臺灣臺中地方法院102年度訴字第17號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院102年訴字第17號民事判決

裁判日期：民國102年05月14日

裁判案由：返還房屋等

臺灣臺中地方法院民事判決102年度訴字第17號原告 吳秋美 訴訟代理人 吳榮昌 律師複代理人 鄭中睿 律師被告久大國際文具股份有限公司法定代理人 陳月紅 訴訟代理人 林永勝 律師上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國102年4月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將門牌號碼台中市○區○○路○段000號房屋之一、
二、三及地下一層遷讓交還予原告。
二、被告應給付原告新台幣壹佰萬元，及自民國102年4月24日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、被告應自民國102年4月15日起至遷讓交還上開房屋之一、二、三及地下一層之日止，按日給付原告新台幣捌仟叁佰叁拾叁元。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一、二項部分，於原告以新臺幣玖拾貳萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰柒拾肆萬捌仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款，分別定有明文。查原告於起訴時就被告積欠租金及相當於租金之不當得利之請求聲明為：「一、被告應給付原告新台幣（下同）750,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二被告應自民國101年12月15日起至起訴狀繕本送達之日止，按日給付原告8,333元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。三、被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按日給付原告8,333元。」；嗣於訴訟中變更聲明如主文第二、三項所示，核符前開規定，應予准許。
貳、原告主張：
一、被告久大國際文具股份有限公司向原告承租原告所有之門牌號碼台中市○區○○路○段000號房屋之一、二、三及地下一層全部，作為營業之用，雙方約定租期自101年3月15日起至108年3月14日止，租金每月250,000元，此有原證一之房屋租賃契約書（下稱系爭租約）可稽。依系爭租約第3條約定，被告應於每月首日支付月租金250,000元，詎被告自101年9月份起即未依約給付租金予原告，原告乃於101年10月23日以存證信函向被告為給付租金之催告(見原證物二之存證信函、郵件收件回執)，惟被告於101年10月24日收受存證信函後，仍置之不理，迄今尚未給付租金予原告。
二、依系爭租約第7條第5項「乙方積欠租金達兩個月以上，甲方得終止租約，收回」之約定及第440條第1、2項「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約」規定，原告爰以本件起訴狀之送達作為終止兩造系爭租約意思表示之通知。又依民法第455條「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」、第767條第1項「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之」之規定，原告於終止租約後，自得請求被告將系爭房屋返還原告。
