臺灣新竹地方法院91年度訴字第5號民事判決

裁判字號：臺灣新竹地方法院91年訴字第5號民事判決

裁判日期：民國91年12月27日

裁判案由：履行契約

臺灣新竹地方法院民事判決九十一年度訴字第五號
原告華健醫藥生技股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 魏翠亭 律師被告德泰科技股份有限公司設新竹市科學○○○區○○路○號法定代理人乙○○住新竹市科學○○○區○○路○號訴訟代理人 洪桂如 律師
林思銘 律師右當事人間請求履行契約事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告前於民國（下同）九十年一月間承租被告所有座落新竹市科學○○○區○○路○號七樓全部（含公共區域）之自建廠房，以為研發辦公之用。嗣因故廢棄舊約、更立新約，更自九十年四月一日起租，其中除明白標示租賃標的物為「新安路六號七樓全部總計四五一．八坪（含公共區域）」外，並具体約定：「本租約若有未盡事宜，悉依科學園區土地租賃及建築物租售管理辦法，及民法相關法令之有關規定辦理。」、「本合約需符合科學園區管理局規定」，惟雙方權義關係所據之系爭新約迄至原告去函表明租約無效或終止租約之表示前，均未據科學園區管理局依法核定。按，「前項廠房（即園區內之廠房）：：，其售價及租金標準，由投資興建人擬定報請管理局核定。」、「園區內之私有廠房：：轉租時，其租金標準及售價由管理局核定之。」、「自建廠房其轉租及租金標準報經本局同意後始可轉租。」，科學園區設置管理條例第十六條第二項、科學工業園區土地租賃及建築物售管理辦法第十六條及科管局解釋函文明示斯旨。其立法意旨無非為「避免廠商利用國有土地自建廠房，卻不思經營高科技：：等輔導產業，俾利產業、技術之提昇，反坐收出租廠房之二房東利益，殊違政府設置科學園區，提供多項優惠政策之初衷：：」云云，是認租金標準如未符上開法令標準，而未經科學園區管理局核定之租賃契約，顯因違反強制規定而無效，灼然至明。且兩造系爭契約既明定「本合約需符合科學園區管理局之規定」及「未盡事宜悉依科學園區土地租賃及建築物租售管理辦法及民法相關法令之規定」，足認兩造即有以「符合科學園區管理局相關規定」為系爭合約生效之停止條件之合意，如有未合，依約即自始不生拘束契約雙方之契約效力，彰彰甚明。經查，兩造系爭廠房租賃契約書既未經科學園區管理局合法核定之程序，原告依約自得主張契約不生合法效力。
（二）退步言之，縱認兩造系爭未經科學園區管理局合法核定之「廠房租賃契約書」尚非自始無效，惟查，兩造系爭「廠房租賃契約書」既未經科學園區管理局依法核定，核諸兩造前開約定，被告即未依債務本旨履行契約義務，原告依法自得解除（終止）租約甚明。據上，原告乃於民國九十年十月二十五日去函被告公司，明確表達契約無效暨解除（終止）契約之意思表示，並據被告公司於同年月二十七日收受在案，則被告具領或請求系爭合約之租金、押租金等，依法自有未合。
（三）次查，兩造上開「廠房租賃契約書」中明定原告承租之契約目的為「供做研發辦公室」使用，租賃標的物復據雙方明確約定為新○○○區○○路○號「七樓全部計四五一．八坪（含公共區域）」，則依其契約目的、用語及總計坪數計，被告依債務本旨所應交付予原告使用之標的，顯然含括系爭辦公大樓之公共設施區域及設備等，否則原告自無從據以為契約約定目的之使用，法理至明。乃被告竟另就其已交付原告使用之「公共設施部分」，嗣後再行出租予原告，顯以不能之給付為契約之標的，依法亦屬無效，原告就該「公共設施授權使用契約書」部分，自得主張無效並依法請求被告返還所有保證金及已付、預付之租金。退步言之，縱認該契約尚非以不能之給付為契約之標的而仍屬有效，惟查，兩造系爭「公共設施授權使用契約書」迄未據科學園區管理局依法核定之事實，諒為被告所不爭執，兩造就本「授權契約書」既亦約定以「符合科學園區管理局之相關規定」為要，核依上開授權使用書第十三、十四條之約定及上開說明以示，被告仍無得主張系爭授權使用書之權利。況查，本件租賃標的物遲至原告依約表明租約無效或終止租約之日前，迄未取得科學園區管理局合法核定，復未合法取得使用執照，衡諸兩造契約所載，被告顯未依債務本旨、提供合於契約目的使用之標的物予原告使用，原告亦得主張因可歸責於被告之事由，依法解除（終止）契約、請求回復原狀並訴請損害賠償。
（四）據上所陳，原告既已合法表明租約無效暨解除契約之意思表示，並據合法送達被告在案。原告自得依法訴請被告返還兩造系爭契約之押租金部分，即「廠房租賃契約書」及「公共設施授權使用書」二者之押租金，合計新台幣（下同）一百六十二萬六千四百八十元（即0000000+542160=0000000元）；另就原告已付之租金部分：其中「廠房租賃契約書」部分，因原告確有自租約伊始使用至同年十月之實，為杜無謂爭議，原告就此部分不予請求，惟就「授權使用書」部分，因被告重複出租，契約既屬無效，其租金之請求顯屬無理，原告乃依法請求返還已付之租金，計達一百三十二萬八千二百九十二元（即189756×7=0000000元），以上二者合計二百九十五萬四千七百七十二元。又原告於訂約之初，即已依約繳付定期支票予被告，以為租金之給付，今兩造系爭契約既已自始無效，該租金支票之給付即無所據，乃原告除業依法請求假處分核扣在案外，另就附表所列之支票部分，依法訴請被告返還。
