臺灣臺中地方法院臺中簡庭小額民事判決
100年度中小字第1264號
原 告 張樹根
被 告 蘇林美珍
訴訟代理人 蘇福生
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國100年10月20
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣壹萬貳仟肆佰元，及自民國100年6月8日
起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹仟元由被告負擔新台幣壹佰貳拾肆元，餘由原
告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行，但被告如以新台幣壹萬貳仟肆
佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明：⑴被告應
將坐落台中市○區○○街2段7巷36號2樓浴室周遭範圍滲水
部分修繕止漏。⑵被告應給付原告新台幣（下同）45,000元
（暫時先請求100年3月1日起至100年5月31日止修繕期間每
月租金15,000元之損失）、修繕樓板周遭所需費用12,400元
及非財產上損害30,000元。⑶訴訟費用由被告負擔。嗣於本
院審理時變更聲明為：被告應給付100,000元，及其中57,40
0元自起訴狀繕本送達翌日起，其餘42,600元自民國100年10
月21日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原
告所為訴之變更，核屬減縮及擴張應受判決事項之聲明，揆
諸前述規定，依法應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張略以：
㈠聲明：被告應給付原告100,000元，及其中57,400元自起訴
狀繕本送達翌日起，其餘42,600元自100年10月21日起，均
至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡陳述：
⒈被告為坐落台中市○區○○街2段7巷36號2樓（下稱系爭
2樓）所有權人，因被告所有建物之浴室周遭範圍滲水，
導致下方之原告所有台中市○區○○街2段7巷36號1樓（
下稱系爭1樓）樓板嚴重滲水受損，原告於99年12月間滲
水出現時即與被告洽商請求修繕、並經社區管理委員會99
年12月起至100年3月間多次協調請被告修繕，被告始終以
無錢修繕拖延，且經原告申請調解，被告仍然拒不修繕，
致100年1月起原承租人就不再承租（原本出租每月租金15
,000元），因居住上使用不便之困擾，因此空屋至今沒人
願意承租。經原告起訴後，被告始於100年9月30日修繕完
畢，並於100年10月1日經雙方及管委會、施工單住共同簽
名確認。
⒉本件修繕糾紛不僅造成原告財產損失，精神上也產生很大
的困擾，進而影響到生活作息及身體健康。原告迫於無奈
，才提起本件訴訟，並依民法第l84條、第191條請求被告
賠償：⑴修理天花板、粉刷費用12,400元，⑵租金損失87
,600元（自100年3月1日起至100年9月30日止，每月租金
損失15,000元，共計105,000元，原告同意僅請求87,600
元）等語。
㈢對被告所為抗辯之陳述：
⒈99年12月底系爭1樓樓板發生滲水現象時，原告即向社區
管理委員反映並請求盡速修繕，管理委員會找廠商前來檢
查滲水原因，廠商檢查後發現並非公共水管、共用水管破
裂，而是系爭2樓浴室漏水所造成，才會產生樓板滲水現
象，因非屬公共設施，所以管理委員會開會紀錄有明確記
載應由兩造自行協商修繕處理。可見本件樓板滲水確實是
系爭2樓浴室漏水造成的。
⒉被告於100年4月11日僱工修繕後，系爭1樓客廳雖已不再
漏水，但客廳後面房間之上方仍有滲水現象。
