臺灣臺北地方法院民事判決 98年度北簡字第34900號
原 告
即反訴被告 閤泰新第社區管理委員會
法定代理人 邱建棚
訴訟代理人 戊○○
乙○○
被 告
即反訴原告 豐澤不動產股份有限公司
公司)
法定代理人 己○○
訴訟代理人 丁○○
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國99年6月29日辯
論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳拾萬零肆佰肆拾元，及自民國九十九年
四月十六日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，其餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾萬零肆佰肆拾元
元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、本訴部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列
各款情形之一者，不在此限：擴張或減縮應受判決事項之聲
明者。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告
原起訴請求被告給付自民國98年1月起至5月止之管理費新臺
幣（下同）117,680元及遲延利息；嗣於審理中就所積欠98
年6月起至99年3月止之管理費亦於本件一併擴張請求給付
管理費計353,040元及遲延利息，是原告所為擴張請求應予
准許。又原告起訴時之法定代理人原為甲○○，嗣於審理中
變更為邱建棚，此有原告所提出之閤泰新第社區區分所有權
人大會會議紀錄在卷可稽，其聲承受訴訟，經核並無不合。
再被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事
訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造
辯論而為判決。
二、原告起訴主張：被告為閤泰新第社區之區分所有權人，應按
月繳付公共管理費用，然被告自98年1月起至99年3月止均未
給付分文，共積欠管理費353,040元，屢經催索均置之不理
等語，並聲明：被告應給付原告353,040元，及自追加起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息10%計算之利息，原
告並願供提保請准宣告假執行。
三、被告辯稱：被告所有之閤泰新第社區地下1層自88年下半年
出租停車位即係由原告承租地下一層全部機車位，該機車位
之停車格亦係原告自行劃設，兩造雖未每年均簽協議，然自
88年起至97年止均係循此模式運作。被告通知原告如無意承
租機車位，應清空機車位及塗銷機車格，騰空點交予被告，
但迄今仍有機車續停，應視同續約。原告應給付每車位每月
300元，地下一層計有76位機車位，則原告每年應給付被告
273,600元，總計原告應支付342,000元（300元/位*76機車
位*15個月=342,000元）。另原告前委員丙○○未告知被告
而擅自向承租戶收取停車費，金額達152,600元（含管理員
任幹車盜收之3萬元），扣除原告請求之管理費353,040元、
10戶管理基金10萬元後，原告尚應給付被告41,560元。並聲
明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事實：
（一）桃園縣中壢市○○○○街○○號地下層、之1、之2、之3、
之5、之6、之7、之8、之10、之12等十筆建物為被告所有
，是被告為閣泰新第社區之區分所有權人之一。
（二）兩造與萬代福管理委員會於88年8月26日訂立協議書，約
定由萬代福管理委員會向被告租用地下層登記辦公室、儲
藏室做為停車位使用，被告並同意上開租賃標的物之停車
位，每一停車位每月300元清潔費由原告收取；月租費由
被告收取。
（三）兩造於90年6月14日訂立協議書，內容略為：「一、機車
停車費（一F）由社區全權管理費收取。二、車位暫定35
台*300元，扣除機車暫定70台*1,000元，相差50,000元。
三、半年為一期補繳社區管理費25,000元。空口無憑，特
此立據」。
（四）被告代表丁○○於92年12月2日與原告簽立閣泰新第社區
地下一層停車場委託管理協議書，內容為：「一、茲閣泰
建設股份有限公司（以下稱甲方）所有之中壢市○○○○
街○○號地下層之停車位，委由閣泰新第社區管理委員會（
以下稱乙方）管理。二、委託管理協議內容如下：1.汽車
停車位以40個計列，每車位甲方每月支付清潔費300元予
乙方。2.機車停車位以35個計列，每車每年1,000元清潔
費，本項費用由乙方自行吸收。…三、付款方式：1.甲方
須以每半年為一期支付乙方5萬元予乙方。2.付款期限，
上半年以2月15日為支票付款日，下半年以8月15日為支票
付款日。地下一樓管制鐵門照明維修費用歸乙方」。
（五）原告於97年12月15日以九七閣泰管字第971213001號函通
知被告，內容略為：「主旨：終止台端與本社區地下一樓
，所有權以回饋金抵繳管理費事宜，並請按社區規章繳納
管理費。一、台端位於本社區地下一樓所有權計384坪，
原應納入台端所有權內（經變更使用劃設49個車位為出租
車位），按本社區管理費標準，每坪以40元計，台端位地
下一樓之所有權384坪，每月應繳納15,360元（年繳為184
,320元），以及車位維護費每車位每月300元，49個車位
共應繳納14,700元（年繳為176,400元），實與台端每年
回饋10萬元差距殊遠。二、故經本社區委員會決議，自97
年12月31日起終止，每年10萬元回饋金部分，並依社區公
