裁判字號：臺灣臺中地方法院89年重訴字第90號民事判決
裁判日期：民國89年10月13日
裁判案由：減少價金
臺灣臺中地方法院民事判決八十九年度重訴字第九十號
原告ｆ○○
甲甲○甲未○甲壬○Ｕ○○甲丁○丑○○甲卯○ｋ○○卯○○Ｓ○○○Ｋ○○己○○ｃ○○○壬○○Ｗ○○甲辰○ｂ○○天○○戊○○酉○○Ｎ○○○甲丙○ｐ○○ｅ○○巳○○Ｚ○○ａ○○ｏ○○黃○○未○○戌○○寅○○ｒ○○Ｔ○○ｕ○○○甲乙○○ｖ○○Ｅ○○甲○○Ｍ○○Ｃ○○○ｉ○○Ｈ○○辰○○Ｑ○○申○○ｘ○○甲酉○Ｏ○○ｊ○○○玄○○
ｑ○ｔ○○ｗ○○Ｖ○○Ｘ○○甲戌○甲巳○甲亥○Ｐ○○甲子○地○○Ｂ○○Ｒ○○乙○○Ａ○○ｈ○○○丙○○Ｉ○○ｍ○○ｍ○○甲戊○ｙ○○甲寅○宇○○ｌ○○ｎ○○甲庚○Ｆ○○○甲丑○甲癸○Ｌ○○庚○○Ｊ○○甲己○Ｄ○○亥○○甲辛○Ｙ○○辛○○宙○○甲午○子○○ｚ○○ｓ○○ｇ○○丁○○甲申○癸○○午○○共同訴訟代理人午○○原告ｄ○○訴訟代理人 溫文昌 律師複代理人 張清洲 律師
鄭晃奇 律師 卓春慧 被告台中市政府設台中市○○路○○號法定代理人Ｇ○○訴訟代理人 陳漢洲 律師
陳國華 律師複代理人 陳百合 右當事人間請求減少價金事件，本院判決如左：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應分別給付如起訴狀附表一所示之原告及ｄ○○如後附表二分別所示之金額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣原告分別於民國八十六年間與被告訂立國民住宅買賣契約，雙方約定由原告依照「台灣省台中市國安國民住宅社區承購申請須知」規定，向被告承購國安國民住宅社區第甲區（或乙區）期國民住宅，而本件買賣價金之約定乃係依原告所購買之土地及房屋面積之多寡，計算而定，惟於原告取得房屋所有權狀時，竟發現所購得之實際面積短少於契約所載面積，其比例達約百分之三左右，（詳情如起訴狀附表二所示），對此原告雖屢次與被告協商，然均未有結果，合先敘明。
（二）按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵；另按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第三百五十四條、第三百五十九條分別定有明文，又所謂物之瑕疵指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之，最高法院亦著有七十三年台上字第一一七三號判例可稽。查本件原告與被告訂立買賣契約，買賣房屋，其目的即在居住，交付房屋面積之短少，房屋之價值即有所影響，則被告所交付之物，顯有瑕疵，依上開規定及實務見解，原告自得對被告主張瑕疵擔保請求權，請求減少買賣價金，是原告上開聲明之請求，洵屬有據。
（三）第按出賣土地如係按面積計算其價金，而非整筆論價者，倘其土地面積自始不足，則其不足部分，為不能給付，出賣人就自始不足而不能給付部分，所受領之價金，依關於不當得利之規定，應負返還責任，最高法院著有八十四年台上字第四四三號民事判決可供參酌。查本件原告向被告承購國民住宅，買賣價金係以所承購土地及房屋之面積為計算，而顯非整筆論價，現被告所出賣之房屋，其現實面積（權狀上所載）既短少於買賣契約上所載之面積，則當屬自始不足而不能給付，是按上開實務見解，原告自得依關於不當得利之規定，請求被告返還其所溢領之價金，足見原告之請求，顯有理由。
三、對被告抗辯所為之陳述：
（一）本件原告所購得之房屋實際面積短少於契約所載面積：查本件當事人當初訂立國民住宅買賣契約第一條第二項即規定，房屋面積包含陽臺、公用地下室面積在內，是以原告乃主張房屋面積包含公共設施在內之契約所載面積，其移轉登記後之實際面積包含公共設施在內，短少比例竟達約百分之三左右，因此公共設施部分原來即包括在地政機關所發之權狀範圍內，所以原告所主張之短少部分面積是包括公共設施在內一併計算之結果。
