最高法院89年度台上字第1178號民事判決

裁判字號：最高法院89年台上字第1178號民事判決

裁判日期：民國89年05月19日

裁判案由：土地所有權移轉登記

最高法院民事判決八十九年度台上字第一一七八號
上訴人乙○○上訴人甲○○（即祭祀公業 張泉興 管理人）右當事人間請求土地所有權移轉登記事件，兩造對於中華民國八十七年六月十日台灣高等法院第二審判決（八十六年度重上字第四八九號），各自提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人乙○○主張：對造上訴人甲○○（即祭祀公業張泉興管理人，以下簡稱甲○○）擔任管理人之祭祀公業張泉興所有坐落台北市○○區○○段一小段二四四地號土地中約六七‧四六平方公尺，於民國五十六年九月二十五日由原管理人 張慈逢 暨各房房長 張朝棟 、 張碧文 代表祭祀公業張泉興出售予伊，約定對造選定管理人登記完成後，得供伊登記時，將尾款一成付清， 嗣伊 並陸續分三次增購土地，計支付價金新台幣（下同）三萬四千九百五十一元一角，對造已於七十一年四月二十三日推選張慈逢為祭祀公業張泉興之管理人，惟迄今尚未辦理系爭土地所有權移轉登記，伊自得依該買賣契約請求對造履行等情，求為命對造將系爭土地權利範圍一一三、九○○分之六七四六移轉登記與伊之判決（上訴人乙○○受第一審敗訴判決，上訴原審後，並將聲明追加為或將八十五年七月二十五日台北市古亭地政事務所複丈成果圖標示Ａ面積六七點四六平方公尺分割移轉登記為伊所有，原審認係追加之訴，經裁定予以駁回）。至對於對造上訴人反訴請求拆屋還地部分，則以：系爭土地係由對造上訴人出售並點交予伊，並收取價金，如認買賣關係不存在，伊在系爭土地上興建房屋之始，相當占用土地面積範圍之地價稅由伊負擔，直接由伊繳納，或由對造上訴人繳納後向伊收取。縱難謂因此即有租賃關係，但對造曾寄與伊之通知書既不稱占用人、買受人，而稱伊為使用人，則兩造間仍有使用借貸關係至明，伊仍非無權占有土地，對造上訴人反訴請求拆屋返地為無理由等語，資為抗辯。
上訴人甲○○則以：否認有出售系爭土地予對造上訴人乙○○之事，且乙○○所提出之土地買賣契約係張慈逢、張朝棟及張碧文等三人（以下簡稱張慈逢等三人）以個人名義出售予乙○○，與伊無關，其買賣契約縱有效成立，依債之關係相對性之原則，亦因出賣人非伊，僅得對為出賣人之張慈逢等三人請求給付，要難認伊有履行該買賣契約之義務，兩造亦未另訂買賣契約，伊自無移轉系爭土地予乙○○之義務等語，資為抗辯。並在第一審提起反訴，主張：系爭土地為伊所有，乙○○並無任何合法權源，竟占用系爭土地建屋居住使用等情，爰依民法第七百六十七條之規定，求為命乙○○將占用之系爭土地上建物拆除，並將土地返還予伊之判決。
原審維持第一審所為兩造均為敗訴之判決，駁回兩造之上訴，無非以：㈠關於本訴部分，即上訴人乙○○請求對造上訴人移轉土地所有權登記部分：按單獨所有土地之特定部分買受人，除出賣人有不能將該部分分割後移轉登記與買受人之情形外，不得請求出賣人移轉登記按該部分計算之土地應有部分，而與原所有人共有該土地，最高法院七十五年台上字第四○四號著有判例。查依乙○○所提出之系爭不動產買賣契約所載，買賣之土地標示○○○鄉○○段木柵小段一九七之一地號（重測後○○○區○○段○○段○○○○號土地），建物基地十六‧二七坪，右開土地位置附明細圖面於後，其後並有買賣之土地位置圖，足認本件係屬土地特定部分之買賣，而非應有部分之買賣。依上開最高法院判例之意旨，除出賣人有不能分割移轉之情形外，買受人不得請求移轉登記按該部分計算之應有部分，本件乙○○既未舉證證明甲○○有不能分割移轉之情形，其遽而請求移轉登記按該特定部分計算之土地應有部分，即屬無據。次查系爭土地登記為祭祀公業張泉興所有，其中面積六七‧二六平方公尺，現由乙○○建築三層樓房屋，為兩造所不爭，並經第一審現場履勘及囑託文山地政事務所測量繪有複丈圖附卷可按，復有土地登記簿謄本足稽，自屬真正。