裁判字號：最高法院88年台上字第1091號民事判決
裁判日期：民國88年05月21日
裁判案由：所有權移轉登記等
最高法院民事判決八十八年度台上字第一○九一號
上訴人乙○○○被上訴人甲○○訴訟代理人 陳德義 律師右當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國八十八年一月二十日台灣高等法院第二審更審判決（八十七年度上更㈡字第三七七號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人主張：伊於民國六十七年間向被上訴人之生父 李訓吉 購買坐落桃園縣○○鄉○○○段社後坑大湖頂小段一一○之六、一一○之九、一一五、一一六、一一八、一二○、一二四地號土地七筆，已繳清價金。因其中一一○之六、一一六、一一八、一二○、一二四地號五筆土地（下稱系爭土地）為被上訴人所有，李訓吉遂代理被上訴人與伊簽訂土地買賣所有權移轉契約書，由被上訴人承擔李訓吉出售該五筆土地之債務。縱認被上訴人未授權李訓吉代為上開債務承擔之意思表示，惟其將土地所有權狀、印鑑及印鑑證明等辦理土地移轉登記所需文件交與李訓吉，亦應負表見代理之責任。又系爭土地雖係農地，然於買賣當時有約定由李訓吉協助伊取得自耕農身分，或由伊指定具自耕能力者承受，或待地目變更為非農地後，再行移轉。茲一二四地號土地已變更為林業用地，被上訴人應協同伊辦理所有權移轉登記，其餘四筆土地，迄今仍為農地，伊指定 吳金龍 為承受人，依買賣、債務承擔及表見代理之法律關係，被上訴人負有將系爭土地所有權分別移轉登記與伊及吳金龍之義務等情，先位聲明：求為命被上訴人將一二四地號土地全部交付並移轉所有權登記與伊，將一一○之六、一一
六、一二○地號土地全部及一一八地號土地應有部分四分之三交付並移轉所有權登記與吳金龍之判決。並以倘認買賣契約無效，依不當得利法則，被上訴人應返還價金新台幣（下同）二百三十二萬五千零七十三元，及賠償伊因信賴該買賣契約有效，所受之損害二百萬元等情，備位聲明：求為命被上訴人給付四百三十二萬五千零七十三元，及加付法定遲延利息之判決（上訴人就先位聲明中關於一一八地號土地部分之請求，業經原法院判決其敗訴確定）。
被上訴人則以：土地買賣所有權移轉契約書上之印章非伊所蓋，係屬偽造。縱屬真正，上訴人既未就伊有交付印章之事實舉證，難認伊應負表見代理之責任。且該契約書上並無任何有關伊承擔李訓吉出售系爭五筆土地債務之記載，自非債務承擔契約。又系爭土地中之一一○之六、一一六、一二○、一二四地號四筆土地，迄今仍為旱地，而上訴人並無自耕能力，依土地法第三十條第一項規定，買賣契約應屬無效。又上訴人將系爭土地出售於第三人吳金龍後，請求伊移轉登記與吳金龍，顯見其係欲轉售圖利，為脫法行為。況該買賣契約業經兩造協議解除，上訴人無權請求移轉登記等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人主張有向被上訴人之生父李訓吉購買系爭土地之事實，業經證人 陳廖碧霞 、 潘洪璧 雲及 許宏遠 證述屬實，且據其提出土地買賣所有權移轉契約書、土地登記聲請書及土地登記委託書等件為證。又上訴人所提出上開文件上有關上訴人之印文，與上訴人印鑑證明申請書及印鑑卡上之印文相同，業經內政部刑事警察局鑑定屬實。是上訴人主張上述之事實，堪信為真實。按印鑑乃私人自管自用，尤其印鑑證明須本人親赴戶政機關方能辦理領取，而土地所有權狀原本又係重要之產權文件，若非有意辦理過戶，常人亦無可能將權狀交由他人提出，復留置在代書處。被上訴人將其自有之印鑑、印鑑證明及系爭土地所有權狀原本等交由李訓吉提出，與上訴人簽訂上開土地買賣所有權移轉契約書，登記聲請書及土地登記委託書等文件，顯證其確有移轉系爭土地買賣所有權及授權其生父李訓吉辦理該等事務之行為。而被上訴人將上開辦理土地過戶所需之文件交給其生父李訓吉，顯係由其自己之行為表示以代理權授與他人，依民法第一百六十九條規定應負授權人之責任。又按債之關係成立後，由第三人向債權人為給付者，其原因不僅限於債務承擔一種。且民法第三百條規定之債務承擔契約，必須第三人與債權人就承擔債務有合致之意思表示始能成立。惟查上訴人提出上開土地買賣所有權移轉契約書、登記聲請書及土地登記委託書等文件，其上均無兩造有關債務承擔之約定，是上訴人主張兩造間有債務承擔之約定，即非有據。再按關於耕地之買賣，承買人雖係無自耕能力之人，惟如約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即非民法第二百四十六條第一項以不能之給付為契約之標的，難認其契約為無效。又在立約當時承買人雖無自耕能力，而約定待承買人自己有自耕能力時方為移轉登記，或約定該項耕地之所有權移轉與無自耕能力之特定第三人，待該第三人有自耕能力時再為移轉登記者，依同條項但書規定，其契約仍為有效（最高法院七十三年度第五次民事庭會議決議參照）。查被上訴人本身於買賣當時並無自耕能力，及一一○之六、一一六、一二○地號三筆土地係屬農地等情，為兩造所不爭，且有土地登記簿謄本可稽。