（二）依國民住宅條例施行細則第二十五條之規定，本件買賣價金係以所承購土地及房屋之面積為計算，而顯非整筆論價：
查本件國宅之買賣，被告主張並非以房屋之面積為計算價金標準，而係由前臺灣省政府住宅及都市發展處（現已改制為內政部營建署台北第二辦公室），依規定核算國宅之售價，並函知被告依其所核定之售價出售國宅，因此係按筆計算。惟查政府興建之國民住宅及基地之售價，是由國民住宅機關參照附近房地產市價酌予折減在成本以下訂定之，此國民住宅條例第十六條定有明文。而國民住宅條例第十六條所定政府興建之國民住宅及其基地之售價，其房屋部分之成本，是依房屋及公用建築之建造費、工程管理費、墊款利息、開發費用、有關稅捐及其他與土地建築有關之必要費用總額與房屋總面積之比例，分戶計算之，此為國民住宅條例施行細則第二十五條第一項第一款定有明文。因此省住都處所核定之「台中市國安國宅房屋售價表」，依國民住宅條例施行細則第二十五條第一項第一款規定，應係以建築有關之必要費用總額與房屋總面積之比例，分戶計算，否則即屬違法。本件被告主張買賣價金係以整筆論價，而非以所承購土地及房屋之面積為計算，顯與國民住宅條例施行細則第二十五條相違背，實屬誤會。
（三）本件當事人所簽訂之國民住宅買賣契約第一條後段，依民法第二百四十七條之一及消費者保護法第十二條，顯屬無效：
按除本法另有規定者外，事業不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為，此為公平交易法第二十四條定有明文。查本件當事人所簽訂之國民住宅買賣契約第一項後段規定「建物及持分基地面積移轉時，實際面積以地政機關實地勘測、複丈登記面積為準，乙方不得提出異議」，此條款之規定有意剝奪原告不得就短少之房屋面積提出異議，對原告顯失公平與公平交易法第二十四條顯相牴觸。蓋本件之價金是以房屋及土地之面積為計算標準，則房屋面積雖應以完工後地政機關實地測量、複丈登記面積為準，但室內面積及原告所有該建築物及其附屬物之共同部分之面積，如有不足且超過百分之一時，被告應依規定房地單價退還不足部分之價金，方屬公平。現被告徒以定型化契約之規定，主張原告不得異議，參照民法第二百四十七條之一第三款規定，因被告一方預定用於同類契約之條款而訂立之契約，其契約條款為限制原告行使面積減少之法律上請求權之約定，按其情形顯失公平，是以就此部分之約定係屬無效。再者，定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效，此為消費者保護法第十二條第一項定有明文。查本件被告徒以買賣契約第一條後段之規定，主張原告就短少部分不得再異議，藉此犧牲原告之利益以圖利自己，與民法第一百四十八條第二項行使權利、履行義務，應依誠實及信用原則之規定，顯然違背，且按其情形顯失公平，依消費者保護法第十二條第一項此部分之條款應屬無效。添
（四）本件系爭國宅之買賣係以房地之面積為計算價金之標準，並非按筆計算：查被告主張系爭國安國宅之買賣係屬整筆買賣，並非按坪計算，惟查內政部營建署八九營署北財字第一七八九五號函，已明文指出本件國安國宅社區售價係依國宅條例施行細則第二十五條依房地之面積之比例，分戶計算得來，因此被告所言顯不可採。
（五）本件原告減少價金請求權尚未罹於時效而消滅：按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求
權，於物之交付後六個月間，不行使而消滅，修正前之民法第三百六十五條第一項定有明文。查被告主張其與原告間之買賣契約係於八十五年、八十六年間所簽訂，原告卻遲至八十九年一月十四日始提起本件訴訟，其請求權顯已逾六個月之消滅時效期間而消滅，原告自不得再依此主張減少價金云云。惟查原告雖與被告於八十五年、八十六年間訂約，然房地卻是於八十八年七月十五、十六日始核發權利書狀及陸續分別交付，原告於八十九年一月十四日起訴顯未逾六個月之期間，被告所言顯屬誤會。此外，被告主張國宅之售價在成本價以下，因此被告出售系爭國宅未獲取任何利益無不當得利可言，然本件買賣既係以面積為計算價金之標準，而被告交付面積有短少，被告自屬無法律上之原因而受有利益，至於售價如何與被告是否受有利益顯不相干。添
