臺灣高雄地方法院93年度訴字第2102號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院93年訴字第2102號民事判決

裁判日期：民國94年01月24日

裁判案由：返還契約價金

臺灣高雄地方法院民事判決九十三年度訴字第二一○二號
原告乙○○訴訟代理人丙○○
丁○○被告己○○訴訟代理人戊○○右當事人間請求返還契約價金事件，本院於民國九十三年一月十日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣參拾陸萬肆仟元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新台幣叁拾陸萬肆仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國九十年九月四日，就被告所有坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地全部，及其上門牌號碼高雄市○○區○道路○○號之建物（下稱系爭房地）簽訂買賣契約，約定由原告以新台幣（下同）八百五十萬元承買，其中一百萬元以現金、支票給付，其餘則由原告向銀行貸款，再以貸得款項清償被告名義之原有同額貸款；惟經原告詢問結果，銀行均表示就系爭房地無法核撥七百五十萬元之貸款，顯然與被告於訂約時所保證可全額准貸有所不同，致原告雖已於同年十一月間遷入系爭房地，仍無從接續辦理過戶、貸款事宜。嗣被告於九十三年四月二十一日起訴表示解除前開契約，並以原告係無權占有而請求遷讓該房屋，業經鈞院以九十三年度訴字第九○二號判決被告勝訴在案，則前開契約既已解除，爰依民法第二百五十九條，請求被告返還原告所交付之定金八十萬元，及九十一年十月二十八日、同年十一月二十七日、九十二年六月十六日充作買賣價金一部之匯款共十六萬四千元，合計九十六萬四千元；又若認被告得以違約金沒收該款項，並請求返還核減之金額等情，並聲明求為㈠命被告給付九十六萬四千元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十三年十一月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算利息；㈡准供擔保宣告假執行之判決。
二、被告則以：兩造間契約係因原告違約未遵期繳交契稅，致無從辦理過戶及以新貸款償還原貸款事宜，而經被告以前開事由解除；依買賣契約約定，被告得沒收原告已給付之價款九十六萬四千元全部，而毋須返還等語置辯；並聲明請求駁回原告之訴及假執行之聲請。
三、兩造不爭執事項：㈠訂立買賣契約前，原告已知悉系爭房地存有被告名義之原貸款七百五十萬元；
兩造並合意由原告於過戶後辦理新貸款，再以貸得金額為被告清償原貸款，作為支付該部分價金之方式；又原告最終仍無法獲得銀行足額（七百五十萬元）之貸款之事實，並經證人即代書甲○○到庭證述明確（院卷第八○至八二頁）。
㈡兩造應於九十年十一月十五日前將所有權移轉登記所需一切證件交與代書，並
配合辦理乙節，並有不動產買賣契約書（下稱契約書）影本一份可佐（院卷三九至四二頁）。
㈢原告就系爭房地買賣，已支付九十六萬四千元，金額、日期分別如下：
⒈九十年四月四日，四十萬元。
⒉九十年十月二十三日，二十萬元。
⒊九十年十二月二十八日，二十萬元。
⒋九十一年十月二十八日，四萬二千元。
⒌九十一年十一月二十七日，四萬二千元。
⒍九十二年六月十六日，八萬元。
㈣本件契約已由被告於前案起訴時，以原告違約為由，及起訴狀繕本之送達為解
約之意思表示通知，且經原告收受而解除等情，並有本院九十三年度訴字第九○二號判決一份可憑。
四、原告主張系爭房地買賣有可歸責於被告之事由，又兩造已解約，被告自應返還原告已給付之金額全部；被告則以前詞置辯，則本件爭點乃在於：㈠被告是否有使原告獲得七百五十萬元全額貸款之義務？㈡系爭房地所有權移轉無法完成是否可歸責於被告？㈢買賣契約是否已合法解除？㈣該契約解除後，被告是否負有返還原告已給付價金之義務？又金額為何？茲說明如下：
㈠原告主張被告於訂約時曾保證系爭房地可貸得七百五十萬元，故被告即負有使原
