裁判字號：臺灣臺北地方法院93年重訴字第858號民事判決
裁判日期：民國94年02月04日
裁判案由：給付管理費
臺灣臺北地方法院民事判決93年度重訴字第858號原告達觀鎮Ａ１社區管理委員會法定代理人丙○○訴訟代理人甲○○被告東華開發股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 陳政峯 律師當事人間請求給付管理費事件，經本院於中華民國九十四年一月十八日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣壹仟零壹拾萬捌仟捌佰伍拾貳元，及自民國九十三年六月四日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，雖被告訴訟代理人陳政峯律師前於民國94年1月14日提出書狀陳稱因其於同年1月18日下午3時40分許在本院新店簡易庭另有其他民事事件須到場為言詞辯論，致使無法於當日下午3時50分抵達本院為言詞辯論等語。惟查，被告訴訟代理人陳政峯律師固於本院所定94年1月18日下午3時50分最後言詞辯論期日無法到場，但被告本人仍得到場陳述，亦得再委由其他訴訟代理人到場，故被告未到場顯乏正當理由，且核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、得心證之理由：
一、原告主張：被告為達觀鎮A1社區之起造人，至今仍為坐落台北縣新店市○○路○號、B1、B1-1、B1-2、B2、B2-1、B2-2樓建物（即新店市○○段○○路小段00000-00000建號建物，以下簡稱系爭建物）之所有權人，面積共計為2,153坪，在達觀鎮A1社區區分所有權人會議訂立規約時，被告就系爭建物係作商場規劃，其中31246、31247建號建物則為商場專用地下停車場用途，依規約第十二條規定，管理費住宅每坪每月新台幣（下同）40元、商場每坪每月80元、停車場每月
200元，區分所有權人若未在期限內繳納則應按年息10﹪計算遲延利息。詎被告自87年4月起即未依規約約定繳納管理費，其中87年4月份至88年5月份之管理費，已經原告另行起訴請求，至於自88年6月份至93年4月份之管理費，除達觀路6號建物承租人即訴外人好好幼稚園曾代被告繳交89年度之管理費100,800元外，被告迄至93年5月止尚有商場管理費10,061,360元、住宅（即達觀路8巷2號1樓之4）銷售前未結管理費21,792元、地下停車場管理費25,700元未給付，屢經催討，均置之不理，為此本於達觀鎮A1社區住戶規約之法律關係起訴請求被告給付管理費及遲延利息等語。並聲明：
㈠被告應給付原告10,108,852元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息10﹪計算之利息。
㈡請准免供擔保宣告假執行。
二、被告未於最後言詞辯論期日到場，惟據其於前期日到場所為之聲明及陳述則係以：系爭建物確為被告所有，且登記為商業用，原本規劃作為商場使用，但之後因客源不多而無法繼續經營，而被告所有之商場係由二部分所構成，一部分為供商場使用，面積為1,535坪，此部分均由被告自行管理清潔，管理費收取標準應與住宅相同，為每坪40元，故原告僅可請求3,684,000元；另一部分屬於商場專用之地下停車場面積為618坪，既供停車之用而非作商場使用，且與住戶之停車場出入口不同，兩造乃曾協議由被告自行管理不收取管理費，縱使須收費亦應按停車場汽車管理費每月200元計算，該部分停車位共為52位，管理費應為624,000元；另自88年6月起至93年5月止餘車屋管理費為472,878元，以上總計原告所得請求之管理費應為4,780,878元。