而甲○○否認系爭土地之買賣契約書，為祭祀公業張泉興所簽訂。經查乙○○所主張之土地買賣契約書所載，固約定有買賣價金為總價二萬七千六百五十九元，買賣之土地面積為十六‧二七坪，並於附件土地標示內，劃有四址之簡圖，經出賣人指界而由乙○○在地上興建房屋等情觀之，其買賣契約雖可認為已成立，但從買賣契約之形式上觀之，系爭買賣契約之首頁所載為「賣主張慈逢等參人」，及末頁所載之出賣人為「張朝棟等參名（姓名於後）」等字樣，接續買賣契約之土地標示則明示為「出賣契約人張慈逢、張朝棟、張碧文」，買受人為乙○○及其妻 鍾鄭秀 二人，訂契約當日收受頭款九成即二萬四千八百九十三元一角，亦表明由祭祀公業「派下人張慈逢、張朝棟、張碧文」等三人共同具名簽收，是依原買賣契約即可認定，其出賣人從不表明其為祭祀公業之「管理人」或「代理人」身分，而係以個人身分為出賣人，嗣後關於增購土地之買賣價金，亦係由張慈逢等三人以個人名義簽收，或由訴外人張 楊添貴 分別簽收，均未表明代理祭祀公業代收價金之旨，是從買賣契約所列當事人，及收受價金之簽章，其出賣人為張慈逢等三人，並無從認定祭祀公業張泉興為出賣人。而依土地登記簿謄本之記載，明治四十一年（即民前四年）七月一日時祭祀公業之管理人為 張德明 ，至民國三十五年之管理人雖仍登記為張德明，惟張德明業於大正十一年（即民國十一年）十一月二十二日死亡。此後迄至民國七十一年四月三日登記張慈逢為管理人止，其間均未登記任何管理人，兩造亦未主張其間有選任任何管理人，則祭祀公業張泉興自民國十一年至民國七十一年止，應無選任任何管理人代表祭祀公業。查系爭買賣契約係簽訂於民國五十六年九月十五日，當時祭祀公業張泉興並無管理人，則祭祀公業若欲出賣土地，自應以全體派下員或經祭祀公業授權之人為出賣人，始生買賣之效力。乙○○既未能證明張慈逢等三人係經祭祀公業之授權簽訂系爭買賣契約，該買賣契約對於祭祀公業張泉興自不生效力。又乙○○主張張慈逢等三人點交土地後，即興建台北市○○街○○巷○號之房屋，興建中分別以價金三千二百元及五千八百五十八元增購二坪及三坪土地，建築後發現磚柱越界，又以一千元增購柱位之土地，所支付之上開二坪之價金，由張慈逢等三人收受，並出具收據，載明……「代表」張慈逢、張朝棟及張碧文，即為代表祭祀公業收款。其餘出賣三坪及柱位土地之價金，其簽收人為祭祀公業張泉興之總務 張楊添貴 ，固經張楊添貴到庭證明屬實，並提出傳票一紙為證，主張系爭土地買賣契約，係由祭祀公業收受價金，用以證明其出賣人為祭祀公業張泉興云云，惟由張慈逢等三人為該二坪土地價金之收款人，僅表示出賣人為張慈逢等三人之個人收款行為，亦不足以證明係代表或代理祭祀公業張泉興收受該價金。至另增購之三坪及柱位土地之價金，其收款人均為訴外人張楊添貴，按其並非祭祀公業張泉興之派下員，乙○○雖以其係祭祀公業張泉興之總務人員，提出嗣後於五十七年間，由祭祀公業張泉興之管理人 張順雄 出具證明書，證明其為祭祀公業張泉興之總務，惟其並非系爭土地買賣契約成立時之五十六年間即受任為祭祀公業之總務，況縱為該祭祀公業之總務，其簽收系爭買賣價金之收據，均未表示代理或經授權代理該祭祀公業收款，亦未在收據上表示代理該祭祀公業之旨，是從土地買賣價金之收據，亦無從認定祭祀公業 張良興 為系爭土地之出賣人。又乙○○所提祭祀公業張泉興於七十二年十月二十二日派下員會議紀錄：「就 鐘日泰 案同意以各派下簽同意之」，及嗣又由祭祀公業張泉興函達乙○○補辦手續履行等之文書，經乙○○提出原本核對，並經證人張楊添貴到庭證實，且通知之函件上所蓋用之祭祀公業印信，亦經甲○○提出祭祀公業之印信到庭核對屬實，是當日之派下員大會及祭祀公業張泉興確有通知乙○○補辦手續等情，固屬真正，但所附所謂同意之簽名，其中 張光寬 係由其兄 張光輝 未經授權所代簽，已由該二人證實，則張光輝未受委任，是否有權代為簽名，即有可議，另派下員 張光彥 、張明誠、 張明陽 、甲○○等人則否認其有簽名之事實，經命當庭書寫其姓名，以肉眼即可辨識與乙○○提之同意上簽名不同，是該同意書簽名難認為真正。