臺灣臺北地方法院簡易民事判決 105年度北簡字第4719號
原 告 南山人壽保險股份有限公司
法定代理人 陳潤權
訴訟代理人 林子凡
被 告 金石物業投資顧問有限公司
法定代理人 張劉秋香
訴訟代理人 王裕文 律師
楊靜榆 律師
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國105年12月28日
言詞辯論終結，判決如下︰
主文
被告應給付原告新臺幣伍拾肆萬零柒佰貳拾陸元，及其中新臺幣
貳拾伍萬零壹佰捌拾陸元，自民國一０四年十二月二十一日起至
清償日止，其中新臺幣肆萬零叁佰伍拾叁元，自民國一０五年一
月二十一日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬壹仟叁佰玖拾伍元，由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣伍拾肆萬零柒佰貳拾
陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律
關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟
法第24條定有明文。本件兩造所訂房屋租賃契約書約定條款
第18條約定合意以本院為因本契約涉訟時第一審管轄法院，
本院自有管轄權。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張
或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25
5條第1項第3款定有明文。原告聲請對被告發支付命令，
請求被告給付原告新臺幣（下同）1,250,930元，及如附表
所示之利息；嗣於民國105年4月22日具狀更正請求金額為
1,041,098元（卷第7頁），此係減縮應受判決事項之聲明
，核與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：兩造於103年1月15日簽立房屋租賃契約（下稱
系爭租約），約定由被告向原告承租坐落臺北市○○區○○
○路○段○號崇聖大樓7樓D區房屋（下稱系爭房屋），租
賃期間自103年3月16日起至106年3月15日止，第1、2
年租金每月250,186元，如被告遲延給付2個月之租金，經
原告書面催告限期給付仍不給付時，原告得終止系爭租約，
被告應再給付相當於3個月租金之懲罰性違約金。詎被告自
104年9月起未依約給付租金，經原告於104年10月27日以
存證信函催告被告限期清償亦未獲置理，原告乃依系爭租約
第8條、第16條約定以保證金750,557元抵償被告積欠租金
，並於105年1月18日以存證信函通知被告於105年1月21
日終止系爭租約。被告自104年9月16日至105年1月21日
止共積欠租金1,041,097元（計算式：250,186×4＋
250,186×5/31＝1,041,097）、3個月違約金750,558元
（計算式：250,186×3＝750,558），扣除被告所交付之
保證金750,557元，被告尚應給付原告1,041,098元（計算
式：1,041,097＋750,558－750,557＝1,041,098）。至
被告雖抗辯已於104年9月14日通知原告不再承租，兩造於
104年9月21日合意終止系爭租約云云，然原告已於104年
9月18日發函回覆不同意終止，依系爭租約第5條第4項之
約定，系爭租約既未經兩造以書面協議合法終止，被告仍有
支付租金之義務。又系爭租約第4條約定被告於簽約時交付
相當於3個月租金之保證金係為確保被告履行租約義務，而
系爭租約第8條約定被告違反租約應給付懲罰性違約金，顯
見保證金與懲罰性違約金係為不同契約目的而設，難謂原告
沒入保證金即等同被告已給付懲罰性違約金，被告抗辯顯屬
無據，爰依系爭租約請求被告給付前揭租金及懲罰性違約金
等語，並聲明：被告應給付原告1,041,098元，及如附表所
示之利息。
二、被告則以：被告於104年9月14日通知原告終止系爭契約，
並於104年9月21日即將系爭房屋之鑰匙交還原告，原告於
104年10月5日即有對外招租帶看系爭房屋之事實，依民法
第161條視為原告同意提前終止系爭租約，故被告於104年
9月21日後自無須再給付原告租金。又依系爭租約第8條第
1款約定被告有本租約第15條第3項遲延給付租金之情形，
經原告書面催告限期繳付而未繳者，被告應支付相當於3個
月月租金之懲罰性違約金予原告，而系爭租約第15條第3項
約定被告於遲延給付2個月租金，經原告書面催告限期繳付
仍不給付者，原告有權沒收被告交付之保證金，作為懲罰性
違約金等語，可知被告遲付租金達2個月時，原告可依系爭
租約沒收被告交付之保證金作為懲罰性違約金，原告自不得
重複請求被告給付3個月違約金750,558元。另違約金數額
之約定是否過高，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事
人實際上所受損害與債務人如期履行債務，債權人可得享受
之利益為酌定標準定之，原告請求違約金之數額過高，應予
酌減等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
查兩造於103年1月15日簽立系爭租約，約定由被告向原告
承租系爭房屋，租賃期間自103年3月16日起至106年3月
15日止，第1、2年租金每月250,186元，被告已於簽約時
交付保證金750,557元，被告自104年9月起未依約給付租
金，並於104年9月21日將系爭房屋鑰匙交付大樓物管人員
，嗣原告依系爭租約第8條第1款、第15條第3項約定以存
證信函通知被告於105年1月21日終止系爭租約等情，有系
爭租約（卷第10-15頁）、存證信函（卷第20-22頁）為憑
，並為兩造無爭執，應堪認屬實。至原告主張被告積欠租金
1,041,097元、3個月違約金750,558元，則為被告否認，
並以前詞置辯，茲論述如下：
㈠按當事人終止契約，須有終止權，終止權有基於法律規定而
生者（法定終止權），有基於當事人約定而生者（約定終止
權）。約定終止權之行使方法，應依契約當事人之約定（最
高法院101年度臺上字第232號判決意旨參照）。又除本租
約另有約定外，於租賃期間內，乙方（即被告）惟有在公司
解散之情形下，方可向甲方（即原告）提出提前終止租約之
要求，但應於6個月前以書面方式通知甲方；除本租約所明
定之終止事由及本條第2項之情形外，租賃期間內任一方不
得提前終止本租約，但經雙方另行以書面協議終止者，不在
此限，系爭租約第5條第2項、第4項分別定有明文。被告
雖辯稱兩造已於104年9月21日合意終止系爭租約云云，惟
依系爭租約第5條第4項明定於租賃期間內提前終止租約須
經雙方以書面協議終止，揆諸前揭說明，系爭租約約定終止
權之行使方法既經兩造明確約定須以「書面」為之，則被告
未依約定方式行使終止權，其主張系爭租約於104年9月21