三、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」民法第179條訂有明文。原告於終止租約前，得依約請求被告給付租賃存續期間所積欠之租金；租約終止後至被告遷讓返還房屋予原告之前，被告屬無合法權源占有系爭房屋，而獲有相當於租金之利益，並致原告受有相當於租金之損害，原告自得依前揭民法第179條之規定，並依原本租約所訂租金標準（即按月計算請求為250,000元；按日計算請求則為250,000元÷30＝8,333元），請求被告返還相當於租金之利益。
因原告於訂約時有收受被告押租金750,000元，此可供被告抵付所積欠之101年9月15日至101年12月14日期間之租金，故原告得向被告請求給付101年12月15日起至102年4月14日期間之租金(指租約終止前)及相當於租金之不當得利(指租約終止後)合計1,000,000元，及此部分已發生債權金額之法定遲延利息，與自102年4月15日起至被告遷讓交還上開房屋之日止，按日計算為8,333元之相當於租金之不當得利。
四、查兩造於簽約時，系爭房屋三樓尚有學生承租套房未遷離，原告當時有向被告方面表示需一些時間給學生搬家，代表被告公司簽約之訴外人 王世均 亦表示同意，嗣原告已將系爭房屋三樓騰空並通知被告辦理點交，被告雖派 吳姓 助理及設計師前來，但另要求欲將系爭房屋第四、五樓一併承租，並要求原告同意被告可轉租予他人，因原告不同意被告上開要求，並請被告依租賃契約履行，詎料被告即於當日拒不點交。原告不得已乃於101年2月23日以存證信函通知被告點交，雙方並於101年3月3日完成交屋。本件於免房租之裝潢期係因被告未積極進行裝潢事宜（據了解係因被告公司希望一併承租隔壁房屋，但一直無法談妥合約），並非原告無法交屋；且自101年3月3日交屋後迄今，被告仍未進行房屋裝潢事宜。又查房屋點交後，被告即按月兌現被告簽約時預付之每月租金支票至101年8月份，惟自101年9月份起之租金，被告即未開立支票而拒絕支付租金。故本件係因被告公司違約未按期給付租金所致，原告已依約將房屋點交予被告管領使用，被告因其公司之營運因素而未積極利用系爭租賃物，係不可歸責於原告。至於租賃契約簽立後，仲介公司之出租廣告未拆除一事，考其原因乃係仲介公司認為於被告裝潢時可一併拆除，且並不影響被告之任何租賃權益，被告之抗辯為無理由。
五、系爭房屋之地下室及一、二、三樓業於101年3月27日點交予被告所指定之人即其受僱人 吳崇華 ，且點交時系爭建物三樓並無任何房客，上情均有證人 蔡韶旻 之證述：「後來又約在三月間某日交屋，那次吳崇華先生就有完成交屋程序，我們有交給他建物的遙控器及鑰匙。」及證人 蕭秀琴 之證述：「當時確實沒有人住在裡面了，我沒有開啟房門進去看，因為原告方面已經通知我已經清空了，所以我才過去照相，至於照片所示的鞋子等物品或許是房客還沒有來拿走。」可稽(參102年3月28日開庭筆錄)，而系爭房屋點交後，縱使有遺留物(廢棄物)也並不影響被告之使用，而於房屋點交後，原告按期提示被告所交付之票據作為租金，並無任何不妥，亦無任何違約，被告所辯實不足採。
六、「裝潢期免租金」之約定並非交易常態，而係經磋商後原告之恩惠性給予，系爭租賃契約既載明自101年1月13日起至101年3月14日止為免租金之裝潢期，一旦免租金期間經過，原告自得收取租金，自難謂原告有違約情事，又被告是否裝潢乙節，自與原告無涉。雙方於上開免租金期間經過後，並無延長免租金裝潢期間之合意，此亦有證人蔡韶旻之證述：「所以當時簽約時的意思免租金裝潢期就是到101年3月14日止，並未因上述房客未遷移的問題而延期。」及證人蕭秀琴之證述：「法官問『那本件兩造簽立系爭租約所達成的共識，究竟有無協調變更上開附註條款所載之101年3月14日免租金裝潢期的期限，而要往後延展？』證人答『後來契約訂定的結果就是沒有要往後延，也就是雙方的意思是依照契約上所載的101年1月13日至101年3月14日為免租金裝潢期。』」可稽(參102年3月28日開庭筆錄)，準此，被告片面稱未延長免租金裝潢期而屬可歸責於原告之違約等語，自與事實不符。
