臺灣臺北地方法院100年度簡上字第504號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院100年簡上字第504號民事判決

裁判日期：民國101年07月12日

裁判案由：給付服務報酬

臺灣臺北地方法院民事判決100年度簡上字第504號上訴人 黃旻柔
陳億兒 上二人共同訴訟代理人 柴健華 律師被上訴人太平洋房屋 仲介 股份有限公司法定代理人 章民強 訴訟代理人 蔣美龍 律師
蔡奕廷 陳威宇 上列當事人間給付服務報酬事件，上訴人對於民國100年9月29日本院新店簡易庭100年度店簡字第567號第一審判決提起上訴，經本院於101年7月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於准許被上訴人後開第二項、第三項之訴部分，暨假執行及訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人請求上訴人黃旻柔給付逾新臺幣玖萬貳仟元，及自民國一百年五月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分駁回。
上開廢棄部分，被上訴人請求上訴人陳億兒給付逾新臺幣玖萬貳仟元，及自民國一百年五月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用新臺幣壹萬壹仟捌佰捌拾貳元，由被上訴人負擔新臺幣伍仟玖佰肆拾貳元，餘由上訴人各負擔貳仟玖佰柒拾元。
事實及理由
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。查本件兩造簽訂之專任委託契約書（以下簡稱「系爭契約」）第11條約定以本院作為因本契約涉訟時之管轄法院，此有系爭契約1件在卷可按，故本院就本件應有管轄權，合先敘明。
一、被上訴人主張略以：㈠上訴人黃旻柔、陳億兒於民國99年2月3日委託被上訴人仲介
銷售其等所有門牌號碼為基隆市○○區○○路○○○號13樓之5之房屋（以下簡稱「系爭房屋」），兩造並簽訂系爭契約為證，委託期限自99年2月3日起至同年5月30日止，委託銷售價格為新臺幣（下同）998萬元。被上訴人於受託期間，不斷為其等進行房屋銷售之能事，例如刊登廣告、帶看客戶、製作銷售報表、網站登錄等，已善盡受託人之義務。詎上訴人於99年5月18日於前開委託期限內，竟自行出售系爭房屋予訴外人 鄭啓國 ，已違反系爭契約第5條第3項第1款之約定，而涉有違約情事。又依系爭契約第5條3項第1款之約定，上訴人應支付被上訴人依委託價格4﹪之服務報酬，核為39萬9千2百元（9,980,000元×4%=399,200），惟因上訴人共同負擔上開服務報酬之債務為可分之債，故應各別給付被上訴人19萬9千6百元（399,200元÷2＝199,600）。被上訴人屢次催討，上訴人均置之不理。爰依系爭契約及民法第271條之規定，請求上訴人應各給付上訴人19萬9千6百元及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息。
㈡對上訴人答辯所為之陳述：
⒈上訴人固以編號AG0000000契約內容變更合意書（以下簡稱
「契變書」）主張其委託銷售期間已由原來99年2月3日起至99年5月30日止，變更為至99年4月15日止。惟被上訴人僅於該契變書委託總價欄填入「新臺幣X億X仟捌佰捌拾零萬元整」、「備註：底價不公開」）、日期，及被上訴人銷售系爭房屋之經紀人 謝明燁 親自簽名後，傳真予上訴人確認。上訴人簽認後，竟自行於委託期限內填入「至99年4月15日止」，擅自變更委託銷售期限，並回傳被上訴人。依民法第160條之規定，應為拒絕原要約，而為新要約，此新要約未得被上訴人同意前，應不生效力。而謝明燁於原審及本院之證詞均證稱當時已不同意縮短委託銷售期限，足認被上訴人並未同意縮短委託銷售期限。另被上訴人係99年6月12日返還上訴人系爭房屋之鑰匙，此有鑰匙返還簽收單可證，並非如上訴人所述被上訴人於99年4月15日即返還鑰匙。又被上訴人於99年5月29日仍就系爭房屋繼續派發報紙廣告，此有報紙廣告可證，則如被上訴人同意縮短委託期限，不可能於委託期限屆滿後仍繼續製作廣告宣傳。可見上訴人主張兩造已合意縮短委託期限云云，並非事實，系爭房屋委託期限仍應依系爭契約所載，即自99年2月3日起至99年5月30日止，被上訴人於99年5月18日自行出售系爭房屋，顯然違約，自應按上開約定給付服務報酬。
