裁判字號：臺灣高等法院89年上字第894號民事判決
裁判日期：民國89年11月14日
裁判案由：調整租金
臺灣高等法院民事判決八十九年度上字第八九四號
上訴人甲○○
乙○○丙○○右二人共同訴訟代理人 詹文凱 律師被上訴人 王竣民 (即祭祀公業 王五祥 管理人)住台北市○○區○○街三十訴訟代理人 王振志 律師右當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國八十九年六月二十八日臺灣臺北地方法院八十八年度訴字第五二六七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人乙○○、丙○○各負擔二十五分之十一，餘由上訴人甲○○負擔。
事實
甲、上訴人乙○○、丙○○方面：
壹、聲明：
一、原判決不利於上訴人部分廢棄。
二、右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
三、第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
一、被上訴人不得請求調整租金：上訴人所受讓之地上權係由訴外人 朱浦堂 和被上訴人設定，但朱浦堂當初所支付之代價，實屬購地之價金。且朱浦堂與被上訴人為此所簽訂之合約第四條已明文約定，租金不得調整。
二、被上訴人請求調整之基礎不當：系爭租金之調整應以上訴人乙○○、丙○○分別於民國六十九年及七十九年受讓系爭地上權時之地價為比較之基礎。系爭地上權登記面積中供道路使用部分，既非由上訴人使用，不應調漲。且系爭坐落臺北市○○區○○段一小段第五四地號土地（下稱系爭土地）地價之上漲，上訴人全無受益。
參、證據：援用原審之立證方法。
乙、上訴人甲○○未於言詞辯論期日到場，然據其所提出書狀之聲明及陳述如左：
壹、聲明：
一、原判決不利於上訴人部分廢棄。
二、右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
三、第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：被上訴人之系爭土地早於五十六年間即已出售，被上訴人之請求為無理由。
參、證據：提出萬隆報及相關資料一份。
丙、被上訴人方面：
壹、聲明：
一、上訴駁回。
二、訴訟費用由上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
一、系爭土地為其所有，上訴人乙○○、丙○○二人分別於六十九年、七十八年向其承租上開土地，並自訴外人 江偉琳 受讓移轉登記取得地上權權利應有部分各三分之一（江偉琳係自系爭地上權之設定人即訴外人朱浦堂受讓地上權），而延續其前手之地上權租金約定之權利義務內容。
二、系爭地上權未定存續期限，且因訴外人朱浦堂與被上訴人於五十六年間設定系爭地上權時，系爭土地為農地，價值不高，當時每平方公尺公告地價僅二十四元，故依租約辦理地上權登記時約定以「每年每坪蓬萊稻穀六台斤按當年七月一日依時價折合現款（給付）」，然今系爭土地早經編為建地，且位處臺北市○○○段，交通甚為便利，八十六年度七月份之公告地價每平方公尺已高達四萬一千五百元，顯見系爭土地升值甚鉅，致被上訴人所收之地租，遠不敷繳納每年稅率為每平方公尺申報地價年息百分之五．五之地價稅，而系爭地價升漲係緣自社會進步所致，顯非兩造締結租賃契約當時所得預期，依司法院院字第九八六號解釋文地上權得類推適用民法第四百四十二條之規定請求調租及民事訴訟法第三百九十七條情事變更原則規定，被上訴人自得請求調漲地租，且為期被上訴人得以就系爭土地有所收益並敷繳納地價稅捐，本件地租應調漲至年租為每平方公尺申報地價年息百分之七計算。
三、訴外人朱浦堂與被上訴人設定系爭地上權時所支付之五十四萬元係屬設定地上權以供建築整片基地房屋之權利金而非購地之價金。且朱浦堂與被上訴人間之合約第四條係約定：「政府如有調整地價或租率時，雙方『亦』得協議調整租額」而非『不』得協議調整租金。又上訴人之地上權權利範圍既及於系爭土地之全部，是縱使上訴人房屋坐落之基地面積較地上權登記面積為少暨登記面積中有一部分為法定空地，該部分土地之地租亦應由上訴人負擔。