（五）按，「無法律上原因而受利益，致他人受有損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」、「解除權之行使，應向他方以意思表示為之。」、「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務：由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付物為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」、「第二百五十八條及第二百六十條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者，準用之。」民法第一百七十九條、第二百五十八條第一項、第二百五十九條、第二百六十三條明文定之，是原告主張兩造間「廠房租賃契約書」暨「公共設施授權使用契約書」，或因特別生效要件未成就而自始無效、或因特定當事人間重複交付已授權之標的而自始不能、或因出租人未依債務本旨交付標的物：等，業向被告表明契約無效或終止、解除之意思表示，核依前開法文以示，自得請求被告返還不當得利或回復原狀之義務等語。並聲明：（一）被告應返還原告二百九十五萬四千七百七十二元及自九十年十月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）被告應返還如附表所示之支票五張予原告。（三）願供擔保，請准宣告假執行。
（六）對被告抗辯之陳述：
⑴、就兩造「廠房租賃契約」部分，被告無非以①兩造系爭租約僅係租期之變更
，並無另訂新約。②兩造廠房租賃契約以每坪八百元出租原告：：此數額完全符合科學園區管理局之規定及系爭相關法規規定。③本件租賃期限之變更係九十年四月十六日始用印變更，而「科學工業園區土地租賃及建築物租售管理辦法」實已於同年月十二日廢止，兩造既已重新簽立新約，自無據此法令送核定之理。④原告迄未就租約已廢止重新簽立新租約，自無須再送科學園區管理局核定等事由舉證證明屬實為由置辯，惟查兩造原廠房租賃契約係於九十年一月十九日簽立，嗣因故廢棄舊約，更為自九十年四月一日起租之新約，此事實業據原告提出兩造系爭租賃契約以證，雖被告以「僅係租期之變更，並無另訂新約」置辯，惟衡依法理，兩造系爭租約確屬新約無疑，蓋租賃契約首重「定期」或「不定期」與否之約定，二者除租期約定有所不同外，其餘約定均無所異，惟二者簽訂方式及法律效力：等均大有不同，影響至深且遠，實不容混肴。是租賃期限如有變更，兩造契約基礎即應認有變動，否則無異將兩造之「定期租賃契約」視為「不定期租賃契約」無疑，影響兩造權益甚鉅，亦與當事人真意偏離，殊無可採至明。則縱同一當事人就同一標的另為展期、更期之約定者，仍應認另有新約之簽定，兩造既就租期另有約定，當應認已成立新約無訛。又被告復主張原告未能舉證證明新租約應送科學園區管理局核定：等，惟查，原告就兩造系爭合約應送請核定始生契約效力之事實，業提據兩造系爭契約及相關法令、函釋以證，其上明確載明「自建廠房其轉租面積及租金標準報經本局同意後始可轉租」之相關規定及「本租約若有未盡事宜，悉依科學園區土地及建築物租售管理辦法及民法等相關法令之有關規定辦理」、「本合約需符合科學園區管理局之規定」等當事人特別約定之契約生效要件，業據被告自承其於簽約後確即送科學園區管理局核定且系爭廠房以每坪八百元出租原告，完全符合相關規定：：等事實足證。蓋被告既不爭執兩造系爭合約之真正，復主張其已切實履行上開相關規定及特別約定事項，足認被告亦不否認其真實無訛在案，原告自無再迭為舉證之必要。至被告以兩造於九十年四月十六日之鑰匙點交清單以證，兩造新約實係當日始用印變更，彼時系爭管理辦法已然廢止：：云云。惟兩造租約早於九十年一月十九日即已簽訂，嗣因故更立自同年四月一日起租之新約，足認系爭新約之簽訂應早於九十年四月一日，此可由被告自陳係因原告要求相當緩衝期可證，蓋既云「緩衝」，自無晚於契約始期後始簽訂之理。則兩造契約意思表示於當時即已合致，依法自無須另為用印始生變更效力。況該鑰匙點交清單，其內容無非為兩造點交租賃標的物之證明單據，是簽認主体僅係兩造之受雇人代理簽認，與乎租約本体均由兩造代表人簽署用印之慎重，顯有不同。足認該清單僅係契約簽訂後履約動作的確認文件，尚無從遽採為兩造契約生效與否及生效日期之據。
⑵、次就兩造所謂「公共設施授權使用書」部分，被告乃以①依科學工業園區設