四、證據：提出國民住宅買賣契約影本一０二份、建物所有權狀影本一０二份、土地所有權狀影本一０二份、台中市政府函影本一份等物。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）如受不利判決願供擔保免予假執行。
二、陳述：
（一）本件系爭國安國宅之買賣確屬整筆買賣，並非按坪計價：
１、首依本件系爭國安國宅買賣契約書第二條關於買賣價金之約定為：「國民住宅房地總價計新台幣○○元整，除乙方應繳自備款新台幣○○元整，並依照甲方指定日期向土地銀行台中分行繳清外，其餘應付之價款，以分期之方式向政府貸款，貸款契約另訂之」，由該契約條文之約定僅有房屋總價而無每坪單價之記載，足見本件國安國宅之買賣確非按坪計價之買賣契約，其情至明。其次，原告於起訴狀中雖援用最高法院八十四年度台上字第四四三號判決意旨，主張被告對於坪數不足之部分應負瑕疵擔保責任云云，惟查，原告所引前開最高法院八十四年度台上字第四四三號判決係認：「出賣土地如係按面積計算其價金，而非整筆論價者，倘其土地面積自始不足，則其不足部分，為不能給付，出賣人就自始不足而不能給付部分，所受領之價金，依關於不當得利之規定，應負返還責任」，申言之，該判決個案之基礎事實係按面積計算價金，與本件國安國宅買賣係整筆買賣者，尚屬有別，自不能援該判決意旨而認本件被告台中市政府亦應負瑕疵擔保責任；再者，在前開判決之具體個案情形中，「兩造訂立之買賣契約第二條載明：『買賣總價款，議定為新台幣八百五十六萬八千元（每坪三萬四千元）‧‧‧』。其不動產標示欄記載『買賣金額依二五二坪計算』等語，有上開買賣契約可按，準此以觀，兩造系爭土地之買賣係以每坪三萬四千元計算價金，並非整筆論價」，換言之，在該案例中，兩造間之買賣契約書除有總金額之約定外，同時亦明確記載每坪單價及買賣金額依坪數計數等情，對照本件國安國宅之買賣契約書第二條僅有買賣總價金之約定而無每坪金額之約定，且契約第一條中更明載「建物及持分基地面積移轉時，實際面積以地政機關實地勘測、複丈登記面積為準」等情，更證本件國安國宅之買賣，確為整筆計價而非按坪計算買賣價金，其情已彰彰明甚，原告主張本件買賣為按坪計價並執前揭與本件情形顯然不同之判決為其論據，容有未洽。
２、次就所謂按坪計價之買賣與整筆買賣之區別，係在於買賣雙方在訂定契約時有無就買賣標的物每坪（或平方公尺）之單價為約定並據以計算買賣之總價金；或僅就買賣之總價金為約定等情，而為區分。在前者之情形，既有明確約定每坪之單價，自屬按坪計價之買賣；至於後者之情形，因僅有總價金之約定，即應屬整筆論價之買賣；關此，可由最高法院在前開八十四年度台上字第四四三號判決之事件中，明確提及該買賣契約書中約定每坪買賣之單價、並載明「買賣金額依二五二坪計算」，始認定該項買賣係屬按坪買賣等情，足為佐證。是在本件國安國宅買賣契約書中既無每坪買賣單價之約定，自難率爾指稱其買賣為按坪計價之買賣。至於國民住宅條例第十六條及國民住宅條例施行細則第二十五條對於國宅售價之計算固規定：「房屋部分，依房屋及公用建築之建造費、工程管理費、墊款利息、有關稅捐及其他與建築有關之必要費用之總額與房屋總面積之比例，分戶計算之」；「土地部分：依土地取得地價、地上物之補償及處理費用、墊款利息、開發費用、有關稅捐及其他與土地使用、管理有關之必要費用總額，按各戶之應有部分比例計算之」等語。然就國民住宅條例之規定以觀，僅係就國民住宅售價計算之公式為規範，其目的在於使國民住宅售價之訂定能有客觀而統一之標準，避免造成國宅售價計算之分歧，至於各國宅之實際究係按坪數計算買賣價金或係整筆論價買賣，仍須視各該國宅買賣契約之約定而論，尚難僅憑國民住宅條例及施行細則中關於售價計算有依「總面積之比例」之規定，遽認所有之國宅均係按坪買賣。原告未能詳查本件國安國宅買賣契約書之約定，徒然援引與本件事實大相逕庭之最高法院判決，遽論被告應負瑕疵擔保責任云云，殊嫌無由。