四、上訴人甲○○及原審共同被告 李錦崇 承租被上訴人公業所有系爭土地，業於七十八年二月十三日與被上訴人訂立租約約定地租為「每年每坪依該地號申報地價百分之七計算地租，於當年七月十五日乙次付清，如地價變更，按照地價變更後之前開比率收受租金」，惟伊二人未就系爭土地之地上權地租內容協同被上訴人辦理變更登記。另上訴人乙○○、丙○○支付之地租既應調整，被上訴人自得請求伊二人就調整後之地租協同辦理租金數額之變更登記。
五、上訴人乙○○、丙○○於被上訴人起訴前尚有地上權租金未繳，是被上訴人亦得分別請求乙○○、丙○○給付所欠之地租八千零八十二元及八百六十四元。
參、證據：除援用原審之立證方法外，補提：土地登記謄本標示部影本十四份及地籍圖影本乙份。
理由
壹、程序方面：上訴人甲○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，應依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、本件被上訴人主張：㈠系爭土地為其所有，上訴人乙○○、丙○○二人分別於六十九年、七十八年向其承租上開土地，並自訴外人江偉琳受讓移轉登記取得地上權權利應有部分各三分之一，而延續其前手之地上權租金約定之權義內容，而系爭地上權未定存續期限，且因訴外人朱浦堂與被上訴人於五十六年間設定系爭地上權時，系爭土地為農地，價值不高，當時每平方公尺公告地價僅二十四元，故依租約辦理地上權登記時約定以「每年每坪蓬萊稻穀六台斤按當年七月一日依時價折合現款（給付）」，然今系爭土地早經編為建地，且位處臺北市○○○段，交通甚為便利，八十六年度七月份之公告地價每平方公尺已高達四萬一千五百元，顯見系爭地升值甚鉅，致被上訴人所收之地租，遠不敷繳納每年稅率為每平方公尺申報地價年息百分之五．五之地價稅，而系爭地價升漲係緣自社會進步所致，顯非兩造締結租賃契約當時所得預期，依司法院院字第九八六號解釋文地上權得類推適用民法第四百四十二條之規定請求調租及民事訴訟法第三百九十七條情事變更原則規定，被上訴人自得請求調漲地租，且為期被上訴人得以就系爭地有所收益並敷繳納地價稅捐，本件地租應調漲至年租為每平方公尺申報地價年息百分之七計算。又訴外人朱浦堂與被上訴人設定系爭地上權時所支付之五十四萬元係屬設定地上權以供建築整片基地房屋之權利金而非購地之價金。且朱浦堂與被上訴人間之合約第四條係約定：「政府如有調整地價或租率時，雙方『亦』得協議調整租額」而非『不』得協議調整租金。又上訴人之地上權權利範圍既及於系爭土地之全部，是縱使上訴人房屋坐落之基地面積較地上權登記面積為少暨登記面積中有一部分為法定空地，該部分土地之地租亦應由上訴人負擔。㈡上訴人甲○○及原審共同被告李錦崇承租被上訴人公業所有系爭土地，業於七十八年二月十三日與被上訴人訂立租約約定地租為「每年每坪依該地號申報地價百分之七計算地租，於當年七月十五日乙次付清，如地價變更，按照地價變更後之前開此率（按為比率之誤）收受租金」，惟伊二人未就系爭土地之地上權地租內容協同被上訴人辦理變更登記。另上訴人乙○○、丙○○支付之地租既應調整，被上訴人自得請求伊二人就調整後之地租協同辦理租金數額之變更登記。㈢上訴人乙○○、丙○○於被上訴人起訴前尚有地上權租金未繳，是被上訴人亦得分別請求乙○○、丙○○給付所欠之地租八千零八十二元及八百六十四元。 爰求 為判決㈠上訴人乙○○、丙○○各承租被上訴人所有系爭土地地上權應有部分各三分之一之應付年租金，應自八十九年四月六日起均分別調整為依該土地當年度申報地價年息百分之七計算，並於當年七月一日給付。㈡上訴人乙○○、丙○○應各依前項調整後之年租金數額就前項土地所登記取得之地上權權利內容，協同被上訴人辦理有關租金數額之變更登記。㈢上訴人甲○○及原審共同被告李錦崇應協同被上訴人就系爭土地之地租約定內容辦理變更登記為「每年每坪依該地號申報地價百分之七計算地租，於當年七月十五日乙次付清，如地價變更，按照地價變更後之前開比率收受租金」。㈣上訴人乙○○、丙○○應給付被上訴人八千零八十二元及八百六十四元及各法定遲延利息之判決。（上開請求，原審除就其中第㈣項請求乙○○給付欠租超過四千二百七十九元本息部分駁回外，餘均為被上訴人勝訴之判決，原審共同被告李錦崇及被上訴人就其等敗訴部分，均未聲明不服。）