平原則，發函台端，請自98年1月1日起，按所有權坪數繳
交管理費以及車位清潔維護費」等語。
五、原告主張被告積欠管理費未繳，被告則以前開情詞置辯。經
查：
（一）證人丙○○即原告之前主任委員到庭證稱：其曾擔任原告
之主任委員2年，在該期間有與被告簽立1份租車協議，該
協議書只簽1年，之後不記得有無續約。當時好像有警衛
幫被告代收過，代收的費用不清楚，那些錢都是入管委會
的帳，他們都有開收據。些代收費用是被告公司的錢，但
因為被告很忙，一直都沒有時間來收，因為管理委員會有
收一部分的清潔費用，到時候看夠不夠再沖銷。有關在伊
任職期間所收停車費有多少伊不清楚，但調收據就知道了
，收據在管委會，當初都有開收據。有關管理委員有盜收
3萬元費用部分是後來有聽被告說。聽說被告跟新生活保
全股份有限公司的人有協調，盜收的人叫 任德威 。盜收的
期間係在伊任期的最後幾個月。已不記得代收的停車位大
概有幾個等語。當時訂約時沒有講到租車費的訂約問題。
機車位是提供住戶免費使用，1戶是1個車位。代收的是汽
車位的清潔費300元，協議書裡1個月租費是指汽車的租賃
費用。總共有幾個車位不清楚，應該問被告，是被告去規
劃的。租車費是半年9,000元。汽車位的清潔費300元是應
該我們向被告收取，因為被告一直沒有來結清，所以就想
從汽車的租賃費用去抵扣，所以後來就是我們去代收汽車
的租賃費。清潔費是被告跟原告半年結一次，因為後來被
告沒有繳，所以我們就代收汽車的租賃費，待他們結賬再
來扣。上開的錢都有入到管委會的帳裡面。（問：清潔費
是否包含管理費？）協議沒有寫到管理費的事情。那時候
沒有講到這個問題，因為收不到被告的管理費。清潔費跟
管理費是沒有關係的。當初機車位是管理委員會劃的，最
早那些機車也是伊安排的，因為當初地下室是荒廢的，對
面也有停車的需求，所以就訂了該協議書。（問：因為有
一間儲藏室是被告提供給管委會無償使用，管委會有無付
出任何代價？）管理委員會有清潔費的收入，他們也可以
利用地下室，關於無償使用的部分是當初談好的，等於是
條件交換等語。而依上開88年8月26日所訂之協議書所載
，該停車位月租費係由被告自行收取；非係由原告向被告
租用停車位，是被告主張原告向其租用地下1層之機車停
車位一節，自不足取。至證人丙○○雖亦證稱該停車位係
由原告所劃設等情即便屬實，然原告既為該社區之管理委
員會，復與被告訂有上開88年8月26日之協議書，參酌證
人丙○○所稱該地下1層原本荒廢，對面亦有停車需求等
情，管理委員會為之劃設停車位，應係本於服務社區之立
場而劃設，尚難據此即認係原告向被告租用停車位。
（二）被告所辯有關原告為其向承租戶收取停車費金額達152,60
0元（含管理員任幹車盜收之3萬元）一節，固為原告所否
認，然證人丙○○已證稱確有代收費用，並將所代收費用
存入管理委員會帳戶中，該等帳目均有開立收據等情屬實
。按當事人因妨礙他造使用，故意將證據滅失、隱匿或致
礙難使用者，法院得審酌情形認他造關於該證據之主張或
依該證據應證之事實為真實，民事訴訟法第282條之1第1
項定有明文。本件經本院於99年5月18日言詞辯論期日命
原告提出有關證人丙○○所述代收費用收據及明細資料到
庭，如未提出將逕認被告此部分主張為真正。而原告始終
未能提出上開資料，並稱該部分是89年之事，時間已過了
很久，資料已不在等語。然原告既為管理委員會，就有關
管理社區所支出及收入相關帳冊資料，本有保管之義務。
本院審酌證人丙○○證言、協議書及委託管理協議書及被
告所提出89年度車位租金代收明細資料（附於被告99年1
月13日答辯狀附件四、99年4月16日民事反訴狀後）等，
並參酌民事訴訟法第282條之1第1項規定，應認被告所述
有關原告曾為其代收152,600元停車位租金一節為實在。
至原告雖稱該協議書為無效云云，然不論該協議書是否無
效，仍不影響本院所為原告確有代收被告停車位租金認定
之事實。原告復辯稱該不當得利部分已逾5年時效云云。
然按請求權，因十五年間不行使而消滅。但法律所定期間
較短者，依其規定，民法第125條定有明文。查，本件有
關地下室停車位租金本應由被告收取，原告未經被告同意
逕行代收，其不當得利之請求權時效為15年，原告稱被告
該部分時效為5年，應屬誤會，自不足取。
（三）按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理
負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區
分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，但修繕費係
因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分
所有權人或住戶負擔，其費用若區分所有權人會議或規約
另有規定者，從其規定。公寓大廈應設置公共基金，其來
源如下：二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納
。區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或
其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間
催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命
其給付應繳之金額及遲延利息。公寓大廈管理條例第10條
第2項、第18條第1項第2款、第21條分別定有明文。又給
付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催