（二）本件國安國宅買賣契約書第一條之約定應屬有效：
１、查本件系爭國安國宅買賣契約書第一條明白約定「房屋面積（含陽臺、公用地下室面積）約○○平方公尺」、「建物及持分基地面積移轉時，實際面積以地政機關實地勘測、複丈登記面積為準」等語，是依本件國安國宅之買賣契約書所載之內容觀之，原告在與被告締約之初，即已明確表示買賣契約所標示之面積僅為概略之面積，實際上正確之面積應依地政機關之實地勘測、複丈登記之面積為準，原告既仍同意訂定本契約，則縱事後發覺坪數有所短少，基於契約自治之原則，自不容許原告再執此以為主張。對此，原告固以本項契約條文之約定有失公平云云，以為置辯；惟查，原告於申購本件國安國宅時，被告即曾給予原告「台灣省台中市國安國民住宅社區剩餘戶承購申請須知」，在該須知第十三條第一項第二款中即記載：「承購之國宅建物及持分基地面積移轉時，實際面積應以地政機關實施勘測複丈登記面積為準」，故原告在詳閱該承購申請須知後，對於該所承購國宅之實際面積須依地政機關勘測之面積為準乙節，自應知之甚稔，原告於此情形下仍願承購本件國安國宅，且明知契約第一條中亦對於房屋面積載明「約」○○平方公尺、「建物及持分基地面積移轉時，實際面積以地政機關實地勘測、複丈登記面積為準」，亦絲毫未見其有反對之意思即與被告台中市政府簽訂本件買賣契約書；更且，被告於出售國安國宅予原告之時，國安國宅業已完工，原告於簽訂買賣契約前均得親至其所欲承購之房屋內觀看房屋之現狀，原告於充分瞭解房屋現狀及本件系爭國宅係整筆論價之買賣後，始與被告簽訂本件國安國宅之買賣契約書，自不容其於事後恣意指摘該買賣契約顯失公平云云，遽爾否認契約條款之效力，其情灼然。
２、次查，原告雖以本件國安國宅之買賣契約顯失公平而依消費者保護法第十二條及民法第二百四十七條之一之規定，主張本件國宅買賣契約第一條後段之規定為無效云云。惟按，本件於原告向被告台中市政府申購系爭國宅之初，被告即於申購須知內明確表示實際坪數以地政機關勘測登記者為準，復於契約第一條再度明白表示，使原告等人在完全知悉且得親至欲購買之房屋內查看之情形下，始簽訂本件買賣契約，衡情自無顯失公平之處，原告無視此情信指該國宅買賣契約有失公平云云，已有可議。況且，消費者保護法第十二條有關定型化契約無效規定之適用，係指企業經營者與消費者間之定型化契約而言，此由同法第十一條第一項所定：「企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則」，其後旋於第十二條明揭定型化契約無效之情形等體例編排觀之自明，而該法中所稱「企業經營者」依第二條第二款之規定係指「以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者」而言，本件被告台中市政府顯非該條款所稱之企業經營者，其情灼然，故原告援用消費者保護法之規定主張本件買賣契約第一條後段無效云云是否妥當，更值斟酌。更況，依新修正（八十八年四月二十一日修正、八十九年五月五日起施行）之民法債編條文第二百四十七條之一固增訂有定型化契約無效之條款，然依民法債編施行法第一條後段之規定，「在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正後之規定」，即所謂法律不溯及既往原則，職是，新修正之民法第二百四十七條之一須於法律施行後（八十九年五月五日）所發生者，始有其適用本件原告等與被告間有關國安國宅買賣契約係於八十五年、八十六年間簽訂，依法自無新修正民法債編第二百四十七條之一之適用，其理至明，原告依此而認本件買賣契約第一條之規定無效云云，尤欠允當。
３、綜上所陳，本件國安國宅之買賣既屬整筆論價之買賣，縱然房屋之坪數有所短少，亦無所謂瑕疵擔保及不當得利之問題，原告等僅因系爭國宅坪數有些微之誤差，未能查明本件買賣之性質實屬整筆買賣而非按坪買賣，遽爾指稱被告應負瑕疵擔保責任及不當得利云云，自無理由。
