臺灣高雄地方法院民事判決 109年度雄訴字第2號
原 告 陳積群
訴訟代理人 王國論 律師
王佑銘 律師
被 告 亞洲聯合大廈管理委員會
法定代理人 陳君聖
上列當事人間修繕房屋漏水等事件，本院於民國109年12月22日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號十二樓之一號
、一四七號十二樓之三號房屋頂樓共用部分以高雄市土木技師公
會民國一○八年十一月二十六日高市土技字第一○八○四八○二
號鑑定報告第十一至十三頁所列⑶建議修復方式之(Ａ)(Ｃ)
，就鑑定報告附件四現場圖及相片所載地點，以鑑定報告附件八
所載修繕項次、名稱及數量(扣除備註欄已修復部分)修繕。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告前於民國97年間購入門牌號碼高雄市○○區
○○○路○○○號12樓之1、147號12樓之3建物（下合稱系
爭建物），為亞洲聯合大廈（下稱系爭大廈）之區分所有權
人。系爭建物頂樓屋頂平台、伸縮縫及女兒牆地板老舊防水
層失效，故導致系爭建物如高雄市土木技師公會108年11月
26日高市土技字第00000000鑑定報告(下稱鑑定報告)附件
五編號A1、A2、B、C1、D、F、G、H、C2、I、E、J
所示(以下分別以編號稱之)有多處漏水情形，系爭建物頂
樓屋頂平台既屬共用部分，被告自有修繕義務。爰依民法第
767條第1項中段、公寓大廈管理條例第10條第2項規定，
提起本訴等語。並聲明：被告應將系爭建物頂樓共用部分以
鑑定報告第11頁至第14頁鑑定結果⑶建議修復方式(A)、(
B)、(C)、(D)、(F)所載方法，就鑑定報告附件四現場圖
及相片所載地點，以鑑定報告附件八所載修繕項次、名稱及
數量（扣除備註欄已修復部分）修繕至無水份滲漏狀態。
二、被告則以：原告之前所有權人逕將原設計之陽台，拆除內牆
（含門窗）、外推重新建構與女兒牆平齊之外牆及窗戶改為
室內房間使用，並將原設之公共廁所改建為房間無權占有使
用之。原告所稱系爭建物滲漏水點A1、A2、B、C1、D、F
、G、H部分具體位置在前述原用途為陽台及公共廁所經改
造為房間處，係原告專有部分或約定專用部分，非屬於共用
部分或約定共用部分，且其漏水應係外牆設置時未能密接密
實所致，非被告疏於管理維護系爭建物屋頂平台。另如附圖
所示漏水點C2、I、E、J部分被告已進行防水修繕完成，
原告此部分起訴欠缺權利保護要件等詞置辯。並聲明：原告
之訴駁回。
三、兩造不爭執事項
㈠原告為系爭建物所有權人。
㈡鑑定報告附件五第2頁附圖中A1、A2、B、C1、D、F、G
、H區域原設計為陽台，系爭建物前所有權人將此等區域打
除並外推；E區域原設計為公共廁所，J區域原設計為曬台
，系爭建物前所有權人將此等區域打除。
㈢被告於鑑定報告作成後，委請名家設計工程於108年9月6
日就C2、I區域進行高壓注射施作；委請同修企業有限公司
（下稱同修公司）於108年12月間就系爭房建物頂樓平台施
作瀝青防水工程。
四、兩造爭執事項
㈠系爭建物A1、A2、B、C1、D、F、G、H漏水原因為何？
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條本文定有明文。原告主張系爭建物A1、
A2、B、C1、D、F、G、H因系爭大廈共有部分疏於管理
維護致有漏水情事，並提出照片數張為證(雄簡調卷第16至
27頁)；被告固就有漏水情事為不爭，然否認係其疏於管理
維護系爭大廈共有部分所致，揆以前開規定，應由原告就漏
水原因為證明。查：
⒈原告聲請鑑定漏水原因，經本院函請高雄市土木技師公會鑑
定，該會於108年11月26日以高市土技字第00000000號函覆
鑑定結果為A至J區滲漏水主要原因可分為3種狀況(見外
放鑑定報告第8至9頁)：
⑴12樓牆面高處或樑周邊：因女兒牆與頂層地板施工縫(樓層
施作時以一層一層往上灌注，頂樓女兒牆與地板分開灌漿會
