裁判字號：臺灣新北地方法院101年重訴字第591號民事判決
裁判日期：民國102年09月12日
裁判案由：租佃爭議
臺灣新北地方法院民事判決101年度重訴字第591號原告 黃友和 原告 黃曾雪晏 原告 黃麗蓁 原告 黃耀霆 原告 黃卓 瑞原告 黃卓立 原告 黃卓祥 原告 黃卓受 原告 黃卓賢 原告 黃碧珍 原告黃 楊清齡 原告 黃章正 原告 黃章杰 原告 黃章吟 原告 黃柏壽 原告 黃柏銘 上列十六人訴訟代理人 陳明欽 律師複代理人 蔡秉叡 律師被告 李添丁 被告 李阿水 被告 李銀樹 被告 李根旺 上列四人訴訟代理人 詹順發 律師上列當事人間請求租佃爭議事件，經本院於民國102年8月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序方面：按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉公所耕地租佃委員會調解．．．。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條定有明文。本件原告主張：原告之祖先 黃熙謙 與被告之祖先 李烏肉 於民國38年6月30日起就坐落新北市○○區○○段○○○號（下稱241號土地）、251號土地（下稱251號土地）（前開2筆土地重測前為臺北縣蘆洲鄉和尚洲樓子厝38-1、38-2號土地，下稱系爭土地）訂立租佃契約（蘆字第141號，下稱系爭租約），期間自38年1月1日起至40年12月31日止，其後不斷續約。直至94年9月16日，系爭土地之共有人 黃鏡文 等7人出售其等應有部分予訴外人 陳秀蓮 、 陳哲漳 。並於94年11月29日依據共有人分管契約及該時承租人李添丁、 李進財 之部分耕作權放棄書等文件，辦理租約部分終止及變更登記，將241號土地耕作面積減縮為0.101629公頃、251號土地耕作面積則減縮為0.080057公頃（即如附圖所示除A(面積0.048924公頃)、B部分(面積0.062106號公頃)以外之土地，下稱減縮後租地），即將陳秀蓮、陳哲漳分管部分排除在外。惟前述分管契約並未獲共有人全體同意，故不存在，承租人顯有不自任耕作情形存在，依減租條例第16條規定，主張系爭租約無效。惟被告抗辯：分管契約是地主間協議，對地主有利，承租人不可能造偽造，而承租土地上所鋪設道路或屬農耕所需，或屬既成巷道由公所鋪設而來，難謂承租人未自任耕作，故系爭租約仍有效存續等情，自屬租佃爭議。而原告以前開事由向新北市蘆洲區公所耕地租佃委員會聲請調解，雙方調解不成立，嗣經新北市政府耕地租佃委員會調處，因之被告不服調處結果，由新北市政府耕地租佃委員會移送本院審理，有新北市政府民國101年8月31日北府地籍字第0000000000號函、調處程式筆錄、臺北縣新莊市公所調解程式筆錄等件附卷可稽，應認原告本件起訴亦已踐行調處程序。
二、原告主張：㈠原告之祖先黃熙謙與被告之祖先李烏肉於38年6月30日起就
系爭土地訂立系爭租約（期間自38年1月1日起至40年12月31日止），其後不斷續約。後至94年9月16日，系爭土地之共有人黃鏡文等7人出售其等應有部分予訴外人陳秀蓮、陳哲漳。並於94年11月29日依據共有人分管契約及該時承租人李添丁、李進財之部分耕作權放棄書等文件，辦理租約部分終止及變更登記，將系爭土地耕作面積減縮成為系爭減縮後租地（如附圖所示A、B部分以外之土地），即將陳秀蓮、陳哲漳分管部分排除在外。再於97年5月間，系爭土地部分共有人 黃陳春 等4人（即黃熙謙之子嗣）亦出售其等應有部分予訴外人李進財。李進財再於98年1月22日將其應有部分贈與訴外人 黃明昌 、 黃怡婷 ，該2人復於98年2月3日將應有部分贈與訴外人 陳素真 。
㈡本件承租人李添丁、李進財於98年1月21日申請續租，租期
自98年1月1日起至103年12月31日止，經臺北縣蘆洲區公所北縣00000000000000號受理在案。期間承租人李進財於98年7月7日死亡，其繼承人已於98年9月14日為遺產分割協議，就系爭租賃權由被告李阿水、李銀樹、李根旺3人繼承，並於98年10月29日出具「現耕繼承人切結書」繼承耕作權，並會同被告李添丁辨理繼承變更登記申請，是系爭租約承租人為被告4人。
㈢然原告於98年赴系爭土地，發現雜草叢生，堆置大量雜物，