告得向銀行貸得全額款項之附隨給付義務；然為被告所否認，辯稱：雙方訂約時僅約定原告得以系爭房地貸得款項清償被告原有貸款債務，充作買賣價金之一部，被告並未保證原告定可貸得七百五十萬元之全額貸款等語；核與契約書第一條約定：其餘七百五十萬元價金以貸款抵付，如有差額，由買方（即原告）以現金一次補足之內容相符；參以契約書第二條僅約明：系爭房地已存在之貸款由賣方（即被告）負責，但由買方以貸款代為清償等情；並未有被告保證原告必可貸得七百五十萬元之記載，且原告就前開主張亦未舉證以實其說，顯見被告所辯應屬可採，而原告主張被告有前述保證，並非屬實；是以，原告主張無法以系爭房地貸得七百五十萬元款項係可歸責於被告，尚難採信。
㈡訂立買賣契約前，原告已知悉系爭房地存有被告名義之原貸款七百五十萬元，並
同意於過戶後辦理新貸款清償原貸款，且如有不足，應以現金一次補足，另應配合辦理所有權移轉登記及提出一切證件，均已如前述；又原告有繳交系爭房屋契稅之義務，業經兩造於契約書第四條約明；惟系爭房地無法完成所有權移轉登記乃因原告遲未繳交前述契稅所致，已經證人甲○○到庭結證屬實（院卷第八○頁）；則原告顯然已違反前揭買賣契約第三條、第四條之規定，故被告抗辯係原告違約，自可採信。
㈢按買方若有違反本契約之條款時，賣方可沒收買方已給付之全部價款，並不經催
告即可解除，已經兩造於契約書第九條後段約明。原告有違反契約條款之情事，已如前述；加以被告解除契約之意思表示，已合法生效，亦如前述，堪認本件契約已合法解除。
㈣按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外
，由他方所受領之給付物，應返還之；又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十九條、第二百五十二條分別定有明文。經查，本件買賣契約已合法解除，則依前開法條規定，被告即負有回復原狀之義務；又原告就系爭房地買賣，已給付九十六萬四千元等情，此為兩造所不爭；而兩造關於回復原狀之義務，已另訂有「買方違約時，賣方可沒收買方已給付之全部價款」之約定，此有契約書一份足憑，則被告之回復原狀義務，自應依循上述約定，即被告得沒收原告所給付之九十六萬四千元。惟查，按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，最高法院四十九年度台上字第八○七號判例可資參照。本院審酌系爭房地之折舊、價差非鉅（被告表示約十萬元左右），及被告因本件買賣契約所為支出、損害程度、預期利潤（如按期給付則可清償銀行貸款，而使用此期間所繳交貸款金額可取得之利益）等一切情狀，認兩造契約書第九條關於違約金之約定，實屬過高，應以總額六十萬元，方為公允，爰依法酌減違約金為六十萬元。至原告使用系爭房屋因解約後所生之利益返還事宜，並非本件違約金所得審酌，併予敘明。
五、綜上所述，原告已給付之金額係九十六萬四千元，而酌減後之違約金則為六十萬元；從而，原告主張依民法第二百五十九條規定請求被告返還已給付之金額，在超過違約金即三十六萬四千元部分【000000-000000=364000】，及自本判決確定之翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算利息之範圍內，為有理由，應予准許；而逾此部分之請求，即無理由，應予駁回。
六、按所命給付之金額或價額未逾五十萬元之判決，法院應依職權宣告假執行，民事訴訟法第三百八十九條第一項第五款定有明文；本件命給付之金額既未逾五十萬元，爰依職權宣告之；並依職權酌定相當之擔保金額，准被告預供擔保後得免為假執行。又原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失其依據，應予駁回。
七、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百八十九條第一項第五款、第三百九十二條二項，判決如主文中華民國九十四年一月二十四日
臺灣高雄地方法院民事第一庭
審判長法官林紀元
法官林玉心法官洪珮婷右為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國九十四年一月二十四日
書記官鍾淑美