臺灣臺北地方法院94年度訴字第7248號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院94年訴字第7248號民事判決

裁判日期：民國95年09月29日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決94年度訴字第7248號原告甲○○訴訟代理人 彭郁欣 律師
蘇靖雅 律師被告乙○○訴訟代理人 陳峰富 律師複代理人 許朱賢 律師訴訟代理人 蕭世光 律師
張簡勵如 律師上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於中華民國九十五年九月二十一日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰萬元及自民國九十五年八月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十五，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣參拾參萬參仟參佰參拾肆元供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣壹佰萬元預供擔保得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。
二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。
五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。六、訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。民事訴訟法第255條定有明文。查原告起訴聲明為「被告應將座落於臺北市○○區○○段一小段876地號土地上，門牌號碼為臺北市○○○路○段○○巷○號之房屋二層，騰空遷讓點交予原告。」嗣於起訴狀繕本送達被告後，因認被告給付不能，故於95年7月21日變更聲明為「被告應給付新臺幣（下同）1,800,000元予原告，即自本訴狀送達之翌日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息。」，查兩造間之法律關係，繫於地上物讓售協議書，嗣被告答辯伊非系爭房屋所有權人，顯無意依原告原來之訴之聲明給付系爭房屋，此涉及被告是否違約，亦為被告所預見，雖其亦抗辯伊簽約時係無意識或精神障礙中，惟此仍涉及上開地上物讓售協議效力問題，故原告嗣後以被告違約，變更訴之聲明，顯不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，揆諸上開規定第七款，應予准許。
貳、原告主張：
一、被告為臺北市○○區○○段一小段876地號上門牌號碼臺北市○○○路○段○○巷○號之房屋二層（下稱系爭房屋）之合法所有權人，與原告於民國94年4月6日簽署「地上物讓售協議書」，承諾將「地上物坐落於臺北市○○區○○段一小段876地號，門牌編號為臺北市○○○路○段○○巷○號，總樓地板面積為55平方公尺。」，以「讓售價款包括但不限於房屋價款、權益讓渡金、搬遷費等，共計1,800,000元」之價額，出售與原告。兩造簽訂「地上物讓售協議書」時，原告已依協議書第3條第1項約定，交付900,000元予被告，被告自應於94年5月31日前配合原告辦理騰空點交地上物及戶籍遷出等事宜，惟經原告一再催告，並提起本件訴訟，被告非但一再推拖，甚至於訴訟中主張其非系爭房屋之所有權人，不能騰空遷讓點交系爭房屋云云，又另提出最新戶籍謄本主張居住於系爭房屋或設籍之人多達十數人等情，由此可見，被告顯無法履行出賣人義務，已屬給付不能，原告爰依協議書第6條第1項及民法第256條規定，已以前狀表明解除兩造間「地上物讓售協議書」之意，並請求被告依協議書第6條第1項之約定及民法第179條、第259條第2款、第249條第3款等規定，加倍返還伊所受領之金錢及價金。
二、被告乙○○並未受有禁治產宣告，且結婚育有二女一男，並於忠孝東路四段經營販賣漁獲為業，豈有任何精神障礙？被告乙○○不但於簽署系爭地上物讓售協議書時有正常之行為能力，更於其後親自協助至戶政事務所辦理原告之寄居事宜，足認其主觀或客觀上皆有同於常人之認識及行為。
三、被告主張其非系爭房屋之所有權人，無法騰空遷讓點交原告云云，亦不足採信：
（一）本件系爭房屋為違建戶，無法作第一次保存登記，故除無須為不動產之移轉登記外，被告乙○○倘主張訴外人 曾明輝 為系爭房屋所有權人，則除應提出相關買賣契約外，更應提出價金已交付之相關事實以足為憑。
（二）系爭房屋之電費、電話費之繳納者究為誰，與被告乙○○是否為系爭房屋之所有權人此一事實無關，被告乙○○僅以此為由，作為訴外人曾明輝始為系爭房屋所有權人云云之憑據，顯係臨訟推責卸詞，不足採信。
（三）縱被告乙○○非系爭房屋之所有權人，但仍佔有系爭房屋中，故其仍負有依約點交系爭房屋之義務，並無任何給付不能問題，不言自明。