且耕地大面積鋪設水泥、柏油，有廢耕情形，遂於98年11月25日提出異議。並主張減租條例第16條第1、2項規定系爭租約無效。實則，依原告調閱系爭土地自92年起空拍圖發現，承租人自92年起即有大面積未自任耕作情事，然依前述，承租人直迄94年11月29日方始辦理變更系爭租約登記，應可知其未自任耕作乃發生於變更登記之前。遑論，系爭租約變更登記所援用分管契約，並未得系爭土地全體共有人同意，原告非但不知有此分管契約存在，原告 黃楊清齡 、黃卓受於立約時（94年9月16日）亦不在國內，故該分管契約應屬虛偽。再者除棄耕部分外，尚有如附圖所示C部分土地被告未自任耕作，依減租條例第16條規定，該部分土地廢耕，亦致系爭租約全部無效。
㈣退步言之，由系爭土地97年起至99年止空拍圖可悉，被告亦
符非因不可抗力繼續1年不為耕作，原告得依民法第820條第1項、減租條例17條第1項第4款規定以起訴狀繕本送達，作為終止系爭租約意思表示。即系爭租約已因原告合法終止而不存在。
㈤系爭租約關係既不存在，被告已無權占有使用減縮後租地，
原告自得本於民法第767條、第821條規定請求被告將現占有使用之減縮後租地返還原告及其餘共有人。
㈥併為聲明：
⑴確認兩造就系爭減縮後租地之租佃契約關係不存在。
⑵被告應將減縮後租地返還原告及全體共有人。
二、被告抗辯：㈠系爭租約之出租人應有19人，原告僅以其中16人為原告提起
本件訴訟，並為終止意思表示，應不生終止效力，且有當事人不適格之情。
㈡系爭租約乃於38年6月30日由原告之祖先黃熙謙與被告之祖
先李烏肉訂立（期間自38年1月1日起至40年12月31日止），其後不斷續約，再至94年間因系爭土地部分出租人出賣其應有部分，被告同意放棄部分耕作權，始於94年變更耕作範圍為減縮後租地（即如附圖所示除A、B部分外土地），該放棄既屬單方意思表示，並已為登記，不問94年分管契約究否虛偽，也不影響更正後租約效力。
㈢又於調處程序中，經三重地政事務所施測，241號土地有359
.45公尺為道路（含農路、道路各1處），另20.98平方公尺鋪設水泥。但農路部分長久已存，乃為供系爭土地外通行及達耕作目的之用之必要農作道路。而道路部分（即復興路227巷）則為公所鋪設，具公用地役權關係，時日久遠，非自今日始，是一條行之有年之既成道路，本非被告承租系爭土地之初所耕作範圍，因若被告在復興巷227巷範圍耕作，同段235、236、240號土地則無法出入，至鋪設水泥於柏油上部分，則係47之1號屋主所為，與被告無涉，故本件承租人並無不自任耕作之情。
㈣併為答辯聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：㈠241號土地（重測前為和尚洲樓子厝段38-2號土地）及251號土地（重測前為和尚洲樓子厝段38-1號土地）：
⑴於38年6月30日由原告之祖先黃熙謙與被告之祖先李烏肉
訂立系爭租約（面積「全部」；期間自38年1月1日起至40年12月31日止），其後不斷續約等情，並有系爭租約書、租約登記簿暨租約更正表掃描檔1份（詳本院卷2第159至
179頁）在卷可佐。⑵於94年9月16日，系爭土地之共有人黃鏡文等7人出售其等
應有部分予訴外人陳秀蓮（取得應有部分20/145）、陳哲漳（取得應有部分49/203）。
⑶嗣依台北縣政府94年11月30日北府地籍字第0000000000號
函，原盧字第141號租約（即系爭租約）准予更正，租約變更內容如下：將241號土地耕作面積減縮為0.101629公頃、251號土地耕作面積則減縮為0.080057公頃（即如附圖所示A、B部分以外之土地；減縮後租地）。其理由略以：出租人原共24人，因部分出租人黃鏡文等7人，將出租耕地應有部分出售予訴外人陳秀蓮、陳哲漳（按應有部分折算：占251號土地面積0.048924公頃；占241號土地面積
0.062106公頃）。另承租人自願放棄陳秀蓮、陳哲漳購得及分管部分面積之耕作權，出、承租人提出共有人分管契約及該時承租人李添丁、李進財之部分耕作權放棄書等文件，會同申辦租約部分終止及變更登記。經台北縣政府函准備查，續訂租期自92年1月1日起至97年12月31日止，計6年（出租人共17人，已扣除土地共有人陳秀蓮、陳哲漳）等情。並有台北縣私有耕地租約更正表（詳本院卷1第113頁）、台北縣蘆州市公所函及附件（詳本院卷1第116頁至128頁）在卷再卷可佐。
⑷再於97年2月間，因系爭土地部分共有人黃陳春、 黃章漢
、許 黃瑞卿 、 黃劉素卿 4人出售其等應有部分（合計40/87