⒉系爭契約第5條第3項第1款之約定，係規範系爭契約成立後
，因可歸責於賣方因素致契約無法履行，而支付之特別約定服務報酬，並非屬違約金之性質。縱該約定具有違約金之性質，因被上訴人於受託期間不斷帶看房屋、製作銷售廣告、登錄網站等，已善盡受託人之義務，在委託銷售期滿前1天仍刊登廣告銷售，可見被上訴人已全力促銷系爭房屋，上訴人於委託銷售期限屆滿前，擅自將系爭房屋出售，使被上訴人付出之金錢、勞務，均前功盡棄，亦有違誠信原則，故該條款約定上訴人應給付委託價格4﹪之報酬，並無過高之情形，無需酌減等語。
二、上訴人則以：㈠上訴人黃旻柔、陳億兒共同持有系爭房屋，於99年2月3日委
託被上訴人基金店經紀人謝明燁仲介銷售。兩造簽訂系爭契約時，原約定委託銷售價格為998萬元，及委託期間自99年2月3日至同年5月30日止，同日再依編號AG0000000號契約內容變更合意書變更委託總價為920萬元。嗣謝明燁再次與上訴人磋商降低委託總價事宜，上訴人見謝明燁信心十足，故簽立契變書，變更委託總價為880萬元，並將系爭契約原約定之委託銷售期間即自99年2月3日至同年5月30日止，變更至同年4月15日止，且將該契變書回傳至被上訴人基金店。
惟截止99年4月15日為止，被上訴人基金店及謝明燁都未告知上訴人於委託銷售期限屆滿前，有無帶同客戶前往看屋之情形，上訴人視委託銷售期限已經屆滿，系爭契約已告終止，便自行另尋買主，並於99年5月18日出售，於99年6月11日辦理所有權移轉登記。詎上訴人接獲被上訴人通知，應依系爭契約第5條第3項第1款給付服務報酬，但上訴人均係依約履行，被上訴人非但未將委託事項辦理完成，竟仍上訴人給付不應負擔之服務報酬，顯然無理。
㈡上訴人留存之契變書並無訴外人即被上訴人基金店店長許哲
穎之簽章，且契約必要之點諸如兩造簽名用印、營業員簽名及契約全部條款等均已具備，而上訴人陳億兒於99年2月3日簽立之契約內容變更合意書，亦無店長簽章，足見店長簽章與否，屬被上訴人內部行政管理範疇，並非系爭契約成立要件。上訴人陳億兒在契變書簽名之際，被上訴人之經紀人即訴外人 蔡允文 、謝明燁均已先行用印簽名，被上訴人亦依契變書記載之委託總價920萬元進行銷售，過程中亦無謝明燁所稱由主管簽核回傳上訴人之情事，可見謝明燁所述與上訴人之處理流程嚴重相違，不可採信。事實上謝明燁於99年3月20日致電上訴人陳億兒表明有買方出價880萬元欲購買系爭房屋，主動要求上訴人陳億兒將委託總價由920萬元調降至880萬元，以利促成交易，並傳真契變書請上訴人簽名後回傳。由於事涉銷售價格之重要權益，上訴人陳億兒與黃旻柔討論後，認被上訴人二度要求降價，雖有利成交，但亦減少上訴人可得價款，為確實敦促被上訴人善盡銷售責任，遂決議將委託期限提早至99年4月15日以為同意降價之條件。
上訴人陳億兒告知謝明燁並獲得同意後，上訴人陳億兒始於契變書之委託期限欄填載99年4月15日，再於底價不公開字樣下方及委託人欄簽名後回傳，並與謝明燁聯絡確認其已收受。而謝明燁收受契變書後，上訴人陳億兒曾有致電確認，但謝明燁當時並未表示 許哲穎 有反對之意，上訴人即未再有系爭房屋銷售之訊息。上訴人陳億兒回傳契變書前，已經告知如不同意縮短期限，即無法調降委託銷售價格，如謝明燁未予允諾，上訴人陳億兒豈有同意降價並回傳契變書之理。又由謝明燁及許哲穎之證詞可知謝明燁在上訴人陳億兒回傳契變書前，並未詢問許哲穎變更委託期限之事，係上訴人陳億兒回傳契變書後，謝明燁始告知許哲穎，疑似遭到許哲穎反對，謝明燁才於原審及本院言詞辯論程序中否認曾同意上訴人變更委託期限，然謝明燁既已同意變更委託期限，應認兩造已生合意變更期限之法律效果。又上訴人陳億兒曾於99年4月12日、13日起陸續以0000000000號行動電話撥打謝明燁0000000000號行動電話，告知委託期限即將屆滿，要求返還系爭房屋鑰匙，謝明燁於本院言詞辯論程序中亦陳稱上訴人好像叫其拿鑰匙到系爭房屋櫃臺等語，謝明燁亦將鑰匙歸還，則如委託期限仍為原訂之99年5月30日，謝明燁絕無在該期限屆至前返還鑰匙之理。故系爭房屋委託銷售期限由99年5月30日變更為99年4月15日，為上訴人將銷售價格由920萬元調降至880萬元之條件，兩造已就此達成合意，上訴人主張兩造並未合意變更委託期限云云，實非真實。
