裁判字號：臺灣高等法院95年重上更(一)字第179號民事判決
裁判日期：民國97年03月19日
裁判案由：給付管理費
臺灣高等法院民事判決95年度重上更㈠字第179號上訴人東華開發股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 陳政峯 律師被上訴人達觀鎮Ａ１社區管理委員會法定代理人丙○○訴訟代理人乙○○上列當事人間給付管理費事件，上訴人對於中華民國94年2月4日臺灣臺北地方法院93年度重訴字第858號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院於97年3月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付超過新台幣柒佰捌拾萬伍仟肆佰玖拾貳元本息及該訴訟費用部分均廢棄。
前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
廢棄改判部分歷審訴訟費用由被上訴人負擔。駁回上訴部分第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人達Ａ１社區管理委員會之法定代理人業已變更為丙○○，有達觀鎮Ａ１社區第12屆管理委員主任委員補選記錄可稽（見本院卷二第2、3頁），其於民國96年2月27日具狀聲明承受訴訟（見本院卷二第1頁），核無不合，先此敘明。
二、被上訴人主張：上訴人為台北縣新店市○○路達觀鎮Ａ１社區（下稱達觀鎮Ａ１社區）之起造人，至今仍為該路6號及同號B1、B1-1、B1-2、B2、B2-1、B2-2樓建物（即同市○○段○○路小段建號31241至31247，下稱系爭建物）之所有權人，該建物面積共2153坪，達觀鎮Ａ１社區區分所有權人會議於民國86年8月間訂定達觀鎮Ａ１社區住戶規約（下稱系爭住戶規約）時，上訴人就系爭建物係作商場規劃，其中建號31246、31247建物則為商場專用地下停車場用途，依系爭住戶規約第12條約定，每月管理費為住宅每坪新台幣（下同）40元、商場每坪80元、停車場汽車每車200元，區分所有權人若未在期限內繳納管理費，則應按年息10%計算遲延利息。詎上訴人自87年4月起即未依約繳納管理費，就88年6月至93年4月間管理費，除他人代繳10萬800元外，上訴人尚欠商場管理費1006萬1360元、住宅銷售前未結管理費2萬1792元及地下停車場未結管理費2萬5700元，合計1010萬8852元，屢經催討，均未獲置理。爰本於系爭住戶規約，訴請上訴命上訴人如數給付及加計法定遲延利息。原審判決上訴人應給付被上訴人1010萬8852元及自93年6月4日至清償日止按年息10%計算之利息。其於本院答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人則以：系爭建物其中面積1535坪部分係供商場使用，由上訴人自行管理清潔，管理費收取標準應與住宅相同即每坪40元，被上訴人僅得請求368萬4000元。另面積618坪部分則屬商場專用之地下停車場，既供停車之用而非作商場使用，且與住戶之停車場出入口不同，被上訴人亦從未代為管理，兩造復曾就地下停車場因係由伊自行管理而有不必繳納管理費之協議，故伊毋庸繳納之。被上訴人縱須收費，亦應按停車場汽車每車每月200元計算，該部分停車位共52位，每月管理費應為10萬400元。又達觀社區設有6個中繼水池及污水處理場，供達觀社區全體住戶使用，故上訴人於新店市○○路1之1號及同市○○路1之1號均設有二電錶，供全社區抽水及污水處理場之用電所需，雖登記上訴人名義，然係供達觀全體住戶使用，故上訴人自88年6月起至93年4月止為達觀鎮Ａ１社區代墊其應分擔之電費、污水處理場管理費共485萬6511元部分，得與被上訴人之請求抵銷等語，資為抗辯。
其上訴聲明為：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人在第一審之訴駁回。
四、查上訴人為達達觀鎮Ａ1社區之起造人，至今仍○○○區○○○路○號及同號B1、B1-1、B1-2、B2、B2-1、B2-2樓建物之所有權人。前開建物係作商場規劃，其中商場面積為1535坪，商場專用地下停車場面積為618坪，二者合計面積為2153坪。依86年8月20日修訂之達觀鎮Ａ１社區住戶規約第12第1項條約定，每月管理費為住宅每坪新台幣（下同）40元、商場每坪80元、停車場汽車每車200元。此為兩造所不爭執，並有建物登記謄本、達觀鎮Ａ1社區住戶規約（見93年度促字第12190號卷第5至13、25至32頁）
五、被上訴人主張上訴人自87年4月起即未依約繳納管理費，就88年6月至93年4月間管理費，除他人代繳10萬800元外，上訴人尚欠商場管理費1006萬1360元、住宅銷售前未結管理費2萬1792元及地下停車場未結管理費2萬5700元，合計1010萬8852元未為繳納。上訴人對前開期間之管理費未繳交乙情固無爭執，惟辯稱1535坪之商場部分未作商場使用，該部分管理費應按住宅標準即每坪每月40元收取；兩造曾協議商場地下停車場不收取管理費，且該商場地下停車場618坪設有52個停車位，應按每個停車位每月200元計算；另上訴人自88年6月起至93年5月止為達觀鎮Ａ１社區代墊其應分擔之電費、污水處理場管理費共485萬6511元部分應予抵銷等語。