七、若原告果真有被告所主張之違約情事，則以被告之財力自可尋找其他附近之租賃標的，被告卻未主動終止租約或請求損害賠償，又有何必要屈就於如此租約與房東？被告以票據給付六個月租金後，因未自行使用租賃標的而未給付租金，迄今已達六個月之久，又在原告起訴主張終止租約本案繫屬審理中，仍拒不返還租賃物，除違背物之利用外，更擴大原告之損害，被告之主觀目的為何，除令人不解外，其經營者之心態，更與客觀情形有異；本件未能正常依約履行，顯係被告單方面之緣由，而非可歸責於原告。且原告透過律師釋出善意，一再退讓，並依被告代理律師之要求條件，惟被告公司之實際經營者王世均，姿態高傲，故意影響原告之權益，其拒不先將房屋交還，乃損人不利己之行為，心態可議。
八、並聲明：如主文所示。
參、被告抗辯：
一、緣被告與原告於101年1月12日簽訂系爭租約，承租原告所有系爭房屋，被告係為作「營業用」，故雙方約定101年1月13日至3月14日為免租金裝潢期，租金至101年3月15日開始起算，租賃期限自101年3月15日起租至108年3月14日，被告為表示承租之誠意，於簽約時即交付原告包含押租金及六個月租金之支票。原告於出租予被告後，仍於系爭房屋外張貼出租之字樣，亦有違雙方所簽訂之租賃契約。另於簽訂租賃契約時，系爭房屋尚有第三人租賃占用，影響被告對租賃房屋之使用，理應由原告負責排除，始能交付被告使用，但原告遲至101年2月23日始以台中公益郵局第99號存證信函(原證三)，要求被告於七日之內交屋，被告於同年3月3日始指派公司人員 羅崇華 下台中與原告辦理交屋，但到達房屋現場後系爭房屋之三樓仍尚有第三人占用(原證四)，影響被告公司對租賃房屋之使用。系爭租約明定被告有二個月之免租金裝潢期，待免租金裝潢期後，被告始有支付租金之義務。但原告未能將租賃物全部合法交付被告，影響被告對系爭房屋之使用，此係原告違約在先，豈能謂被告違約。是被告自可要求延長免租金裝潢期及繳付租金之期限延後，以符合雙方契約之本旨。期間被告亦委任律師與原告協商重新議定免租金裝潢期起算日及租金起始日，但原告竟斷然拒絕，且繼續將被告所交付之租金支票提示付款，造成被告之損害。
二、更有甚者原告於101年11月2日間竟又向中天及TVBS新聞媒體暴料說擔任原告執行長之王世均先生積欠二個月房租，蘋果日報之平面媒體亦有刊載(被證六)，導致無論係被告或王世均先生之商譽嚴重受損。現在被告向金融機構增貸款項，拓展業務，均受到影響。故被告方於和解條件中加入須登報道歉乙事，但亦遭原告拒絕。
三、如上述本件係原告違約，無法如約定期限將租賃房屋交付被告使用，雖原告舉證人之說法，亦無法掩飾原告未如期點交之事實，自應延長免租金裝潢期，原告竟拒絕延長，始無法達成和解，並非被告無誠意解決房屋租賃之爭端。
四、聲明：1、原告之訴及假執行之聲請均駁回。2、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
肆、本院之判斷：
一、關於兩造簽立系爭租約及之後履約經過，業經本院傳訊仲介業者到庭證述詳盡，其中證人蔡韶旻證稱：「(你有無參與系爭租約之簽約及交屋事宜？)有的。當初是原告於100年12月至101年1月間委託我們精湛不動產經紀有限公司仲介出租系爭租約所示之建物，我是精湛公司的店長，我有承辦原告系爭委託案。我們就系爭建物刊登出租訊息後，被告公司於101年1月間與我們聯絡表示要承租系爭建物，被告公司方面是由王世均及吳崇華出面簽約，由王世均（依當時聽到的訊息王世均是被告公司的總經理）代表被告公司承租系爭租約所示之建物，王世均是帶被告公司的大小章在租約上用印，出租人方面是由原告本人出面簽約，雙方對租賃契約書的內容都有瞭解，故雙方是合意簽訂原證一的租約。