臺灣屏東地方法院96年度訴字第533號民事判決

裁判字號：臺灣屏東地方法院96年訴字第533號民事判決

裁判日期：民國98年05月26日

裁判案由：拆屋還地

臺灣屏東地方法院民事判決96年度訴字第533號原告丙○○法定代理人甲○○訴訟代理人 周春米 律師被告乙○○訴訟代理人 陳萬呈 律師上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國98年5月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落屏東縣屏東市街○段○○段第八之四地號如附圖所示編號(Ａ)部分，面積九十二平方公尺及同段第八之七地號如附圖所示編號(Ｂ)部分，面積五十八平方公尺之土地上建物拆除，並將前開土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決予原告以新臺幣壹佰壹拾壹萬柒仟叁佰肆拾伍元為供擔保後得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣叁佰叁拾伍萬貳仟零肆拾元整為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：坐落屏東縣屏東市街○段○○○○號、暨同上段8-7地號（下稱系爭土地）均為原告所有，被告於民國78年之前（承租日期無法確定）向原告承租系爭土地，並於上開土地建有建號305、鋼筋混凝土加強磚造之建物（門牌號碼屏東市○○街○○○號，下稱系爭建物），惟被告迄今已逾二年以上之租金未繳，被告並將上開土地轉租於他人做為攤販使用，按出租人依土地法第103條第3款、第4款規定：承租人轉租基地於他人時，原告得終止契約；以承租人積欠租金達二年以上時為由終止租約，必須承租人積欠租金達二年以上時，始得依民法第440條規定，催告承租人支付積欠租金，爰此，原告之管理人偕同其他委員於民國96年7、8月間當面以口頭向被告定期催告後，以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示。本件租約既經終止，被告即屬無權占用系爭土地。故依民法第767條、土地法第103條第3款、第
4款規定，提起訴訟等語，並聲明如主文所示。
二、被告則以：㈠被告雖不爭執以不定期限之租賃契約，向原告承租系爭土地
建築系爭房屋，惟被告於78年間有與原告約定租金為新臺幣（下同）16,051元，而非原告所稱之63,355元，被告於96年10月11日以郵政匯票方式匯款80,258元（16,051.8x5),尚無付欠租金。
㈡被告雖將樓下一步份建築物出租他人為攤販使用，但此為出租自己之房屋，非為轉租土地供他人使用。
㈢原告所稱，原告之管理人偕同其他委員於96年7、8月間當
面以口頭向被告定期催告等語，為被告所否認，原告之管理人為何人，偕同委員人數、時間，原告應為具體說明。否則，既係管理人或寺廟委員，原告自己所屬人員，其所作證言，難免偏頗不實，衡情自不可採等語置辯，並聲明：原告之訴、假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保免假執行。
三、下列事項為兩造所不爭執：原告為丙○○之法定代理人，而原告所有系爭土地，曾出租予被告供建築基地使用，被告並於60年間將舊房屋拆除改建系爭建物使用迄今，兩造間就系爭土地有不定期租賃關係存在，並有土地登記謄本、台灣省屏東縣寺廟登記表等件為證（見本院卷第第5至13頁），並為兩造所不爭執，堪信為真。
四、本件應審究者為原告以被告積欠租金達2年以上或轉租基地予他人，終止系爭租約，是否有據？茲分別論述如下：
五、得心證之理由：㈠按按租用建築房屋之基地，承租人積欠租金額，除以擔保現
金抵償外，達2年以上時，出租人得收回基地；又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達2年之租額時，適用前項之規定。土地法第103條第4款及民法第440條第1、3項分別定有明文。故出租人以承租人積欠租金額達二年以上為由收回基地時，須依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付積欠租金，承租人於期限內不為支付者，即得終止租賃契約(最高法院71年度台上字第3519號判決意旨參照)。
㈡經查，被告自承於60年間已承租系爭土地，並將原舊有建物
改建為系爭建物使用迄今，被告並提出原告於78年1月9日收受當年之租金16,051之收據(見本院卷第85頁）以證明被告有繳納當年度租金事實，惟自79年至90年間之租金，被告因未繳納租金，原告復於90年6月13日曾委由 萬維堯 律師以律師函催被告繳納十年之租金，而被告隨即於同年月19日以用郵政匯票寄最近5年之租金予原告，並以高雄10支郵局2839號存證信函主張其餘年度已罹於時效等情，此有萬維堯律師函、收據及上述存證信函可參（見本院卷第86頁至88頁、第91頁）。惟被告自90年6月19日匯寄上開租金後，即未再繳納租金於原告，直至95年1月17日原告之法定代理人甲○○，才與前主委 王茂 已及其他委員有去被告家裡請被告於同年2月1日前繳納租金，但是被告並不理會。至96年7月11日原告法定代理人甲○○再與前任主委王茂已及其他監事到被告住處要求被告於同年7月17日繳納租金，但是被告還是不繳，原告遂於96年10月5日以存證信函通知被告終止租約等情，業據證人甲○○、王茂已於本院審理時到庭證述明確，並有屏東北平路郵局96年10月5日第437號存證信函可參(見本院卷第45頁）。足見被告確實未繳租金已達2年以上，且經原告定期催告履行而未給付租金甚明。
㈢本件原告既已舉證證明被告積欠租金已達兩年以上，並已行
使終止權，則系爭土地之租賃契約自因原告行使終止權而失其效力，被告雖提出其於96年10月9日以屏東北平郵局第
439號存證信函及郵政匯票80,258元影本，並抗辯已繳納最近5年之租金云云，僅足以證明被告有就租金加以清償之事實，尚不能使原告與被告間之原不定期租賃契約復活或兩造間有復訂租約之意，被告之抗辯自不足採。
㈣依上說明，被告既已積欠租金達2年以上，且經原告催告履
行仍未給付，則原告依據土地法第103條第4款規定，以屏東北平路郵局96年10月5日第437號存證信函，作為終止兩造間系爭租約之意思表示，自屬有據，應予准許。
六、綜上，原告依土地法第103條第4款規定，請求被告應將坐落屏東縣屏東市街○段○○段○○○○號土地（面積58平方公尺）、8-7號土地（面積92平方公尺）上之地上物拆除後，將土地返還被告，為有理由，應予准許。另兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免假執行，爰分別酌定相當擔保金額，准許之。
七、本件事證已臻明確，暨兩造其餘攻擊防禦方法，均核與判決之結果無影響，不另論述。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第39
0條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國98年5月26日
民事第二庭法官羅森德以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
書記官蘇小雅中華民國98年5月26日