⒊大樓樓板並不是如被告所說與簡易隔間類似，若是這樣，
房屋結構一定非常脆弱，如何能夠建造為高樓大廈供人居
住。鋼筋混泥土建造的房屋使用年限最少也有三、四十年
，原告請求的修繕費用12,400元，是因滲水所造成的損害
包括天花板隔間及牆壁粉刷費用。
⒋關於大樓租金費用，被告所提出同一棟大樓的房租資料有
套房、雅房、二房一廳、三房各種格局，月租分別從2,75
0元至11,000元不等，可見隨著承租房屋格局不同，租金
就會有所不同。原告所有房屋位於1樓，格局為三大房二
大廳、另有一間6坪大的廚房，每月租金15,000元也符合
行情，因為滲水原因，所以原承租人自100年1月起不願繼
續承租，滲水一直不處理，房屋就沒有人要承租，造成原
告房屋租金損失。
二、被告答辯略以：
㈠聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶如受不
利判決，願供擔保免為假執行。
㈡陳述：
⒈被告於100年2月17日左右，始接獲社區管理委員會總幹事
轉知，原告曾向其反映系爭1樓客廳有水漬，疑為系爭系
爭2樓漏水所致。嗣後，原告旋向台中市南區區公所申請
調解，於今年3月間進行滲水修繕調解，調解過程中原告
未提出系爭1樓客廳水漬發生原因的證據，僅一昧指摘系
爭1樓水漬之發生必然是系爭2樓漏水所致。被告為息爭止
訟，遂於100年4月11日進行浴室修繕，期杜原告悠悠之口
。不料修繕完畢，原告隨即聲稱客廳原漏水處已不漏水，
換其客廳後和室天花板有滲水痕跡。然查看原告所提證據
照片（100.5.23致柳暗花明管理委員會）發現，該和室天
花板滲水痕跡於100年2月14日原告所提之證據照片中早已
出現，而非修繕後才出現。原告為何將同一時期發生之事
，誤導成兩個不同時期發生之事，動機啟人疑竇。
⒉被告非不修繕，未立即修繕的原因：
⑴漏水原因不明：漏水原因，如可歸責於樓上住戶之住家
管理使用之過失所致，即由樓上住戶負擔修繕費用(法
令依據：民法第184條、第191條、第767條、公寓大廈
管理條例第10條第1項、第l2條後段但書);漏水原因，
如不可歸責於樓上樓下雙方，係因天然災害或管線老舊
所致，即由雙方住戶平均負擔修繕費用（法令依據：公
寓大廈管理條例第12條前段）；漏水原因，如不可歸責
於樓上樓下雙方，係因大樓「公共管線維護不當」所致
，即由公寓大廈管理委員會負擔修繕費用（法令依據：
民法第184條、公寓大廈管理條例第10條第2項）。原告
聲稱系爭2樓浴室周遭範圍滲水，造成系爭1樓客廳裝潢
之木質天花板產生水漬，按民事訴訟法第277條規定，
原告應負舉證責任，證明漏水原因可歸責於樓上被告。
蓋天花板產生水漬原因很多，樓地板間公共水管、共用
水管破裂或牆壁縫隙滲水均有可能。
⑵100年7月13日鈞院現場履勘後，經福音水電工程行周振
旺測試發現，原告所稱漏水處並無漏水情形，但別處有
一小塊輕微潮濕，原因不明，因周先生即將出國2週，
若待其回國才處理，情況恐對被告更加不利，故更換修
繕廠商。
⑶100年8月1日一久防水抓漏工程及8月3日承逸公司修繕
人員進入系爭1樓和室後，兩家修繕人員均表示沒有漏
水，該處油漆即可。試問，如果真有漏水，兩家廠商為
何要放棄此賺錢之機會?
⑷被告找來特力屋之油漆工為原告客廳後和室天花板油漆
，8月3日工人前來查看油漆顏色並回去備料，8月4日工
人前來塗防水油漆，以其專業，當不至於在潮濕之天花
板上油漆才是。6天後原告又向管委會反應該處還是有
滲水痕跡。然對照2月14日和5月23日這3個多月來水痕
增加之速度及嚴重程度，竟比不上短短重新油漆後的這
6天，實在耐人尋味。
⑸為釐清滲水原因，8月12日被告以有色之水於浴室測試
漏水，8月16日會穎測漏工程公司林先生勘察客廳後和
室天花板後，表示並無滲漏水情形。如真有漏水，此廠
商為何要放棄賺錢之機會?
