裁判字號：臺灣臺中地方法院99年重訴字第567號民事判決
裁判日期：民國100年05月30日
裁判案由：確認優先承買權
臺灣臺中地方法院民事判決99年度重訴字第567號原告 龔天進
龔銘洋 共同訴訟代理人 廖祿榕 被告 連振翔 訴訟代理人 許哲嘉 律師被告 溫正男 訴訟代理人 劉佳田 律師上列當事人間確認優先承購權事件，本院於100年5月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：⑴原告龔天進與被告2人及訴外人 張國祥 、 溫承翰 （已據原告撤回）共有坐落台中市○區○○段○○○○○○號（面積1480平方公尺，下稱系爭土地1）、台中市○區○○段○○○○○○○○號（面積484平方公尺，下稱系爭土地2）2筆土地，原告龔銘洋與被告2人及訴外人張國祥、溫承翰共有坐落台中市○區○○段○○○○○○○○號（面積450平方公尺，下稱系爭土地3）土地，嗣於民國（下同）99年10月3日訴外人張國祥、溫承翰與被告連振翔3人出售系爭土地2、3，訴外人張國祥、溫承翰與被告溫正男3人出售系爭土地1（註：
均依土法第34條之1第1項規定）與訴外人 紀倫 ，並訂有土地預定買賣契約書（註：另出售同段368-55地號土地分與本件無涉），故於99年10月7日分別以如附表一所示之存證信函通知包括原告2人在內之其他共有人，是否願意主張以同一價格之條件為優先承購權之回答。原告2人遂於99年10月16日以如附表二所示之存證信函，分別向訴外人張國祥、溫承翰及被告2人聲明主張優先承購權。被告溫正男雖於99年10月12日以附表三所示之存證信函表示就系爭土地2及系爭土地3主張優先承購權，然依土地法第34條之1第4項、土地法第34條之1執行要點第11點第6款、第9款、土地法第104條規定，因原告2人取得系爭土地共有權之時間較早，原告2人為第一優先承購權人，被告溫正男雖亦主張優先承購權，但原告既係第一優先承購權人，則被告溫正男之優先承購權並不存在。另被告連振翔未於收受存證信函十日內表示主張優先承購權，即視為放棄。⑵嗣後，訴外人張國祥、溫承翰與被告2人於99年10月20日委由訴外人 王世隆 （地政士）發送如附表四所示之存證信函分別通知原告2人，載明請其2人應親自攜帶身份證正本、印鑑章、臺灣銀行為發票人之即期支票及土地買賣相關資料等文件，於99年10月25日上午9時，在台中市○○區○○路○○號王世隆地政士事務所簽訂買賣契約，並一次付清價金等條件。原告2人認為鉅額價款時間緊迫，且條件苛刻不公平、不合理，又未提及如何解決系爭土地上之鉅額抵押權設定，原告2人基於安全考量等因素，於99年10月22日以台中民權路郵局第2662號存證信函向王世隆地政士事務所表示不同意前述條件，並於99年11月1日以附表五所示之存證信函向訴外人張國祥、溫承翰及被告2人表明欲優先承買系爭3筆土地，而訴外人張國祥、溫承翰及被告2人於當日（註：原告2人均另指定99年11月4日上午9時30分，至台中市○○區○○路○○巷○號 黃俊憲 地政士事務所，辦理土地買賣契約手續，條件與99年10月3日與訴外人紀倫，簽訂之土地買賣契約書不同）均未依約到場辦理簽約，顯係有意拒絕。是以原告2人即應就系爭3筆土地有優先承購權，被告2人就系爭3筆土地則無優先承購權存在。訴之聲明：①確認被告2人就原告龔天進所共有之系爭土地1、2應有部分、就原告龔銘洋所共有之系爭土地3應有部分優先承購權不存在。②確認原告2人對被告2人共有系爭3筆之應有部分優先承購權存在。
二、被告2人則以：訴外人張國祥、溫承翰、 黃美琴 及被告2人，與訴外人紀倫訂定土地預定買賣契約書，買賣標的除系爭3筆土地外，另有坐落同段368-55地號土地，並約定買賣總價合計為新台幣（下同）9071萬4560元，於99年10月25日上午9時簽訂買賣契約，1次以台灣銀行本票付清參加出售共有人所有土地價金，並將此買賣情事於99年10月7日以附表一存證信函通知原告2人應於文到10日內表示是否行使優先承購權，原告2人雖於99年10月16日以附表二存證信函分別通知訴外人張國祥、溫承翰及被告2人等人，欲就系爭3筆土地分別行使優先承買權，故辦理此次過戶之地政士王世隆隨即以附表四存證信函通知原告2人應依前揭契約約定時限簽訂買賣契約並一次付清所有價金，惟原告2人另於99年10月22日以台中民權路郵局第2662號存證信函通知地政士王世隆，載明：「查系爭土地出賣人有．．．設定抵押權登記．．．出賣人應如何履行契約等問題之前，台端遽行獨定期日恣意指定銀行為發票人之即期支票一次付清價金為條件．．．本人不同意函文所設條件．．．本人擬另委任信賴之地政士辦理」等語。再於99年11月1日分別以如附表五所示之存證信函通知訴外人張國祥、溫承翰及被告2人，另定於99年11月4日上午9時30分在黃俊憲地政士事務所簽訂買賣契約，並載明：「契約簽訂成立同時依慣例給付總價款之2成作為訂金。