臺灣臺中地方法院民事判決 107年度中簡字第2769號
原 告 富熙資產管理有限公司
法定代理人 廖怡雅
訴訟代理人 洪介宇
被 告 洪士佳
訴訟代理人 洪信增
被 告 中天資產管理顧問有限公司
法定代理人 宋尚賢
被 告 宜光資產有限公司
法定代理人 黃淑宜
被 告 許茂億
受告知訴訟 黃淑宜
人
上列當事人間分割共有物事件，經本院於民國107年11月21日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
兩造共有如附表一、二所示土地及建物，應予變價分割，所得價
金由兩造按如附表三所示應有部分比例分配。
訴訟費用由兩造依附表三所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而
受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質
人所分得之部分：一權利人同意分割。二權利人已參加共有
物分割訴訟。三權利人經共有人告知訴訟而未參加，民法第
824條之1第2項定有明文。查依原告所提出之土地及建物
登記第一類謄本記載，可知被告中天資產管理顧問有限公司
於民國107年8月27日將坐落臺中市○○區○○段00000地
號土地、權利範圍4000分之47，及其上同段9800建號即門牌
號碼為臺中市○○區○○街○○號7樓之1建物、權利範圍8
分之1，共同設定債權總額為新臺幣（下同）50萬元之最高
限額抵押權予訴外人黃淑宜（見本院卷第35頁、第37頁），
原告並聲請對抵押權人黃淑宜就本件分割共有物事件為告知
訴訟，經本院依法對抵押權人 張淑宜 告知訴訟（見本院卷第
47頁），惟抵押權人黃淑宜並未依民事訴訟法第59條規定提
出參加書狀表明參加訴訟，核已生上開民法第824條第2項
第3款所定告知訴訟之效力。
二、被告宜光資產有限公司、許茂億經合法通知，未於言詞辯論
期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原
告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：如附表一、二所示之土地及建物（以下合稱
系爭房地）係兩造所共有，兩造應有部分如附表三所示。而
兩造間就系爭房地並無不分割之約定，復無法達成分割協議
，且系爭房地亦無因使用目的不得分割，又因如附表二所示
建物（下稱系爭建物）僅有一出入口，且如附表一所示土地
（下稱系爭土地）為系爭建物之基地，且系爭建物為公寓大
廈之專有部分，依民法第799條第5項及公寓大廈管理條例
第4條第2項規定，系爭房地不得分離而為移轉或設定負擔
。為此爰依民法第823條第1項、第824條第2項第2款規
定，訴請准予裁判變價分割系爭房地等語，並聲明求為判決
如主文第1項所示。
二、被告部分：
㈠被告洪士佳陳述略以：系爭建物為公寓，僅有單一出入口，
不可能原物分割，伊願意以原告拍定價格加價10萬元買回原
告就系爭房地之應有部分，並請法院體諒系爭房地為伊賴以
棲身之所，伊原與債務人即訴外人 洪士昇 共同居住於系爭建
物，系爭房地如遭拍賣，伊兄弟二人恐被迫分散，酌定伊能
力範圍可支付之額度，准予伊買受等語。
㈡被告中天資產管理顧問有限公司則陳述：同意原告所提分割
分案等語。
㈢被告宜光資產有限公司、許茂億未於言詞辯論期日到庭，惟
前均具狀陳述略以：同意原告變價分割之請求等語。
三、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，
但因物之使用目的不能分割或契約定有不分割之期限者，不
在此限。民法第823條第1項定有明文。所謂因物之使用目
的不能分割，係指共有物繼續供他物之用，而為該物之利用
所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言（參照最高法
院50年台上字第970號判例意旨），例如界標、界牆、共有
之契據，互有之共有物，區分所有建築物之共有基地，共有
之通路等均然（參最高法院58年台上字第2431號判例意旨）
，此等共有物在性質上，非絕對不能分割，但一經分割將失
其效用，而不能達使用目的。次按稱區分所有建築物者，謂
數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有
權，並就該建築物及其附屬物之共有部分共有之建築物。又
專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利不得分離而為
移轉或設定負擔。民法第799條第1、5項亦有明定。另按
公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分
所有權標的之專有部分，不得與其所屬建築物共用部分之應
有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或
