裁判字號：臺灣士林地方法院99年訴字第427號民事判決
裁判日期：民國99年11月29日
裁判案由：返還價金等
臺灣士林地方法院民事判決99年度訴字第427號原告 張沛栩 訴訟代理人 廖振洲 律師複代理人 許灼灼 被告賴 薛秀英
賴虹伶 上2人共同訴訟代理人 吳啟玄 律師上列當事人間返還價金等事件，本院於民國99年11月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰貳拾捌萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔七分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項如原告以新臺幣肆拾叁萬元供擔保後，得假執行；如被告以新臺幣壹佰貳拾捌萬元供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。查本件原告起訴時，係先位主張解除或撤銷兩造間之買賣契約，再以民事債務不履行或不當得利法律關係為請求權基礎，請求被告回復原狀或返還不當得利，並聲明：「㈠被告 賴薛秀英 應給付原告新臺幣（下同）109萬元，及自民國98年11月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告賴虹伶應給付原告109萬元，及自98年11月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。」另備位以民事債務不履行法律關係為請求權基礎，請求減少價金，並聲明：「㈠確認兩造就坐落於臺北縣樹林市○○段○○段○○○○○號土地，及門牌號碼臺北縣樹林市○○路○○○號2樓、643號2樓之房屋（下稱系爭房屋，與上開土地合稱系爭房地）買賣價金，超過690萬元之部分不存在。㈡願供擔保請准宣告假執行。」嗣經被告於99年4月24日解除兩造間之買賣契約，並請求原告給付違約金，而於99年10月11日具狀請求酌減違約金，變更先位聲明之請求權基礎為不當得利法律關係，並撤回備位聲明。復於99年11月8日本院行言詞辯論程序時，當庭變更訴之聲明為：「㈠被告應給付原告178萬元。㈡願供擔保請准宣告假執行。」經核原告訴之變更，係基於同一基礎事實，而減縮應受判決事項之聲明，依上開法條規定，其變更應予准許，先予敘明。
二、原告起訴主張：原告於98年11月22日與被告簽訂房地產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），向被告購買系爭房地，買賣價金為1090萬元，原告並已依約給付被告買賣價金218萬元。嗣原告發現系爭房屋因訴外人佳鋐建設股份有限公司（下稱佳鋐公司）於鄰地施工不當，而存有被告早已知悉，卻於簽約時刻意隱瞞之土石滑動、地層下陷、瓦斯管斷裂外洩、房屋龜裂、地基持續傾斜等無法完全修復之瑕疵，致原告有所顧慮而遲延給付價金，遭被告於99年4月24日依系爭買賣契約第10條約定解除系爭買賣契約，並主張沒收原告已付價款中之109萬元充作違約金。縱依臺灣省土木技師工會98-1
619號鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）認定系爭房屋之傾斜甚微而無瑕疵，惟系爭房屋因鄰地施工而有傾斜情況發生，係屬事實，則原告因此有所顧慮致遲付價金，實符常情；況被告於簽約之際，若據實告知系爭房屋有傾斜狀況，原告必不會購買系爭房地，倘將原告已付價金中之109萬元充作違約金，顯屬過高，爰依民法第252條規定，請求本院酌減違約金為40萬元，並依民事不當得利法律關係，訴請被告返還經酌減後之已付價金餘額等語。並聲明：㈠被告應給付原告
178萬元。㈡願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：系爭房屋經佳鋐公司申請鑑定後，業據臺灣省土木技師工會以系爭鑑定報告認定在正常使用情況下，應無安全之虞，故系爭房屋並無原告所稱之瑕疵存在。又依系爭買賣契約第5條第1項約定，原告應於給付第1次款同時，提供貸款必備文件，並辦理銀行貸款之相關事項，而原告經被告於98年12月18日發函催告後，雖已交付相關文件，惟拒絕辦理對保，顯見系爭買賣契約之貸款無法獲准，係可歸責於原告之事由所致，是依系爭買賣契約第5條第4項約定，原告應於受地政士通知起10日內，以現金一次付清尾款。爰以民事答辯狀催告原告於99年4月24日前辦理對保或付清尾款，若逾期仍未履行，則依系爭買賣契約第10條約定，解除系爭買賣契約，並沒收原告已付價款中之109萬元充作違約金等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
四、兩造不爭執事項：
㈠、原告於98年11月22日向被告購買系爭房地，已繳付第一期款
109萬，第二期款109萬，合計218萬元，嗣被告以原告遲延給付價款，經催告於99年4月24日解除系爭買賣契約。
㈡、系爭房屋並無原告起訴狀所載沉陷傾斜的瑕疵。
㈢、被告依系爭契約第10條第1項主張沒收已繳付之價金218萬元，充作違約罰金。
五、本件經本院依民事訴訟法第271條之1準用同法第270條之
1第1項第3款之規定，整理並協議簡化爭點如下：被告主張違約金109萬元是否過高？若過高，則違約金若干？原告得請求返還之金額為何？
六、本院得心證之理由：按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害賠償之總額，民法第250條定有明文。又按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額，倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害，以決定其約定之違約金是否過高。於契約解除前，苟因給付遲延已生有損害賠償請求權，既不因契約解除而失其存在，於違約金核減時，更應併予審酌，最高法院96年度臺上字第107號判決意旨參照。承上可知，約定之違約金過高者，法院固得酌減至相當之數額，惟須依一般客觀事實社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。又系爭買賣契約第10條第1項約定買方不依約履行付款或契約所定其他各項義務者，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即得予解除契約並將已收之價款全數沒收，充作違約罰金等語。前開違約金既未約定為懲罰性違約金，依民法第250條之規定，即視為賠償總額預定之違約金。而本件原告已給付218萬元予被告，此為兩造所不爭，是依前開約定218萬元即為兩造之約定之違約金。原告主張前開218萬元之違約金過高，應以40萬元為適當，請求本院核減為40萬元，被告則認違約金以10
9萬元為當。原告雖舉本件約定買賣價金為1090萬元，扣除已給付218萬元，尚餘872萬元，以買賣契約訂定日98年11月22日至99年4月24日解除之日止，以年息百分之3計算，其利息未及40萬元，是被告實際之損失未及40萬元，應以40萬元為當。惟當事人為違約金之約定，係著重於違約金之嚇阻功能，促使契約當事人能致力於契約之履行，以預防損害之發生，是酌定違約金之金額，應不少於所受損害(含積極損害及消極損害)和主張權利成本金額總和，如此方能使權利人願意主張違約金權利，義務人為避免違約金之損失，而願盡最大努力履行契約義務，進而達到違約金規範之目的，是前開最高法院認為違約金之酌定，除斟酌債權人受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益外，尚包括客觀事實、社會經濟狀況。故本院審酌系爭買賣契約如能履行被告所能獲得買賣價差之利益，及原告遲延給付
872萬元之買賣價金至解除契約日止之所生之損害(如以買賣成立之日起計算至解除契約日止，依法定利率百分之5計算約10數萬元)，因原告未履行所受損害，包括因締結買賣契約所花費之時間、勞力、費用，並參酌被告主張權利之成本，認應以90萬元為當。準此，兩造買賣契約既經解除，被告受領超過上開違約金90萬部分，即無法律上之原因，是原告依不當得利之法律關係，請求被告返還128萬元（0000000-000000＝0000000）之金額，即為有理由，應予准許。逾此部分之請求即無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
八、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行。經核原告勝訴部分，於法核無不合，爰依法酌定相當之金額准許之。原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國99年11月29日
民事第二庭法官劉逸成以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國99年12月8日
書記官李宜蓁