（三）縱認原告之請求有理由，其減少價金請求權亦已罹於時效而消滅：末按，買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於物之交付後六個月間不行使而消滅，修正前民法（本件情形應無修正後民法債編規定之適用，已如前述）第三百六十五條第一項定有明文。經查，本件原告等與被告間系爭國安國宅之買賣契約係於八十五、八十六年間所簽訂，原告卻遲至八十九年一月十四日始提起本件訴訟，核其情形，顯已逾六個月之消滅時效期間，揆諸修正前民法第三百六十五條之規定，其請求權亦已罹於時效而消滅，原告自不得再依此主張減少價金。再者，國民住宅依國民住宅條例第一條規定，係以安定國民生活及增進社會福祉為目的，其售價依同法第十六條之規定係由主管機關參照附近房地市價酌予折減在成本以下訂定之，申言之，國宅之售價非僅遠低於一般市價之行情，更為低於成本價而出售，與一般建設公司為營利目的所興建之建築顯有不同，是縱認本件系爭國安國宅之坪數有些許不足，然查，國宅之售價依法既係參照附近市價在成本價以下訂定，則被告出售系爭國安國宅本無獲取任何利益可言，倘原告主張坪數不足部分被告有無法律上之原因而受有利益之情事，依法自應就被告受有利益之金額及情狀舉證以實其說，不能僅以推測擬制之方式，信指被告受有利益，其情灼然。
（四）綜上所陳，本件原告主張被告所出售之國安國宅坪數有所短少而請求減少價金乙節，因本件系爭之國安國宅買賣契約性質上為整筆論價之買賣，原告自不得主張減少價金或請求返還不當得利，殆無疑義。
三、證據：提出台中市國安國宅社區房屋售價表影本一份、國民住宅買賣契約影本
一份、台灣省台中市國安國民住宅社區剩餘戶承購申請須知影本一份等物，並聲請向內政部營建署台北第二辦公室函詢台中市國安國宅社區房屋之計價標準。
理由
一、本件原告起訴主張：緣原告分別於八十六年間與被告訂立國民住宅買賣契約，雙方約定由原告依照「台灣省台中市國安國民住宅社區承購申請須知」規定，向被告承購國安國民住宅社區第甲區（或乙區）期國民住宅，而本件買賣價金之約定乃係依原告所購買之土地及房屋面積之多寡，計算而定，惟於原告取得房屋所有權狀時，竟發現所購得之實際面積短少於契約所載面積，其比例達約百分之三左右，原告屢次與被告協商，均未有結果，原告與被告訂立之系爭房屋買賣，其目的即在居住，交付房屋面積之短少，房屋之價值即有所影響，則被告所交付之物，顯有瑕疵，原告爰依民法第三百五十四條、第三百五十九條之規定，主張瑕疵擔保請求權，請求減少買賣價金；又系爭國民住宅買賣契約第一條後段，依民法第二百四十七條之一及消費者保護法第十二條，顯失公平，應屬無效，則原告向被告承購國民住宅，買賣價金係以所承購土地及房屋之面積為計算，而顯非整筆論價，現被告所出賣之房屋，其現實面積（權狀上所載）既短少於買賣契約上所載之面積，則當屬自始不足而不能給付，原告並依民法第一百七十九條不當得利之規定，請求被告返還其所溢領之價金。
二、被告則以系爭國安國宅之買賣契約，係屬整筆買賣，並非按坪計價，依系爭國安國宅買賣契約書第二條關於買賣價金之約定為：「國民住宅房地總價計新台幣○○元整，除乙方應繳自備款新台幣○○元整，並依照甲方指定日期向土地銀行台中分行繳清外，其餘應付之價款，以分期之方式向政府貸款，貸款契約另訂之」，由該契約條文之約定僅有房屋總價而無每坪單價之記載足明，又系爭國安國宅之買賣契約書第二條僅有買賣總價金之約定而無每坪金額之約定，且契約第一條中更明載「建物及持分基地面積移轉時，實際面積以地政機關實地勘測、複丈登記面積為準」等情，亦證本件國安國宅之買賣，確為整筆計價而非按坪計算買賣價金，再者，系爭國安國宅買賣契約書中既無每坪買賣單價之約定，自難率爾指稱其買賣為按坪計價之買賣；至於國民住宅條例第十六條及國民住宅條例施行細則第二十五條對於國宅售價之計算固規定：「房屋部分，依房屋及公用建築之建造費、工程管理費、墊款利息、有關稅捐及其他與建築有關之必要費用之總額與房屋總面積之比例，分戶計算之」、「土地部分：依土地取得地價、地上物之補償及處理費用、墊款利息、開發費用、有關稅捐及其他與土地使用、管理有關之必要費用總額，按各戶之應有