日合意終止云云，洵屬無據。至被告辯稱依民法第161條，
原告於104年10月5日對外招租帶看系爭房屋行為視為原告
同意提前終止系爭租約云云，惟按民法第161條第1項規定
，依習慣或依其事件之性質，承諾無須通知，祇須在相當時
期內，有可認為承諾之事實時，其契約為成立者，自以當事
人之他方，已有要約之意思表示為必要（最高法院72年度臺
上字第4734號判決意旨參照），被告於104年9月21日逕將
系爭房屋鑰匙交付大樓物管人員之情，業如前述，足見被告
並未將系爭房屋點交予原告收受，已難認被告對原告有終止
系爭租約之要約意思表示存在，參以原告前以函文通知被告
表示不同意提前終止系爭租約，有原告104年9月18日函文
（卷第78頁）為憑，揆諸前揭說明，殊難認兩造於104年9
月21日合意終止系爭租約，被告此部分所辯，殊難採憑。
㈡按乙方（即被告）應給付租金未獲清償時，甲方（即原告）
得在保證金內扣抵之，不足之金額及甲方所遭受之損失，甲
方仍得依法追償之；乙方於遲延給付2個月租金，經甲方書
面催告限期繳付，乙方逾期仍不給付者，甲方得終止本租約
，收回租賃標的物，並有權沒收乙方交付之保證金作為懲罰
性違約金，系爭租約第15條第2項、第3項分別定有明文。
查被告自104年9月起即未給付租金，原告於104年10月27
日催告被告限期清償未獲置理，嗣原告於105年1月18日再
通知被告若未於105年1月20日前繳付欠繳租金，系爭租約
將於105年1月21日終止，被告迄未繳付欠繳租金等情，此
有臺北世貿郵局存證信函（卷第17-22頁）為憑，揆諸前揭
規定，原告自得終止系爭租約，是原告主張系爭租約於105
年1月21日終止，被告尚積欠104年9月16日至105年1月
21日租金1,041,097元（計算式：250,186×4＋250,186
×5/31＝1,041,097），洵屬有據，經以被告交付之保證金
750,557元扣抵，被告尚積欠原告租金290,540元（計算式
：1,041,097－750,557＝290,540）。
㈢按乙方（即被告）有本租約第15條第3項遲延給付租金情形
，甲方（即原告）得以書面通知乙方限期改善，逾期未改善
者，甲方得終止本契約，不論甲方是否行使終止契約之權利
，乙方均應支付相當於3個月租金金額之懲罰性違約金予甲
方，系爭租約第8條第1款定有明文，原告請求被告給付相
當於3個月租金之違約金750,558元（計算式：250,186×
3＝750,558），固有所據。惟按「約定之違約金額過高者
，法院得減至相當之數額」，民法第252條定有明文。至於
當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經
濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債
權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，
亦得比照債權人所受之利益減少其數額（最高法院96年度臺
上字第107號判決意旨參照）。違約金之約定，乃基於個人
自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之
規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，
契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟
倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違
背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經
濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最
高法院102年度臺上字第1606號判決意旨參照）。違約金是
否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損
害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯
相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償
額預定性違約金而異（最高法院82年度臺上字第2529號判決
意旨參照）。本院衡酌原告係於105年1月21日終止租約，
原告自104年10月20日起即已對外招租帶看系爭房屋，並於
105年3月將系爭房屋另行出租，業據原告供承在卷（卷第
136頁背面），並有其所提帶看紀錄表（卷第158頁）可參
，揆諸前揭說明，本院參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及
當事人所受損害情形，認原告主張之違約金數額應予酌減至
相當於1個月租金250,186元方符契約正義等值之原則，是
原告請求被告給付違約金250,186元範圍內，為有理由，應
予准許，逾此範圍，則無理由，應予駁回。
㈣按乙方（即被告）應於每月20日前繳納當月租金予甲方（即
原告）；乙方未依本租約第3條第2項第2款繳付租金時，
應按年息5％計算遲利息，系爭租約第3條第2項第2款、
第15條第1項分別定有明文。從而，原告請求被告給付積欠
租金290,540元、違約金250,186元，共計540,726元（計
算式：290,540＋250,186＝540,726），及其中104年12
月租金250,186元，自104年12月21日起至清償日止，其中
105年1月租金40,353元，自105年1月21日起至清償日止
，均按年息5％計算之利息範圍內，為有理由。逾此範圍之
請求，為無理由，應予駁回。
四、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用
簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第
3款之規定，職權宣告假執行，並依同法第392條第2項，
依聲請為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院
斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文所示金額。
中華民國106年1月25日
臺北簡易庭
法官姚水文
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費11,395元
合計11,395元
備註：原告原起訴時請求被告應給付1,250,930元，因繳納
裁判費超過前揭金額，嗣因減縮聲明，故超過前揭訴
訟費用部分應由原告自行負擔。
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年1月25日
書記官高秋芬