置管理條例之規定，僅「廠房」及「員工宿舍」出租時，始有適用，而系爭授權書之使用標的並非前開標的，自無適用：：及②系爭授權使用書之範圍，實係被告得獨占專用部分，如門禁保全、清潔、水電、消防設備等，依兩造契約約定，被告同意另為付費使用：：云云，惟查，兩造系爭授權使用書之文字、內容以觀，其文字用語或為「使用場地」，或即逕為「租賃標的」之約定，足認其雖名為「公共設施授權使用書」，實亦為「不動產租賃契約」無疑，且標的亦為自建廠房，依法自有上開設置管理條例之適用。退步言之，縱無該法規範之適用，惟兩造既於契約明確約定「本合約需符合科學園區管理規定」之特別生效要件，如特別生效要件尚未成就，系爭授權書仍自始不生契約效力至明。核依兩造原「廠房租賃契約」之契約目的、文字、內容所示，兩造廠房租賃契約即已包括「新安路六號七樓全部計四五一．八坪（含公共區域）」，並係供研發辦公室使用，其中且就消防、水電、門禁、監視等保全系統、管理費等事項均詳有約定在案，蓋原告承租位置高居七樓，如未能使用電梯、一樓大廳等公共區域之設施，豈得遂行承租使用之契約目的？參以原告承租面積達四五一．八坪之事實，更足證兩造「廠房租賃契約」之標的，顯已涵括被告所指公共區域部分，被告復行授權原告「使用」？顯有未合。至就被告於答辯狀所列舉之授權專用部分，所謂頂樓、七樓露台、大型載貨電梯、一樓大廳：：等，原告既已依兩造「廠房租賃契約」取得公共區域之承租使用權（計入面積四五一．八坪內），且原告亦依上開契約約定確實繳納管理費，被告再為請求即無所據。次查，被告另行舉證門禁保全、大型冷氣、水電裝置及消防設備：等，惟該部分或已納入兩造「廠房租賃契約」內（門禁保全部分），或為兩造嗣後另擬簽約之標的（水電、消防設備部分），足證上開標的均非兩造系爭授權使用書簽約當時之契約標的甚明，被告執以論據，容有意圖混肴之嫌。據上析陳，被告實不否認自建廠房之租約仍有送請核定且每坪以八百元為租金上限之限制，否則自無自承「每坪八百元之租金標準為符合科管局規定」之陳述且於簽約後自行送請核定之必要，兩造且更以該規定為兩造契約之特別生效要件，則被告臨訟始迭為主張並無送請核定之必要或無礙兩造契約效力：等，實有不一，顯違誠信。
⑶、又兩造系爭契約均特別約定「本合約須符合科學園區管理局規定。」、「本
租約若有未盡事宜，悉依科學園區土地租賃及建築物租售管理辦法，及民法等相關法令之有關規定辦理。」，依其「契約用語」及「簽約當時即特別明列契約本文」：等事實以觀，顯係當事人特別約定之生效要件無疑，尚非附隨義務至明，蓋附隨義務者，實係具有繼續性債之關係者，「在給付過程中，基於誠實信用原則，而發生告知、說明、保管、協力等各種附義務，以維護交易相對人之權益。」（最高法院八十四年重上字第一二Ｏ號判決意旨參照），則附隨義務顯係為於履行契約之過程中，為輔助債權人給付利益之實現或使債權人之給付利益獲得最大可能之滿足，始基於誠實信用原則補充當事人之意思而來，以維護交易相對人之權益，與乎當事人間以強制性用語、自始明定於契約之特別生效條件自不相同，灼然至明。雖被告主張所謂「公共設施授權使用書」之標的者，既非廠房，而屬自行投資事項，故並無送請科管局核定之必要（原告至今不解其意，蓋所謂公共設施，何能獨立於建築本体之廠房外，單獨成為「自行投資事項」而脫免限制？），縱其述屬實，惟正因本無送請核定之必要，而兩造竟自始約定並明列於契約中，足證兩造顯有用以特別約束雙方權義關係之真意，反更足認此約定顯為兩造「特別生效要件」至明，則原告主張前開約定顯係兩造間就系爭契約之特別生效要件者，自屬可採。據上所陳，系爭二份契約既均未送請科學園區管理局核定，則兩造契約縱有「自簽約日起生效」之約定，惟因嗣後契約特別生效要件之不成就，依法契約溯及無效，則其簽約時縱有法律上原因，惟因其後已不存在，原告爰依民法第一百七十九條後段之規定，請求返還不當得利，自有所據。惟為免爭執，就原告確已使用之租賃標的（即廠房租賃標的），於使用期間內之對價，原告並無請求返還。
⑷、被告原主張之所謂「公共設施」係指「頂樓、七樓之大露台、大型載貨電梯
、卸貨碼頭及平台兩組、一樓大廳之管理費、門禁保全、大型冷氣、系爭大樓之全部水電裝置：」等，惟門禁保全與一樓大廳等公共區域之「使用與負擔」（如管理費由各住戶依比例負擔等），早於兩造間廠房租賃契約中第八條第二、三、四款明文約定，自無另行約定之必要，被告執此置辯，實甚偏拗，顯難信採。又七樓之大露台既於簽約時即已存在，兩造廠房租賃契約書復約明租賃標的為七樓「全部」，而不包括所謂頂樓及八樓小間，則何於簽約後，忽又主張原已存在納入之七樓陽台、或原不包括之頂樓及八樓小間獨立、而另成授權契約之標的？至被告另主張「授權使用契約書主要是指設施而不是面積：：」，此亦匪夷所思，甚為費解，果為如此，則其前所主張之七樓陽台、頂樓：等，即應予排除，更無從於其自行送請科管局之函文中主張包括「公共設施」之理？足證被告所迭為之辯詞，顯為臨訟狡飾，要無可採。實則，兩造所以簽立二份合約者，乃因被告隱慝科學園區管理局之規定，偽稱如分立二份合約，於送請核定並獲核准之行政程序上，可較為快速穩當，原告不察，始分立二約，如原告明知科學園區管理局之該項規定，核與兩造特別約定「應符合科管局規定」之事實，原告自無簽署系爭合約之理，此可由被告法定代理人自認於簽約時即已知應送科學園區管理局及授權書可不用送科學園區管理局核定云云及被告累來矛盾之辯詞以證。