另依乙○○單方製作之七十二年十月四日「土地讓與補辦同意書」所載：「集英街十七巷三號買主乙○○同意條件如下：土地共十九坪。尾款每坪買主付賣主每坪伍千元正。政府之稅金由買主負擔（賣主必須正本副影給之）。代書費、印花費由買主負擔之。買主同意合建之（合意是心願為原則，不得帶有強迫之涵義，談判過程條件有不同意處理，得拒絕之）。貴祭祀公業一年內無法達成合建，此同意書無效，賣主即刻分割給買主（立約日起一年）。拆除房屋買方與建主協調之」等內容觀之，乙○○主張以該內容為要約，即為表示願買受祭祀公業張泉興之土地及同意與建商協商合建事宜二部分，其關於合建事宜如於一年內未簽合建契約者，關於合建部分即失效，應即履行買賣之約定云云。惟查祭祀公業張泉興於七十二年十二月二十六日之通知函之內容為：主旨：「座落木柵內湖段木柵小段一九七地號內十九坪，售讓與乙○○補辦書乙案」，說明：「業經本公業大會決議同意乙○○補辦手續條件履行之，請乙○○收文後速向本公業辦事處聯絡與建商正式簽約」，可見該通知僅就與建商合建事宜為通知，並未提買賣土地之事，是該通知函縱認為係承諾乙○○之要約，亦僅為合建房屋之承諾而已。況原出賣人張慈逢等三人，並無表明以代理祭祀公業之本旨而出賣他人之土地，故不生無權代理之問題，又張慈逢等三人所訂立之買賣契約，僅係債權契約，亦與無權處分無涉，故均不生所謂嗣後由有權人承認而生效力之問題，乙○○執其製作之補辦土地同意書及祭祀公業張泉興所發之通知函，主張原買賣契約已因承認而生效云云，亦無可採。從而乙○○訴請祭祀公業張泉興移轉系爭土地予伊所有，尚屬無據，不能准許等詞，為其判斷之基礎。
㈡、關於反訴部分即上訴人甲○○請求對造乙○○拆屋還地部分：按系爭土地登記為祭祀公業張泉興名義，屬其派下員全體公同共有之土地，其由乙○○興建門牌為台北市○○街○○巷○號之房屋，占用系爭土地為六七‧四六平方公尺，為兩造所不爭執，並有土地登記簿謄本在卷可稽，復經第一審履勘現場及囑託文山地政事務所測量之複丈圖附卷可按，自屬真實。經查乙○○在系爭土地上興建房屋伊始，相當占用土地面積範圍之地價稅係由乙○○負擔，由乙○○繳納，或由祭祀公業繳納後向乙○○收取等，有五十七年、五十八年、五十九年全年、六十年下期（原判決誤載為六十六年下期）、六十一年上期（原判決誤載為六十七年上期）張楊添貴代收之收據六紙在卷足憑，且其上均註明泉興公業代收人，乙○○雖辯稱兩造間存有租賃關係云云，惟租賃契約之成立，以一方同意以物租與他方，他方支付租金之合意，始足當之，本件乙○○並不能證明祭祀公業張泉興有同意將系爭土地出租供其建屋使用，僅以其繳納占用土地之地價稅，並不足抵充租金，即難謂該祭祀公業有出租土地之合意，乙○○謂兩造有租賃關係乙節，固無可採，惟乙○○自民國五十六年起即在系爭土地上興建房屋，為該祭祀公業所明知之事實，且自五十七年起相當占用土地面積範圍之地價稅係由乙○○負擔，由乙○○繳納，或由該祭祀公業繳納後向乙○○收取等情，有上開收據足憑，甲○○雖否認收據之真正，惟從祭祀公業因未按期繳納地價稅，經台灣台北地方法院七十三年度財執專天字第七○九－二九、一三二四－三四號積欠地價稅執行事件，通知繳納時，亦具函催告乙○○按使用面積繳納，其通知書之全文為「台端使用本公業土地者，已久未繳納地價稅，經財務法院依法執行繳納在案，特此通知如上，請使用人受信日起十天內向本公業辦事處聯絡使用面積及應納之金額」，且該通知書係以祭祀公業張泉興管理人張慈逢具名，而該祭祀公業之印文經第一審當庭比對，亦與現管理人甲○○所持之印章相符，足認系爭土地確由乙○○繳納地價稅無訛，又從上開通知書稱乙○○為使用人、使用面積等語，足見乙○○使用系爭土地係經該祭祀公業同意無疑，否則祭祀公業張良興自民國七十一年即選任張慈逢為管理人，為何從未反對乙○○使用系爭土地，反而催告乙○○應補繳按使用面積計算之地價稅，縱未訂立使用借貸契約，亦係祭祀公業張泉興管理人默示同意乙○○在系爭土地上建屋使用，而同意使用土地建屋，雖無使用借貸之明示意思表示，但法律上之效果已與使用借貸無異，乙○○辯謂其係因使用借貸關係而占用系爭土地，並非無權占有，自屬可採。