二、上訴人乙○○、丙○○則以：上訴人所受讓之地上權係由訴外人朱浦堂和被上訴人於五十六年間設定，但朱浦堂當初所支付之代價，實屬購地之價金。且朱浦堂與被上訴人為此所簽訂之合約第四條已明文約定，租金不得調整，是被上訴人不得請求調整租金。且退步言之，縱認被上訴人可請求調整租金，系爭租金之調整亦應以上訴人乙○○、丙○○分別於六十九年及七十九年受讓系爭地上權時之地價為比較之基礎，且系爭土地地價之上漲，上訴人全無受益，況系爭地上權登記面積中供道路使用部分，既非由上訴人使用，不應調漲，故被上訴人請求調整之基礎實屬不當等語。上訴人甲○○則以：被上訴人之系爭土地早於五十六年間即已出售訴外人朱浦堂，被上訴人請求伊協辦地上權變更登記為無理由等語置辯。被上訴人之系爭土地早於五十六年間即已出售，被上訴人之請求為無理由置辯。
三、查本件系爭土地為被上訴人公業所有，上訴人乙○○、丙○○二人分別於六十九年、七十八年向其承租系爭土地，並自訴外人江偉琳受讓移轉登記取得地上權權利應有部分各三分之一（江偉琳係自系爭地上權之設定人即訴外人朱浦堂受讓地上權），而延續其前手之地上權租金約定之權義內容。而系爭地上權係由訴外人朱浦堂與被上訴人於五十六年間設定，未定存續期限，當時並簽訂租賃土地建屋契約，朱浦堂並依該租約第五條約定，支付被上訴人五十四萬元代價，又系爭土地當時為農地，依租約辦理地上權登記時約定以「每年每坪蓬萊稻穀六台斤按當年七月一日依時價折合現款（給付）」，今系爭土地已編為建地，且位處臺北市○○○路附近，地段繁華，交通便利，八十六年度七月份之公告地價每平方公尺達四萬一千五百元，而被上訴人每年繳納地價稅之稅率為每平方公尺申報地價年息百分之五．五等情，有系爭土地登記簿謄本、地價證明書、系爭土地坐落街道圖及現場照片十九幀附卷可稽（見原法院店簡卷證一、證七卷、原審訴字卷第一
五九、一六○至一六六頁），並為兩造所不爭執，自堪信為真實。茲應審酌者，厥為㈠被上訴人是否於五十六年間即將系爭土地售與訴外人朱浦堂？上訴人之前手朱浦堂設定系爭地上權時所支付之五十四萬元是否屬購地之價金？朱浦堂與被上訴人為此所簽訂之合約第四條是否明文約定，租金不得調整？㈡被上訴人請求調整之基礎是否不當？本件地租應如何調漲？㈢上訴人乙○○、丙○○及甲○○應否就地租調整內容協同被上訴人辦理地上權變更登記？㈣上訴人乙○○、丙○○是否分別積欠被上訴人地租四千二百七十九元及八百六十四元？茲分項詳析如后：
㈠、被上訴人於五十六年間並未將系爭土地售與訴外人朱浦堂，上訴人之前手朱浦堂設定系爭地上權時所支付之五十四萬元係屬設定地上權之權利金，又朱浦堂與被上訴人為此所簽訂之合約第四條並未明文約定租金不得調整：
查上訴人雖抗辯被上訴人於五十六年間已將系爭土地售與訴外人朱浦堂，惟因受限當時祭祀公業相關法令及被上訴人內部問題，無法辦理移轉登記，故被上訴人與朱浦堂形式上採地上權設定方式，並締結租賃土地建屋契約書，朱浦堂並依該合約第五條約定，支付被上訴人每坪四百五十元，總價五十四萬元之代價，此五十四萬元實屬購買系爭土地之價金，被上訴人於收受價金後即無由再要求調整租金，又該合約第四條約定：「政府如有調整地價或稅率時，雙方『不』得協議調整租金。」，是被上訴人不得主張調整租金云云。惟查本件相關案件即本院八十五年度上更㈠第一六三號民事確定判決理由第四點明載：「查兩造提出之契約書經本院前審送請內政部警政署刑事警察局鑑驗，其結果認影印本租約第一頁反面第一行各字之型體、位置與曬印本上之該行各字之型體位置均相同，曬印本第一頁反面第一行倒數第八字之字跡與該曬印本上其他之『不』字字跡不同，惟因其筆劃模糊是否即為『亦』字歉難認定，有該局八十三年三月二日刑鑑字第五六００號鑑驗通知書在卷可稽，且依其所附照片所示，晒本上其餘『不』之字跡一致，而『不』得調整租金之『不』字，與其他『不』顯有不同，其他『不』字之右點，係較接近中間『ｌ』之位置，有爭執之『不』字，其右點則較接近上面『一』筆劃，而兩造提出之契約均係以打字之方式作成，而同時打字作成之契約，實無可能發生字跡不同之情形，由照片上之該『不』字之字形判斷，實較接近上訴人提出契約所載之『亦』字；何況，依文句之上、下文觀之，雙方既已約定租金之計算方式，如認於政府調整地價或稅率時，不得調整租金，顯係限制出租人一方之權利，其文義應記載『出租人不得調整租金』，實無可能載成『雙方不得協議』調整租額，且必於調整租金時，始有『雙方協議』可言，故依其上下文，應以每年每坪支付蓬萊谷六台斤（按當年七月一日依時價折合現款一次付清與甲方，但政府如有調整地價或稅率時，雙方『亦』得協議調整租額，稅捐由甲方負責繳納，較為通順合理。」