議簡化爭點
及不爭執點後，兩造同意就本院九十三年六月九日言詞辯論程序中協議簡化之爭點為主張及辯論（本院九十三年六月九日言詞辯論筆錄參照）。查兩造於八十八年十一月十日簽訂系爭契約（原證一參照），約定由原告承購被告預定興建位於臺北市○○區○○段之「榮耀敦南」大樓Ｄ棟三樓房地乙戶及停車位二個，房地連車位總價共計二千九百五十八萬元，原告須依約定之「支付款期別明細表」分期繳付價金。依系爭契約第九條之約定，被告應於開工日期一千三百個日曆天以前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核發之使用執照為完工日期之認定依據及標準。被告於八十九年二月十八日申報開工，完工日期本應為九十二年九月十一日，惟被告迄九十三年二月十九日始完工（取得使用執照）。故原告得向被告請求逾期完工之每逾一日，按原告已繳付本約房價款萬分之五計算之違約金等節並不爭執，惟被告否認原告主張有解除契約之權利，係以前揭情詞置辯，則本件之爭點即在於①原告主張被告給付遲延之事實是否已達解除契約之程度？如原告主張之事實未達兩造契約第九條解除契約之遲延，得否依民法第二百五十四條之規定主張解除契約？②被告主張解除契約是否有據？③原告請求之金額是否有理由？以下即分論之：
一、原告主張被告給付遲延之事實是否已達解除契約之程度？原告主張之事實若未達系爭契約第九條解除契約之遲延，得否依民法第二百五十四條規定主張解除契約？
㈠、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。次按，解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院亦著有十七年上字第一一一八號判例可資參照。系爭契約第九條第二項及第十八條第二項分別約定「如有逾期完工情事，每逾期壹日，乙方應按甲方己繳付本約房價萬分之五計算違約金支付甲方，若逾期六個月仍未完工，視同乙方違約，雙方同意依第十八條違約之處罰規定處理。」「乙方除因逾期完工應依照第九條規定辦理外，若有增加價款之要求或違約不賣，甲方除有權要求乙方依約履行外，並得定期催告乙方限期改善，乙方逾期仍未改善者，甲方得解除契約。解除契約時，乙方除應將甲方已繳付價款退還甲方外，並賠償本約買賣總價百分之二十計算之金額予甲方。」二條文互相比照觀之，可知系爭契約關於逾期完工之法律效果，係約定被告若逾期完工未逾六個月，應依系爭契約第九條第二項前段處理，即每逾期壹日，被告應按原告己繳付系爭契約房價萬分之五計算違約金支付原告；至若逾期完工已逾六個月，則依系爭契約第九條第二項後段，應視同被告違約，依第十八條違約之處罰規定處理。而審視系爭契約第十八條第二項之約定內容，後段所謂「解除契約時，乙方除應將甲方已繳付價款退還甲方外，並賠償本約買賣總價百分之二十計算之金額予甲方。」之約定，乃在約定被告解除契約後之法律效果，即被告除應將原告已繳付價款退還原告外，並應賠償本約買賣總價百分之二十計算之金額予原告；至於同條項前段所謂「乙方除因逾期完工應依照第九條規定辦理外，若有增加價款之要求或違約不賣，甲方除有權要求乙方依約履行外，並得定期催告乙方限期改善，乙方逾期仍未改善者，甲方得解除契約。」之約定，乃在約定原告得解除契約之原因，除了第九條第二項後段「逾期六個月仍未完工，視同乙方違約」之情形外，尚有「增加價款之要求或違約不賣」之情形。準此，原告若欲以被告逾期完工為其解除契約之理由，必先依系爭契約第九條第二項，視被告有無逾六個月仍未完工而視同違約之情事，如有逾期六個月仍未完工，方再依系爭契約第十八條第二項後段而為處理，否則仍應依系爭契約第九條第二項前段約定，以系爭契約房價款萬分之五計算逾期之違約金。故原告主張：系爭契約第九條僅係約定有遲延完工之遲延違約金，至逾期六個月之效果，應依第十八條之規定處理，繼而依第十八條第二項之約定，復將逾期完工之效果回歸第九條之規定處理，故雙方並無約定被告須俟遲延完工六個月以上，方得解除契約之約定解除權云云，顯然違背系爭契約依體系解釋之真意，尚不足採。又按定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋，消費者保護法第十一條第二項固定有明文。惟查，依上開解釋結果，原告於系爭契約中除可因被告增加價款或違約不賣而解除契約外，尚可因被告逾期六個月未完工而解除契約，相較原告認為系爭契約第十八條第二項並無約定被告逾期六個月未完工時原告得解除契約之主張而言，其解釋方法對消費者即原告並無不利，自難謂有違上揭消費者保護法之規定可言。
㈡、
１、又按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第二百五十四條定有明文。
又民法第二百五十四條之規定，僅為法律所認解除權之一種，並非禁止契約當事人間另有保留解除權之特別約定，最高法院著有四十六年臺上字第一六八五號判例可資參照。復按當事人間有約定解除權者，就其解除權發生之原因、解除權行使之方法、解除後之效果，有特別約定者，應依其約定，最高法院九十三年度台上字第三十二號亦著有判決可考。經查，於系爭契約中，兩造確有就逾期完工逾六個月而有保留解除權之約定，則原告可否行使解除權，自應審查是否符合系爭契約約定，而不得逕依民法第二百五十四條規定，定相當時間催告後解除契約。至原告所主張約定解除權並不當然排除法定解除權之適用，約定解除權及法定解除權均為兩造可行使之解除權之一等語，固非無見；然約定解除權及法定解除權雖可併存，其適用順序及效力仍應以約定解除權為先，否則契約兩造就解除權之特別約定將成具文，且基於私法自治及契約自由原則亦當如此解釋始為允當。