0）予訴外人李進財，蘆洲市公所逕為變更登記（詳本院卷2第161頁、第164頁）。
⑸承租人李添丁、李進財再於98年1月21日台北縣蘆洲市公
所申請續租（收文字號「北縣蘆字第0000000000號」）。李進財再於98年1月22日將其應有部分40/870贈與訴外人黃明昌、黃怡婷；該2人復於98年2月3日將應有部分贈與訴外人陳素真。是蘆洲市公所於98年3月3日以北縣蘆民字第0000000000號函核定續訂及併案辦理出租人變更，經台北縣政府於98年3月12日以北府地籍字第0000000000號函同意備查（詳本院卷2第162頁）。依租約登記簿（詳本院卷2第178、179頁）記載略以：
①出租人：原告黃卓受、 黃卓瑞 、黃卓立、黃楊清齡、黃
卓祥、黃碧珍、訴外人 黃卓惠 （99年5月17日死亡，並有繼承系統表(詳原證7)附卷可查）、原告黃卓賢、訴外人陳素真、 黃章誠 、 黃麗梅 。
②承租人：李進財、李添丁。
③續訂租期自98年1月1日起至103年12月31日止。
⑹再依三重地政事務所99年11月19日北縣重地登字第000000
0000號函通報系爭土地權屬異動：異動前為訴外人黃卓惠（應有部分10/145），異動後為原告黃友和、黃曾雪晏、黃麗蓁、黃柏壽、黃耀霆、黃柏銘6人（應有部分各10/870），故由蘆洲市公所逕為變更登記（詳本院卷2第163、
176、177頁）。㈡系爭租約原承租人李進財於98年7月7日死亡，其繼承人已於
98年9月14日為遺產分割協議，就系爭租賃權由被告李阿水、李銀樹、李根旺3人繼承，並於98年10月29日出具「現耕繼承人切結書」繼承耕作權，並會同被告李添丁辨理繼承變更登記申請，是系爭租約承租人為被告4人等情，並有分割繼承協議書（詳被證4）。
㈢經本院至現場履勘，並囑託新北市三重地政事務所派員測量
結果：系爭土地承租人於94年11月30日登記棄耕部分為如附圖所示A部分（面積489.24平方尺）、B部分（面積621.06平方公尺）。另附圖所示C部分（面積271.96平方公尺）則供道路使用，其中鄰同段235號土地部分為復興路227巷；其餘部分則供農路使用，寬度約在3.33公尺至1.43公尺間等情，並有勘驗筆錄及複丈成果圖各1份在卷可佐。
㈣經本院依聲請函詢新北市蘆洲區公所，經於102年6月11日以
新北蘆工字第0000000000號函覆，其內容略○○○區○○路○○○巷確為道路使用，土地使用區分部分為「人行步道」，部分為「農業區」，惟自何時開始通行，因年代久遠已無可考等情（詳本院卷2第216頁）。
㈤被告提出被證6-1至被證6-4書證形式為真正。
㈥原告提出原證8至原證14書證形式為真正。
五、按承租人應自任耕作，承租人違反此項規定時，原訂租約無效，減租條例第16條第1、2項前段定有明文。所謂原訂租約無效，係指原訂租約於承租人有不自任耕作情事時，當然向後失其效力，租賃關係因而消滅而言。縱當事人依同條例第6條第1項、第20條規定續訂租約，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力（最高法院95年度台上字第1911號判決意旨參照）。次按減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人有積極的以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事，固均在不自任耕作之列。惟承租人如僅係消極的不為耕作而任其荒廢，或於承租耕地遭人占用時，消極的不予排除侵害，則僅生出租人得否依減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，或承租人得否請求出租人排除第三人之侵害，提供合於租約所約定使用、收益之租賃物供其使用而已，尚難謂原租約已因此而歸於無效（最高法院91年度台上字第1447號判決意旨參照）。申言之，減租條例第16條第1項及第2項所謂不自任耕作，係指承租人將耕地供非耕作之用或轉租或借與他人使用而言，不包括任令耕地荒蕪不為耕作之情形在內。即減租條例72年12月23日修正增訂第17條第1項第4款：「非因不可抗力繼續1年不為耕作時。」得為終止租約之原因，僅係為放寬耕地租約期限屆滿前得終止租約之條件，於減租條例第16條第1項、第2項規定並無影響，故在該條例修正前後，其解釋應無不同，先此敘明。