本院亦同此認定。又被上訴人固於與朱浦堂訂約時，收取五十四萬元，該金額雖已逾系爭土地當時之公告現值，然被上訴人否認該金額為出賣系爭土地之價金，主張其為設定地上權提供土地建屋之權利金。查被上訴人因將土地以不定期限設定地上權方式，由朱浦堂建屋使用，勢必長期無法使用系爭土地，則其以收取權利金方式為使用對價，尚符情理，上訴人謂被上訴人係賣斷土地云云，未舉證以實其說，自不足採。
㈡、被上訴人請求調整地租之基礎並無不當，本件地租應調漲為年租金依該土地當年度申報地價年息百分之七計算為宜：
按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第四百四十二條前段定有明文。又地上權之地租與租賃契約之租金固屬不同，然就其（因使用土地而支付金錢為）對價之點言之，則二者實相類似，故關於民法第四百四十二條之規定，於地上權地租之增加，應類推適用，亦有司法院院字第九八六號解釋可稽，再者，未定租賃期限之不動產，如遇稅額增加致所收租金不敷納稅時，如稅額之增加與不動產價值之騰漲有關係者，可以請求增加租金，亦有最高法院四十八年十二月二十九日之四十八年度第六次民、刑庭總會會議決議可稽，又租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所增加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準（最高法院二十年上字二八三號判例參照），另房屋或土地出租人依民法第四百四十二條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算（最高法院四十八年臺上字第五二一號判例參照）。再者，契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增減其給付或變更其他原有之效果，民法第二百二十七條之二第一項亦定有明文。茲如前所述，本件上訴人乙○○、丙○○既分別承租被上訴人所有之系爭土地，並自訴外人江偉琳受讓移轉登記取得地上權權利應有部分各三分之一，延續其前手之地上權租金約定之權義內容，而系爭地上權未定存續期限，且因訴外人朱浦堂與被上訴人於五十六年間設定系爭地上權時，系爭土地為農地，公告地價僅每平方公尺二十四元，然現今系爭土地早業經編為建地，且位居臺北市南北方向之主要幹道羅斯福路之附近，交通便利，八十六年度七月份之公告地價每平方公尺四一五００元，均與五十三年該等上訴人之前手承租系爭地時每平方公尺公告地價僅二十四元相去甚遠，顯見系爭地升值甚鉅。且核系爭土地價值之遽漲，係緣自社會進步所致，顯非締結契約當時所得預期，依上開說明，被上訴人類推適用民法第四百四十二條請求調整租金規定及依民法第二百二十七條之二第一項情事變更原則，均得向上訴人乙○○、丙○○請求調漲地租。又當初依租約辦理地上權登記時約定以「每年每坪蓬萊稻穀六台斤按當年七月一日依時價折合現款（給付）」，而被上訴人現今每年須繳納之地價稅稅率已高達系爭地每平方公尺申報地價年息百分之五．五等情，已如前述，故本院斟酌系爭土地繁榮之程度，認被上訴人請求上訴人乙○○、丙○○將系爭地上權年租金約定，調高改依系爭土地每年度每平方公尺申報地價之百分之七計算，尚稱允當。雖上訴人乙○○、丙○○再抗辯被上訴人請求將地上權登記之面積全部依同一比例調整為此項主張並不合理，因上訴人房屋坐落基地之面積較地上權登記面積為少，登記面積中有一部份原本供道路使用，並非由上訴人使用，該部分地租不應由上訴人負擔，更不應予調整，其請求調整地租之基礎不當云云。惟查地上權之權利範圍應以土地登記謄本之登記為準，而參酌系爭土地登記謄本所示（見原法院簡易卷證一），系爭地上權之權利範圍既為該土地之全部，是縱使上訴人房屋坐落之基地面積較地上權登記面積為少暨登記面積中有一部分為法定空地，亦無礙上訴人就該土地為地上權人之事實，該部分土地之地租自應由上訴人負擔，上訴人所辯該部分地租不應由上訴人負擔，被上訴人請求調整地租之基礎不當云云，亦不足為採。