又關於被告逾期完工之法律效果，當事人兩造已在系爭契約第九條第二項及第十八條第二項明訂，係以被告逾期完工是否逾六個月為解除契約標準，察其約定內容實已寓含兩造締約時之風險損益評估。質言之，若被告逾期完工未逾六個月，此時，於雙方風險分擔上，原告得依逾期天數向被告請求違約金，惟尚不得解除契約；反之，若被告逾期完工已逾六個月，則原告即取得解除契約之權利，得逕向被告主張解除契約。準此，若謂原告可置約定解除權於不顧，而得直接行使法定解除權，顯將破壞兩造於締約時所達成之風險控制基準，使被告遭受非預期之損失，更與前述私法自治及契約自由之基本原理有違。是原告主張依民法第二百五十四條解除契約，尚不足採。
２、次按系爭契約第九條第一項約定「本社區之建築工程定於八十九年四月十四日前正式開工，實際開工之認定以乙方向政府工務主管機關申報開工日為準，自開工日起一三００個日曆天以前完成主建物附屬建物及使用執照所訂之必要設施，雙方同意以建築主觀機關核發之使用執照為本社區工程完工日期之認定依據及標準。」。經查，系爭工程於八十九年二月十八日申報開工，完工期限為一千三百個日曆天，約定之完工期限應為九十二年九月十一日，而被告遲至九十三年二月十九日始取得使用執照，已逾完工日期一百六十一日，惟因被告逾期尚未逾六個月，故原告僅得依系爭契約第九條第二項前段，請求被告給付以每逾期一日按其已付價款萬分之五計算之違約金，尚不得依同條項後段及第十八條第二項後段主張解除契約，故原告依系爭契約第九條第二項及第十八條第二項之約定解除契約，尚難認為有據。
㈢、另原告主張：系爭契約關於解除權之約定，均不符平等互惠，且加重原告責任，顯失公平，依消費者保護法第十二條第一項、第二項、民法第二百四十七條之一規定，應屬無效云云。惟按定型化契約條款是否違反誠信原則，對消費者顯失公平，應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之，消費者保護法施行細則第十三條有明文規定。經查，被告僅列舉系爭契約中所有關於解除契約之約定，以被告具有較多得解除契約之情形，即謂契約約定對原告顯失公平，惟針對該等條款約定內容，其如何致原告不利益、有何違反誠信原則、對原告如何顯失公平等並未加以說明，亦未舉證以實其說，故原告此部分之主張，亦不足採。
二、被告主張解除契約是否有據？依系爭契約第四條第一項及第三項之約定：「甲方同意付款辦法按附件一『付款期別明細表』繳付，並於乙方通知繳款期限內，以現金或即期支票，逕向乙方或乙方指定之金融機構專戶按期如數繳付。」「甲方未依期限內繳付各期價款時，‧‧‧‧，逾期十五日經乙方催繳仍未壹次全部繳清者，則視為甲方違約，乙方得不經催告逕行解除本契約，‧‧‧‧」。又依該「付款期別明細表」之內容可知，系爭工程結構零付款中，第一期及第二期之付款期分別為「一、外部鋁窗安裝完成」及「二、拆架完成」，故須待被告施工完成前述各項目時，各該期款之清償期始屆至，被告始得向原告請求各三十五萬元之期款。經查：
㈠、被告於九十二年十月八日及同年十一月六日先後寄發繳款通知單與原告（原證八、十一參照），要求原告應於限定期限內繳交第一期「外部鋁窗安裝完成」及第二期「拆架完成」之款項各三十五萬元，因原告屆時並未給付上開款項與被告，故被告於同年十二月十日以九二瑞國律字第一二０五號函（被證三參照）通知原告解除系爭契約。惟查，原告遲至同年十二月二十五日，仍未完成外部鋁窗之安裝，其施工現場僅有窗框固定，並無窗扇玻璃，且鷹架猶存在建築物四周並未拆除等情，有原告所提出於九十二年十月十四日、十一月二十七日、十二月二十三日在施工現場所攝之照片數張（原證九、十二參照），及本院所屬民間公證人忠孝聯合事務所九十二年度北院民公艾字第四四四號公證書所附照片（原證十三參照）在卷可稽，是原告主張迄至九十二年十二月二十五日，被告尚未完成「付款期別明細表」中，第一期及第二期應達成「外部鋁窗安裝完成」及「拆架完成」之事實堪予認定，則前開事實被告既於催告時尚未完成，被告之催告自不生效力，各該期款即尚未屆清償期，原告當無付款義務，原告拒絕付款自有理由。基此，被告於九十二年十二月十日發函與原告，以原告未依期限繳付各期價款，並進而主張解除契約，即非有據。
㈡、次查，被告於九十三年五月二十四日又另行以九三瑞國律字第０五一二號函（被證六參照）催告原告於文到後五日內給付剩餘價款二千四百五十一萬元，否則即逕行解除契約，就催告之五日給付期限而論，期間雖不相當，然迄本院九十三年七月十二月言詞辯論期日止，已近二個月期間，亦未見原告履約，則此不相當之期間自已補正。又因被告已於同年二月十九日取得卷附臺北市政府工務局所核發之使用執照（被證一參照），即表示已無上開「未完成」之情事，且已符合「付款期別明細表」中領取使用執照之繳款期別，原告即需給付各該期款，就此被告既已發函敦請原告依約履行繳款義務，惟迄今原告仍未給付。故依上揭契約約定，原告已構成違約，被告主張解除契約當屬合法有據。