又因達觀鎮社區於「新店市○○路○○○號」及「新店市○○路○○○號」均設有二電錶，用以供作全社區抽水用電，被告因此代墊電費；另被告亦代管社區之污水處理場，致生代墊管理費用；自88年6月起至93年5月止，依據各區樓地板及基地登載面積核算出原告所應分擔之電費、污水處理場管理費費用為4,913,224元，被告自得依無因管理之法律關係以此4,913,224元之債權與原告之管理費債權為抵銷等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：原告主張被告為達觀鎮A1社區之起造人，至今仍為坐落台北縣新店市○○路○號、B1、B1-1、B1-2、B2、B2-1、B2-2樓建物之所有權人，面積共計為2,153坪，在達觀鎮A1社區區分所有權人會議訂立規約時，被告就系爭建物係作商場規劃之事實，已據其提出建物登記謄本為證，被告對此並不爭執（詳見本院93年11月9日言詞辯論筆錄，卷第349頁），自堪信為真實。
四、原告主張依達觀鎮A1社區區分所有權人會議決議之規約第十二條規定，管理費住宅每坪每月40元、商場每坪每月80元、停車場每月200元，被告自88年6月份起至93年4月份止尚有商場管理費10,061,360元、住宅銷售前未結管理費21,792元、地下停車場未結管理費25,700元，共計10,108,852元未給付，但被告則以前開情詞置辯。是以，本件兩造爭執之重點在於：
㈠原告依規約第十二條規定之管理費收取標準請求被告給付管
理費10,108,852元，是否有據？㈡被告抗辯其依無因管理之規定，得就其所代墊之公用電費及
污水處理場管理費用共4,913,224元之債權，與原告前述管理費抵銷，有無理由？
五、現就兩造爭執之重點分述如下：㈠原告依規約第十二條規定之管理費收取標準請求被告給付管
理費10,108,852元，是否有據？⒈被告雖抗辯：系爭建物原本規劃作為商場使用，但之後因客
源不多而無法繼續經營，故其中供商場使用面積1,535坪，管理費收取標準應與住宅相同即以每坪40元計算等語。但就此原告則陳稱：被告之商場現仍在營運中，包括設有生鮮超商、洗衣店、好好幼稚園等。
⑴經查，達觀鎮A1社區區分所有權人會議係在86年8月20日訂
定規約，此觀諸卷附之達觀鎮A1社區住戶規約首頁記載即明（見本院九十三年度促字第一二一九０號支付命令事件卷所附證物）。依規約第十二條規定原告為對社區共用部分管理上經費之所需，得依規約向區分所有權人收取管理費，商場部分係按每坪每月80元計算，有規約附卷足佐，且為被告所不爭執。而系爭建物均在85年8月5日辦理建物所有權第一次登記，有建物登記謄本在卷可稽。又被告已自陳：「這七戶建物確實是被告所有的，建物登記謄本登記是商業用，原本是規畫作商場使用，但後來因客源不多無法經營下去...」等語甚詳（見本院卷第349頁言詞辯論筆錄），是以，系爭建物屬於規約第十二條所謂之商場，應堪認定。
⑵按所謂之規約，乃係公寓大廈所有之住戶，為了所居住的環
境及使用上的相互關係，所達成共同利益之意思表示，其間各住戶或許會有意見上的不一致，但經溝通、協調後，終能獲致平行的同意，且對於不同意規約內容之少數區分所有權人仍有其拘束效力，此即民主原則中的少數服從多數的重要原則。被告雖辯稱商場客源不足無法繼續經營，應改按住宅管理費收費標準計算管理費，即以每坪每月40元計等語，但此部分所辯除與前述規約第十二條規定內容不符外，另依公寓大廈管理條例第三十一條第一項第一款規定，規約之變更應經區分所有權人會議之特別決議行之，原告並無權限自行變更原規約所定管理費收取標準。故在達觀鎮A1社區住戶規約第十二條規定之管理費收取標準未經區分所有權人會議決議變更前，兩造即應受此規約規定內容之拘束（公寓大廈管理條例第二十三條規定參照），原告主張被告所有系爭建物為商場，應依每坪每月80元計算管理費，自可採信；被告所辯顯不足取。
⒉至於被告抗辯系爭建物有一部分屬於商場專用之地下停車場
