裁判字號：臺灣臺中地方法院97年簡上字第41號民事判決
裁判日期：民國97年08月29日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣臺中地方法院民事判決97年度簡上字第41號上訴人甲○○被上訴人乙○○訴訟代理人 林本能 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國96年12月18日本院臺中簡易庭96年度中簡字第2905號第一審判決，提起上訴，經於民國97年8月1日言詞辯論終結，本院合議庭判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第2、3項之訴部分、及命上訴人就如附表所示不動產於民國94年9月29日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷之反訴、暨上開部分之訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人應將坐落台中市○區○○○段2183建號房屋（門牌號碼台中市○區○○街2段15巷15號3樓之3）遷讓返還與上訴人。
被上訴人應給付上訴人新台幣貳萬柒仟元及自民國96年1月13日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；另應自民國96年1月1日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付上訴人新台幣參仟元。
上訴人其餘上訴駁回。
被上訴人在第一審之反訴駁回。
第一、二審訴訟費用，本訴部分由被上訴人負擔10分之9，由上訴人負擔10分之1；反訴部分由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人於原審起訴主張：上訴人前向被上訴人買受如附表所示不動產（下稱系爭不動產），價金合計新臺幣（下同）60萬元，並分別於94年9月13、26日、同年10月6、26日及95年1月5日各給付被上訴人30萬元、10萬元、10萬元、7萬元及3萬元，而付清全部買賣價金。被上訴人雖於94年9月29日將系爭不動產辦理所有權移轉登記與上訴人所有，然就其中之門牌號碼台中市○區○○街2段15巷15號3樓之3房屋（即台中市○區○○○段第2183建號建物，下稱系爭3樓之3房屋），卻遲不交付予上訴人。其後被上訴人忽又提出1份由其已書就完成之房屋租賃契約書，並謂其欲向上訴人承租系爭3樓之3房屋，租金每月3,000元，上訴人不得已乃予同意，以替代現實之交付。詎被上訴人迄未給付上訴人分文租金，系爭3樓之3房屋之租賃期限亦已於95年10月30日屆滿，惟被上訴人仍無權繼續占有系爭3樓之3房屋。上訴人爰本於所有權及租賃關係，訴請被上訴人將系爭3樓之3房屋遷讓返還，並給付所欠自94年10月份起至95年10月份止之13個月租金39,000元，及自租期屆滿後至起訴時止無法律上原因繼續占有使用系爭3樓之3房屋所受有相當於租金之不當得利6,000元（即95年11、12月份，以每月原租金3,000元計算），合計45,000元。另被上訴人迄未交還系爭3樓之3房屋，應自96年1月1日起至交還房屋之日止，按月另給付上訴人相當於每月租金額3,000元之損害金等語。