（四）被告乙○○不但簽約時提出僅有被告乙○○一人為戶長記載之戶籍謄本，事後又拒絕依約履行，嚴重侵害原告權益。於簽訂系爭「地上物讓售協議書」之前，原告不但親至系爭房屋所在地卻未見有其所謂14人居於其內之情形，並一再詢問被告乙○○關於家中大小事務係由何人作主，被告乙○○均為相同之「我可以作主」之回覆。不惟如此，倘於系爭房屋設籍者為二戶14人屬實，則被告乙○○於簽訂系爭「地上物讓售協議書」時，明知此等事實，卻仍保證絕無他人設籍（系爭合約第7條第2項明文約定「本協議標的，乙方保證絕無提供任何債務擔保或來歷不明、產權糾紛及他人設籍之情事，若有上述情事，至與他人發生糾葛及未點交前如遭人侵占情事，應於過戶前由乙方負責清理、排除，不得使甲方之權益遭受損害，否則視同違約。」），甚且，更於簽約之際，故意提供僅有被告乙○○一人為戶長記載之戶籍謄本。稽此，被告乙○○自始即以系爭房屋所有權人之地位與原告洽談，並一再告知原告其具有決定權，並提出門牌證明書及戶籍謄本為證，原告始與其簽署系爭「地上物讓售協議書」。
四、並聲明：
（一）被告應給付1,800,000元予原告，即自本訴狀送達之翌日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）原告願供擔保請准宣告假執行。
參、被告則以下列辯詞置辯：
一、被告乙○○與原告甲○○就系爭房屋立有原告所指之「地上物讓售協議書」，惟系爭房屋未經建物所有權第一次登記，係由訴外人 李敏 於62年9月5日自訴外人 郁鎮南 購得，再由曾明輝於67年9月4日自李敏購得；且系爭房屋電力、市內電話均以曾明輝為唯一申請人。足徵曾明輝始為系爭房屋所有權人。此外，曾明輝就被告乙○○擅自出賣其所有房屋一事並不知情，並已於事後知悉即時以存證信函通知原告「本人無出售之意願」。原告指僅有被告乙○○1人設立戶籍於系爭房屋，並非實在；且乙○○不因設立戶籍而取得系爭房屋所有權。
二、被告乙○○患有中度精神障礙，原因為「精神分裂症」，因一時失察始簽立系爭地上物讓售協議書。94年4月6日系爭讓售協議書簽訂當時，被告乙○○係處於無意識或精神錯亂中，所為讓售地上物之意思表示，自始、當然、確定不生效力。
三、系爭協議書之簽立，事實上係因訴外人 周長舉 依系爭房屋基地所有權人臺灣鐵路局與地區住戶協調會議之名冊，主動與被告聯繫，並在周長舉之辦公室完成簽約。周長舉不僅於簽約前積極慫恿被告「簽了名字，就有錢拿」，簽約後也再三叮囑被告「不要讓家裡知道簽約的事。」原告甲○○自始未曾與被告或其家人接觸，被告、曾明輝等人迄今未曾與原告見面，未曾向原告或周長舉告知其為系爭房屋所有權人，且無原告所指拜訪被告或親至系爭房屋等情。原告所指「土地重劃委員會」或為周長舉所屬「臺北市大安區懷生自辦市地重劃區重劃會」之誤。但無論係「土地重劃委員會」或「臺北市大安區懷生自辦市地重劃區重劃會」，被告、曾明輝及與被告、曾明輝熟識之鄰居均未加入，非如原告所稱該重劃會係由區域內之各土地所有人自治組成，是原告所指均非實在。
四、被告秉持誠信簽立系爭協議書，並無不實保證情事。系爭房屋確實未為第三人提供擔保，且其確為曾明輝所有而無來歷不明或產權糾紛情事。又簽約當時設籍於系爭房屋者，均為被告之父母姐妹子女等親屬，所謂無「他人設籍」確與事實相符。且原告自始知悉被告欠缺處分權能，係出於惡意；系爭協議書之簽立，如有詐欺情事，亦必係原告用以事後詐取訴外人曾明輝所有之系爭房屋。
五、如果違約金成立的話，請求酌減違約金，因為被告情況與一般人不同，被告目前沒有工作。
六、並聲明：
（一）請求駁回原告之訴及假執行之聲請。
（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
肆、兩造不爭執之事實：原告與被告於94年4月6日簽署「地上物讓售協議書」，約定將坐落於臺北市○○區○○段一小段876地號，門牌編號為臺北市○○○路○段○○巷○號之違章建築房屋，以1,800,000元之價額，出售與原告。原告已交付900,000元予被告。
伍、得心證之理由：
一、原告主張被告顯無法履行出賣人義務，已屬給付不能，原告爰依協議書第6條第1項及民法第256條規定，解除兩造間地上物讓售協議書之意，請求被告依協議書第6條第1項之約定及民法第179條、第259條第2款、第249條第3款等規定，加倍返還伊所受領之金錢等情，業據其提出地上物讓售協議書、門牌證明書、原告催告點交之律師函影本為證，被告則以上開辯詞資為抗辯，故本件爭點在於被告是否為系爭房屋所有權人？被告簽訂地上物讓售協議書時是否係無意識或精神錯亂中？被告是否有違反地上物讓售協議書第六條第一項之情事？如有違約，原告請求之違約金得否酌減？茲判斷如下：