六、原告主張：系爭租約存有「承租人不自任耕作」之減租條例第16條無效事由，無非以：①承租人自92年起即有剷平耕地堆置雜物、車輛，其後至98年本件爭執發生前耕地仍處於荒蕪狀態。②承租人將大面積耕地作為非農業使用道路等情為據。茲分述如下：
㈠原告主張：系爭土地於92年9月29日起至94年3月26日止，土
地中段地區留有大片空地停放車輛，並遭大範圍剷除植被等情，固提出空拍圖3紙（即原證8、9、10）為佐，而可認為真正。然由原告提出前開空拍圖僅足推悉承租人有消極的不為耕作而任其荒廢之減租條例第17條第1項第4款情事，惟與減租條例第16條第1項所指不自任耕作（指承租人有積極的以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事。）要件，尚屬有間。是原告執前開事由逕謂系爭租約符合減租條例第16條無效構成要件，並無可採。
㈡原告復主張：其於98年間為管理祖產而至現場查勘，發見系
爭土地鄰復興路227巷耕地雜草叢生，草長過人，由現場照片可悉，此情絕非一朝一夕可形成；而241地號土地中段除有停放車輛外，耕地更大面積鋪設水泥，嚴重減損地力，該部分已於101年5月23日複丈時及102年4月29日勘驗時遭掩蓋，僅餘入口處20.89平方公尺堆放雜物，承租人廢耕之事實至為明確等語，並提出照片多幀（詳原證2、5）為佐。惟⑴依前述原告所指雜草叢生、堆置廢棄物等情，乃屬減租條
例第17條第1項第4款事由，要與同條例第16條不自任耕作無涉，爰不贅論。
⑵至關於「241地號土地中段除有停放車輛外，耕地更大面
積鋪設水泥，嚴重減損地力」一節，其中大面積鋪設水泥一節，則固屬減租條例第16條「不自任耕作」之列。然觀諸原告前開提出照片，既於98年間拍攝，斯時241號土地中段衡情應屬於前述94年11月間已經承租人依出租人提出分管契約同意棄耕範圍（前開變更租約申請，既由出租人提出分管契約書、授權書；承租人提出部分耕作放棄書、優先購買拋棄書等文件共同申請，並經核准登記，形式上自應認屬有效。即原告單執分管協議簽訂時，立約人黃卓受、黃楊清齡不在國內為由，逕謂該分管協議效力有疑問云云，尚屬率斷，併此敘明。），故非系爭租約之承租範圍，出租人自難再執該已經棄耕並經登記之土地上鋪設有水泥而為承租人未自任耕作之佐。
㈢原告再主張：系爭土地係為狹長土地，作物以葉菜類為主，
非大規模農業型態，故無車輛進出需求。則被告於系爭土地開闢車道大幅減損能耕作面積，與農業利益不符。且被告自承棄耕部分土地（設置有黑色棚架及大片空地供停放計程車、小客車等共5輛車）為其管理使用，可知該車道之設置係為方便前開車輛之進出，而與耕作無涉。況供農路使用部分（即如附圖所示abcd部分，下稱農路部分）所緊○○○區○○段○○○號土地係國有道路，可供系爭土地及同段255號等土地出入使用，毋庸另行開闢道路，系爭土地並非袋地，以耕作規模僅需人寬之道路即足，故本件關於農路部分，已逾耕地使用必要範圍。至如附圖所示C部分扣除農路部分（下稱巷道部分），經鋪設水泥遭他人占用（該鋪設水泥、柏油並非政府所為，該部分土地亦非既成巷道，亦無公用地役權。），被告未排除承租土地遭私人占用，已違反租約存續中，承租人負有維護耕地使用狀態之義務，應符不自任耕作之租約無事由等語。經查：
⑴關於農路部分，經本院至現場履勘並囑託地政機關派員測
量結果，系爭土地固如原告主張：屬狹長地型，作物則以葉菜類為主，非大規模農業型態（參酌本院1第82至87頁照片）；併相鄰同段252號土地，屬國有道路用地等情（有土地登記謄本1份(即原證14)在卷可佐）。惟經本院審酌系爭土地正肇於太過狹長，且於94年11月間變更後已區分為2處（即扣除如附圖所示A、B部分），承租土地均僅得由如附圖所示C巷道部分對外出入，別無其出口（即附圖所示251號土地右側雖亦連接同段252號土地，然實際並無出入口等情(詳本院卷1第84頁照片)）；而相鄰同段252號土地雖屬國有道路用地，惟實際係遭他人以搭蓋鐵皮房屋方式占用，而無法供通行之用（詳本院卷1第85頁照片；及原證8至12空拍圖）；參酌經測量結果，農路寬度僅在3.33公尺至1.43公尺間等情，故而應認被告抗辯：設置農路部分屬合理耕作目的使用等語，乃符一般社會經驗法則，而可採信。是本件原告以被告設置農路為由，主張已構成不自任耕作之無效事由，並無可採。
⑵至關於巷道部分，姑不論其究否屬既成巷道之一部或具公