三、原告請求之金額是否有理由？違約金是否過高？
㈠、原告請求之金額是否有理由？原告不得主張解除契約已如前述，故原告依民法第二百五十九條及系爭契約第九條第二項後段、第十八條第二項後段之規定，向被告為解除契約之意思表示後，請求返還已給付之房地價金五百零七萬元及房地買賣總價百分之二十即五百九十一萬六千元之違約金，即屬無據，應予駁回。至被告確實未於系爭契約約定時間內（即九十二年九月十一日）完工，並遲至九十三年二月十九日始完工（即取得使用執照），已逾完工日期一百六十一日，故原告依系爭契約第九條第二項前段約定，請求被告應給付原告自九十二年九月十二日至同年十二月二十七日止，每日萬分之五即二千五百三十五元計算之違約金，共計二十七萬一千二百四十五元（107×2535＝271245）及自九十二年九月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求即無理由，應予駁回。
㈡、違約金是否過高？
１、按系爭契約第四條第三項約定「甲方未依期限內繳付各期價款時，‧‧‧‧，逾期十五日經乙方催繳仍未壹次全部繳清者，則視為甲方違約，乙方得不經催告逕行解除本契約，甲方並應賠償房地總價百分之二十計算之金額，做為乙方因銷售本案房地所發生之費用損失及甲方違約之懲罰性違約金，‧‧‧‧」，有該買賣契約書足憑，且兩造對此約定內容均不爭執，核其約定內容，應兼具懲罰性違約金及損害賠償預定性違約金之性質。查被告已於九十三年五月二十四日合法主張解除契約已如前述，依上揭約定，被告自得向原告主張該項違約金。
２、次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。又「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。」，最高法院七十九年度台上字第一九一五號著有判例足資參照。又違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院八十七年度台上字第二五六三號判決參照）。故本院審酌時，即依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定違約金額之標準，並應依當事人實際上所受損失，作為損害賠償約定總額應否酌減之標準。經查，系爭契約之房地總價款雖為二千九百五十八萬元，然就被告而言，其可能之主要損失乃為銷售準備費用、貸款利息支出及行政庶務管理費用，並非房地價款，被告所負擔者非如一般新建成屋，且原告於被告遲延完工前，均依約遵期付款，並提供各項資料供為金融機構設定擔保之用，被告之實際融資利息及相關準備支出甚低，又該已完工之房地，被告仍可再銷售與他人，價款非其損失範圍。故本院審酌兩造締約、繳款之過程、一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及當事人實際上所受損失，違約金以總價二千九百五十八萬元之百分之七，即二百零七萬零六百元為適當，被告沒收違約金五百零七萬元，尚屬過高，爰予酌減為二百零七萬零六百元，則超逾部分即二百九十九萬九千四百元（0000000-0000000=0000000），被告自應返還予原告。
肆、綜上所述，原告請求被告給付三百二十七萬零六百四十五元（000000+0000000＝0000000），及其中二十七萬一千二百四十五元部分自九十二年九月十二日起至清償日止，二百九十九萬九千六元部分自九十三年五月二十五日起至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。本判決原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
伍、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論述，併予敘明。
陸、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中華民國九十三年七月三十日
民事第四庭法官洪于智右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中華民國九十三年七月三十日
書記官薛德芬附表┌──┬─────────┬────────────┬──────────┐│編號│項目│金額（新台幣）│利息起算日│├──┼─────────┼────────────┼──────────┤│１│各期房地價款│訂金：九十九萬元│八十八年十一月八日│││（共五百零七萬元）├────────────┼──────────┤│││簽約金：二百零九萬元│八十八年十一月十日│││├────────────┼──────────┤│││開工款：一百九十九萬元│八十九年三月二十二日│├──┼─────────┼────────────┼──────────┤│２│逾期完工之違約金│二十七萬一千二百四十五元│九十二年二月十三日│├──┼─────────┼────────────┼──────────┤│３│解約後之違約金│五百九十一萬六千元│九十二年二月十三日│└──┴─────────┴────────────┴──────────┘