臺灣臺北地方法院91年度訴字第1634號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院91年訴字第1634號民事判決

裁判日期：民國91年06月28日

裁判案由：返還價金

臺灣臺北地方法院民事判決九十一年度訴字第一六三四號
原告丁○○訴訟代理人丙○○被告山圓建設股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人甲○○右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）陸拾萬元及自民國八十五年十二月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
貳、陳述：
一、原告於民國八十三年一月十二日向被告山圓建設股份有限公司（以下稱山圓公司）訂購「景美有美景」預售屋Ａ十一棟六樓一戶，八十三年一月十四日付給被告訂金及預收款十二萬元（土地部分）、及二十萬元（房屋部分），同年四月十三日給付房屋款二萬五千元，同年五月二十三日給付房屋預收款九萬五千元，同年八月十五日付房屋款十萬七千元，另付房屋款五萬三千元，共計六十萬元。
二、按解除契約，雙方負回復原狀之義務，民法第二百五十九條定有明文。由他方所受領之給付物應返還之，受領之給付物為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，同條第一、二項亦定有明文。本件既已依兩造所定之房地訂買賣契約書（以下稱系爭契約）第十一條第一款約定解除系爭契約，又有北管局67支局存證信函661號及1010號原告為解除系爭契約之意思表示，從而兩造之契約已經合法解除，足堪認定。兩造之契約既已合法解除，則依照民法第二百五十九條之規定，被告當然應該負返還價金及利息之義務。被告已經把房子賣給第三人，被告沒有受到任何損害，之前原告所給付的價金，應連同利息返還原告，利息的起算是申請調解的日期。
三、又約定違約金額過高者，法院得酌減至相當之數額，原告當時租房子在新店市○○路○○○巷○號二樓，當時是二房東，被惡房客毆打左手骨折住院開刀，經濟狀況很惡劣，無法生活，預售屋契約內容建設公司根本未達到六十萬元，顯很不公平的一件事情。且原告沒有收到解約的通知。為此，依據回復原狀請求權，請求返還訂金及各期給付的款項。
叁、證據：提出調解不成立證明書一紙、統一發票六紙、房屋平面圖二紙、聲請調解書一紙、房地訂買賣契約書一份（均影本）為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、原告丁○○於八十三年一月十二日與被告山圓公司簽訂系爭契約，購買坐落台北縣新店市○○○段二十張小段七二─七、─十五、─十八、一０二─二、─三、─四、─五、─十二地號上編號第Ａ十一棟六樓房屋一戶，房屋面積約計二十點一七坪、土地面積依本戶建坪之比率登記之，房地總價款（含營業稅）為四百四十七萬元，其付款方式依系爭買賣合約第三條規定：其付款辦法依（附件二）分期付款表之規定。於甲方（丁○○）接收通知五日內自行向乙方（山圓公司）指定地點以現金如數一次繳清，不得藉故拖延。
二、兩造既已簽訂買賣合約，即應受買賣契約之拘束，亦應依循買賣契約之約定履行義務。詎料，原告以因個人經濟發生困難為由，拒向被告公司繳納應付之工程款，業經被告於八十四年三月三十日以北管局第六十七支郵局第六六一號存證信函催告履行工程款在案，並希望原告接獲催告函後七日內至被告公司繳款，否則，被告公司得依系爭契約第十一條第一款之規定處理。無奈亦未獲原告給付工程款，實亦違反兩造所訂之買賣契約第三條、第十一條第一款之規定，並經被告另於八十四年五月二十三日以北管局第六十七支郵局第一０一０號存證信函函達解除兩造所簽訂之買賣契約，並沒收所繳全部價款作為違約賠償金。惟經被告依約解除買賣契約後，事隔一年有餘，原告即聲請台北市中山區調解委員會調解，亦坦承經濟發生困難無法負擔。
三、再者，目前由於大環境之因素，經濟不振，公司經營不易，且建設業餘屋又充斥市場，公司經營首當其衝，更是困難。而本件被告依雙方合意所簽訂之買賣契約第十一條第一款之規定解除買賣契約至今已將近七年，然依原告起訴狀所載理由觀之，莫非以「原告當時租房子在新店市○○路○○○巷○號二樓，當時是二房東，被惡房客毆打左手骨折住院開刀，經濟狀況很惡劣，無法生活，預售屋契約內容建設公司根本未達到六十萬元」云云，然查，被告損失金額高達一百三十一萬二千二百七十一元，非如原告所述未達六十萬元損失。且金錢債務不容有給付不能之觀念，即有不可抗力等危險，債務人亦應自行負擔，不得藉口損失或人欠而冀免給付責任，最高法院二十年上字第二三三號判例可資參照。
叁、證據：提出買賣契約書一份、八十四年三月三十日北管局第六十七支郵局第六六
一號存證信函、八十四年五月二十三日北管局第六十七支郵局第一０一０號存證信函、北市中山區調解委員會調解函各一件（均影本）及被告公司損失金額明細表一份為證。
理由
一、原告起訴聲明原請求「被告應給付原告六十萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。」嗣於訴訟繫屬中之九十一年六月十一日具狀改為聲明請求「被告應給付原告六十萬元及自民國八十五年十二月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。」核係擴張應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款規定，不受起訴狀繕本送達後不得變更訴之聲明之限制，被告表示不同意原告之上開擴張利息之請求云云，尚有誤會，合先敘明。
二、得心證之理由：
（一）原告主張伊於八十三年一月十二日與被告山圓公司簽訂系爭契約，購買坐落台北縣新店市○○○段二十張小段七二─七、─十五、─十八、一０二─二、─
