裁判字號：臺灣臺北地方法院100年訴字第5175號民事判決
裁判日期：民國101年10月26日
裁判案由：返還房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決100年度訴字第5175號原告 陳嘉琦 訴訟代理人 洪寶華 被告 林彬芬
林正 享上列當事人間返還房屋等事件，本院於民國101年9月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將臺北市○○區○○段三小段二四九三建號即門牌號碼臺北市○○○道○○○巷○號四樓建物騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹萬叁仟零叁元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹：程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，而被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款、第2項分別定有明文。查本件原告起訴聲明原請求被告林彬芬給付不當得利自民國99年11月19日起每月給付新臺幣（下同）12,000元；並返還房屋（見本院100年度司北簡調第1409號卷第3頁，下稱本院調解卷），嗣於101年3月1日以書狀將聲明變更為請求被告應返還占有期間不當得利每月12,000元整至交屋為止及該不動產使用權；另於101年4月12日追加 林正享 為被告，並於101年6月26日將聲明變更為請求被告應返○○○區○○段○○段2493建號房屋；請求不當得利及損害賠償自99年11月19日起每月12,000元至101年4月19日，共204,000元（見本院卷第14頁、第34頁、第53頁、第56頁），核其請求之基礎事實同一，且為減縮應受判決事項之聲明，並無礙被告之防禦及訴訟之終結，而被告均對之無異議而為本案言詞辯論，揆諸前揭規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於99年11月19日取得坐落臺北市○○○○○道○○○巷○○號4樓房屋（下稱系爭不動產）所有權2分之1，多次與占有人協調，經本院調解由被告林正享使用房屋前半段，原告使用後半段，嗣原告於101年4月19日已買下系爭不動產另一半產權並完成過戶，並將錢放在履約帳戶內，被告2人應於101年4月20日搬空，是以，系爭不動產已完全為原告所有，然被告2人皆未經原告同意使用房屋，並不讓原告進出系爭不動產，以致原告至今無法進入及使用系爭不動產。
又系爭不動產面積12.82坪，萬華區出租資料顯示捷運旁500公尺內每坪出租皆在1,000元以上，系爭不動產所有權2分之1部分每月房租至少12,000元，爰依法請求被告返還房屋，並給付不當得利及損害賠償即自99年11月19日起至101年4月19日共計204,000元等語。並聲明：被告應返○○○區○○段○○段2493建號房屋；被告應給付自99年11月19日起每月12,000元至101年4月19日止共204,000元。
二、被告林彬芬則以：系爭不動產係祖產，從小就住在系爭不動產，被告林彬芬之父親於86年5月30日歿，本來應有6個子女繼承，後來協議登記為大哥 林大鈺 、三姊名下，各持有2分之1之權狀。被告林彬芬係86年搬出去，92年又搬進來住到現在，因其父親生前有承諾每人可以分到100萬元，被告林彬芬尚有一部分未拿，3位姊姊知道被告林彬芬經濟困難要其搬回家住，有同意讓被告林彬芬無償使用，被告林彬芬之父親有說被告林彬芬可隨時回來住，目前仍住在系爭不動產。大哥因信用卡問題，名下房子被法拍，由原告得標，法拍是不點交，此外，二姊的2分之1以330萬元同意賣給原告，是要原告撤回對被告恐嚇的告訴並於101年3月16日簽買賣契約書，但原告並未撤銷，也沒有寫和解書。原告應該要先給被告錢，被告才會搬空。此外，12,000元的金額如何得來，請原告說明等語，資為抗辯。並聲明：請求駁回原告之訴。
三、被告林正享則以：被告二人都有占有房子，被告林正享本來就住在那裡，與房屋所有權人是姊弟關係，伊姊姊讓被告林正享無償使用，同意被告林正享住在那裡，被告林正享從72年就住在那邊。當初確實因有2分之1才成立調解，後來原告說若另外一半買成要給被告林正享30萬元的搬遷費，卻將錢放在履約帳戶內，且也沒有時間讓被告林正享搬遷，被告林正享的鑰匙都給原告了。買賣的2分之1若原告給付價金，1個月後就會搬走等語，資為抗辯。並聲明：請求駁回原告之訴。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭不動產所有權應有部分2分之1原為林大鈺所有，經本
院99年度司執木字第32234號強制執行程序委託台灣金融資產服務股份有限公司公開拍賣上開不動產，於99年9月
29日由原告買受，並繳足全部價金1,816,800元（見本院卷第42頁至第46頁）。
㈡原告於100年5月3日於本院曾與被告林正享成立調解（見
本院100年度司北簡調字第1409號卷第5頁、本院卷第15頁）。