面積為618坪，既供停車之用而非作商場使用，且與住戶之停車場出入口不同，兩造乃曾協議由被告自行管理不收取管理費乙節，雖提出管理費收據及支票（見本院卷第104、105頁）為證。但原告則陳稱原告就社區住戶、商場、停車場之管理費皆採分開計費、收取並分別開立收據，被告在87年6月6日給付122,800元與原告，該收據僅能證明被告已繳納87年4月份商場（不含停車場）之部分管理費，就此無從證明原告曾同意不收取被告商場專用停車場管理費等語。卷查，被告所提之管理費收據、支票至多僅能證明被告曾於87年6月6日繳納87年4月份之管理費122,800元之事實，據此尚無從就此即認定兩造曾協議被告就此屬於商場專用之地下停車場無須繳納管理費。況如前述，原告為達觀鎮A1社區之管理委員會，其職務內容概為共有共用部分之管理維護、住戶共同事務之協調建議、公寓大廈環境維護、就公共基金之收支保管運用等事項（見公寓大廈管理條例第三十四條），僅為公寓大廈相關事務之執行機關，關於區分所有權人間之事務仍應由意思機關即區分所有權人會議決議決定始生效力。是以，被告所指其曾經原告同意無須繳納商場地下停車場管理費一事，依前述說明，即應由達觀鎮A1社區區分所有權人會議決議始生效力。被告除未能舉證以證明原告曾與其協議免收管理費一事，更未能提出曾經達觀鎮A1社區區分所有權人會議決議免收管理費之證明，故其此部分所辯，顯無足採。⒊又被告另辯以：縱使商場專用地下停車場618坪部分須收費
，亦應按停車場汽車管理費每月200元計算，該部分停車位共為52位，管理費應為624,000元等語。就此仍為原告所否認，並陳稱：規約第十二條中所謂之停車場，係指所有購買停車位住戶共用之停車場，此更係供防空避難室使用，與被告之系爭建物係做商業用不同；又被告之建物雖做商場停車場使用，但為其個人專有部分，各區分所有住戶均不得進入，故不得以被告所述之標準計算管理費等語。經查，被告已明確陳述：商場專用地下停車場出入口與住戶之地下停車場各異，原告從未代為管理等情綦詳（見本院卷第33、34頁），就此足認被告系爭建物中供作商場專用地下停車場使用部分，與規約第十二條規定之停車場並不相同，自無適用本條專就住戶停車場管理費所為規定之餘地。被告上開所辯，亦無足取。
⒋綜前所述，原告本於規約第十二條規定，主張被告就系爭建
物即商場，應依每坪每月80元計算管理費，自屬有據，扣除達觀路6號建物承租人即好好幼稚園曾代被告繳交89年度之管理費100,800元後，被告尚應給付管理費10,061,360元。
⒌原告再主張被告另有住宅（即達觀路8巷2號1樓之4）銷售前
未結管理費21,792元、地下停車場管理費25,700元未給付等情，業經其提出建物所有權狀、停車位配置圖、停車位租賃契約書為證，核屬相符。被告雖抗辯自88年6月起至93年5月止餘車屋管理費應為472,878元等語，但僅提出其自行製作之明細表為佐（見本院卷第52-64頁）。經查，被告所提出之明細表所載餘屋、餘車等戶號門牌，範圍大於原告所主張者，而該等明細僅係被告自行計算之數據，被告並未提出其他證據以實其說。且按請求履行債務之訴，原告就其所主張債權發生原因之事實，固有舉證之責任，若被告自認此項事實而主張該債權已因清償而消滅，則清償之事實，應由被告負舉證之責任，最高法院著有二十八年上字第一九二０號判例足資參照。原告既已證明前述住宅、地下停車場管理費債權係發生於被告尚未將此等標的物移轉第三人，即被告仍為區分所有權人之時，被告依規約第十二條規定自負有給付所欠管理費之義務，茲既被告未能提出其他證據以證明其已清償前述管理費，則所為之抗辯即無從採信。
⒍達觀鎮A1社區住戶規約第十二條第五項規定：「區分所有權