嗣於成立日起十二日內給付期款7成」、「但台端必須自行負責辦理抵押權設定塗銷登記完竣，提出證明為附帶先決條件，成就時支付」、「所有權登記完畢時通知結清尾款」等語。足知原告自訂交付期限、交付方式、選任地政士，均與前開買賣預定契約書設有完全不同之條件，故原告2人部份不接受原先買賣條件並擅加予以變更買賣條件時，即非合法行使優先承購權。而被告2人於收到附表一存證信函後，即分別於99年10月12日以附表三所示存證信函表示願優先承買且於王世隆地政士事務所發出附表四存證信函後，均如約於99年10月25日上午9時至該事務所行使優先承購權，訂定買賣契約交付證件及以支票一次付清所有價金，而原告2人均未於該日到場主張優先承購權，其等優先承購權即已消滅，則被告2人分別買受系爭3筆土地，並非無據。另外，依土地法地34條之1執行要點第11點第9款規定，共有人多人主張優先承購權時，其優先權均為同一，且優先承買之部份應按各共有人應有部份比率定之。是本件原告2人以其已合法行使優先承購權且為第一優先承買權人，而被告2人未於期限內表示優先承買等為由，請求確認原告2人有優先承購權而被告2人無優先承購權，自無理由等語，資以抗辯。答辯聲明：原告之訴駁回。
三、查系爭土地1（即台中市○區○○段○○○○○○號、面積1480平方公尺）、系爭土地2（即台中市○區○○段○○○○○○○○號、面積484平方公尺）、系爭土地3（即台中市○區○○段○○○○○○○○號、面積450平方公尺），分別為原告2人、被告2人及訴外人張國祥、溫承翰所共有。其中系爭土地1之共有人及其應有部分，分別為龔天進（108/300）、張國祥（28/300）、溫承翰（4/15）（註：即80/300）、連振翔（34/300）、溫正男（50/300）；其中系爭土地2之共有人及其應有部分，分別為龔天進（136/300）、張國祥（80/300）、溫承翰（28/300）、連振翔（45/300）、溫正男（11/300）；其中系爭土地3之共有人及其應有部分，分別為龔銘洋（108/300）、張國祥（108/300）、溫承翰（28/300）、連振翔（50/300）、溫正男（6/300），此有卷附之系爭3筆土地之土地登記簿謄本可稽，亦為兩造所自陳，自堪可信為真實。
嗣於99年10月3日，張國祥、溫承翰、連振翔、溫正男及訴外人黃美琴5人，依土法第34條之1第1項規定之規定，合併出售系爭3筆土地及坐落台中市○區○○段○○○○○○○號土地予訴外人紀倫。出售之土地及共有人如下：⑴系爭土地1：出售人：張國祥（28/300）、溫承翰（4/15）（註：即80/300）、溫正男（50/300），總價款：36,711,400元（每坪：
82000元），主張優先承買權之共有人（依土地法第34條之1第4項規定，下同）為被告連振翔（34/300）、原告龔天進（108/300）。⑵系爭土地2：出售人：張國祥（80/300）、溫承翰（28/300）、連振翔（45/300），總價款：13,176,900元（每坪：90000元），主張優先承買權之共有人為被告溫正男（11/300）、原告龔天進（136/300）。⑶系爭土地3：出售人：張國祥（108/300）、溫承翰（28/300）、連振翔（50/300），總價款：12,523,960元（每坪：92000元），主張優先承買權之共有人為被告溫正男（6/300）、原告龔銘洋（108/300），須於99年10月25日上午9時簽定買賣契約，一次以台灣銀行本票付清參加出售共有人之所有土地價金之事實，亦有卷附之土地預定買賣契約書可憑，並為兩造所不爭執，亦堪可信為真實。經查，系爭3筆土地，參與出售之共有人其應有部分，均合於土地法第34條之1第1項之規定，核屬合於上開土地法之規定。是本件系爭3筆土地未參與出售之共有人，即得依同法第34條之1第4項之規定，以同一檟格共同或單獨優先承買，合先敘明。
四、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。經查，原告2人主張就訴外人張國祥、溫承翰及被告2人出賣坐落台中市○區○○段368-2、368-162及368-247地號等系爭3筆土地，基於共有人地位有優先承購權存在，並否認被告2人有優先承購權存在，被告2人則否認原告之主張。是兩造就原告對系爭土地有無優先承購權存在有所爭執，致原告之優先承購權存否不明確，原告得否行使優先承購權之私法上地位即有不安之狀態，而原告此項不安狀態得以確認判決除去之，原告自有提起本件確認訴訟之法律上利益，次予敘明。