設定負擔，公寓大廈管理條例第3條第3款及第4條第2項
亦有規定。再內政部（87）台內地字第8780559號函示：本
部於86年12月8日邀集法務部、省市政府地政處、財政廳、
財政局及中華民國土地登記專業代理人公會全國聯合會等有
關單位研商獲致結論：「依公寓大廈管理條例第4條第2項
規定．故區分所有建物作為共有物分割標的之一時，區分所
有建物所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地
上權之應有部分應併為區分所有建物成為共有物分割之標的
」等語。查系爭坐落臺中市○○區○○段○○○○號建物為區分
所有建物之專有部分，而系爭建物所坐落之基地為系爭同段
558-8地號土地，其共有人及應有部分如附表三所示等情，
業據原告提出土地及建物登記簿謄本、建物測量成果圖、系
爭建物所在大樓照片等件為證，並為原告、被告中天資產管
理有限公司及被告洪士佳所不爭執，而被告宜光資產有限公
司、許茂億經合法通知，既未於言詞辯論期日到場，亦未提
出書狀作何聲明或陳述以為爭執，依民事訴訟法第436條第
2項準用同法第280條第3項、第1項之規定，視同自認，
故此部分事實堪以憑認。則若將如附表一、二所示土地及建
物併付拍賣，於法並無不合，亦無妨礙系爭房地之使用目的
，且兩造間亦未訂有不分割之契約，兩造復不能達成分割協
議，則原告請求法院就系爭房地為裁判分割，符合前開法律
規定，應予准許。
四、又按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法
不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒
絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：
一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯
有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有
困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物
之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共
有人。民法第824條第2項第1、2款定有明文。次按共有
物分割之方法，法院斟酌各共有人之利害關係及共有物之性
質價格等，本有自由裁量之權，共有人訴請分割共有物，其
聲明不以主張分割之方法為必要，即令有所主張，法院亦不
受其主張之拘束，不得以原告所主張之方法為不當，而為駁
回分割共有物之訴之判決。是原告所主張之分割方法，僅供
法院參考而已，設未採其所主張之方法，亦非其訴一部分無
理由，故毋庸為部分敗訴之判決（參最高法院69年度第8次
民事庭會議決議㈡）。另按共有人因共有物分割之方法，不
能協議決定，而提起請求分割共有物之訴，應由法院依民法
第824條第2項命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘
束，審判上之共有物分割方法，在德、日、瑞民法，固以原
物分割為原則，價金分配為例外，但我民法對於二者，則無
分軒輊，均應由法院斟酌當事人之聲明，共有物之性質，經
濟效用及全體共有人之利益等公平決之（參最高法院69年度
台上字第350號判決意旨）；故分割共有物究以原物分割或
變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情
形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，
不受共有人所主張分割方法之拘束（參最高法院88年度台上
字第600號判決意旨）。查系爭坐落臺中市○○區○○段○○
○○號建物為區分所有建物之專有部分，而系爭建物所坐落之
基地為系爭同段558-8地號土地，已如前述；又因系爭建物
在使用上屬獨立一體，如採取原物分割，則依兩造如附表三
所示應有部分，及系爭建物僅有單一出入口，自無可能採原
物分戶分割之方式。況系爭房地，依法專有部分不得與所坐
落之基地分離而移轉，其明顯有原物分割之困難，如能變價
分割各併付拍賣，將可使土地及建物之產權歸於一致，亦有
利土地及建物之使用及處分。準此，本院因認若將本件採變
價分割之方式，將系爭房地併付變賣，以價金按應有部分比
例分配予兩造即各共有人，以期發揮系爭土地之最高經濟價
值，較符合分割共有物應徹底消滅共有關係及公平合理之本
旨，參諸兩造除被告洪士佳外亦均表示同意將系爭房地以變
價方式分割等情，而被告洪士佳雖陳明有意價購其他共有人
之應有部分，然亦自承其財務困頓，有其提出之民事陳述狀
在卷可按，則本件顯亦難採將系爭房地全部分配予被告洪士
佳，再由被告洪士佳以金錢補償未受分配之其他共有人之分