部分比例計算之」，然就國民住宅條例之規定以觀，僅係就國民住宅售價計算之公式為規範，其目的在於使國民住宅售價之訂定能有客觀而統一之標準，避免造成國宅售價計算之分歧，至於各國宅之實際究係按坪數計算買賣價金或係整筆論價買賣，仍須視各該國宅買賣契約之約定而論，尚難僅憑國民住宅條例及施行細則中關於售價計算有依「總面積之比例」之規定，遽認所有之國宅均係按坪買賣；系爭國安國宅買賣契約書第一條明白約定「房屋面積（含陽臺、公用地下室面積）約○○平方公尺」、「建物及持分基地面積移轉時，實際面積以地政機關實地勘測、複丈登記面積為準」等語，是依本件國安國宅之買賣契約書所載之內容觀之，原告在與被告締約之初，即已明確表示買賣契約所標示之面積僅為概略之面積，實際上正確之面積應依地政機關之實地勘測、複丈登記之面積為準，原告既仍同意訂定本契約，則縱事後發覺坪數有所短少，基於契約自治之原則，原告亦不得再為爭執；原告於申購本件國安國宅時，被告即曾給予原告「台灣省台中市國安國民住宅社區剩餘戶承購申請須知」，在該須知第十三條第一項第二款中即記載：「承購之國宅建物及持分基地面積移轉時，實際面積應以地政機關實施勘測複丈登記面積為準」，故原告在詳閱該承購申請須知後，對於該所承購國宅之實際面積須依地政機關勘測之面積為準乙節，自應知之甚稔，原告於此情形下仍願承購本件國安國宅，且明知契約第一條中亦對於房屋面積載明「約」○○平方公尺、「建物及持分基地面積移轉時，實際面積以地政機關實地勘測、複丈登記面積為準」，亦絲毫未見其有反對之意思即與被告台中市政府簽訂本件買賣契約書；更且，被告於出售國安國宅予原告之時，國安國宅業已完工，原告於簽訂買賣契約前均得親至其所欲承購之房屋內觀看房屋之現狀，原告於充分瞭解房屋現狀及本件系爭國宅係整筆論價之買賣後，始與被告簽訂本件國安國宅之買賣契約書，自不容其於事後恣意指摘該買賣契約顯失公平，遽爾否認契約條款之效力；再者，原告向被告台中市政府申購系爭國宅之初，被告即於申購須知內明確表示實際坪數以地政機關勘測登記者為準，復於契約第一條再度明白表示，使原告等人在完全知悉且得親至欲購買之房屋內查看之情形下，始簽訂本件買賣契約，衡情自無顯失公平之處，原告無視此情信指該國宅買賣契約有失公平，已有可議，況且，消費者保護法第十二條有關定型化契約無效規定之適用，係指企業經營者與消費者間之定型化契約而言，此由同法第十一條第一項所定：「企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則」，其後旋於第十二條明揭定型化契約無效之情形等體例編排觀之自明，而該法中所稱「企業經營者」依第二條第二款之規定係指「以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者」而言，本件被告台中市政府顯非該條款所稱之企業經營者，其情灼然，故原告援用消費者保護法之規定主張本件買賣契約第一條後段無效云云是否妥當，更值斟酌；復以，依新修正（八十八年四月二十一日修正、八十九年五月五日起施行）之民法債編條文第二百四十七條之一固增訂有定型化契約無效之條款，然依民法債編施行法第一條後段之規定，「在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正後之規定」，即所謂法律不溯及既往原則，職是，新修正之民法第二百四十七條之一須於法律施行後（八十九年五月五日）所發生者，始有其適用本件原告等與被告間有關國安國宅買賣契約係於八十五年、八十六年間簽訂，依法自無新修正民法債編第二百四十七條之一之適用，原告依此而認本件買賣契約第一條之規定無效，尤欠允當；是以，系爭國安國宅之買賣既屬整筆論價之買賣，縱然房屋之坪數有所短少，亦無所謂瑕疵擔保及不當得利之問題，原告僅因系爭國宅坪數有些微之誤差，未能查明本件買賣之性質實屬整筆買賣而非按坪買賣，遽爾指稱被告應負瑕疵擔保責任及不當得利，自無理由；縱認原告之請求有理由，其減少價金請求權亦已罹於時效而消滅，因原告與被告間關於系爭國安國宅之