若在規定之日前未繳納應繳金額時，管理委員會（即原告）得向該區分所有權人另行收取遲延利息，以未繳金額之年息10﹪計算...」，有該規約在卷足憑。是以，原告本於規約第十二條規定請求被告給付管理費10,108,852元，及自支付命令送達翌日即93年6月4日起至清償日止，按年息10﹪計算之利息，即屬有據。
㈡被告抗辯其依無因管理之規定，得就其所代墊之公用電費及
污水處理場管理費用共4,913,224元之債權，與原告前述管理費抵銷，有無理由？⒈關於被告此部分抵銷抗辯，原告則陳稱：達觀里有許多獨立
社區，包括達觀鎮A1社區、達觀鎮社區、達觀鎮A3社區、達觀鎮萬象社區，並各自設有獨立之管理委員會，被告提出之協議書係由被告與達觀鎮社區管理委員會共同簽署，效力顯不及於原告；另達觀鎮社區中繼水池、污水處理場所有權係登記為被告所有，管理人亦非原告，其中部分抽水站、污水處理場均位於達觀鎮A1社區範圍之外，原告之各區分所有權人對此並未享有應有部分，此等設備均非達觀鎮A1社區之共用部分，所生電費、管理費用無從由原告之管理基金分擔，況被告為電費繳納義務人，其自行繳納電費與無因管理要件不符等語。
⒉被告對於原告所述達觀里有許多獨立社區，包括達觀鎮A1社
區、達觀鎮社區、達觀鎮A3社區、達觀鎮萬象社區，並各自協議書第二條記載（見本院卷第42頁），達觀鎮社區管理委員會與達觀鎮A1社區管理委員會（即原告）確為各自獨立之管理委員會。而上述協議書當事人為被告與達觀鎮社區管理委員會，原告並未參與該協議書之締結過程，觀自協議書第一行及末段所載立協議書人即知。準此，該份協議書所約定之效力自不及於非契約當事人之原告，被告前開所辯，顯屬無據。
⒊次按未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應
依本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之，民法第一百七十二條定有明文。又無因管理係以管理他人之事務、管理人有為他人管理之意思、並無法律上之義務，且管理他人事務，應有為他人利益之意思始足當之。經查，被告提出之電費單據所生電費，係用以供作全部社區抽水用電者，乃兩造所不爭執。而被告對於原告所述達觀鎮社區中繼水池、污水處理場所有權係登記為被告所有，管理人亦非原告，其中部分抽水站、污水處理場均位於達觀鎮A1社區範圍之外，原告之各區分所有權人對此並未享有應有部分，且相關污水處理場設備尚未點交原告等情均未予爭執，且有原告提出之台北縣政府工務局會勘記錄、台北縣環境保護局函在卷可稽（見本院卷第374、387頁），依此等會勘記錄、函文記載，達○鎮○區○○○○道系統管理單位為被告，被告應依水污染防治法施行細則第五十條規定操作、維護、清理污水處理設施。準此，被告繳納抽水所生電費、及污水處理場管理費用，係為履行其法律上之義務，亦難謂被告有為原告或達觀鎮A1社區住戶利益之意思而為管理之情事，應不成立無因管理，被告所為抵銷抗辯，認其對原告有4,913,224元之債權，即屬無據。
六、從而，原告本於規約第十二條之規定，請求被告給付管理費10,108,852元，及自支付命令送達翌日即93年6月4日起至清償日止，按年息10﹪計算之利息，為有理由，應予准許。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
丙、假執行之宣告：原告既未依民事訴訟法第三百九十條第一項規定釋明在判決確定前不為執行，恐受難於抵償或難於計算之損害，亦不聲請供擔保宣告假執行者，故其聲請本院宣告准予假執行，與本條規定要件有間，不應准許。
丁、結論：原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中華民國94年2月4日
民事第三庭法官賴錦華正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國94年2月4日
書記官林桂玉