原本原告是只要出租178號建物的一、二樓、地下一樓，但簽約當時王世均有表示想要擴大承租範圍到三樓，原告向王世均表示三樓的部分尚有一個出租套房之住戶，當時已經很接近農曆年了，故要到農曆年後才有辦法請求該套房住戶搬離，王世均也表示同意，雙方就合意簽立系爭租約，於第一條訂明上開承租範圍就是第一、二、三樓及地下一樓，農曆過年後原告有通知我們該套房住戶已搬離，我們有聯繫承租方的吳崇華（被告公司的協理）說可以交屋了，吳崇華表示他們正在忙他們公司在台北的加盟展，叫我們晚一點再過來交屋，後來有約在3月間某日交屋，第一次是吳崇華來交屋，當時他表示被告公司的老闆要求要在租約中增加他們可以分租轉租租賃物之條款，並要增加承租範圍至系爭建物的四樓及五樓，原告不同意，吳崇華說不同意的話他們老闆就不願意交屋，所以那次就沒有完成交屋。後來又約在三月間某日交屋，那次吳崇華先生就有完成交屋程序，我們有交給他建物的遙控器及鑰匙。(提示庭呈交屋資料表，請證人確認是否即為該日完成交屋所填具的資料？)這份資料應該是證人蕭秀琴與吳崇華辦理填寫的，要問她比較清楚。(租賃合約書第9條第2款雙方有約定101年1月13日到101年3月14日為免租金裝潢期，既然簽約當時沒有辦法交屋，免租金裝潢期如何計算？)當時並沒有提到這點，當時原告如前所述有表示三樓房客的問題，原告有告知王世均該房客必須等農曆過年後才搬走，王世均有表示同意，王世均並說建物的遙控器先放在我們公司，後來他們並沒有來拿遙控器，該合約條款內容王世均也有看過沒有表示異議。所以當時簽約時的意思免租金裝潢期就是到101年3月14日止，並未因上述房客未遷移的問題而延期。(房租的起算部分因為原告當時還沒有辦法全部交屋，租金應於何時起算？)就是租約第2條約定的101年3月15日起算」等語；證人蕭秀琴證稱：「(提示原證一系爭租約，證人就系爭租約有關簽約經過及交屋經過情形妳是否有參與？經過為何？)是的，我是精湛不動產經紀有限公司的業務人員，被告公司是我帶他們去看系爭租賃建物，當天是下午去看，他們當天就支付斡旋金，之後兩造就談妥條件簽訂系爭租約。簽約當天本來原告是只要出租系爭建物一、二樓及地下一樓，被告公司要求要增加租賃範圍至三樓，因為三樓當時尚有房客住在其中，故雙方有合意該房客待農曆過年後再由出租人方面去協調搬遷，達成共識之後雙方就有簽訂系爭租約，但簽約完成當天晚上七點多被告公司方面的吳崇華就有來電向我表示說不租了，我說若不租就會有毀約金的問題，吳崇華說他再跟公司回報，之後我就繼續與兩造協調毀約金的問題，協調還沒有結論，於農曆過年後被告公司有再來台中看一次系爭建物，當時並表示要變更租賃條件為承租整棟建物，我向被告公司表示系爭租約所定的租賃物範圍
一、二、三樓及第下一樓的部分契約已經有效成立了，請他們先就這部分來辦理交屋，其餘要增租部分再行協商，後來被告方面一直沒來辦理交屋，一直到101年3月3日吳崇華才到場辦理交屋，當天吳崇華要求系爭租賃契約書要增加出租人同意承租人得分租轉租的條款，原告方面不同意，吳崇華就拒絕交屋，之後我一直幫他們二造協商交屋之問題，我並一直要求被告公司方面儘速來辦理交屋，後來原告方面就寄存證信函給被告公司要求他們來辦理交屋，被告公司他們到101年3月25日才由吳崇華出面辦理交屋，交屋當天有確定點交範圍為一至三樓及地下室。(提示庭呈之交屋資料表，請證人確認上載日期101年3月27日是否才是前述吳崇華完成交屋之日期？)是的，因為時間經過已久所以前述3月25日是記錯了，應該以這份交屋資料表所載的101年3月27日才是正確的。(當日是否已將該交屋資料表所載點交項目明細內之物品交付給吳崇華？)是的。(系爭租約簽訂時你是否在場？)是的。(提示系爭租約第9條第2款記載101年1月13日到101年3月14日為免租金裝潢期，因為簽約當時原告還沒有辦法交屋，免租金裝潢期之計算應如何計算？)照理說是要往後延，但是因為簽約當天被告方面就說要解約，之後又說要承租整棟，原告方面不知道她是要請房客搬走還是往上移。(請妳就系爭租約簽約當時雙方合意的內容，具體說明該免租金裝潢期的附註條款真正的意思為何？)