告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人
起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力；前項催告定有期限
者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。遲延之債務，以
支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延
利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據
者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第3項、
第233條第1項前段、第203條亦分別定有明文。查，本件
依原告所提出而為被告所不爭執之閤泰新第社區住戶規定
第16條規定：「…2.費用收繳辦法：…⑷區分所有權人若
在規定之日期並經相當期間催告未繳納應繳金額時，管理
委員會得訴請法院命其給付應繳金額及另外收取延遲利息
，以未繳金額之年息百分之十計算。…」。又依原告所提
出之閤泰新第社區第14屆區分所有權人大會第2次會議紀
錄，其中有關管理費部分，係以每坪40元計算（附於原告
99年1月27日答辯書狀後）。本件被告既為原告所管理社
區之區分所有權人，且迄未依規約及上開區分所有權人會
議之決議給付98年1月至99年3月之管理費353,040元，則
原告自得據上開規定請求被告給付。又按二人互負債務，
而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與
他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事
人之特約不得抵銷者，不在此限。民法第334條第1項定有
明文。被告雖有積欠原告上開管理費未付，然原告既有為
被告代收停車位租金152,600元，被告自得以此對原告之
債權，對原告主張抵銷。則抵銷後被告尚積欠原告200,44
0元。至原告所主張10萬元管理基金部分，業經原告抵銷
97年度之管理費，該部分債權經抵銷後即已消滅，被告自
無從再據以對原告主張抵銷。從而，原告依前開公寓大廈
條例之規定及規約之約定，請求被告給付管理費用200,44
0元，及自追加起訴狀繕本送達即99年4月16日起至清償日
止，按年息10%計算之利息，自屬有據，應予准許。逾此
部分請求，即無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規
定，職權宣告假執行，自毋庸原告供擔保請求宣告假執行。
本院並依同法第392條第2項，依職權為被告預供擔保，得免
為假執行之宣告。至原告敗訴部分其假執行之聲請即失所附
麗，自應併予駁回。
乙、反訴部分：
一、反訴原告即本訴被告（下稱被告）主張：反訴被告即本訴原
告（下稱原告）於閤泰新第社區地下一層剛設立停車位時，
客戶向原告詢問承租停車位，經原告授權在任之幹事於未告
知被告之情形下，逕自將被告所有地下一層之車位陸續出租
，並收取停車費未返還被告，係屬不當得利，後因被告與該
客戶聯繫，經該客戶提示原告所發之收據而發現，經該幹事
坦承，並交付代收明細，金額為152,600元；又地下1層地下
停車位部分每車位每月300元，計有76位機車位，總計原告
應支付342,000元（300元/位*76機車位*15個月=342,000元
），扣除原告請求之管理費353,040元、10戶管理基金10萬
元後，原告尚應給付被告41,560元等語，並聲明：原告應給
付被告41,560元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，
加計年息5%計算之利息。原告並應給付機車停車費至機車騰
空交還被告之日止。
二、原告辯稱：原告並未收取停車費，被告所提出之協議書為90
年6月之協議，該協議書為無效，因依法管理委員會之委員
為1年1制，該協議書並不能代表其永久性及合法，被告稱機
車停車位收費係由原告收取，然原告並未收取管理費，只收
取機車清潔費，依使用者付費原則自屬合理等語，並聲明：
駁回被告之反訴。
三、經查，本件反訴部分之事實及論述與本訴部分相同，是被告
所主張有關機車停車位部分既不能證明兩造間訂有租約，被
告即無從請求被告給付342,000元租金之餘地。而10萬元管
理基金亦經原告抵銷97年度之管理費，被告所得主張抵銷者
僅152,600元，抵銷後被告尚積欠原告200,440元。又依前所
述，被告既不能證明原告向其租用地下1層之機車停車位，
則被告請求原告給付機車停車費至機車騰空返還之日止，亦
屬無據。從而，被告請求原告給付41,560元，及自反訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，加計年息5%計算之利息；並請求
給付機車停車費至機車騰空交還被告之日止，均無理由，應
予駁回。
丙、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
丁、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。
中華民國99年7月20日
臺北簡易庭法官蔡政哲
以上判決正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段
○○○巷○號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）；如委
任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年7月20日
書記官陳惠娟