產生施工縫)造成，因屋頂防水年限已久材料老化，造成屋
頂防水層失效，防水層老化腐壞，雨水藉由防水層裂隙與孔
隙、空洞和破裂面剝落位置滲入屋頂混擬土裂縫再滲入屋內
。
⑵12樓窗戶外框縫隙：窗戶外框混擬土未全面填縫完成，雨水
藉由裂縫和空隙滲漏水，牆面及窗戶裝設隙由前屋主施工完
成。
⑶12樓牆面低處或地板周邊：分開灌漿會產生施工縫，滲漏原
因係由陽台牆面與12樓地板施工縫滲漏水造成，牆面係由前
屋主施工完成。
⒉鑑定報告並說明關於上開⑵⑶部分係因12樓原先設計藍圖有
陽台，原購屋者將原落地窗廢除，裝新窗戶到陽台邊矮牆，
矮牆須經敲打始能裝上新窗戶，2次施工及會產生施工縫，
颳風下雨時即會生滲漏水之緣故。兩造亦就系爭建物前所有
權人有打除陽台外推施工之情事不爭執。而鑑定報告由具備
專業知識之2位土木技師作成，除參照現場情狀外，亦參考
系爭建物原始樣貌及變動更改之施工方式等為上開鑑定結果
可徵鑑定報告所為之內容足為採認。
⒊是由上開鑑定結果可見系爭建物牆面高處及樑周邊等近天花
板處滲漏水係因由屋頂防水層失效所致，其餘窗戶外框及牆
面低處與地板，則係因該處窗戶及牆面為2次施工設置所產
生之縫隙所致。可見被告辯稱系爭建物滲漏水係因改建所致
固非無據，惟原告主張屋頂防水層失效亦同為造成滲漏水之
原因。
㈡被告是否已將C2、I、E、J漏水原因修復完成？
按各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，
故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不
更舉反證(最高法院19年上字第2345號裁判意旨參照)。系
爭建物C2、I、E、J前有漏水之情事，為兩造所不爭，被
告抗辯已修復完成，依前開意旨應就此部分為證。經查：
⒈被告抗辯C2、I、E、J均已修復完成，並提出估價單、工
程保固書、請款單等件為證(見雄簡調卷第87至99、134至
136頁)。依被告所提出之上開估價單、工程保固書、請款
單等件，可見係在107年5至12月間就天花板排煙口周圍滲
水、通風管周圍水泥打除高壓灌注、系爭建物中1208及1220
房間伸縮樑柱處高壓防水施作、系爭建物中1221房間天花板
5處高壓防水施作、伸縮縫女兒牆外牆龜裂處及頂樓地板伸
縮縫處包覆白鐵施打矽利康。上開修繕為局部施作，高雄市
土木技師公會在108年9月4日至現場進行鑑定，鑑定結果
雖認牆面滲漏水及女兒牆與頂層地板施工縫均已修復，然仍
有伸縮縫、天花板、頂層地板防水層等尚須修復(見外放鑑
定報告第15頁)，可見鑑定時仍有未修復之情事。
⒉被告遂又在108年12月間就伸縮縫、女兒牆、排氣口及水錶
地磚凸出處施以瀝青鋪平，有同修公司工程報價單可參(見
雄簡調卷第134頁)。要與鑑定報告建議伸縮縫應以開挖砌
磚打底塗上黏著劑及抗裂防水泥漿後再復原不銹鋼板之施工
方法全然不同(見外放鑑定報告第13頁)。證人 李菘勇 即同
修公司員工到庭證稱：108年12月間有到場施作，以瀝青油
為底漆再用瀝青鋪平就有防水效果；(此方式日後是否仍有
滲漏水可能?)比較不會有；(鑑定報告建議之修復方式有無
包含瀝青工程施作?)建議修復方式我們沒有做；(鑑定報告
建議修復方式與瀝青工程有何差異?)看不出來等語(見本院
卷第105至109頁)。可見證人李菘勇對於其未施作之鑑定
報告建議修復方式之工法較不清楚，亦無法詳細說明與其施
作之瀝青工程間之差異，難謂其對於滲漏水之修復較土木技
師為專業。
⒊原告固不爭執C2、E最近雨季無漏水等語(見本院卷第340
頁)，然其對I、J部分仍爭執有滲漏水，被告就I、J部
分漏水原因已修復未再漏水未舉證證明，況且證人李菘勇施
作之瀝青工程非就頂樓防水層為全面施作，而係局部的以瀝
青覆蓋，依鑑定報告所載之「雨水會藉由防水層裂隙與孔隙
、空洞和破裂面剝落位置滲入屋頂混擬土裂縫再滲入屋內」
之漏水原因，可知未全面鋪設之局部施作，仍可能會使雨水
藉由未施作之部位滲入，再者縱使全面施以瀝青鋪設施作是