二、被上訴人於原審中則以：被上訴人係於92年間經友人 姬秀菊 介紹而與上訴人認識，94年7、8月間，被上訴人持所有權狀向訴外人 詹南生 （即 阿生 ）借款10萬元，約定2個月內清償，惟訴外人詹南生因有急用而要求被上訴人提前還款，斯時被上訴人亦因積欠多家銀行卡債未還，為銀行一再催討而煩惱不已。上訴人獲悉後，即主動拿現款10萬元及利息3,000元，要訴外人姬秀菊偕同被上訴人一起前去清償所欠訴外人詹南生之借款，惟要求須將所取回之所有權狀寄放其處。事後上訴人又向被上訴人遊說將系爭不動產暫時過戶至其名下，謂此才不會遭銀行查封，被上訴人始有房屋可住。被上訴人為脫免系爭不動產遭銀行查封拍賣，乃同意暫將系爭不動產過戶至上訴人名下，並同至代書處辦理系爭不動產之過戶手續，而簽訂土地建築改良物買賣所有權移轉契約書（俗稱公契）之物權契約。然被上訴人實未出售系爭不動產予上訴人，兩造間亦無買賣系爭不動產之真意，更未簽訂不動產買賣契約書（俗稱私契）及收到60萬元之買賣價款，純係為避免系爭不動產遭銀行查封拍賣，始在上訴人遊說教導下辦理假買賣真過戶之手續，並於94年9月26日由代書擬妥記載有出售系爭不動產總價款60萬元等情之收據，再由被上訴人簽名及按捺指印於收據上。辦理上開假買賣真過戶手續之同時，上訴人竟要求就系爭不動產一併辦理抵押權設定登記，以確保其債權，該抵押權登記迄今仍未塗銷。過戶手續辦妥後，上訴人又向被上訴人遊說表示要另辦理假租賃才完美，房子仍由被上訴人居住，不用租金云云。被上訴人乃填寫虛偽之房屋租賃契約書。兩造通謀所訂立之不動產買賣契約及房屋租賃契約，均屬無效。被上訴人仍為系爭不動產之所有權人，上訴人自無權請求被上訴人遷讓房屋、給付租金及返還相當於租金之不當得利等語，資為抗辯。並於原審中另對上訴人提起反訴，以通謀虛偽意思表示無效為由，訴請上訴人就如附表所示不動產於民國94年9月29日以買賣為原因所為之所有權移轉登記，應予塗銷。
三、原審就本訴部分為上訴人敗訴之判決；另就反訴部分判命上訴人就如附表所示不動產於民國94年9月29日以買賣為原因所為之所有權移轉登記，應予塗銷。
（一）上訴人不服，就本訴及反訴部分均提起上訴：上訴聲明：⑴、本訴部分：原判決廢棄，被上訴人應上訴理由：⑴、兩造於96年9月26日至代書處立收據
（二）被上訴人則答辯聲明：駁回上訴。答辯理由：⑴、被上訴人純係配合兩造間之假買賣真
四、法院得心證之理由：
（一）本訴部分：
⑴、經查，被上訴人前於94年9月29日以買賣為原因
，而將系爭不動產之所有權移轉登記為上訴人所有，買賣原因發生日期登記為94年9月13日，被上訴人並在卷附94年9月26日收據上簽名及按捺指印等情，有兩造所不爭執形式上為真正之土地建築改良物買賣所有權移轉契約書、土地及建物登記謄本、收據等文書附於原審卷內可稽，核屬實在。
⑵、原審以兩造間就系爭不動產辦理所有權移轉登記
、抵押權設定登記及收據書立之過程及其內容，與常情有悖，並謂被上訴人已積欠銀行卡債，系爭3樓之3房屋之租賃契約書所載租賃期限係自94年10月1日起，然依收據所載在94年10月1日止，上訴人僅給付買賣價金40萬元，尚有20萬元未付，則被上訴人焉有交付自行書就之租賃契約書並要求承租系爭3樓之3房屋，以代現實交付之理？並認證人 林絹 及姬秀菊之證言，不足為有利於上訴人主張之認定等節，而認被上訴人係因積欠銀行卡債，為免遭強制執行，乃將系爭不動產通謀虛偽出賣於上訴人及就系爭3樓之3房屋另立虛偽之租賃契約等情，固非無據，惟查：
①、按民法第87條第1項所謂通謀虛偽意思表示
②、本件被上訴人固於原審中提出信用卡帳款通
③、次查，證人即承辦代書林絹於原審中到庭證
④、另查：
④、另查，證人姬秀菊於原審中到庭結證：「..