二、被告則以：
（一）緣原告華健醫藥科技股份有限公司向被告承租座落新竹市科學○○○區○○路○號七樓廠房，租期原係自九十年二月十六日起至九十二年二月十五日止，因原告要求被告能讓其有充分之緩衝期，故又延自九十年四月一日起算租期，只是租約始期往後起算，並無另訂新約。又被告因將廠房出租於原告，故已於九十年三月徵得科學園區管理局同意，以每坪八百元出租原告，所以被告出租面積四五一．八坪，以每坪八百元計，每月租金為三十六萬一千四百四十元。此數額完全符合科學園區管理局之規定、科學園區設置管理條例第十六條第二項、科學工業園區土地租賃及建築物管理辦法第十六條。另查，因被告因對○○○區○○路○號建物之公共設施部分，享有專有使用權建物內之相關公共設備如門禁保全、清潔、水電、消防設備等，均由被告依法所購置，並聘請相關人員維護。此二造均知悉係排除於租賃契約外，是前述廠房租賃契約書第四條始約定「租賃廠地之租金不含第八條相關部分設備使用費。」，且二造亦另於租賃契約第八條及公共設施授權使用契約書另約明此部分之內容。是本件被告就前開公共設備，確有專屬使用權，原告對此顯有誤認。綜上，被告均已依約將廠房及公共設施等租賃標的物交付原告使用六個月以上迄今，被告並無履約不能之情狀。是倘本件原告欲提前解約，自應遵循兩造契約書第三條約定：除本約另有約定外，如任一方擬於租期屆滿前退租，應於六個月前，以書面通知他方，並付相當於六個月租金予他方，作為違約賠償金，未遷出前乙方仍應照付租金。
（二）本件期限變更後之租約，實毋庸再送科學園區管理局核定，且已成立生效，原告自不得主張解除。蓋租貸契約之成立，乃當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，民法第四百二十一條定有明文。而租貸期限並非租貸契約成立之要件，是縱本件租約期限變更，亦不影響租約之成立。且被告已將租貸物交付原告使用，二造間之租約已成立生效，則租約自無從解除。再者，本件被告於九十年一月十九日簽立租約後，已將租約送科學園區管理局核定。且依科學工業園區土地租賃及建築物售管理辦法第十六條規定：「：：其租金標準及售價由管理局核定之。」可知須核定之標的限於轉租時之「租金」，而本件租約既仍有效且已送核定，則縱期間變更，依前揭法令規定，此並非須經科學園區管理局核定之項目，自無再送核定之必要，且此亦不悖於該法令之立法目的甚明。是本件租約被告實無再送核定之義務，且縱再送核定，依前揭法律規定可知，科學園區管理局並無核駁之權甚明。
（三）另查，「科學工業園區土地租貸及建築物租售管理辦法」，實已於九十年四月十二日廢止，而本件租貸期限之變更，係於同年四月十六日點交租賃物及移交鑰匙時用印變更。是縱鈞院認本件租約已重新簽立，且有送核定之必要，則既該法令已廢止，自無據此法令送核定之理由。另「科學園區設置管理條例」第十六條雖亦規定售價及租金標準須報科學園區管理局核定，惟此並非強制規定，原告如此主張實無理由。再者，被告就系爭租貸物本領有使用執照，且若無使用執照，科學園區管理局根本不可能同意轉租，原告未經查證即稱被告無使用執照，並要求終止或解除租約云云，實無理由。
（四）查本件系爭「公共設施授權使用契約書」之使用項目，係有別於系爭租約所指之公共設施，此原告不僅知悉，亦已於「租賃契約書」及系爭「公共設施授權使用契約書」內另簽字確認。而原告又非因被詐欺或脅迫而簽約（原告均未據此抗辯），是前開簽約之事實及法律上之效力，自不容原告因嗣後不願履行而否認。是原告既已簽約，現其主張契約無效（即以系爭「公共設施授權使用契約書」之使用項目，與系爭租賃物相同為由），其如此主張自應負舉證之責。惟其僅提出系爭公共設施授權使用契約書及為前述說明，自難謂其已盡舉盡之責。
（五）按系爭租賃物所在之大廈，亦適用公寓大廈管理條例，是原告就本件系爭租賃物得使用之範圍，包括新安路六號七樓之區分所有之廠房面積，及就共用部分按其應有部分亦有使用權（此即租約所指之公共設施）。是除區分所有權人就公共設施另有約定專用之協議外，各區分所有人（或其承租人）就全部公共設施，尚不得為獨占之使用。且專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用；而共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或「管理委員會」為之，此公寓大廈管理條例第十條第一項、第二項定有明文。