㈢原告於101年3月16日與 林芃嫻 就系爭不動產所有權2分之1
成立買賣契約，並已完成所有權移轉登記（見本院卷第49、50頁、第53頁反面、第57頁至第63頁）。
㈣被告現占有系爭不動產（見本院卷第53頁）。
五、得心證之理由：原告主張系爭不動產係其所購買，並支付買賣價金，是系爭不動產為其所有，被告為無權占用，故依所有物返還請求權請求被告等遷讓返還及請求被告應給付不當得利及損害賠償共204,000元等情，惟為被告等所否認，並以前揭情詞置辯，是本院應審究者為：㈠原告請求被告返還系爭不動產有無理由？㈡原告請求被告等給付相當於租金之損害賠償或不當利得204,000元有無理由？以下分述之：
㈠原告請求被告返還系爭不動產有無理由？
１、按強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即以債務人為出賣人，拍定人或承受人為買受人。次按，以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告倘係以「非無權占有」資為抗辯者，原告就被告無權占有之事實，並不負舉證責任。換言之，被告應就其取得占有係有正當權源之事實，舉證證明；倘被告不能證明其占有權源，則自應認原告之請求為有理由。再按，使用借貸非如租賃之有民法第425條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利；使用借貸非如租賃之有民法第425條之規定，故物之原所有人將物借予他人使用，嗣將物移轉予第三人所有，該他人不得對第三人即物之現在所有人主張有使用借貸之權利，最高法院59年台上字第2490號判例、93年台上字第1948號判決均可資參照。換言之，使用借貸僅屬「貸與人」與「使用人」間特定債之關係，是除經第三人同意，該第三人本已恆難受其拘束；更何況，使用借貸並無類似「買賣不破租賃」規定之適用，是物之原所有人，倘於出借所有物予他人使用以後，再將該物移轉予第三人所有，則物之原借用人即不能再對物之現在所有人主張使用借貸之相關權利。
２、查系爭不動產原登記為訴外人林大鈺及林芃嫻所共有，應有部分各2分之1，嗣林大鈺因積欠花旗（台灣）商業銀行股份有限公司等債權人債務，經本院以99年度司執字第32234號強制執行程序拍賣林大鈺所有之系爭不動產應有部分2分之1，並由原告拍定買受，於99年11月19日移轉該部分之所有權予原告，之後，原告又向林芃嫻購買系爭不動產 林凡嫻 所有應有部分2分之1，並於101年4月12日移轉此部分之所有權予原告等情，有原告提出之台灣金融資產服務股份有限公司函、系爭不動產建物及土地所有權狀、買賣契約等件影本為證（見本院100年度司北簡調字第1409號民事聲請事件卷第6頁、第7頁、第19頁、第20頁、本院卷第49頁、第50頁、第57頁至第63頁），並經本院調閱本院99年度司執字第32234號強制執行卷宗查明屬實，堪信為真正。
３、系爭不動產於本院97年度執全字第3213號假扣押強制執行程序查封時，本院執行人員至現場，被告林正享內陳稱系爭不動產由被告林正享其本及家人居住中等語，而被告二人均不否認自99年11月19日起迄今均占有系爭不動產之事實，被告林彬芬並陳述被告是佔全部一詞（見本院卷第77頁反面），則原告主張被告二人無權占有系爭不動產全部，自應由被告就有權占有之事實負舉證責任。
４、被告林彬芬雖辯稱系爭不動產為其父親之遺產，其父
親死亡後，因其尚有應分得財產未拿，且由於被告林彬芬經濟困難，被告林彬芬之姐姐均同意其無償使用系爭不動產云云，並提出林芃嫻等出具之同意書等件影本為證（見本院卷第21頁、第22頁），被告林正享亦辯稱其自72年起即無償借用系爭不動產云云，惟縱認被告上開辯稱均屬可採，然如前述，系爭不動產現為原告所有，被告已不得再持之主張有使用借貸關係存在，至被告父親遺產如何分配，要屬被告與其他繼承人之爭執，亦與被告是否有權占有系爭不動產無涉，故被告此部分辯稱，均不足認被告有權繼續占有使用系爭不動產。
５、再者，被告復辯稱原告向林芃嫻購買系爭不動產應有部分2分之1係以原告撤回刑事告訴及和解為要件，原告未撤回刑事告訴、簽立和解書，亦未給付價金云云，然查，被告並未提出系爭不動產原所有權人即林芃嫻已撤銷或解除買賣契約之相關證據，且被告林彬芬自承當初在撤銷恐嚇罪部分並未調解成立一詞（見本院卷第54頁），足見原告並未同意以撤銷刑事告訴與買賣系爭不動產互為條件，而系爭不動產以買賣為原因已移轉所有權登記予原告，於原告與林芃嫻之買賣債權及物權行為尚未撤銷、解除及回復原狀之前，系爭不動產仍屬原告所有，原告本於所有權人之地位自得請求被告返還系爭不動產，是以，被告執以上開理由而謂有權占有系爭不動產云云，實非可採。