㈢上訴人係於99年4月15日委託期限屆滿後，透過任職公司之
人脈尋覓到買家，並無違約情事。另系爭契約雖約定委託銷售價格為998萬元，惟兩造已於99年2月3日合意變更委託銷售價格為920萬元，故被上訴人以委託銷售價格998萬元為本件計算服務報酬之基礎，顯然不當。由又系爭契約第5條第3項所列各款事由，可知該條項實為違約處罰而具有違約金之性質。被上訴人於系爭契約成立後，雖一再陳稱有帶買方看屋，但迄今均未提出足資證明之文件，可見其所稱有積極銷售行為，並非事實。如僅由被上訴人提出之網站及報紙廣告資料，即認上訴人應各給付19萬5千元之違約金，顯然過高，應依民法第252條之規定予以酌減為各3萬元，始稱公允等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人黃旻柔應給付被上訴人19萬9千6百元及自100年5月21日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息；及上訴人陳億兒應給付被上訴人19萬9千6百元及自100年5月21日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息。上訴人均不服，提起上訴，並聲明：⒈原判決廢棄。⒉上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：上訴人黃旻柔、陳億兒於99年2月3日委託被上訴人仲介銷售其等所有門牌號碼為基隆市○○區○○路○○○號13樓之5之房屋（即系爭房屋），兩造並簽訂專任委託契約書（即系爭契約）為證，委託期限自99年2月3日起至同年5月30日止，委託銷售價格為998萬元，同日再依編號AG0000000號契約內容變更合意書變更委託總價為920萬元，上訴人陳億兒並將系爭房屋鑰匙交付經紀人謝明燁，請其帶看買方，此有系爭契約、授權書、土地與建物登記謄本、編號AG0000000號契約內容變更合意書及物價鑰匙交付簽收單影本各1件存卷可稽（見原審卷第2至10頁、第34至36頁、第37頁、第39至43頁），復為兩造所不爭執，堪信為真實。
五、本件之爭點及本院得心證之理由：上訴人主張其兩造已合意將系爭房屋委託銷售期限由99年5月30日變更為99年4月15日，其於期限屆至後自行出售系爭房屋，並無違約情事，且系爭契約第5條第3項第1款約定之報酬，具有違約金之性質，被上訴人請求之金額顯然過高等情，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件兩造爭執之處厥為：㈠兩造是否已合意將系爭房屋委託銷售期限由99年5月30日變更為99年4月15日？㈡上訴人於99年5月18日將系爭房屋自行出售第三人，是否違約？被上訴人依據系爭契約第5條第3項第1款請求之報酬金額是否過高？應否酌減？茲分述如下：
㈠兩造是否已合意將系爭房屋委託銷售期限由99年5月30日變
更為99年4月15日？⒈按將要約擴張、限制或為其他變更而承諾者，是為拒絕原要
約而為新要約，民法第160條第2項定有明文。查上訴人固主張謝明燁於99年3月20日致電上訴人陳億兒表明有買方出價880萬元欲購買系爭房屋，主動要求上訴人陳億兒將委託總價由920萬元調降至880萬元，上訴人陳億兒與黃旻柔討論後，同意將銷售價格由920萬元調降至880萬元，但以委託銷售期限應由99年5月30日變更為99年4月15日作為條件，上訴人陳億兒將上開條件告知謝明燁並獲得同意後，始於契變書之委託期限欄填載99年4月15日，再於底價不公開字樣下方及委託人欄簽名後回傳，並與謝明燁聯絡確認其已收受，而謝明燁收受契變書後，上訴人陳億兒曾有致電確認，但謝明燁當時並未表示店長許哲穎有反對之意，上訴人即未再有系爭房屋銷售之訊息等語。惟證人謝明燁於原審即證稱：「我問陳億兒我們最低可以賣多少錢，他說880萬元，我傳真過去給陳億兒簽名，他說OK，後來他打電話給我，要我改銷售的期限，我說不可以、「店長說不可以改日期，我有告訴陳億兒，但後來就沒下聞了，後來以底價920萬元這張，所以880萬元這張就作廢了。