本件系爭公共設施授權使用書之範圍，實際上包括被告就系爭大廈公共設施中，經區分所有人協議由被告「專用」之公共設施，及被告自行出資設置及維護之設施，而此二項均非係德泰科技大樓管委員會得管理及維護之範圍，即下列被告得「獨占使用」之約定專用之公共設施，原告已授權被告使用，即○○○區○○路○號之八層樓建物（含頂樓），被告就左列公共設施享有專用使用權，被告就此公共設施之全部面積有獨占使用權，其他區分所有人均不得進入及使用，項目如下：１、頂樓（即八樓，含頂樓建物一間，原告承租者為七樓）。２、七樓之大露台（全部七樓面積扣除露台尚有九一七．五五坪，而系爭出租之廠房面積為四五一．八坪）。３、大型載貨電梯一座（系爭租賃物內已另有供公共使用之二座客用電梯，可供原告正常出入）。４、大型卸貨碼頭及平台兩組（原告原係為研發目的而承租系爭租賃廠房，是當時尚認不須承租此部分，後又再要求使用）。５、一樓大廳之管理費：被告就一樓大廳有約定專用權，且因原告已承租七樓廠房，其人員自可自由經此出入。惟因該處已約定專用，非德泰科技管理委員會得管理及維護之範圍，被告須另僱請專人管理（含信件處理）、維護、出入管制（含訪客廣播），是原告經被告告知後，原告即同意分攤並支付此部分之服務費（因該部分若係管理委員會服務之範圍，則原告已繳管理費，自無庸再支付此服務費）。此外，另被告自行出資設置之設施（即所有權屬被告），自非當然包括於系爭租賃範圍內（即原告已有相同設施或因將來欲帶走，其自行添購），而此又非管理委員會得管理及維護之範圍，是原告後來認有使用之必要，或同意分擔費用，項目如下：１、門禁保全：被告未將租賃物出租原告前，系爭大樓之門禁保全，僅限於「白天上班時間」提供，後因原告從事研發工作認有必要，遂要求被告延長至全天二十四小時，此增加費用，原告同意支付。２、大型冷氣：原告於簽立租約時，本欲自行裝設冷氣（因將來可帶走），不使用被告自行出資購入之大型冷氣，後為方便又決定使用該冷氣，且其同意支付使用費及維護費。３、系爭大樓全部之水電裝置（含管道間、機房）及消防設備等，均由被告自行出資購置並維護，並非由管理委員會購入及維護，是縱原告繳納管理費，則該部分設施之維護費用亦不在原告繳納之管理費內，是被告須另聘請相關人員維護（因該物品於一般大廈均係由管委會購入，列入共用設施，始由其維護，並由住戶所繳管理費支付）。而被告於原告承租時亦已告知，原告始同意簽立系爭授權使用書。前述事實，被告先釋明之，惟因本件原告就此尚未盡舉證之責，則依舉證責任分配原則，被告尚不負舉證之責，特予敘明。再者，系爭「公共設施授權使用契約書」根本毋庸經科學園區管理局核定，原告就此顯有誤認，因依科學工業園區設置管理條例第十六條之規定，僅規範「廠房」租售及「員工宿舍」出租時，其價金及租金須送核定，而系爭授權使用書內容，並非該條例所指須送核定之標的，是原告稱系爭授權使用書亦須經科學園區管理局核定，顯有誤認。
（六）另按科學工業園區設置管理條例第十六條第二項、系爭管理辦法所指之售價及租金標準須報管理局核定之規定，並非強制規定，且違反時依該法更無處罰規定，即知係訓示規定。又系爭租約業已成立生效，此由租約第十三條第一項載明二造之租賃關係自簽訂本租約之日起生效，且原告亦已使用租賃物及給付租金，即可得證。是本件租約須送科學園區管理局核定之約定，僅為租約之附隨義務，並非租約之特別生效要件或「停止條件」，而本件租約既已成立生效，自無解除之可能。再者，本件租約被告早送科學園區管理局核定，已盡附隨義務。且縱被告未送核定，僅係債務不履行。若原告欲據此終止租約，因二造租約及民法租賃法令，均無可據此終止之明文，則原告自應依給付遲延規定先行催告。且科學園區管理局僅得審查「租金及售價」，而本件為租期後延，縱須再送核定，則科學園區管理局實不可能不准，且此又非不能補正，惟原告未催告履行，即逕稱本件租約已解除或終止，自未合法。
（七）又系爭公共設施授權使用契約書得使用之項目與租約不同，此由租約第八條已載明二造關於租賃標的場地「以外」之其它協議事項約定，是門禁保全確不在租約範圍甚明，原告似有誤認。另「水電空調設備授權使用契約書」之範圍並不含消防設備，此詳觀該契約內容即明。而該契約書係指水、電、空調基礎設備之使用費。因系爭建物內多項設備均為被告出資購置及維護，非科學園區管理局處理，被告始就約定專用部分、前開設備另與原告簽約，依契約自由原則自無不可。是本件非如原告所稱於簽租約後，即可免費使用前開所有設施，是原告主張系爭公共設施授權使用契約書無效，亦無理由。再者，民法第二百四十六條係指標的自始客觀不能，而系爭租賃物及前開設置於簽約時均存在，顯無自始客觀不能情形，自不可能無效。又原告主張因租金問題始簽立二份契約，惟原告既自承係經二造合意，則本件依原告所述僅係付租名目或方式不同，無礙其使用租賃物或多付租金，惟其現竟改稱此約定無效或未送核定，實違反誠信原則，自不應准許。
