裁判字號：最高法院108年台上字第567號民事判決
裁判日期：民國108年09月25日
裁判案由：租佃爭議
最高法院民事判決108年度台上字第567號上訴人 洪文正
謝秋霞 謝瑞美 謝淑優 洪明妃 廖邱文 廖潭木 廖年琴 共同訴訟代理人 余泰鑫 律師被上訴人 陳田
陳燦煌 陳銀煉 陳昭夫 共同訴訟代理人 李秋銘 律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國106年3月28日臺灣高等法院第二審判決（105年度上字第456號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理由本件上訴人主張：坐落宜蘭縣○○鄉○○段556、556之1、557、
558、559、591、592地號土地（下稱系爭耕地）為伊與訴外人 洪愛珠 共有，由被上訴人共同承租耕作，訂有耕地三七五租約（下稱系爭租約）。被上訴人陳田為鄰地即同地段593地號土地共有人，故意越界592地號土地，於其上以圍牆圍成庭院、停車場，而未自任耕作，系爭租約自屬無效，被上訴人即無權占有系爭耕地，爰依民法第821條、第767條第1項前段規定，求為確認系爭租約無效、系爭耕地租賃關係不存在，及判命被上訴人返還系爭耕地予伊與洪愛珠之判決。
被上訴人則以：陳田於民國75年間在593地號土地上興建農舍，闢建水泥曬穀場，並設置圍牆與相鄰稻田區隔，因未鑑界，誤認田埂為592、593地號土地界址，而誤為越界使用，並無不自任耕作之故意，曬穀場係為便利耕作而設，亦未違反承租人應自任耕作之規定，陳田於103年5月23日經地政機關鑑界發現越界後，即刨除上開地上物，恢復農耕使用。又系爭耕地雖由被上訴人共同承租，惟係各自耕作、各繳租金，系爭租約性質上屬租約之聯立。縱陳田不自任耕作，系爭租約亦僅就陳田承作範圍無效。上訴人請求返還系爭耕地並無理由等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：系爭耕地原共有人即訴外人 廖洪江城 、洪愛珠、 廖連溪 及上訴人洪文正以次5人與被上訴人訂有系爭租約，嗣廖洪江城於102年間死亡，其應有部分由上訴人廖邱文以次3人繼承並辦妥繼承分割登記，廖連溪則於103年6月27日贈與其系爭592地號土地應有部分予洪文正，而被上訴人就系爭592地號土地外之其餘6筆承租耕地並無不自任耕作情事之事實，為兩造所不爭執。又系爭592地號土地與陳田所有同地段593地號土地（應有部分4分之1）相鄰，陳田於75年間在593地號土地上興建同地段147建號房屋（下稱系爭房屋），部分庭院、圍牆占用592地號土地140平方公尺，占系爭592地號土地面積4.7%、系爭耕地總面積0.9%，其占有面積甚微，且上開越界使用之範圍，位於592、593地號土地邊界之長條形區域，陳田並於103年6月間將上開占用範圍之地上物移除，續作農耕使用，已無越界，其就其餘承租耕地亦確實自任耕作。依陳田申請興建系爭房屋時提出之地籍圖謄本、系爭房屋建築設計圖均不足證明陳田故意越界。綜合廖連溪與陳田對話錄音譯文及證人 馬玉龍 證述，可知103年5月23日宜蘭地政事務所測量人員未到場前並無拉線，嗣測量人員點出界樁並測量後，陳田始稱要拉線給原地主廖連溪看，不足證明陳田多年前即已明知越界占用系爭592地號土地。宜蘭縣政府於104年6月19日發現系爭592地號土地上有土石堆置，因此認定土石占有面積140平方公尺部分，未作農業使用，改按一般土地稅率課徵地價稅，惟依 陳田寄 發予廖連溪、洪愛珠之存證信函，堪認係因陳田於鑑界後發現占有系爭592地號部分土地，故於103年6月27日前刨除，產生尚待運至土石場傾倒之土石堆所致。依100年、101年空照圖所示，車輛均係停放於系爭房屋前方、庭院中央，並非靠近592地號土地側，可認陳田並未於系爭592地號土地停放車輛。依宜蘭縣礁溪鄉公所函文，被上訴人係因本件租賃爭議，致不能申請休耕補助，非因未自任耕作。上訴人復未舉證證明被上訴人未自任耕作，系爭租約仍屬有效，其請求被上訴人返還系爭耕地，即屬無據等詞，為其判斷之基礎。
惟查依陳田103年5月29日寄予廖連溪、洪愛珠之存證信函，係記載「一、緣本人承租……曾於多年前告知為利農作收成曬穀用於上述592地號少部分土地上施設曬穀場。……」等語（見一審卷第52頁），似見陳田多年前即知悉其占用系爭592地號部分土地，則上訴人主張陳田明知有越界占用乙節是否全不足採？即非無進一步研求之餘地。倘陳田明知上情，則其所設置之「庭院」性質，究否屬曬穀場？併坐落系爭592地號土地上圍牆之設置是否並無違自任耕作之情形？均待調查審認，乃原審就存證信函內容既已為審酌（見原判決第6頁），仍認被上訴人就越界占用乙節不知情，似與卷證資料不符，其進而逕為上訴人不利之判決，自嫌速斷，此攸關陳田是否有不自任耕作之情形，是否果致系爭租約全部無效頗切，該事實既有未明，本院尚無從為法律上判斷。上訴論旨，執以指摘原判決不利於己部分為不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中華民國108年9月25日
最高法院民事第八庭
審判長法官鄭傑夫
法官盧彥如法官吳麗惠法官林麗玲法官黃莉雲本件正本證明與原本無異
書記官中華民國108年10月18日