（一）查系爭房屋曾於62年9月5日郁鎮南賣予李敏，再由李敏於67年9月4日賣予曾明輝，曾明輝為被告之父等情，業據被告提出不動產買賣契約書、電費、電話費收據影本二份、戶籍謄本為證，雖原告主張上開不動產買賣契約所載系爭房屋之地址為台北市○○路○段○○巷○○弄○○號，係於72年8月1日始為門牌整編，而上開二份不動產買賣契約書上即已記載上開地址，故上開不動產買賣契約書真實性可疑云云，並提出門牌整編證明書影本為證（見卷第41頁），惟查原告提出之門牌整編證明書並未蓋有公印，其真實性始有可疑，而依被告提出之大安區戶政事務所出具之門牌整編證明書（見卷第62頁）則可知，系爭房屋係於59年7月1日即已門牌整編為台北市○○路○段○○巷○○弄○○號，再於
72年8月1日整編為台北市○○○路○段○○○巷○號現址，可見原告質疑被告提出之不動產買賣契約書之真實性，尚不可採，再參以被告提出之電費、電話費收據之名義人均為訴外人曾明輝，依一般常情判斷，違章建築房屋，通常申請水電、電話用戶均為屋主，且被告提出之電費收據有七十四年四月份，其時被告尚甫滿二十歲（00年0月0日生），顯無能力購屋及負擔家計一切費用，故應認系爭房屋之有處分權人應為訴外人曾明輝無誤。
（二）按無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同。
民法第75條固定有明文。查被告係精神中度障礙人，原因為精神分裂症等情，固有被告提出之身心障礙手冊影本、台北市立聯醫院松德院區診斷證明書為證，惟被告亦自承其並未被宣告禁治產，且按精神分裂症並非隨時處於無意識或精神錯亂中，其僅在病發時，可能處於幻想、幻聽中，在發病後，多會回復其病前功能。故被告辯稱伊於簽訂上開地上物讓售協議書時，係屬無意識或精神錯亂中，應為無效云云，自應對簽約時係處無意識或精神錯亂中負舉證責任，然查被告雖舉醫學報導資料，認精神分裂者，常有幻想、幻覺、思考混亂等情，患者復發率高達15~20%等情，惟依上開說明，被告並不足以證明伊在簽訂上開協議書時，係在發病時，且依原告提出之照片（見卷第50、51頁）顯示，被告確有設魚攤賣魚情形，顯然被告平日尚有處理事情能力，並非一直處於精神錯亂或無意識中，再觀之上開協議書最後被告簽名尚屬端正，且知自身身分證號碼及行動電話號碼，益證被告簽訂上開協議書時，精神狀態尚屬正常，非屬於無意識或精神錯亂中，從而被告所簽訂上開協議書應屬有效，被告所辯自不足採。
（三）兩造簽訂之地上物讓售協議書第陸條第一項第二款約定：「遇有下列情形時，甲方（按：指原告）得解除本協議，乙方（按：指被告）應將已收價款同時無息退還甲方，並按所受款項加一倍賠償甲方有關本協議之一切損失：。。。。（二）如在本約參、二、約定之騰空日前，乙方未能配合騰空點交及戶籍遷出」；第參條付款方式：「二、乙方應於同年五月三十一日前，配合甲方辦理騰空點交地上物及戶籍遷出等事宜，於完成騰空點交同時，甲方支付乙方新台幣玖拾萬元整」。查被告既非系爭房屋所有權人，已如前述，且被告所提出之台北松江路郵局第1353號存證信函（見卷第26頁，函文對象雖非原告）亦可顯示所有權人即訴外人曾明輝已表示無出售意願，可見被告已無法依上開協議書第陸條第一項第二款情形，履行點交及遷出系爭房屋之約定，即屬違約，依約原告即得解除契約，被告則應退還原告所交付之價金，並給付損害賠償即所交付價金之一倍金額，故原告以書狀向被告為解除契約之意思表示，即屬有據，而原告已交付部分價金900,000元予被告，為被告所不爭執，故原告依約自得請求返還價金900,000元及損害賠償1,800,000元。
（四）按當事人約定之違約金過高者，法院得依民法第二百五十二條規定，酌減至相當之數額，然是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準。又此項違約金之約定，雖不因契約之解除而隨同消滅。最高法院86年度台上字第1084號判決意旨參酌。查被告依約應給付之損害賠償1,800,000元，乃屬賠償預定總額之違約金性質，故本院審酌原告係因系爭房屋當地有土地重劃事宜，欲購買系爭房屋作為投資開發標的，應頗有資力，而被告為一患有中度精神分裂者，曾經在路邊設攤賣魚，經濟狀況應非佳等情，認上開違約金應酌減為100,000元為適當。
二、綜上所述，原告依地上物讓售協議書第六條第一項及民法第179條、第259條第2款、第249條第3款規定，請求被告返還價金及給付損害賠償共1,000,000元（900,000+100,000＝1,000,000），及變更訴狀繕本送達被告翌日即95年8月12日起至清償日止，按年利率百分之五計算之法定利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分，則無理由，應予駁回。
三、兩造均陳明願供擔保請求宣告假執行，或免為假執行，經核原告勝訴部分，均無不合，爰分別酌定相當擔保金額，予以准許；至原告其餘假執行之聲請，因原告敗訴即失所附麗，應予駁回。
四、因本件事證已臻明確，兩造提出之其餘證據及陳述，經本院審酌後，認與本判決結果無影響，爰不一一論駁，併此敘明。
陸、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國95年9月29日
民事第二庭法官黃雯惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國95年9月29日
書記官林玗倩