（八）本件系爭授權使用契約書之標的物為「約定專用之公共設施」及「被告出資設置」之設備，與系爭租約之標的物迥異，此業經證人 林朝武 、 羅順華 證明屬實。雖原告仍爭執二份契約之標的物相同，因被告為規避科學園區管理局之規定，且為求快速核准，其不察始簽立二份契約云云，然原告均無法舉證證明屬實，自不足採。另查，系爭授權使用書之標的物，被告歷來所述並無矛盾之處，反係原告斷章取義，致生疑義。按系爭租約第八條已明載第一至三項，均係排除於租賃標的場地以外，被告欲使用前開一至三項，則依系爭租約第四條即須付費；另再由二造據此另簽立系爭授權使用書及水電空調設備授權使用契約書（後者因原告違約而未簽成），而前開契約簽立前均經二造多次修改，足證原告早知系爭二份契約標的物不同。另證人羅順華於前次庭訊係稱水電部分要另外收費，但原告一直拖不簽約等情（由此即知水電部分並未包括在系爭授權使用書內）。是證人並未稱水電部分亦包含於系爭授權使用書內，原告就此似有誤認。再者，七樓之大露台並非附屬建物而係公共設施（且其有獨立之出入口），而七樓除德泰廠房外，尚有其他公司存在，是系爭大露台本應由承租戶依應有部分比例共同使用，然因被告就該公共設施（即大露台）有約定專用權自可授權原告使用，然原告須付費；另八樓小房間（即頂樓）亦同。再者，系爭授權使用書之標的物，並非相關法規規範須送科學園區管理局核定之項目，雖系爭契約上亦載明須符合科學園區管理局規定，然此顯指須符合其他相關規定，並非指須送核定。然原告逕解釋為須送核定，實無根據。本件原告係因經濟陷入困境無力支付租金及使用費，始訛稱二份契約之標的物相同而欲主張無效，實則系爭二份契約均經二造多次討論修改後始簽立，且系爭二份契約之租金及使用費數額均高，原告均有詳問之後始簽約，絕非原告現所辯因當時不察或為使行政程序快速而如此簽約。然因嗣後原告之經濟狀況不佳，且已覓得較便宜之廠房，始改稱系爭二份契約標的相同應屬無效云云，其所為實違反誠信原則。退萬步言，縱鈞院認原告可無故提前終止系爭二份契約，則依系爭二份契約第三條規定，原告尚須支付違約金予被告，被告爰以本繕本之送達，向原告表示對原告之保證金（即押租金）及預繳之租金支票行使權利，是原告之訴仍無理由。
（九）本件二造係經長達一個多月商談後，原告始向被告承租系爭廠房及其他設施，二造並簽立系爭「租賃契約書」及「公共設施授權使用契約書」為據。是原告於簽約時業已確實詳細審閱系爭二份契約內容，並簽名確認無誤，而嗣後原告亦依約陸續誠信給付長達六個月之租金及使用費，足證原告早明知系爭二份契約本即不同甚明。惟後因原告經濟陷入困境無力支付系爭租金及使用費，原告遂先找被告協商可否減低租金，然因園區內廠房租金即均若此，而欲向被告承租者大有人在，被告遂未同意其請。當時原告迫於經濟狀況勢必要退租，惟原告又不想負違約之責，遂編撰訛稱系爭授權使用書與租約之標的相同，因被告為規避相關規定始簽立二份契約，其不知始同意簽約云云，後原告立即遷出系爭廠房，且另租其他便宜之廠房，惟數月後又違約另搬他處。雖原告訛稱系爭授權使用書與租約之標的相同，因被告為規避相關規定始簽立二份契約，其簽約時並不知情云云，惟被告否認原告此所述，原告應舉證證明。且原告於系爭二份契約上簽名，即表其承認二份契約不同，惟其現竟據此二份契約訛稱二者標的相同，明顯矛盾。倘本件有前開之事，則原告竟從未主張其於簽約時有被詐欺，顯非可能。再加以原告並不爭執系爭二份契約書形式之真正，更早於系爭二份契約上簽名確認（按依經驗法則可知，若非二份契約不同，豈須簽立二份契約！），而嗣後原告亦遷入並使用系爭廠房及其他設施，並依約給付租金及使用費，則由原告所為亦知，其早肯認系爭二份契約不同。否則本件若有原告所稱之事，且其既主張於簽約時不知，則其搬入使用後必知，惟其竟於搬入後並使用長達六個月期間內（即撤走前），均未曾對被告提出任何疑議或爭執，反均正常依約給付租金及使用費，此明顯悖於經驗法則。蓋一般承租人若對租約或租賃物有所爭執，必會向出租人反應或爭執，惟原告均否，其反係於請求降租不成後，即撤走並突函稱系爭契約無效云云，明顯可知原告所稱之事絕不實在，均係卸責之詞。且原告於承租前亦詢問過其他園區廠房，其早知科學園區管理局之相關規定，絕非其所訛稱之不知科學園區管理局之規定云云。而本件原告明顯係為規避其違約之責，始編撰前開不實之事以推卸其責，然明顯可知其絕無法證明此不實之事，而原告亦自認其無法舉證證明。則原告就其起訴之有利事實均未舉證（且尚與其所為之事證矛盾），被告自無先提出證明之義務等語。並聲明：求為判決（一）駁回原告之訴。（二）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、本院之判斷：
（一）兩造不爭執之事項：兩造於九十年一月十九日訂有廠房租貸契約書，由被告將坐落新竹市科學○○○區○○路○號七樓全部計四五一．八坪出租予乙方作為研發辦公室之用，租期原自九十年二月十六日起至九十二年二月十五日止二年，嗣又變更租期自九十年四月一日起至九十三年三月三十一日止，為期三年；兩造另於九十年二月十日訂立公共設施授權使用契約書，協議由被告將坐落新竹科學工業園區新安六號屬被告之約定專用公共設施授權乙方使用，租期自九十年二月十六日起至九十二年二月十五日止，嗣變更租期自九十年四月一日起至九十三年三月三十一日止，為期三年，原告並已分別交付前揭契約押租金一百零八萬四千三百二十元及五十四萬二千一百六十元及如附表所示之支票予被告，有原告提出之廠房租貸契約書及公共設施授權使用契約書各一份附卷可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真實。