我們公司也沒鍵入電腦裡去，我當時傳真給他是要簽名的，但是他傳真回來又添加委託期限99年4月15日，我問店長，店長不同意期限變更，又回歸到原來那一份契約，這份契約就變無效」等語（見原審卷第63頁背面）。復於本院言詞辯論程序中證稱：「是有人出價，我跟上訴人說他願意調降多少，上訴人說他願意調降到880萬元，但也有說要更改契約的委託期限，但是我有跟他說不行，後來我有傳真契變書給他，他說他願意調降為880萬元，但是期限要更改，我說我們店長說不行，所以那張就不算」、「因為她說要調降到880萬元，要更改委託期限才可以，這時候我們店長說沒有辦法，當時店長一直在我旁邊」、「我跟上訴人說不可以更改期限之前，我已經將契變書傳真給上訴人，但上訴人還是更改委託期限之後將契變書傳真給我，當時店長都在我旁邊」、「上訴人傳過來之後我才看到日期，我傳出去的時候沒有寫日期，我明明告訴他不可以更改委託期限，他說更改他才可以降價，我就請示店長，店長說不行，他在回傳前跟我說要縮短委託期限，我說不行，但他傳真過來上面就有日期，我就請示店長，店長說不行，我就立刻打電話告訴上訴人不可以更改委託期限，我也不會幫他降價，會用原價格繼續努力」等語（見本院卷第50至52頁）。可見證人謝明燁之證詞前後相符，並無矛盾，均指上訴人陳億兒表示願意調降委託價格，但須變更委託期限，其已向上訴人陳億兒表示如要更改期限，店長並不同意，所以無法更改委託價格及期限，該契變書不生效力。另店長即證人許哲穎於本院言詞辯論程序中亦證稱：「謝明燁給我看的時候，謝明燁就表示期限是屋主自己填上去的，與原來的契約約定的期限不同，我就說不行，因為縮短期間對我們很不利，我們還可以有時間努力跟買方溝通到成交的價格」、「謝明燁沒有說過他自己同意縮短期限」等語（見本院卷第68頁），核與證人謝明燁之證詞大致相符。可證上訴人回傳契變書時，雖同意將銷售價格由920萬元調降至880萬元，但以委託銷售期限應由99年5月30日變更為99年4月15日作為條件，並在契變書之委託期限欄填載99年4月15日，再於底價不公開字樣下方及委託人欄簽名後回傳證人謝明燁，揆諸前揭規定，應屬對於被上訴人要約之限制及變更，核屬新要約，應得被上訴人之同意，惟證人謝明燁請示許哲穎後，已向上訴人表示不同意其變更委託期限之新要約，則兩造對於委託期限由99年5月30日變更為99年4月15日乙節，意思表示並未合致，該契變書應不生變更委託期限或銷售價格之效力。
⒉至上訴人主張其曾於99年4月12日、13日起由上訴人陳億兒
陸續以0000000000號行動電話撥打證人謝明燁0000000000號行動電話，告知委託期限即將屆滿，要求返還系爭房屋鑰匙，證人謝明燁並將鑰匙拿到系爭房屋櫃臺歸還，則如委託期限仍為原訂之99年5月30日，謝明燁絕無在該期限屆至前返還鑰匙之理云云。惟被上訴人主張其於99年6月12日才將系爭房屋鑰匙1把及磁卡1枚返還上訴人陳億兒，此有鑰匙返還簽收單1紙附卷可稽（見本院卷第32頁），可證上訴人主張謝明燁於99年4月12、13日後即將系爭房屋鑰匙返還云云，並非可採。況被上訴人於99年4月16日、99年4月17日、99年4月18日、99年4月19日、99年4月23日、99年4月24日、99年4月25日、、99年4月26日、99年4月30日、99年5月1日、99年5月8日、99年5月9日、99年5月14日、99年5月15日、99年5月16日、99年5月17日、99年5月21日、99年5月22日、99年5月24日、99年5月29日及99年5月31日仍有在中國時報、自由時報及蘋果日報等主要報紙媒體以「帝景3房車位」為標題刊登廣告，此有被上訴人提出之報紙影本26件為證（見本院卷第33至45頁）。可見被上訴人於99年4月15日後，仍繼續刊登廣告銷售系爭房屋，則如兩造合意變更委託銷售期限至99年4月15日，被上訴人何以需再刊登報紙廣告進行銷售行為？益證上訴人所述不實。是兩造權利義務關係仍應回歸系爭契約及編號AG0000000號契約內容變更合意書之內容所載，即仍合意約定委託期限自99年2月3日起至同年5月30日止，委託銷售價格為920萬元。
㈡上訴人於99年5月18日將系爭房屋自行出售第三人，是否違