用地役權，被告既否認其上之水泥、柏油路面為其所鋪設，按諸首開判決意旨，承租耕地未經承租人同意遭人無權占用時，承租人消極的不予排除侵害，至多僅生出租人得否依減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，縱承租人未自行本於占有人之地位請求返還，或請求出租人排除侵害交付耕地，亦不能認係減租條例第16條所稱不自任耕作。
㈣綜上所述，原告主張：系爭租約存有承租人不自任耕作之減
租條例第16條無效事由，應認系爭租約不存在等情，為無理由。
七、原告主張：倘認承租人前開廢耕情形尚未達不自任耕作程度，則被告任由土地荒廢之情，亦符減租條例第17條第1第4款要件。原告依民法第820條第1項規定應得以多數決方式終止系爭租約等情。被告則以：系爭租約之出租人應有19人，原告僅以其中16人為原告對被告為終止意思表示，應不生終止效力等語為辯。
㈠按民法第820條第1項雖規定：「共有物之管理，除契約另有
約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。」，惟該條係於98年1月23日修正公布，並自公布後6個月施行（參見民法物權編施行法第24條第2項規定），且並無得溯及既往適用之特別規定，是於該條修正前關於共有物之管理事項，自仍應適用修正前同條項：「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。」之規定，合先敘明。次按共有物全部或一部之出租，係屬98年1月23日修正前民法第820條第1項所定之管理行為，故除契約另有訂定外，應由共有人全體共同管理之，如共有人中之一人未經其他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人，不生效力，亦有最高法院79年第2次民事庭會議決議及85年度台上字第2139號裁判意旨可資參照。
㈡查本件承租人李添丁、李進財再於98年1月21日向台北縣蘆
洲市公所申請續訂之租期既自「98年1月1日起至103年12月31日止」（即共有物之出租（管理）行為成立於民法第820條第1項修正施行前），按諸前說明，系爭租約之終止，自仍應適用修正前民法第820條第1項之規定。即被告抗辯：系爭租約之終止意思表示，應由全體出租人共同為之等語，為理由。
㈢又本件原告既自承並未以系爭租約全體出租人為原告提起本
訴，則原告以起訴狀繕本送達被告所為終止意思表示，自不生合法終止之效力。準此，原告主張：系爭租約已經原告依減租條例第17條第1項第4款規定合法終止，故不存在等語，亦為無理由。
八、未按民事訴訟法第384條所謂認諾，係指對於訴訟標的之承諾者而言，若僅對於他造主張之事實而為承認，則屬自認，不得謂之認諾（最高法院85年度台上字第619號判決意旨參照）。查被告於本院102年7月18日言詞辯論期日固如原告所主張乃自承「我們耕作的範圍是在道路圍籬的土地內，241地號土地的界線是不是到水泥地因原先沒有指界，所以我們也不知道，所以我們根本沒有消極不耕作的問題。」「被證三241道路本來就沒有再耕種，有耕種的範圍就是目前圍籬的範圍以內，可由空拍圖看出。」等語（詳本院卷2第224頁背面及225頁）。惟被告前開陳述，乃就如附圖所示C部分中巷道部分土地為「並未耕作」事實之自認，應與被告已就前開土地為「租賃關係不存在」訴訟標的之認諾有間。是原告主張，本院就此部分應依被告陳述逕為被告敗訴之判決，應有誤會，並無可採。
九、綜上所述，系爭租約並未備減租條例第16條無效事由；原告依減租條例第17條第1項第4款所為終止意思表示亦不合法。
從而原告提起本件確認之訴，請求確認兩造間系爭租約不存在；本於民法第767條、第821條規定請求被告將系爭減縮後租（即如附圖所示A、B部分以外之土地）返還原告及全體共有人，為無理由，應予駁回。
十、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行宣告，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。
結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國102年9月12日
民事第一庭法官黃信滿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年9月12日
書記官莊琬婷