（二）本件兩造間所爭執之事項，在於：⑴系爭廠房租賃契約及公共設施授權使用契約何時生效？是否有以「符合科學園區管理局相關規定」為特別生效要件？⑵本件租期變更是否已廢止原租約另立新約？⑶變更租期後之租約，是否須送管理局核定？⑷科學工業園區設置管理條例第十六條第二項科學工業園區土地租賃及建築物管理辦法（簡稱管理辦法）第十六條所指之售價及租金標準須報管理局核定之規定，為強制規定或訓示規定？⑸公共設施授權使用書得使用之範圍，是否與租約同？是否須送管理局核定？經查：
１、按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立」、「稱租貸者，謂當事人約定一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約」，民法第一百五十三條第一項、第四百二十一條第一項定有明文。又「使用租賃為諾成契約，一造約明以某物租與相對人使用，其相對人約定支付租金，即生效力。」（最高法院十九年上字第三四三號判例參照）。查兩造所簽訂之系爭廠房租賃契約書及公共設施授權使用契約書，遍觀全文，並未就契約生效要件為特別約定，且系爭廠房租貸契約書第十三條：附則明定「一、雙方之租賃關係自雙方簽訂本租約之日起生效。」，另系爭公共設施授權使用契約書第十三條：附則亦載明「一、雙方之授權關係自雙方簽訂本約之日起生效。」等語，均已明定系爭廠房租貸契約及公共設施授權使用契約分別自九十年一月十九日及同年二月十日簽約日起即成立生效甚明，至系爭廠房租貸契約及公共設施授權使用契約第十三條第二項、第十四條雖載有「本租約若有未盡事宜，悉依科學園區土地租賃及建築物租售管理辦法，及民法第相關法令之有關規定辦理。惟如其與本約條款之規定有抵觸者，應優先適用本約之條款」、「本合約需符合科學園區管理局規定」等語，惟觀此文義，無非欲使出租人之一方即德泰科技股份有限公司於出租系爭自建廠房及約定專用公共設施時，合於科學工業園區管理局相關規定而已，尚難謂兩造以符合科學園區管理局相關規定為系爭合約生效之停止條件。且科學園區設置管理條例第十六條第二項、科學工業園區土地租賃及建築物租售管理辦法（該辦法業於九十年四月十二日廢止）第十六條雖有「園區內之廠房及社區內之員工宿舍，得由園區內設立之機構請准自建或由管理局或分局興建租售。前項廠房以租售與園區內設立之機構，員工宿舍以租與園區從業人員為限。其售價及租金標準，由投資興建人擬定報請管理局核定。」、「園區內之私有廠房及其有關建築物經管理局徵購後轉租或轉租時，其租金標準及售價由管理局核定之。」之規定，然對未經核定而轉租廠房者，前開條例並無任何處罰規定，而科學工業園區土地租賃及建築物租售管理辦法亦僅於第十三條規定「：：其為租用建築物或租用土地建築，未經管理局同意擅將建築物轉租他人者，並應加付相當二倍建築物或土地租金之違約金：：」而已，尚難認係強制規定，縱被告未將系爭契約送請核定，亦無影響系爭契約之效力，是原告主張租金標準如未符上開法令標準，而未經科學園區管理局核定之系爭契約，係屬因違反強制規定而無效，應無理由。
２、原告又主張兩造「廠房租賃契約書」及「公共設施授權使用契約書」迄未送科學園區管理局依法核定，依前開契約書第十四條約定，被告未依債務本旨履行契約義務，原告乃於民國九十年十月二十五日去函被告為解除契約之意思表示，自得請求系爭合約之租金、押租金云云。惟查被告於系爭「廠房租賃契約書」成立後，業將租約送科學工業園區管理局核定，此有原告所不爭執之科學工業園區管理局九十年三月十二日（九０）園建字第００四五五一─０三號函附卷可稽，原告雖辯稱系爭「廠房租賃契約書」嗣因故廢棄舊約、更立新約，更自九十年四月一日起租，應再送科學工業園區管理局核定云云，惟兩造於系爭「廠房租賃契約書」及「公共設施授權使用契約書」成立後，雖合意將租賃期間由原訂之九十年二月十六日起至九十二年二月十五日止變更為自九十年四月一日起至九十三年三月三十一日止，惟其餘租貸標的、租金均未變動，且訂約日期亦照舊，揆諸兩造真意，應係合意變更契約內容而已，顯非廢棄舊約，另立新約甚明。又查廢止前之科學工業園區土地租賃及建築物租售管理辦法第十六條係規定「園區內之私有廠房及其有關建築物經管理局徵購後轉租或轉租時，其租金標準及售價由管理局核定之。」，是若非廠房或建築物之租貸，自不受該條規範之限制。