約？被上訴人依據系爭契約第5條第3項第1款請求之報酬金額是否過高？應否酌減？⒈兩造權利義務關係既應應回歸系爭契約及編號AG0000000號
契約內容變更合意書之內容所載，即仍合意約定委託期限自99年2月3日起至同年5月30日止，委託銷售價格為920萬元，則上訴人於約定委託銷售期間之99年5月18日自行將系爭房屋出售予第三人，即屬違約，依據系爭契約第5條第3項第1款之約定，自應負違約責任。
⒉惟兩造既合意約定委託銷售價格為920萬元，則系爭契約第5
調第3項第1款所約定之「成交價」，即應以兩造合意之920萬元為計算服務報酬之基礎，被上訴人主張以系爭契約原約定委託銷售價格998萬元為服務報酬計算基礎，實有未合。
⒊按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第25
2條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額。查系爭契約第5條第1項所列4款之情形，均屬因可歸責於賣方之事由，以致系爭契約無法履行之情形，此有系爭契約1件存卷供參（見原審卷第4至5頁、第34至36頁），核與違約金之性質相同，本院自得依據民法第252條之規定，予以斟酌。又被上訴人雖主張其於系爭契約成立後多次帶同買方看屋，惟此部分未見被上訴人提出證據以為佐憑，尚難認其多次帶看之情形為真實。且被上訴人最終究未覓得買方，完成系爭房屋買賣及過戶事宜，本件如僅由被上訴人提出之報紙廣告資料，即認上訴人應各給付按委託價格4﹪計算之服務報酬即違約金，顯然過高，應依民法第252條之規定予以酌減為按委託價格920萬元2﹪計算之違約金，即上訴人每人應各給付9萬2千元（9,200,000×2﹪÷2＝92,000元），較為允當。
六、綜上所述，上訴人主張兩造已合意將系爭房屋委託銷售期限由99年5月30日變更為99年4月15日，並非有據，則其於委託銷售期間將系爭房屋自行出售第三人，顯然違反系爭契約第5條第1項第3款之約定，自應按該條項之約定，給付服務報酬。惟該服務報酬性質上即屬違約金，本院認被上訴人請求依系爭契約原約定價格998萬元4﹪計算之服務報酬，實屬過高，故依民法第252條之規定予以酌減為按委託價格920萬元2﹪計算之違約金，即上訴人每人應各給付9萬2千元。準此，被上訴人依據系爭契約第5條第1項第3款請求上訴人黃旻柔、陳億兒應各給付9萬2千元，及各自100年5月21日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息，確屬有據，逾此部分所為之請求，則無理由。原審就上開應駁回部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰予廢棄改判如
主文第2項、第3項所示。至於上訴人請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，經核並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
八、末按兩造應負擔之第一審、第二審訴訟費用額，依後附計算書確定為如主文第5項所示之金額。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國101年7月12日
民事第五庭審判長法官薛中興
法官陳蒨儀法官郭顏毓以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國101年7月13日
書記官林政彬附表：
┌──────────────────────────┐│計算書│├────────┬─────────────────┤│項目│金額（新臺幣／元）│├────────┼─────────────────┤│第一審裁判費│4,300元││││├────────┼─────────────────┤│第二審裁判費│6,450元│├────────┼─────────────────┤│第二審證人旅費│530元││││├────────┼─────────────────┤│第二審證人旅費│602元│├────────┼─────────────────┤│小計│11,882元│└────────┴─────────────────┘