五、按土地法第34條之1第4項規定，共有人出賣共有土地之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。係指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。而所謂同樣條件，故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始有合法行使優先承購權可言。倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先承購權，於出售土地共有人所定之期限經過後，其優先承購權即行消滅。（最高法院86年度台上字第3122號、98年度台上字第1285號判決意旨可資參照）。又徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第104條第2項規定，即優先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先購買權視為放棄。亦為土地法第34條之1執行要點第11點第2款所明定。本件原告2人及被告2人，均分別對於其所共有之系爭土地，依上開土地法之規定主張優先購買權，是依上開說明，則自應就其發出存證信函之時間、內容予以認定，是否為合法之行使，此為兩造所爭執，亦為本件所應予審究者。
六、按以送達之時間非通知行使優先購承權之共有人，所得控制，且土地法第34條之1雖為增進共有物的有效利用而規定，然其餘共有人之權利，難免因此而受妨害，為顧全其他共有人權益，上開10日之期間，應係其他共有全然考慮是否行使優先購買權期間，不必扣除通知到達通知人（即出售之共有人）之時間，始符立法意旨（即採發信主義）。準此，訴外人張國祥、溫承翰與被告連振翔3人欲出賣其等所有系爭土地2、系爭土地3之應有部份與訴外人紀倫，訴外人張國祥、溫承翰與被告溫正男3人欲出賣其等所有之系爭土地1之應有部份與訴外人紀倫，故分別於99年10月7日以如附表一存證信函向原告2人通知，除載明土地標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限外，並特別載明約別約定事項：「．．
．，惟台端擬依同法條第4項規定承買吾等人前述土地應有持分時，請於文到十日內以書面作意思表示，若由台端獲得優先承購權之資格時，吾等人自當於收到意思表示後次日另行通知台端日期簽訂買賣契約，並一次付清吾等人土地應有持分價款」等語。原告2人收到該通知後，遂於99年10月16日分別以附表二存證信函，向訴外人張國祥、溫承翰及被告2人聲明主張優先承購權；被告2人於收到該通知後，亦於99年10月12日分別以附表三存證信函表示願優先承買，此有該等存證信函附卷暨回執可參，並為兩造所不爭執，堪認兩造均於10日之期限內回覆並主張優先承購權。嗣訴外人張國祥、溫承翰與被告2人依前述附件一存證信函之特別約定，於99年10月20日委託地政士王世隆發送附表四存證信函，分別通知原告二人，載明：「請台端親自攜帶身分證正本、印鑑章、台灣銀行惟發票人之即期支票及土地買賣相關資料等文件，99年10月25日上午9點整於王世隆地政士事務簽定買賣契約，並一次付清所有價金」等語。該通知雖係補充附件一存證信函之履約條件，然仍應認此存證信函為一新通知，10日期限應重新起算。而原告2人於99年10月21日收到該存證信函後，隨於翌日即99年10月22日以台中民權路郵局第2662號存證信函表示不同意所開條件，並於99年11月1日變更買賣契約內容，有該等存證信函在卷可憑。是以，依上開（五）之說明，原告2人既均不同意買賣契約內容並擅自變更買賣契約條件，應認其2人均未於10日期限內合法行使優先承購權，其2人之優先承購權即為消滅。惟被告2人主張其等於99年10月25日均依約到該地政事務所表示願優先購買並履行條件之事實，原告2人亦於歷次言詞辯論時均未爭執，依民事訴訟法第280條第1項規定，視同自認，則被告2人既於期限內表示願以同一條件購買系爭3筆土地，足見其已合法行使優先承購權。
七、綜上所述，被告2人既已依法分別於10日之期限內表示願依同一條件優先購買系爭3筆土地，而原告2人均未於10日之期限內表示願依同一條件優先購買系爭3筆土地，則原告2人請求確認其等有優先承購權，被告2人沒有優先承購權，於法自有末合，要無理由，自應予以駁回。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國100年5月30日
民事第二庭法官陳添喜正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年5月30日
書記官鐘麗芳附表一：
┌────┬────┬───┬────┬───┬──────┐│存證信函│郵局名稱│寄件人│寄出日期│收件人│送達日期││編號││││││├────┼────┼───┼────┼───┼──────┤│832│ 豐原 中正│張國祥│99年10月│龔銘洋│99年10月8日│││路郵局│溫承翰│7日│溫正男│99年10月11日│││（註：36│連振翔││││││8-247地│││││││號）│││││├────┼────┼───┼────┼───┼──────┤│833│豐原中正│張國祥│99年10月│龔天進│99年10月11日│││路郵局│溫承翰│7日│溫正男│99年10月11日│││（註：36│連振翔││││││8-162地│││││││號）│││││├────┼────┼───┼────┼───┼──────┤│835│豐原中正│張國祥│99年10月│龔天進│99年10月11日│││路郵局│溫承翰│7日│連振翔│99年10月8日│││（註：36│溫正男││││││8-2地號│││││││）│││││└────┴────┴───┴────┴───┴──────┘附表二：