６、原告與被告林正享雖曾於100年5月3日就系爭不動產占有爭執經本院成立調解（本院100年度北簡移調字第101號），惟本院觀之該調解筆錄記載：「兩造同意由相對人使用建物門牌號碼為臺北市○○區○○○道○○○巷○○號4樓房屋之客廳及客廳旁之大房間一間，廁所由兩造共用，上開房屋之其餘空間歸聲請人使用（上開房屋所有權及其內之空間如附件一建物謄本、附件二圖示）」等語（見本院卷第55頁），而被告林正享復自承當初確實是因為有2分之1的產權才成立調解一詞（見本院卷第54頁），堪認調解成立內容有關被告林正享得使用系爭不動產係因斯時原告僅取得系爭不動產2分之1緣故，然而，系爭不動產全部現已為原告所有，被告林正享自不得再持該調解筆錄內容主張其有權占有系爭不動產，至於被告林正享辯稱原告有同意給付搬遷費30萬元云，已為原告所否認，被告林正享並未提出證據以實其說，自難採信，被告林正享據此而謂有權占有系爭不動產，亦非可採。
７、綜上，原告為系爭不動產之所有權人，被告辯稱其有權占有系爭不動產之理由，如上所述，均不足取，則原告依民法第767條規定請求被告返還系爭不動產，即屬有據，應予准許。
㈡原告請求被告等給付相當於租金之損害賠償或不當利得
204,000元有無理由？
１、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年度台上字第1695號判例意旨亦可資參照。再按，各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利，最高法院62年台上字第1803號判例亦足資參照。
２、原告請求被告給付相當於租金之損害賠償及不當得利係指被告於99年11月19日起至101年4月19日止無權占有系爭不動產應有部分2分之1部分，換言之，原告係主張已於99年11月19日取得系爭不動產應有部分2分之1，並與被告林正享成立調解，惟被告占有系爭不動產全部，故原告受有無法使用系爭不動產應有部分2分之1之損害為據，如上所述，被告不爭執於此段期間占有系爭不動產全部之事實，而被告占有系爭不動產乃以原所有權人同意無償借貸為憑，惟被告不得持與林芃嫻或林大鈺甚或被告父親間有使用借貸關係而對原告主張有權占有，業如前述，而被告並未舉證證明林芃嫻與原告間就系爭不動產有分管協議存在，則林芃嫻雖為共有人，亦無權占有系爭不動產特定部分，否則即屬侵害原告之共有權利，是故，被告於此段期間占有系爭不動產全部，除原告與被告林正享成立調解，同意被告林正享使用系爭不動產2分之1部分外，被告林彬芬占有系爭不動產全部及被告林正享占有超過該調解內容部分，對原告而言，均屬無權占有，是故，原告請求被告給付占有系爭不動產2分之1部分相當於租金之不當得利及損害金，應屬有據。
３、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。又上開係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權，最高法院亦著有43年度台上字第392號判例可參，是原告請求被告返還之不當得利，自應受上開規定之限制。查系爭不動產坐落之土地即臺北市○○區○○段3小段285地號土地面積401平方公尺，原告權利範圍43600分之700，而該土地每平方公尺之申報地價自99年1月起迄今均為33,824元（即公告地價42,280元之80%，見本院卷第65頁），又系爭不動產99年之課稅現值為165,306元，100及101年為146,700元，亦有原告提出之臺北市稅捐稽徵處萬華分處房屋稅繳款書附卷可憑（見本院卷第64頁）。本院審酌上開房屋屋齡甚久，惟位處市區中，交通及生活機能尚優，本院認本件應按前揭房屋及土地總價年息10%計算相當於租金之不當得利，方為適當。
４、是故，就被告無權占用系爭房屋2分之1部分，自99年11月19日起至101年4月19日止，原告得請求被告給付相當於租金之利益為13,003元｛元以下四捨五入，即（401平方公尺×33,824元×700/43600）＋165,306元＝383,067元，383,067元×10/100÷12＝3,192元，3,192元＋（3,192元×13/31）＝4,531元；（401平方公尺×33,824元×700/43600）＋146,700元＝364,461元，364,461元×10/100÷12＝3,037元，（3,037元×15）＋（3,037元×19/30）＝47,478元，（4,531元＋47,478）×1/2＝26,005元，而原告斯時僅有系爭不動產應有部分2分之1，故以2分之1計算為13,003元｝。
六、綜上，原告請求被告返還系爭不動產，及請求被告給付13,003元，即屬正當，應予准許，原告逾此部分之請求即非有據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。至被告林彬芬請求傳喚證人邱永鎮部分係為證明要原告撤銷恐嚇罪部分才同意賣給原告之事實，惟如前述，此部分被告林彬芬並未提出林芃嫻已撤銷或解除與原告之買賣契約相關證據，且兩造事後確無成立調解，則被告林彬芬此部分聲請核無調查必要，併予敘明。
叁、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第79條判決如主文。
中華民國101年10月26日
民事第四庭法官鄭佾瑩以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年10月26日
書記官李云馨