是本件首應審酌者為：㈠1535坪商場部分之收費標準；㈡618坪商場地下停車場部分之收費標準；㈢上訴人得否主張抵銷。茲分別論述如下：
㈠1535坪商場部分應按商場每月每坪80元繳納管理費：
1.查86年8月20日修訂之達觀鎮Ａ1社區住戶規約第12條第1項規定：「為充裕共用部分在管理上之必要經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議決議之規定向管委會繳交下列款項：㈠公共基金：依每建坪新台幣200元計（於交屋時已繳交，未交者需補交）。㈡管理費：住戶每坪每月新台幣40元，商場及幼稚園每坪每月80元。㈢停車場管理費：汽車每車位每月新台幣200元、機車每車每月新台幣50元，並依其獨立之計算方式，專款專用。」（見93年度促字第12190號卷第29頁）
2.次查達觀路6號及同號B1、B1-1、B1-2、B2、B2-1、B2-2樓建物除6號部分為住商用外，其餘均為商業用，此觀卷附建物登記謄本之記載甚明（見93年度促字第12190號卷第5至11頁）。
上訴人亦於原審自承上開7戶建物1535坪部分原本規規畫作商場使用（見原審卷第349頁）而目前1535坪之商場部分有開設7-11便利商店、好好安親學校、飛雅科技股份有限公司、衣坊洗衣店、大南汽車調度室及里長辦公室等，亦經本院履勘現場查明無訛，有現場照片、勘驗筆錄可稽（見本院卷三第39、116頁）。是前開1535坪建物確係作商場用途，雖因上訴人招商未如預期，而未能全數使用，然仍無礙其商場性質，就此部分，上訴人自應依住戶規約第12條第1項第2款約定按商場每月每坪80元之標準繳納管理費。
3.上訴人雖以1535坪商場部分係由上訴人自行管理清潔，管理費收取標準應與住宅相同即每坪40元云云置辯。惟管理費乃公共基金之一部分，其繳納應按區分所有權人會議決議繳納，非以建物由何人管理清潔為繳納標準之區分，此觀公寓大廈管理條例第18條第1項第2款規定甚明。又規約之修訂，須經區分所有權人會議始得為之，兩造均無變更之權限。達觀鎮Ａ1社區區分所有權人會議決議既已訂定住戶規約第12條第1項之收費標準，全體區分所有權人均應按該規約規定繳納管理費。上訴人所辯，尚無可採。
㈡618坪商場地下停車場部分應按停車場標準繳納管理費：
1.上訴人雖辯稱兩造曾協議不收取商場地下停車場管理費云云，並提出管理費收據及支票（見原審卷第50、51頁）為證。惟為被上訴人所否認，且被上訴人就達觀鎮A1社區住戶、商場、停車場之管理費皆係採分開計費、收取，並分別開立收據，業據被上訴人 陳明 在卷，並有住戶規約第12條規定為據。上訴人提出其於87年6月6日給付12萬2800元與被上訴人之收據，僅能證明上訴人已繳納87年4月份商場部分之管理費，尚無從據此推論被上訴人曾同意不收取上訴人商場專用停車場管理費。
2.況被上訴人為達觀鎮A1社區之管理委員會，依公寓大廈管理條例第36條規定，其職務內容為共有部分之管理維護、住戶共同事務之協調建議、公寓大廈環境維護、就公共基金之收支保管運用等事項，僅為公寓大廈相關事務之執行機關，其職權不包括決定或變更公共基金之繳納標準，自亦不得私下協議免除、變更部分區分所有權人之繳納義務。上訴人若主張其無須繳納商場地下停車場管理費，應由達觀鎮A1社區區分所有權人會議決議始生效力。上訴人既未能舉證以證明被上訴人曾與其協議免收管理費一事，又未能提出曾經達觀鎮A1社區區分所有權人會議決議免收管理費之證明，其主張有與被上訴人協議，被上訴人同意不收取商場專用停車場之管理費云云，顯無足採。
3.又依前開住戶規約第12條第1項規定，其將管理費區分為該項第2款「管理費：住戶每坪每月新台幣40元，商場及幼稚園每坪每月80元。」及第3款「停車場管理費：汽車每車位每月新台幣200元、機車每車每月新台幣50元，並依其獨立之計算方式，專款專用。」，顯見停車場管理費係獨立於住戶、商場及幼稚園，而有特別收費標準。查系爭618坪之用途為防空避難設備、停車場，經規劃設置52個車位，此據本院履勘現場查明屬實，並有平面配置圖及現場照片可稽（見本院卷一第72至76頁、卷三第116至118、124頁）。該地下停車場雖有獨立之車道，且內部並有通道可直接通往商場，惟仍無礙其屬停車場之性質及用途。參諸本件住戶規約第12條第1項第3款僅將停車場獨立論列，而未區別住戶或商場使用之停車場，但該條項第2款就一般管理費部分，則詳予區分為住戶、商場、幼稚園，益徵該條項第3款係包括該社區內之各個停車場，而不以住戶停車場為限。系爭618坪部分既係作為停車場使用而設置52個停車位，即應按住戶規定第12條第1項第3款之停車場管理費收費標準繳納管理費。
㈢上訴人就抽水用電及污水處理場費用不得主張抵銷：
1.按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。民法第334條第1項本文著有規定。是債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務，即無抵銷可言。故得供債務人抵銷之債權，須為對於自己債權人之債權，而不得以對於他人之債權，對於債權人為抵銷（最高法院18年上字第1709號、49年台上字第125號判例參照）。