三、─四、─五、─十二地號上編號第Ａ十一棟六樓房屋一戶（即「景美有美景」預售屋），房屋面積約計二十點一七坪、土地面積依本戶建坪之比率登記之，房地總價款（含營業稅）為四百四十七萬元，其付款方式依系爭買賣合約第三條規定：其付款辦法依（附件二）分期付款表之規定，伊業於八十三年一月十四日至同年八月十五日間給付訂金及土地、房屋預付款共計六十萬元，嗣因伊濟狀況惡化，致未能依約定繳款，經被告於八十四年三月三十日以北管局第六十七支郵局第六六一號存證信函催告伊於接獲催告函後七日內至被告公司履行繳款義務，又於八十四年五月二十三日以北管局第六十七支郵局第一０一０號存證信函函達解除兩造所簽訂之買賣契約，並沒收所繳全部價款作為違約賠償金，被告並已經將系爭房地賣給第三人之事實，已據其提出調解不成立證明書一紙、統一發票六紙、房屋平面圖二紙、聲請調解書一紙、房地訂買賣契約書一份為證，並為被告所不否認，堪信原告之主張為真實。
（二）惟原告主張係因伊當時租房子在新店市○○路○○○巷○號二樓，並作二房東，卻被惡房客毆打左手骨折住院開刀，經濟狀況很惡劣，無法生活，致未能依約定繳款，惟伊沒有收到解約通知，且預售屋契約內容被告公司之損失未達到六十萬元，經伊聲請調解而不成立，為此，依據回復原狀請求權，請求被告返還訂金及各期給付款項共計六十萬元，及本件違約金額過高，請求酌減至相當之數額等語，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件所應審究者為，被告解除系爭契約是否合法，及如解除契約合法，被告沒收原告所繳全部價款六十萬元作為違約賠償金，是否過高。
（三）按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴，或依督促程序送達支付命令者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。民法第二百二十九條定有明文。債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。前項債務人，在遲延中，對於因不可抗力而生之損害，亦應負責。但債務人證明縱不遲延給付，而仍不免發生損害者，不在此限。契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金。違約金，除當事人另有規定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。但約定如債務人不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務不履行時，除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償。同法第二百三十一條、第二百五十四條、第二百五十條亦分別明定。經查，兩造所訂之各期房地款繳款日期，除訂金、簽約金及開工款以外，其餘各期係依據工程進度而訂，有系爭契約附件（二）載明可參，即屬給付無確定期限者，依上開規定，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，應負遲延責任。查，原告自第十一期款至第十八期款未繳納，此為原告所自承，經被告於八十四年三月三十日以北管局第六十七支郵局第六六一號存證信函催告履行，請其接獲催告函後七日內至被告公司繳款，否則，被告公司得依系爭契約第十一條第一款之規定處理，惟原告未於所定催告期限內繳款，自受催告時起，自應負遲延責任。原告既已遲延給付，被告復於八十四年五月二十三日以北管局第六十七支郵局第一０一０號存證信函，以原告違反系爭契約第三條、第十一條第一款之規定，通知原告解除系爭買賣契約，並沒收所繳全部價款作為違約賠償金，該戶任由被告公司另行處分等情，依前開規定即無不合，
（四）又契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第二百五十九條第一、二款固定有明文。惟解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。亦為同法第二百六十條所明定。本件原告固已繳納訂金及各期給付款項共六十萬元，惟既已因其應負遲延責任之遲延給付，經被告於八十四年五月二十三日以北管局第六十七支郵局第一０一０號存證信函，依系爭契約第三條、第十一條第一款之規定，通知原告解除系爭買賣契約，並沒收所繳全部價款作為違約賠償金，該戶任由被告公司另行處分等情，與前開民法規定並無不合，業據論述如前，原告主張依回復原狀請求權，請求被告返還訂金及各期給付款項六十萬元等語，即屬無據，不應准許。
（五）按債務人遲延者，債權人除得請求其賠償因遲延而生之損害外，對於因不可抗力而生之損害，亦應負責。業據前開民法第二百三十一條第二項前段所明定。查，目前由於大環境之因素，經濟不振，公司經營不易，且建設業餘屋又充斥市場，公司經營首當其衝，更見困難，而本件被告依系爭買賣契約第十一條第一款之規定解除系爭買賣契約至今已將近七年，而依原告所載理由無非係以「原告當時租房子在新店市○○路○○○巷○號二樓，當時是二房東，被惡房客毆打左手骨折住院開刀，經濟狀況很惡劣，無法生活，預售屋契約內容建設公司根本未達到六十萬元」云云，然查，被告抗辯其損失金額高達一百三十一萬二千二百七十一元，業據提出如附件之損失金額明細表一份為證，並未據原告否認，且觀諸最近數年之房地產業之景氣確屬不振，以致需賴政府頻頻釋出諸如低利房貸、土地增值稅減半等激勵措施等，被告上開抗辯即屬可採，原告主張被告損失未達六十萬元，本件違約金額過高，請求酌減至相當之金額云云，亦無可取。
（六）綜上所述，原告據以提起本訴，請求返還價金及酌減違約金等，均屬無據，應予駁回。
三、本件原告並未聲請宣告假執行，被告聲明供擔保請准宣告免為假執行，即屬贅語，爰認並無必要予以宣告供免假執行之擔保金額，附此敘明。
四、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十一年六月二十八日
民事第三庭法官張明輝右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十一年七月一日
法院書記官周其祥