查系爭「公共設施授權使用契約書」租貸標的為坐落新竹市科學○○○區○○路○號屬被告之約定專用公共設施，並非廠房或建物租貸，自無須送科學工業園區管理局核定，而兩造雖就「廠房租賃契約書」合意變更期間，惟租金並無變動，依前揭法令規定，此並非須經科學園區管理局核定之項目，應無再送核定之必要。退一步言，縱令兩造變更期間之「廠房租賃契約書」及「公共設施授權使用契約書」需送科學園區管理局核定，惟前開科學工業園區設置管理條例第十六條第二項及科學工業園區土地租賃及建築物租售管理辦法第十六條所指之售價及租金標準須報管理局核定之規定，並非強制規定已如前述，而系爭租約業已成立生效，此由租約第十三條第一項載明二造之租賃關係自簽訂本租約之日起生效，且原告亦已使用租賃物及給付租金，即可得證。是本件租約須送管理局核定之約定，至多僅能認為係系爭契約之附隨義務而已，縱被告未送核定，僅係債務不履行，原告自應依給付遲延規定先行催告，乃原告未催告履行，即逕於九十年十月二十二日以存證信函通知解除或終止租約，自有未合。
３、次查原告又主張兩造系爭「公共設施授權使用契約書」係就「廠房租賃契約書」中已出租並交付原告使用之新○○○區○○路○號七樓辦公大樓之「公共設施部分」，重覆出租予原告，係以不能之給付為契約標的，應屬無效云云。惟為被告所否認，辯稱因系爭建物內多項設備均為被告出資購置及維護，非管理局處理，被告始就約定專用部分、前開設備另與原告簽約，依契約自由原則自無不可等語。按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效，固為民法第二百四十六條第一項前段所明定，惟查其所謂不能之給付，係指依社會觀念其給付已屬不能者而言，即客觀之不能，且係自始之不能給付而言，其為自始客觀不能者，法律行為當然無效，當事人於行為當時知其無效或可得而知者，依民法第一百十三條規定，應負回復原狀或損害賠償之責任；其為自始主觀、嗣後客觀或嗣後主觀不能者，則生債務不履行之問題，債權人得依民法第二百二十六條規定，請求債務人賠償損害，或於解除契約後依民法第二百五十九條及第二百六十條規定，請求回復原狀及賠償損害，二者之法律效果並不相同（最高法院七十九年度台上字第二一四七號判決參照）。本件原告以「被告另就其已交付原告使用之公共設施部分，再行出租予原告，係以不能之給付為契約標的」，依民法第二百四十六條之規定，主張契約無效，然依其主張之事實，系爭公共設施授權使用標的於簽約時仍存在，僅係無法交付而屬主觀不能，核與民法第二百四十六條規定之自始客觀不能有間；且兩造「公共設施授權使用契約書」第一條約明使用標的為「新竹市科學○○○區○○路○號屬甲方之約定專用公共設施」，此與兩造「廠房租賃契約書」租約標的為「新竹市科學○○○區○○路○號七樓全部」有別，另證人即被告公司副董事長林朝武到庭證稱：「（公共設施授權使用契約書中約定專用公共設施是指何部分？）主要是指一樓卸貨平台，為公用設施的一部分，還有一樓大廳、七樓一個獨立陽台、八樓一個專用房間」、「（這些部分為何需獨立訂約？）因為這些部分是我們投資專用的，不包括在廠房租賃的範圍內，是經過數次討論商量所訂約的」；證人羅順華即被告公司管理部經理證稱：「（當初為何要簽兩份契約？）因為要報管理局的只要廠房面積及租金兩個項目，其他為我們投資部分，跟管理局無關，所以分兩份契約」、「（兩造當時是否對公共設施部分意思合致？）是，原告已使用七個月應該清楚」等語，均證稱系爭兩份契約標的並不相同；且系爭「公共設施授權使用契約書」於九十年二月十日簽訂，使用期間自九十年四月一日起，則距原告起訴時（九十年十二月二十一日）已長達八個月之久，而原告並不爭執其已給付七個月份之使用費，果被告為重覆出租，何以此期間均未見原告爭執而仍按月甘付租金？至原告雖又辯稱系爭授權使用書與租約之標的相同，因被告為規避相關規定始簽立二份契約云云，惟為被告所否認，而原告對此有利於己之事實迄未能舉證證明，自不足採。是原告主張系爭「公共設施授權使用契約書」無效並請求被告返還所有保證金及已付、預付之租金，應無理由。
四、綜上所述，系爭「廠房租賃契約書」及「公共設施授權使用契約書」既已成立生效，則被告收受原告交付之租金及押租金自有法律上原因，原告復未能舉證證明系爭契約無效或已合法解除契約，則其依民法第一百七十九條、第二百五十九條、第二百六十三條規定請求被告給付二百九十五萬四千七百七十二元及自九十年十月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息及如附表所示之支票，於法自始無據，應併其假執行之聲請予以駁回。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。
據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國九十一年十二月二十七日
臺灣新竹地方法院民事第二庭~B法官楊明箴右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官楊靜芳中華民國九十二年一月六日