買賣契約係於八十五、八十六年間所簽訂，原告卻遲至八十九年一月十四日始提起本件訴訟，核其情形，顯已逾六個月之消滅時效期間，揆諸修正前民法第三百六十五條之規定，其請求權亦已罹於時效而消滅，原告自不得再依此主張減少價金；再者，國民住宅依國民住宅條例第一條規定，係以安定國民生活及增進社會福祉為目的，其售價依同法第十六條之規定係由主管機關參照附近房地市價酌予折減在成本以下訂定之，申言之，國宅之售價非僅遠低於一般市價之行情，更為低於成本價而出售，與一般建設公司為營利目的所興建之建築顯有不同，是縱認本件系爭國安國宅之坪數有些許不足，然查，國宅之售價依法既係參照附近市價在成本價以下訂定，則被告出售系爭國安國宅本無獲取任何利益可言，倘原告主張坪數不足部分被告有無法律上之原因而受有利益之情事，依法自應就被告受有利益之金額及情狀舉證以實其說，不能僅以推測擬制之方式，信指被告受有利益等語，資以為辯。
三、原告主張系爭國宅經實際測量後，總坪數每戶短少約百分之三等情，提出國民住宅買賣契約影本一０二份、建物所有權狀影本一０二份等物為證，被告亦不爭執，堪信為真。又原告主張系爭國宅買賣，依據內政部營建署之函覆資料顯示，係按坪計價，被告交付之系爭國宅經實際測量結果，較契約約定內容，短少百分之三，被告自應負物之瑕疵擔保責任，返還溢領之價金，至於系爭國宅買賣契約第一條後段之約定，係屬定型化契約，對於身為消費者之原告顯失公平，應屬無效等情，提出國民住宅買賣契約影本一０二份、建物所有權狀影本一０二份、土地所有權狀影本一０二份、台中市政府函影本一份等物為證。被告則否認上情，辯稱：系爭國宅買賣係屬整筆買賣，非按坪計價，基於契約自由原則，對於系爭國宅買賣契約第一條後段之約定，既經原告同意簽訂，自無消費者保護法第十二條顯失公平之問題，又系爭國宅買賣係於民法債編修正公布生效前所發生，依據債編施行法之規定，仍應適用修正前之規定，則自無修正後之民法第二百四十七條之一之適用等語，並提出台中市國安國宅社區房屋售價表影本一份、國民住宅買賣契約影本一份、台灣省台中市國安國民住宅社區剩餘戶承購申請須知影本一份等物為證，並聲請向內政部營建署台北第二辦公室函詢台中市國安國宅社區房屋之計價標準。
四、經查：
（一）系爭國民住宅買賣契約第一條規定：「一、國民住宅標示如次：⑴土地：坐落台中市○○區○○段○○○○號，面積００平方公尺，持分００（即持分約三四‧三七平方公尺）。⑵房屋：門牌台中市西屯區永安里００００號０樓第０建號，房屋面積（含陽臺、公用地下室面積）約０００平方公尺（００坪）。建物及持分基地面積移轉時，實際面積以地政機關實地勘冊、複丈登記面積為準，乙方不得提出異議。」、第二條規定：「國民住宅房地總價計新台幣０佰０拾０萬０仟０佰０拾０元整（內房價０元，地價０元），除乙方應繳自備款新台幣０佰０拾０萬０仟０佰０拾０元整，並依照甲方指定日期向土地銀行台中分行繳清外，其餘應付之價款，以分期還款方式向政府貸款，貸款契約另訂之。」，依據兩造所簽訂之契約內容以觀，對於系爭國宅之買賣價款，僅單純約定一定數額，並非約明以實際測量面積按每坪價額計算，則系爭國宅買賣，應係屬整筆買賣，而非按坪計價。又依據契約約定內容，雙方對於系爭國宅之實際面積，仍須以實際測量面積、複丈登記成果為準，原告於簽立契約時，業經知悉，且契約中並未特別表明係依據實際坪數計算價金，則益徵系爭國宅係以整筆買賣，而實際面積仍以實際測量結果為準；再者，系爭國宅經實際測量結果，每戶約短少總面積百分之三，以國民住宅優惠民眾之立場，應屬一般人可得接受之合理範圍，衡情被告所交付之系爭國宅應屬符合契約之約定。