割方案。因之，原告主張本件不適宜以原物分割，而應將系
爭如附表一、二所示土地及建物變賣分割，應有理由，自應
准許。爰判決如主文第1項所示。
五、再按應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割
而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出
質人所分得之部分：一、權利人同意分割。二、權利人已參
加共有物分割訴訟。三、權利人經共有人告知訴訟而未參加
。民法第824之1條第2項，定有明文。經查，被告中天資
產管理顧問有限公司於107年8月27日將坐落臺中市○○區
○○段○○○○○○號土地、權利範圍4000分之47，及其上同段
9800建號即門牌號碼為臺中市○○區○○街○○號7樓之1建
物、權利範圍8分之1，共同設定債權總額為50萬元之最高
限額抵押權予訴外人黃淑宜，經本院依法對抵押權人告知訴
訟，惟上開抵押權人未依民事訴訟法第59條規定提出參加書
狀表明參加訴訟，核已生上開民法第824條第2項第3款所
定告知訴訟之效力，已如前述，依前開規定上開受告知訴訟
人抵押權於本件分割共有物判決確定時，移存至抵押人所分
得之部分，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，與本件判決
結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、分割共有物事件，本質上並無訟爭性，兩造本可互換地位，
由任一共有人起訴請求分割，均無不可。而定共有物分割之
方法，可由法院自由裁量，為適當之分配，不受任何共有人
主張之拘束。本件雖准許原告分割共有物之請求，然因分割
共有物之訴，係以請求分割共有物之形成權為訴訟標的，當
事人所提出之分割方法，僅係供法院之參考，其分割方法，
對於各共有人而言，並無勝負之問題。因此，本件訴訟費用
若由一造負擔全部費用，顯有失公平。故本院爰參酌兩造對
系爭房地應有部分之比例，認本件訴訟費用應由兩造按如附
表三所示兩造之應有部分比例負擔，較為公平合理，爰諭知
如主文第2項所示。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1
項但書。
中華民國107年12月14日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官劉惠娟
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年12月14日
書記官吳欣叡
附表一：
┌───────────────┬─┬────┐
│土地坐落│地│面積│
├───┬────┬───┬──┤├────┤
│縣市○鄉鎮市區○段│地號│目│平方公尺│
├───┼────┼───┼──┼─┼────┤
│臺中市│北屯區│北屯│558││324│
││││-8│││
└───┴────┴───┴──┴─┴────┘
附表二：
┌───┬───────┬──────┬─────┬─────────────┐
│建號│基地坐落│門牌號碼│建築式樣主│建物面積（平方公尺）│
││││要建築材料├──────┬──────┤
││││及房屋層數│層次及│附屬建物用途│
│││││樓層面積合計││
├───┼───────┼──────┼─────┼──────┼──────┤
│9800│臺中市北屯區北│臺中市北屯區│鋼筋混凝土│七層│陽台：│
││屯段558-8地號│北興街19號7│造├──────┤面積15.67│
│││樓之1│7層│106.96││
│││││││
├───┴───────┴──────┴─────┴──────┴──────┤
│共有部分：臺中市○○區○○段○○○○○號，面積544.79平分公尺，權利範圍1000分之93│
└──────────────────────────────────────┘
附表三：各共有人就系爭土地及建物之應有部分
┌──┬───────┬──────┬──────┐
│編號│共有人│558-8地號土│9800建號建物│
│││地││
├──┼───────┼──────┼──────┤
│１│富熙資產管理有│47/4000│1/8│
││限公司│││
├──┼───────┼──────┼──────┤
│２│洪士佳│47/1000│1/2│
├──┼───────┼──────┼──────┤
│３│中天資產管理顧│47/4000│1/8│
││問有限公司│││
├──┼───────┼──────┼──────┤
│４│宜光資產有限公│47/4000│1/8│
││司│││
├──┼───────┼──────┼──────┤
│５│許茂億│47/4000│1/8│
└──┴───────┴──────┴──────┘