臺灣高雄地方法院民事判決 99年度雄小字第2204號
原 告 杏湖社區管理委員會
法定代理人 許倍慈
訴訟代理人 李玉井
被 告 胡永春
上列當事人間請求給付管理費事件，於民國99年12月16日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣柒仟陸佰柒拾柒元，及自民國九十九年七
月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣柒仟陸佰柒拾柒元為原告預
供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告為門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○巷○○
號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，為原告所屬「杏湖社
區大樓」（下稱系爭社區）之區分所有權人，依公寓大廈管
理條例第21條、住戶規約第10條規定暨97年第3次區分所有
權人會議決議（下稱系爭決議），負有按月繳納管理費之義
務，每月應繳納之費用為新臺幣（下同）853元，惟被告自
民國98年10月起至99年6月，共計9月，均未繳納管理費，
致積欠伊7,677元未給付，爰依公寓大廈管理條例及住戶規
約暨上開決議之規定提起本訴等語，並聲明：被告應給付原
告7,677元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按
年息5％計算之利息。
二、被告則以：伊係於98年6月份購買系爭房屋，為單獨透天厝
，伊之住址也和大樓的住址不同、出入口也不同，又建商已
於買賣契約載明原告毋庸負擔社區管理費用，伊並不知悉住
戶規約內容，伊亦無法參與原告區分所有權人會議，原告沒
有管理事實，伊之污水處理費應與管理費分開計算，且因地
基為共用，伊之持分遠多於原告其餘住戶，故本來就可以將
污水排放管線設置在社區地下室等語置辯，並聲明：原告之
訴駁回。
三、得心證之理由：原告主張被告為系爭建物之所有權人，欠繳
自98年10月起至99年6月止其應分攤之大廈管理費，每月應
繳853元等情，業據提出土地及建物登記謄本、住戶欠繳管
理費明細表、郵局存證信函、系爭社區區分所有權人會議決
議紀錄、住戶管理規約為證，被告對於其為系爭建物所有權
人及應負擔污水處理費用乙節未為爭執，但以前揭情詞置辯
。惟查：
(一)按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之
使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組
織準用本條例之規定，公寓大廈管理條例第53條定有明文
。另依同條例施行細則第12條規定：「本條例第53條所定
其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，
指下列情形之一：一、依建築法第11條規定之一宗建築基
地。二、…」則依上規定，依建築法申請建築之集居地區
，其共同設施之使用與管理具有整體不可分之性質者，其
管理及組織即有公寓大廈管理條例之適用，而不以公寓大
廈管理條例第3條第1款所規定之「構造上或使用上或在
建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築
物及其基地」之公寓大廈為限。查本件系爭房屋乃一獨棟
透天別墅，性質上為獨立使用之建築物，惟其設計情形及
建造時間均與上開社區內其他區分所有建築物共同為之，
此有被告提出社區各樓層平面配置圖影本乙份為證，且為
兩造所不爭執，堪信為實在，是系爭房屋確屬該社區管理
之範圍無訛。又其系爭房屋之基地地號及建築於構造上雖
各自獨立，然細觀該份社區一樓公設規劃圖內尚有電影院
、卡拉OK、健身房等公共設施之配置，而地下二樓則設有
共同處理系爭社區內所有住戶排放污水之污水處理機房等
設備，參以系爭決議內容並未排除被告使用上開公共設施
之權利甚明，足證系爭房屋與該社區在使用上及管理上具
有相互關連之整體不可分性，屬於公寓大廈管理條例第53
條所稱集居地區，就社區管理及組織，自應準用公寓大廈
管理條例之規定，是原告此部分主張，應屬有據。
(二)1.承上，系爭社區之管理及組織既應準用公寓大廈管理
條例之規定，而系爭房屋位於系爭社區內，被告復為系爭
房屋所有人，則被告即應依公寓大廈管理條例、系爭社區
規約之規定及區分所有權人會議決議，負擔應分擔費用之
義務。況查系爭房屋之前手即建商亦參與系爭區分所有權
會議決議，並與原告就系爭房屋管理費之計算方式及內容
達成協議在案，有系爭會議紀錄乙份足參，益徵系爭房屋
前手既已參與系爭決議，且已就系爭房屋等3戶獨棟別墅
之管理費為不同於系爭社區其他住戶之特別約定，自應受
該決議內容拘束，則系爭房屋後手即被告實無豁免系爭社
區之住戶規約暨系爭決議拘束之餘地。再者，與系爭房屋
座落於同一基地之其他相鄰獨棟透天別墅所有人均向該社
區管理委員會依其坪數繳納管理費，有該等住戶管理費繳
費單10紙可稽，準此，被告應負有繳納管理費之義務無疑
。又系爭房屋管理費之計算既迥異於一般住戶，而每坪金
額亦遠低於系爭社區其他住戶之標準，應認此部分管理費
之約定，尚非不當，故被告所辯，顯非可採。其次，被告
辯稱前手已告知毋庸繳納管理費，並提出系爭房屋買賣契
約乙份為憑，然此部分內容核屬被告與前手之約定，自無
拘束原告效力可言。另按民事訴訟法第277條規定，當事
人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。被告
就其抗辯所舉之情事，自應由被告提出證明其實其說，故
就被告所辯原告並無管理社區之事實，依上揭舉證責任分
配原則，本件被告既未舉證以實其說，自難採信其所述為
真，附此敘明。
2.按公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共有部分、
約定共有部分之修繕、管理、維護……其費用由公共基金
支付或由區分所有權人按期共有之應有部分比例分擔之…
。」再按公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：二、區
分所有權人依區分所有權人會議決議繳納；區分所有權人
或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費
用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者
，管理人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳金額及遲
延利息，同條例第18條第1項第2款、第21條亦定有明文
。本件原告主張被告於98年10月起即未繳納管理費共7677
元乙節，業據其提出該社區住戶規約及系爭決議內容影本
、存證信函及被告欠繳管理費明細等文件為證，又該等費
用之計算，已包括系爭房屋之污水處理費用乙節，被告亦
未表爭執。從而，原告依公寓大廈管理條例及上開住戶規
約暨系爭決議之約定，請求被告應給付管理費7677元，及
自起訴狀繕本送達翌日，即99年7月6日起至清償日止，
按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
四、本件係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條
之20規定，應職權宣告假執行，並依同法第392條第2項、
第3項之規定，依職權宣告如被告為原告預供擔保，得免為
假執行。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國99年12月30日
高雄簡易庭法官黃湘瑩
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年12月30日
書記官吳雅琪