⑤、被上訴人於原審中雖另提出房屋估價資料而
⑥、再者，系爭不動產之價值果如被上訴人所稱
⑶、本院綜合上開各情，因認兩造就系爭不動產之買
賣交易過程，尚與常情無違；至被上訴人所提出之信用卡帳款通知函及其自行委請仲介人員估價之私文書，僅足供為被上訴人確有積欠銀行債務之證明，尚無從供為兩造間確有通謀虛偽而為系爭不動產買賣及所有權讓與行為之認定。
⑷、按當事人互相表示意思一致者，契約即為成立，
本不以當事人本人在書面上簽名為其成立要件。本件依卷附被上訴人所自承由其所書立之租賃契約書觀之，其上所載之租賃期間雖自94年10月1日起至95年10月30日止，每月租金3,000元。惟依卷附收據觀之，上訴人所應給付被上訴人之買賣價金尾款，係至95年1月5日始行付清，該份收據上並約定交屋時尾款一併結清，是被上訴人在上訴人付清尾款之前，本得使用系爭3樓之3房屋，加以上訴人自承兩造原未論及租賃，卷附之租賃契約書係於95年4月間上訴人代被上訴人處理另戶8樓之7房屋租約時，始由被上訴人書立交付，伊只得同意以之代替系爭3樓之3房屋交屋等語。本院因認本件上訴人依上開租賃契約所得請求被上訴人給付之租金僅自95年4月份起至10月份止合計7個月份之21,000元為有理由，上訴人所為自94年10月份起計算之39,000元租金請求，逾21,000元部分所為主張，尚非有據。
⑸、另按，無權占有他人之房屋，可能獲得相當於租
金之利益，為社會通常之觀念。又「不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。」，民法第181條但書定有明文。查系爭3樓之3房屋坐落於臺中市南區，生活機能尚屬良好，被上訴人復曾同意書立每月租金3,000元之租賃契約。本院認上訴人主張被上訴人於租約屆滿後，繼續占有系爭3樓之3房屋所受之相當於租金之不當得利以每月3,000計算，尚屬適當。
⑹、綜上，本件被上訴人就其所抗辯之通謀虛偽意思
表示一節，應負舉證之責任，然其所提出之信用卡帳款通知函及自行委請仲介人員估價之私文書，僅足供為被上訴人確有積欠銀行債務之證明，尚無從供為兩造間確有通謀虛偽而為系爭不動產買賣及所有權讓與行為之認定。從而，本件上訴人訴請被上訴人遷讓返還系爭3樓之3房屋、給付租金及相當於租金之不當得利，於法尚非無據。上訴人所為主張，就①被上訴人應將門牌號碼台中市○區○○街2段15巷15號3樓之3房屋（即台中市○區○○○段第2183建號）遷讓返還與上訴人，②應自民國96年1月1日起至遷讓返還上開房屋止，按月給付上訴人3,000元。③另應給付上訴人27,000元（即租金21,000元、起訴前之95年11、12月份不當得利6,000元）及自96年1月13日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息範圍內，為有理由。原審駁回上訴人此部分主張，尚有未洽，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項、第3項所示，至上訴人逾此部分所為94年10月份至95年3月份之租金請求，則非有據，此部分上訴，應予駁回。
（二）反訴部分：本件被上訴人於原審中以兩造間就系爭不動產所有權之讓與行為，係屬通謀虛偽不實而無效為由，對上訴人提起反訴，訴請上訴人就如附表所示不動產於94年9月29日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。經查，被上訴人就其所抗辯之通謀虛偽意思表示一節，負有舉證之責，而其所提出之信用卡帳款通知函及自行委請仲介人員估價之私文書，僅足供為被上訴人確有積欠銀行債務之證明，尚無從供為兩造間確有通謀虛偽而為系爭不動產所有權讓與行為之認定一節，已如前述。是被上訴人反訴請求上訴人就如附表所示不動產於94年9月29日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷等語，即屬無據。原審判命上訴人就如附表所示不動產於94年9月29日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷，自有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，則有理由。
五、綜上所述，上訴人本於所有物返還請求權、租賃契約之租金給付請求權及不當得利返還請求權，就①被上訴人應將門牌號碼台中市○區○○街2段15巷15號3樓之3房屋（即台中市○區○○○段第2183建號）遷讓返還，②並應自96年1月1日起至遷讓返還上開房屋止，按月給付3,000元。③另應給付27,000元，及自96年1月13日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息範圍內，為有理由，爰予准許。另被上訴人反訴求命上訴人就如附表所示不動產於94年9月29日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷部分，洵非有據，不應准許。原審就上開①、②、③部分所為上訴人敗訴及准被上訴人反訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，部分為有理由，爰由本院予以部分廢棄改判為如主文所示。至上訴人逾上開範圍部分所為請求，則非有據，該部分上訴，則予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，併予敘明。
七、據上論結，本件上訴為有一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條、第450條、第79條，判決如主文。
中華民國97年8月29日
民事第二庭審判長法官許秀芬
法官周靜秀法官林宗成上為正本證明與原本無異。
不得上訴。
中華民國97年8月29日
書記官