┌────┬────┬───┬────┬───┬──────┐│存證信函│郵局名稱│寄件人│寄出日期│收件人│送達日期││編號││││││├────┼────┼───┼────┼───┼──────┤│2603│臺中民權│龔銘洋│99年10月│張國祥│99年10月18日│││路郵局││16日│溫承翰│99年10月18日│││（註：36│││連振翔│99年10月18日│││8-247地│││溫正男│99年10月18日│││號）│││││├────┼────┼───┼────┼───┼──────┤│2604│臺中民權│龔天進│99年10月│張國祥│99年10月18日│││路郵局││16日│溫承翰│99年10月18日│││（註：36│││連振翔│99年10月18日│││8-2地號│││溫正男│99年10月18日│││）│││││├────┼────┼───┼────┼───┼──────┤│2605│臺中民權│龔天進│99年10月│張國祥│99年10月18日│││路郵局││16日│溫承翰│99年10月18日│││（註：36│││連振翔│99年10月18日│││8-162地│││溫正男│99年10月18日│││號）│││││└────┴────┴───┴────┴───┴──────┘附表三：
┌────┬────┬───┬────┬───┬──────┐│存證信函│郵局名稱│寄件人│寄出日期│收件人│送達日期││編號││││││├────┼────┼───┼────┼───┼──────┤│156│豐原 中山 │溫正男│99年10月│張國祥│99年10月13日│││路郵局││12日│溫承翰│99年10月13日│││（註：36│││連振翔│99年10月13日│││8-162地│││龔天進│99年10月13日│││號）│││││├────┼────┼───┼────┼───┼──────┤│157│ 豐原中山 │溫正男│99年10月│張國祥│99年10月13日│││路郵局││12日│溫承翰│99年10月13日│││（註：36│││連振翔│99年10月13日│││8-247地│││龔銘洋│99年10月13日│││號）│││││├────┼────┼───┼────┼───┼──────┤│158│豐原中山│連振翔│99年10月│張國祥│99年10月13日│││路郵局││12日│溫承翰│99年10月13日│││（註：36│││溫正男│99年10月13日│││8-2地號│││龔天進│99年10月13日│││）│││││└────┴────┴───┴────┴───┴──────┘附表四：
┌────┬────┬───┬────┬───┬──────┐│存證信函│郵局名稱│寄件人│寄出日期│收件人│送達日期││編號││││││├────┼────┼───┼────┼───┼──────┤│161│豐原中山│王世隆│99年10月│龔天進│99年10月21日│││路郵局│地政事│20日│││││（註：36│務所││││││8-2、-16│││││││2地號）│││││├────┼────┼───┼────┼───┼──────┤│162│豐原中山│王世隆│99年10月│龔銘洋│99年10月21日│││路郵局│地政事│20日│││││（註：36│務所││││││8-247地│││││││號）│││││└────┴────┴───┴────┴───┴──────┘附表五：
┌────┬────┬───┬────┬───┬──────┐│存證信函│郵局名稱│寄件人│寄出日期│收件人│送達日期││編號││││││├────┼────┼───┼────┼───┼──────┤│780│台中漢口│龔銘洋│99年11月│張國祥│99年11月2日│││路郵局││1日│溫承翰│99年11月2日│││（註：36│││連振翔│99年11月2日│││8-247地│││溫正男│99年11月2日│││號）│││││├────┼────┼───┼────┼───┼──────┤│782│臺中漢口│龔天進│99年11月│張國祥│99年11月2日│││路││1日│溫承翰│99年11月2日│││（註：36│││連振翔│99年11月2日│││8-2、-16│││溫正男│99年11月2日│││2地號）│││││└────┴────┴───┴────┴───┴──────┘