否足以達到與建議修復方式相同效果，被告未提出專業人員
之說明，故被告辯稱其已修復云云，自難採信。
㈢原告請求被告應依鑑定報告鑑定結果及建議⑶A、B、C、
D、F建議方式修復系爭建物屋頂平台有無理由？
⒈按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767
條第1項中段定有明文。次按共用部分、約定共用部分之修
繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；其費用
由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例
分擔之，公寓大廈管理條例第10條第2項前段、中段亦分別
定有明文。另公寓大廈共有及共用部分之清潔、維護、修繕
及一般改良，依同條例第36條第2款規定，亦明定屬管理委
員會之職務範圍。
⒉系爭建物A至J滲漏水原有同為屋頂防水層失效及改建所致
，有鑑定報告可佐，已如前述。而屋頂屬於共用部分，本應
由被告負責管理維護，鑑定報告修繕估價基礎亦僅限定於A
至J區頂層防水層部分為主(見外放鑑定報告第11至15頁)
，與修繕數量及費用計算表(見外放鑑定報告第15頁及附件
八)相互勾稽，可認與修復頂層防水層失效相關者為鑑定報
告所列⑶建議修復方式之(A)(C)及附件八項次19、20，
，且均已內含在修復數量及費用計算表，其餘鑑定報告所列
⑶建議修復方式之(B)為鑑定報告所認已修復之範圍；(D)
涉及牆面結構性損壞，系爭建物原所有權人打除牆面陽台外
推亦同為滲漏水原因，此觀前開鑑定報告鑑定結果漏水原因
⑴甚明(詳見鑑定報告第8頁)，故以鑑定報告所列⑶建議
修復方式之(A)（C）修復已足；另(F)則係地磚維護，非
屬頂樓防水層失效造成系爭建物漏水原因，此見該部分修復
方式僅單除打除損壞地磚並鋪設新地磚，未涉及防水工法自
明(見外放鑑定報告卷第13、14頁)。故原告請求鑑定報告
所列⑶建議修復方式之(A)(C)及附件八就鑑定報告附件
四現場圖及相片所載地點，以鑑定報告附件八所載修繕項次
、名稱及數量(扣除備註欄已修復部分)修繕應屬有據。至
於是否能修繕至原告主張無水分滲漏狀態，因系爭建物漏水
原因非單純為系爭大廈屋頂層防水層失效所致，故被告依上
開工法修繕已足，原告請求必須達到無水分滲漏之效果自非
合理。
五、從而，原告依民法第767條第1項中段、公寓大廈管理條例
第10條第2項規定，請求被告就系爭建物頂樓共用部分以鑑
定報告所列⑶建議修復方式之(A)(C)及附件八就鑑定報
告附件四現場圖及相片所載地點，以鑑定報告附件八所載修
繕項次、名稱及數量(扣除備註欄已修復部分)修繕，為有
理由，應予准許。逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。
六、本件原告請求被告以鑑定報告鑑定結果⑶建議修復方式(A)
、(B)、(C)、(D)、(F)所載方法修復，惟其中僅(A)、
(C)係在修復共用之頂層防水層部分，其餘修復方法與頂
層防水層失效之漏水原因無涉。審酌修復方式項目及各項目
之工序繁複與否等，認就駁回原告請求之部分，應由原告自
行負擔5分之2之訴訟費用為適當。
七、兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後
，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必
要，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴一部有理由一部無理由，依民事訴訟法
第79條判決如主文。
中華民國110年1月21日
民事第五庭審判長法官秦慧君
法官鄧怡君
法官楊詠惠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國110年1月21日
書記官蔡佩珊