101年1月12日簽訂租約當天被告公司只支付了六個月租期的租金支票，原來是說好要支付一年份的租金支票，被告公司表是因為他們票不夠，所以先支付六個月的租金支票。在簽訂系爭租約的過程，也就是在兩造於租約簽名用印之前，原告就有表示三樓房客尚未能搬遷的問題，吳崇華與王世均也同意農曆過年後再請該房客搬遷，雙方都同意後，才簽立系爭租約。(既然如此，且該租約第9條特約事項第2款之附註條款已明確記載『101年1月13日至101年3月14日為免租金裝潢期』，妳為何又會有前述所言『照理說是要往後延』，你所謂的照理是指什麼道理？)是我個人以一般房仲業的想法，若是沒有馬上交屋的話，出租人方面就是要多給一些裝潢期間，但是就是要雙方協調。(那本件兩造簽立系爭租約所達成的共識，究竟有無協調變更上開附註條款所載之101年3月14日免租金裝潢期的期限，而要往後延展？)後來契約訂定的結果就是沒有要往後延，也就是雙方的意思是依照契約上所載的101年1月13日至101年3月14日為免租金裝潢期。(系爭租約除了印刷文字外其餘手寫部分內容是何人所記載？)除了出租人、承租人簽名欄部分為兩造各自所寫之外，其餘手寫的部分包括第9條特約事項的內容都是我寫的。(第9條特約事項所載內容是訂約過程中邊談邊寫的，還是雙方到場簽約之前你就已經預先寫好的？)是訂約過程中邊談邊寫的。(提示系爭交屋資料表，請問吳崇華於101年3月27日簽立系爭交屋資料表時當時有何人在場？)有我、我們店長蔡韶旻、原告夫妻、吳崇華及他帶來的設計師。(當時簽立系爭交屋資料表時，吳崇華及其所帶去的設計師有無進入系爭建物去看系爭建物一、二、三樓及地下室已經遷空？)有的。(系爭交屋資料表之照片是否妳所拍攝？)是的。(在何時拍攝？)101年3月3日第一次交屋不成之前幾天我去拍的。(提示該交屋資料表三樓照片，顯示還有鞋架等私人物品尚未騰空？是否尚還有人住在裡面？有無實際開啟房門確認屋內是否還有人住在裡面？)當時確實沒有人住在裡面了，我沒有開啟房門進去看，因為原告方面已經通知我已經清空了，所以我才過去照相，至於照片所示的鞋子等物品或許是房客還沒有來拿走。(101年3月27日交屋的時候有無拍照或攝影系爭建物的況狀？)沒有」等語。上開二名證人僅為仲介業者，與兩造並無其他利害關係，立場應屬客觀中立，所為證言內容具體詳盡，且互核相符，堪以採信。依其等證詞內容，可知兩造於簽立系爭租約時，係因被告方面臨時想擴大承租範圍至三樓，而三樓當時有一出租套房尚有房客占用中，始會發生簽約後無法即時全部交屋予被告裝潢之問題，而就此問題原告業於簽約時向被告代表人員說明，兩造並有達成共識，合意該套房房客待農曆過年後再由原告排除，租金免裝潢期毋須因此後延，即仍按原條件訂為101年1月13日至101年3月14日，兩造乃合意訂立系爭租約，被告即應受既定契約條款內容之拘束，不得再以上開出租套房未能即時遷讓，或免租金裝潢期未能延展為由，拒絕履約。又被告方面悔約之實際原因，係其於訂約後欲變更租賃條件為承租整棟建物，及增加得分租、轉租租賃標的之條款，因未獲原告同意變更契約內容，始生齟齬，進而推拖交屋履約事宜，並非原告方面未能依約履行交屋義務，況被告方面嗣亦已於101年3月27日派員到場完成交屋手續，取得承租屋屋之鑰匙、搖控等物品，而占用管理租賃物迄今，故原告亦已履行交屋予被告使用之出租人義務，即原告並無債務不履行之情形，被告臨訟復爭執原告未能如期騰空系爭房屋三樓及除去屋外張貼之出租廣告云云，應為悔約後藉故刁難之詞，所辯並無可採。