㈢、上訴人乙○○、丙○○及甲○○均應就地租調整內容協同被上訴人辦理地上權變更登記：
１、按地上權內容變更應辦理登記，且土地登記，除土地登記規則另有規定外，應由權利人及義務人會同申請之。又已登記之他項權利內容如有內容變更時，應於其權利變更後一個月內申請登記，此觀土地登記規則第五條、第二十七條、第一百零二條規定自明。而地上權之地租，係地上權人使用土地而支付之對價，為地上權之內容，而本件地上權人即上訴人乙○○、丙○○支付之地租既如上述應予調整，是被上訴人請求上訴人就調整後之地租協同辦理租金數額之變更登記，自無不合。
２、另上訴人甲○○承租被上訴人公業所有系爭土地，業已於七十八年二月十三日與被上訴人訂立租約約定地租為「每年每坪依該地號申報地價百分之七計算地租，於當年七月十五日乙次付清，如地價變更，按照地價變更後之前開此率（按應為比率之誤）收受租金」，此有被上訴人所提出之該租賃契約附卷可稽（見原法院簡易卷證五），惟上訴人遲未就系爭土地之地上權地租內容協同辦理變更登記。雖上訴人甲○○抗辯被上訴人之系爭土地早於五十六年間即已出售訴外人朱浦堂，被上訴人請求伊協辦地上權變更登記為無理由云云。惟其並未能舉證以實其說，是其此一抗辯洵無足採，從而被上訴人一併訴請上訴人甲○○等協同辦理系爭土地地上權地租內容變更登記，亦無不合。
㈣、上訴人乙○○、丙○○分別積欠被上訴人地租四千二百七十九元及八百六十四元：
查依上訴人乙○○、丙○○所提為被上訴人不爭執其真正之存證信函、支票及提存書（見原審卷第一三五頁至一四五頁）所示，上訴人乙○○已提存應付予被上訴人之八十一年、八十二年、八十三年之租金，另以支票給付八十四年、八十五年之租金，上訴人丙○○已提存應付予被上訴人之八十一年、八十二年、八十三年及八十六年、八十七年之租金，另以支票給付八十四年、八十五年之租金。已支付部分，均不得再為請求，則被上訴人對上訴人乙○○得請求者，僅為如原判決附表所示八十六年、八十七年、八十八年度積欠租金及各該遲延利息。被上訴人對上訴人丙○○請求積欠租金部分，僅為如原判決附表所示八十八年度積欠租金及遲延利息。
四、綜上所述，被上訴人請求於㈠上訴人乙○○、丙○○各承租被上訴人所有系爭土地地上權應有部分各三分之一之應付年租金，應自本件起訴狀送達之日即八十九年四月六日起均分別調整為依該土地當年度申報地價年息百分之七計算，並於當年七月一日給付。㈡上訴人乙○○、丙○○應各依前項調整後之年租金數額就前項土地所登記取得之地上權權利內容，協同被上訴人辦理有關租金數額之變更登記。㈢上訴人甲○○及原審共同被告李錦崇應協同被上訴人就系爭土地之地租約定內容辦理變更登記為「每年每坪依該地號申報地價百分之七計算地租，於當年七月十五日乙次付清，如地價變更，按照地價變更後之前開比率收受租金」。㈣上訴人乙○○、丙○○應依序給付被上訴人四千二百七十九元及八百六十四元及各該法定遲延利息範圍內（當年度七月一日應給付租金未給付之翌日，即七月二日起算遲延利息），洵屬正當，應予准許。原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，核無違誤。上訴意旨，仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
五、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據經予審酌，核與判決結果不生影嚮，爰不再逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項後段、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段、，判決如主文。
中華民國八十九年十一月十四日
民事第八庭
審判長法官鄭三源
法官黃豐澤法官王淇梓右正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國八十九年十一月十五日
書記官鄒賢英附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。