（二）復以，本院經向內政部營建署有關台中市國安國宅社區房屋售價之計算標準函詢結果：「‧‧‧二、依據國宅條例第十六條規定：『政府興建之國民住宅及其基地之售價，由國民住宅主管機關參照附近房地產市價酌予折減在成本以下訂定之‧‧‧』，又依施行細則第二十五條規定：政府興建國民住宅及其基地成果，依左列方式計算之：⑴房屋部分：依房屋及公用建築之建造費、工程管理費、墊款利息、有關稅捐及其他與建築有關之必要費用之總額與房屋自用總面積之比例，分戶計算之；⑵土地部分：以土地取得地價、墊款利息、開發費用及有關稅捐為準，按各戶之應有持分比例計算之。三、本社區分戶售價係台灣省政府以八十五年七月五日八五府住都財字第一五七七三六號函核定，嗣經台中市政府辦理公告配售，因受房地產不景氣之影響及附近民間業者大量興建削價出售，為使積壓之國宅基金儘速回收，乃採以折舊減價方式重新辦理計價，並於八十七年十一月二十四日八七府住都財字第一七二七五四號函核定，而重新調整後之售價除減二‧五年之折舊額外，餘仍依循前述之相關規定辦理。」，此有內政部營建署八十九年四月二十七日八九營署北財字第一七八九五號函一份在卷為憑，依據函示意旨，系爭國安國民住宅社區建物之售價係依房屋及公用建築之建造費、工程管理費、墊款利息、有關稅捐及其他與建築有關之必要費用之總額與房屋自用總面積之比例，分戶計算之，計算所得之總價額，再經以折舊減價之方式出售，顯見被告出售之國宅仍係以整筆計價，並非按坪計價，原告顯有所誤認。
（三）按依照當事人一方預定使用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者，二、加重他方當事人之責任者，三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者，四、其他於他方當事人有重大不利益者，民法第二百四十七條之一定有明文。又修正之民法第二百四十七條之一規定，於民法債編修正施行前訂定之契約，亦適用之，民法債編施行法第十七條亦有明文。是以，修正之民法第二百四十七條之一對於系爭國宅買賣契約亦有適用餘地，被告所辯，顯有誤認，合先敘明。次按定型化契約中之條款違反誠信原則，對於消費者顯失公平者，無效，消費者保護法第十二條定有明文。被告台中市政府係屬行政機關，並非消費者保護者所稱之企業經營者，又國宅買賣係為安置無住屋者之福利措施，並非營利行為，且國民住宅之售價一般均係以較諸市場行情為低之價格出售，民眾購買國民住宅並需符合一定之條件資格，符合資格後並有選擇之權利，自無原告所稱顯失公平之情事，是以，原告主張顯失公平者，洵屬無據。
（四）再按無法律上之原因，而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文。另按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五項之規定，應負擔保責任者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，但依其情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第三百五十九條亦有明文。被告交付之系爭國宅，雖有面積短少百分之三之情形，然既屬合理範圍，且系爭買賣係以整筆計價，並非按坪計算，而契約亦經約定以實際測量面積為準，則被告交付之系爭國宅自已符合契約約定，是以，原告依據物之瑕疵擔保請求減少價金，洵屬無據；又系爭買賣契約既屬有效存在，被告依約收取約定價金，而原告請求減少價金，亦屬無據，則被告基於買賣關係受領全部買賣價款，自屬有法律上之原因，原告依據不當得利請求返還溢領之價金，亦屬無據。
五、從而，原告依物之瑕疵擔保、不當得利之法律關係，請求被告分別給付如起訴狀附表一所示之原告及原告ｄ○○部分如後附表二分別所示之溢領金額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘陳述及攻擊防禦，與本件心證之形成及判決之結果不生影響，爰不一一論述。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國八十九年十月十三日
臺灣臺中地方法院民事第一庭~B法官巫淑芳右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中華民國八十九年十月十六日~B法院書記官周國順