二、依系爭租約第3條約定，被告應於每月首日支付每月租金250,000元，第7條第5款約定，被告積欠租金達兩個月以上，原告得終止租約，收回租賃物。又民法第440條第1、2項規定「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約」；民法第455條規定「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」；民法第767條第1項規定「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之」。查被告自101年9月份起即未給付租金予原告，原告因而於101年10月23日以存證信函定期催告被告給付租金，被告於101年10月24日收受存證信函後，迄未給付租金予原告之事實，為兩造所不爭執，並有原證物二之存證信函、郵件收件回執可憑，則至101年12月22日原告起訴時，被告遲付租金之總額已逾二個月之租額，遲延給付之期間亦逾二個月，故原告以本件起訴狀繕本送達被告為終止系爭租約意思表示之通知，於法有據，是系爭租約已於被告收受起訴狀繕本時即102年1月8日經原告合法終止。租約終止後，被告即乏占有系爭房屋之權源，原告自得依前揭系爭租約第7條第5款約定及民法第455條、第767條第1項規定，請求被告返還租賃標的，爰判決如主文第一項所示。
三、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」民法第179條訂有明文。承前所述，本件原告業依債之本旨提供租賃物予被告使用，則原告於合法終止租約前，自得依約請求被告給付租賃存續期間所積欠之租金；租約終止後至被告遷讓返還房屋予原告之前，被告屬無合法權源占有系爭房屋，而獲有相當於租金之利益，並致原告受有相當於租金之損害，原告自得依前揭民法第179條之規定，並依原租約所訂租金標準（即按月計算請求為250,000元；按日計算請求為250,000元÷30＝8,333元），請求被告返還相當於租金之利益。又原告於訂約時有收受被告押租金750,000元，原告主張以此抵付被告所積欠之101年9月15日至101年12月14日期間之三個月租金，故原告尚得向被告請求給付101年12月15日起至102年1月8日租約終止期間之租金，及102年1月9日起至102年4月14日期間之相當於租金之不當得利，以上合計金額即相當於4個月之租金1,000,000元。復按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、第203條亦有明文。
從而，本件原告主張其對被告之上開租金及不當得利債權1,000,000元，以原告於102年4月23日審理期日當庭聲明請求被告給付而被告未給付時起，被告應負遲延責任，是請求併加計102年4月23日之翌日即102年4月24日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許，爰判決如主文第二項所示。
四、原告已合法終止租約，而被告迄未遷讓交還系爭房屋，是原告另請求自102年4月15日起至被告遷讓交還系爭房屋之日止，按日計算為8,333元之相當於租金之不當得利，於法有據，應予准許，爰判決如主文第三項所示。
五、綜上所述，本件因被告違約遲付租金，經原告合法催告並終止系爭租約後，被告已屬無權占有系爭房屋，則原告請求被告將系爭房屋遷讓交還，即有理由，應予准許。又被告積欠租約終止前之租金，租約終止後又無權占有原告所有之房屋，而獲得相當於租金之利益，並致原告受有損害，從而原告請求被告給付欠租及相當於租金之不當得利(詳如主文第二、三項所示)，為有理由，亦應予准許。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
七、兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行，本院經審酌尚無不合，爰分別定相當擔保金額准許之。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國102年5月14日
民事第二庭法官蔡建興上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年5月14日
書記官王淑燕