按乙○○向祭祀公業張泉興借用系爭土地建築房屋使用，未約定借貸期限，依法應以該房屋可使用之年限為借貸期限，本件系爭土地上乙○○所有之房屋現尚稱堅固堪用，業經第一審履勘屬實，自不能認乙○○對系爭土地已使用完畢，從而上訴人甲○○以乙○○無權占有之法律關係，反訴請求乙○○拆屋還地，尚屬無據，不能准許等詞，為其判斷之基礎。
惟按關於公同共有物之處分，除依公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，固應得公同共有人全體之同意。惟該地如有房長得代表該房處分祭產之習慣，可認祭產公同共有人有以此為契約內容之意思者，自應認該房長之處分為有效，本院三十二年上字第三○一四號著有判例。經查系爭土地原為祭祀公業張泉興派下全體公同共有，而該祭祀公業自民國十一年至七十一年並無選任任何管理人代表祭祀公業，為原審合法確定之事實，則上訴人乙○○主張五十六年間張慈逢等三人係以房長地位與之訂約，系爭買賣契約確已成立於伊與祭祀公業張泉興之間等語（見原審卷第一六九頁反面、第一審卷第九一頁、一○七頁反面、一三三頁反面、一九四頁反面），自屬重要攻擊方法，原審未於判決理由中說明何以不足採之意見，且既已認定兩造就系爭土地買賣契約不成立，則祭祀公業張泉興管理人何以於七十二年十二月二十六日通知乙○○補辦系爭十九坪土地之讓售手續及參與建商合建事宜﹖原判決以該通知函說明欄未提買賣土地之事，是該通知函縱認為係承諾上訴人乙○○之要約，亦僅為合建房屋之承諾而已云云，遽為上訴人乙○○不利之認定，自有判決不備理由及理由矛盾之違法。再系爭土地原為祭祀公業張泉興派下全體公同共有，並非單獨所有之土地，上訴人乙○○既於原審表明如分割受畸零地之限制，則請按其比例移轉土地所有權云云（見原審卷第六十八頁反面）。原審未查明系爭土地出賣人是否有不能將該土地分割移轉登記與買受人之情形，即引用本院七十五年台上字第四○四號判例而為上訴人乙○○敗訴之判決，亦有可議。次查所謂默示之意思表示，係指表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（本院二十九年上字第七六二號判例參照）。本件上訴人甲○○主張乙○○無權占用系爭土地建屋，反訴請求乙○○拆屋還地，乙○○雖謂兩造間就系爭土地有使用借貸關係云云，但為上訴人甲○○所否認（見原審卷第六十九頁），自應由乙○○對兩造就系爭土地有成立使用借貸契約之意思表示合致之事實負舉證之責。而祭祀公業張泉興管理人張慈逢通知乙○○繳納地價稅（見第一審卷外放證物原證二三號），在其通知書中所稱乙○○為使用人及系爭土地之範圍為使用面積，僅係對系爭土地被占用狀態之描述，並無同意乙○○使用系爭土地之意義。原審以該通知書所載，遽認祭祀公業張泉興管理人已默示同意乙○○使用系爭土地建屋，乙○○係以使用借貸關係占用系爭土地，並非無權占用，而為上訴人甲○○敗訴之判決，尚嫌速斷。兩造上訴論旨，各指摘原判決關於其敗訴部分不當，求予廢棄，均為有理由。
據上論結，本件兩造上訴均為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十九年五月十九日
最高法院民事第二庭
審判長法官曾桂香
法官劉延村法官劉福聲法官黃秀得法官顏南全右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十九年五月三十一日