2.上訴人雖辯稱自88年6月起至93年4月止為達觀鎮Ａ１社區代墊其應分擔之中繼水池電費、污水處理場管理費共485萬6511元，應得與其積欠之管理費相互抵銷云云。然查：
①達觀社區為上訴人規劃開發之大型山坡地社區，除被上訴人之
達觀鎮Ａ1社區外，尚有達觀鎮Ａ2社區、達觀鎮Ａ3社區、達觀鎮萬象社區。惟上訴人原計畫開發之達觀社區多達5000餘戶，目前猶未開發完畢，仍陸續推出新興建案，繼續建築大批建物，此據上訴人自承無訛，並有東華達觀三、四期開發計畫替代方案環境影響說明書、照片可佐，且經本院履勘現場查明屬實（見本院卷一第70頁、卷三第28至38、40頁）。因整個達觀社區係建築於山坡地，其各個社區分散於該山坡地區，占地甚廣，高低落差亦有相當距離。上訴人於前開Ａ1、Ａ2、Ａ3及萬象社區建築範圍外設置有Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ6個中繼水池、抽水站、污水處理場。上訴人於後續計畫建築開發時，為建築工人飲食清潔所需、亦有使用自來水源，亦據上訴人自承在卷，並經證人丁○○、 陳文龍 證述屬實（見本院卷三第12
0、5至7頁）。而中繼水池、抽水站、污水處理場之所有權及管理維護均屬上訴人，亦為兩造所不爭執，並有台北縣環境保護局88年9月30日88北環三字第42409號函、照片可佐（見本院卷一第215頁、卷二第50頁、卷四第36、37頁）。
②按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物
之共同部份，推定為各所有人之共有，其修繕費及其他負擔，由各所有人，按其所有部分之價值分擔之。民法第799條固定有明文。又共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，依公寓大廈管理條例第36條第2款及第10條第2項規定雖為管理委員會之職務，其費用並由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。惟依公寓大廈管理條例第3條第2款、第4款、第6款規定，公寓大廈之區分所有係指「數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。」；共用部分係指「公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」；約定共用部分則指「公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。」承前述，達觀社區中繼水池、抽水站、污水處理場目前仍為上訴人單獨所有，並由上訴人管理，且各中繼水池、抽水站、污水處理場均位於達觀鎮Ａ1社區範圍外，達觀鎮Ａ1社區之各區分所有權人對之均無任何應有部分，相關水池、抽水站及污水處理場設備亦均未點交予被上訴人管理維護，揆諸前揭規定，系爭中繼水池、抽水站、污水處理場顯非民法或公寓大廈管理條例所指之共用部分，前開設備用電及管理維護所生費用尚不得逕以管理費支付之。縱達觀鎮Ａ1社區各區分所有權人因上訴人支付前開抽水用電及污水處理場管理費用而受有利益，惟被上訴人已迭次否認曾獲區分所有權人會議授權代為處理或支付此部分費用，上訴人自不得以其對各區分所有權人之債權而與系爭管理費債務相互抵銷。
六、依上述計費標準，上訴人自88年6月至93年4月（計59個月）應繳納之管理費為：①1535坪商場部分為724萬5200元（計算式：1535×80×59＝0000000）；②618坪商場地下停車場部分為61萬3600元（52×200×59＝613600）。另上訴人尚積欠住宅銷售前未結管理費（達觀路8巷2號1樓之4）2萬1792元及住宅地下停車場未結管理費2萬5700元，此為上訴人所不爭執（見本院卷一第46頁）。四者合計為790萬6292元。
扣除訴外人好好幼稚園所代繳89年1月至12月管理費10萬0800元後，上訴人尚有780萬5492元之管理費未繳。又按達觀鎮A1社區住戶規約第12條第5項規定：「區分所有權人若在規定之日前未繳納應繳金額時，管理委員會得向該區分所有權人另行收取遲延利息，以未繳金額之年息10%計算，該區分所有人不得異議。」則被上訴人請求上訴人自支付命令送達翌日即93年6月4日起至清償日止按年息10%計算之遲延利息，為有理由。
七、從而，被上訴人依達觀鎮A1社區住戶規約第12條規定訴請上訴人給付管理費780萬5492元及自93年6月4日起至清償日止按年息10%計算之利息，洵屬有據，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，容有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國97年3月19日
民事第一庭
審判長法官張耀彩
法官林金吾法官盧彥如正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國97年3月25日
書記官鄭兆璋附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。