上訴人迄無自耕能力，且將系爭土地出售於第三人吳金龍後，請求被上訴人移轉登記與吳金龍，顯見其係轉售圖利，並非為自耕而買受，為脫法行為，是上訴人購買系爭土地，自屬無效。再者，桃園縣稅捐稽徵處曾准予兩造移轉系爭土地申請撤銷現值申報，申請時，雙方應已檢附原買賣契約書及解除買賣協議書備查等情，有該處七十一年四月十三日桃稅二字第三九九○七號函及八十七年十月二十七日八七桃稅財字第八七一三五八三五號函足稽，且為兩造所不爭，則被上訴人辯稱兩造已於七十一年間協議解除契約，買賣契約已不存在，上訴人自不得向伊請求將一二四地號林地全部交付並移轉所有權登記云云，即非無據。從而，上訴人依表見代理及買賣之法律關係，先位聲明請求被上訴人將一一○之六、一一六、一二○地號三筆土地交付並移轉所有權登記與訴外人吳金龍及將一二四地號林地全部交付並移轉所有權登記與伊，均非正當，不應准許。又上訴人購買系爭土地之價款係交付予訴外人李訓吉，並非被上訴人，上訴人亦未能舉證證明被上訴人確有收受該土地買賣價金，是被上訴人辯稱其未受有任何利益，自屬可取。一一○之六、一一六、一二○地號三筆土地之買賣契約既屬無效，而一二四地號土地之買賣契約業已解除，則上訴人請求被上訴人賠償其因信賴買賣契約為有效，致受損害二百萬元，亦屬無據。從而，上訴人依不當得利及信賴契約有效所受之損害賠償之法律關係，備位聲明請求被上訴人給付四百三十二萬五千零七十三元及其利息，亦非正當，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按關於耕地之買賣，承買人雖係無自耕能力之人，惟如約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，仍以該第三人於立約當時有自耕能力為限。又在立約當時，承買人雖無自耕能力，而約定該項耕地之所有權移轉與無自耕能力之特定第三人，待該第三人有自耕能力時，再為移轉登記者，依民法第二百四十六條第一項但書規定，其契約仍為有效。查一一○之六、一一六、一二○地號三筆土地係屬農地，被上訴人本身於買賣當時並無自耕能力，為原審所確定之事實。則兩造立約當時，是否約定登記與有自耕能力之特定第三人吳金龍？原審未調查審認，且認定系爭土地出售於第三人吳金龍，轉售圖利，非為自耕而買受，為脫法行為，自屬無效，亦未說明其所憑之依據，已有判決不備理由之違法。又兩造於七十一年間曾就移轉系爭土地申請撤銷現值申報，雖桃園縣稅捐稽徵處八十七年十月二十七日八七桃稅財字第八七一三五八三五號函稱「核准撤銷現值申報案，雙方應已檢附原買賣契約書及解除買賣協議書」等語（見原審更二卷三九頁），惟上訴人始終否認兩造有解除系爭土地買賣契約情事。查上訴人於六十七年間向被上訴人之生父李訓吉買受系爭土地時，兩造並未訂立書面契約，僅有口頭約定，迨七十年間要辦過戶時，才委由代書許宏遠書立土地買賣所有權移轉契約書（即所謂物權契約），持以申辦所有權移轉登記手續，有證人陳廖碧霞、 潘洪璧雲 、許宏遠之證言可稽，並為原審所認定。則桃園縣稅捐稽徵處復函所稱「原買賣契約書」，是否指前開物權契約而言，非無疑問。參以七十一年間撤銷現值申報後，兩造並未理清雙方之權義，被上訴人亦未向代書許宏遠取回權狀，直至八十二年間，系爭一二四地號土地因使用編定變更，李訓吉又透過代書許宏遠要求上訴人書立承諾書，承諾負擔一二四地號土地全部增值稅，似擬將一二四地號土地辦理過戶與上訴人等情觀之，兩造間就系爭土地之買賣關係，是否確已合意解除，尚有研求之餘地。原審未進一步查明審認，遽以上開函件，認定兩造間就一二四地號土地買賣契約已解除云云，而為其敗訴之判決，亦嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。本件先位之訴部分上訴既有理由，備位之訴應併予廢棄發回，併此敍明。又按民法第一百六十九條所稱之表見代理與同法第一百六十七條規定之授與代理權之代理行為，固均應對第三人負授權人之責任。但前者乃原無代理權，僅因表面上有足令人信其為有代理權，法律始使本人負一定之責任，與確有授與代理權即不發生表見代理之情形截然不同。查原審先認定被上訴人授權其生父李訓吉辦理簽訂系爭土地買賣所有權移轉契約等事務之行為（見原判決十一頁第七行），復謂被上訴人將辦理土地過戶所需之文件交給其生父李訓吉，顯由其自己之行為表示以代理權授與他人，對於上訴人應負授權人之責任（見原判決第十一頁第八至九行），不無判決理由矛盾之違法。案經發回，宜併注意及之。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十八年五月二十一日
最高法院民事第二庭
審判長法官曾桂香
法官徐璧湖法官劉福聲法官黃秀得法官許朝雄右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十八年六月四日
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