⑹8月18日告知原告，被告將再度請原油漆工進屋為原告
查者防水漆不防水之原因，原告竟不答應，甚是奇怪。
⑺9月8日言詞辯論時，被告曾答應由原告僱工修繕，被告
支付費用。10月1日原告已請鋐意工程有限公司修繕完
畢，且已驗收、付款並提供保固。然原告又聲稱客廳後
和室天花板已無漏水，換門檻處有漏水痕跡。管理委員
會請鋐意工程有限公司說明，鋐意工程有限公司表示浴
室漏水及門檻漏水處均已施作防漏處理，已經沒有漏水
了。
⒊原告要被告支付拆除木製天花板重新裝潢油漆費12,400元
不合理：
⑴今滲漏水原因原告尚未舉證，僅憑1張100年5月10日的
修繕收據即稱被告應負賠償責任，而原告之木製天花板
究竟有何損壞?嚴重程度?損壞面積多大？損壞之修復是
否需要換新，亦或油漆即可?原告均未提出證明相片。
⑵原告究竟何日施工?原告聲稱天花板毀損是由被告造成
，但其屋門天花板施工卻不讓被告知道，亦未提出施工
照片佐證，實在不合常理。被告住原告上層，自4月11
日開始修理浴室至4月17日觀察一整週，不曾看見原告
一樓房屋內有施工情形或工人搬運材料或聽見工程進行
時所發出之聲響。
⑶原告於4月15日在鈞院100年度中小字第646號所提出之
民事準備書狀訴之聲明二提到，被告應給付修繕樓板周
遭所需費用12,400元。若4月15日前原告已先行僱工修
復並付修繕工程款，為何到5月10日才拿到收據?若當時
尚未僱工修復，僅是估價，為何不告知被告，讓被告亦
找廠商估價?
⑷縱使漏水原因可咎責於被告，原告要求被告賠償，亦不
得以新品抵償舊品，當以損害時殘值計算。
⒋原告向被告請求租金損失之損害賠償無理由：
⑴原告於準備書狀中聲稱，因被告屋內漏水拒不修繕，導
致100年1月起原承租人提前解約不再承租，原告應提出
漏水原因可歸責於被告之證明，以及退租為客廳天花板
漏水所致之證明或提前解約之證明或請原承租人到庭作
證。
⑵房屋能否順利出租有租金高低、房舍新舊、地段良莠、
及屋主是否多為宣傳等諸多因素所致。原告未有房舍出
租之意願：其一，未登載於本社區公布欄之房屋出租表
。其二，每月租金15,000元與本社區其他坪數相當之房
屋高出許多，且未能提出原承租租金15,000元之證明。
其三，原告在房屋仲介網站上刊登出售廣告，顯然與希
望出租矛盾。因此房屋出租與否與被告並無關係。
⑶原告房屋既未出租即未得利，既未得利，即無所失利益
，故被告無需負損害賠償責任。
三、本院之判斷：
㈠原告主張系爭1樓為其所有，系爭2樓為被告所有，系爭1樓
客廳天花板及和室交界處有滲漏現象，業據原告提出建物登
記第二類謄本及現場照片為證，並經本院會同兩造於100年7
月13日勘驗屬實，製有勘驗筆錄附卷可稽。
㈡系爭1樓滲漏係因系爭2樓浴室漏水所致：
⒈被告於本院100年度中小字第646號事件100年4月15日言詞
辯論時已自承：伊已於100年4月11日僱用修繕，經檢查係
浴室浴缸旁邊與牆壁接縫處漏水，才會滲到系爭1樓等語
，並提出照片6張為證，此有言詞辯論筆錄附於上開案卷
可佐。
⒉經被告於100年4月11日僱工修繕後，系爭1樓客廳已不再
滲漏，至於客廳後面和室上方之滲漏，經本院勘驗後促請
被告進行滲漏測試，確有輕微潮濕現象，嗣於100年9月8
日言詞辯論時，被告同意由原告僱工修繕，並由被告支付
費用，同年10月1日、5日經由鋐意工程有限公司施作防漏
處理，自系爭2樓浴室地板與牆壁交界處，灌注結構改良
劑後，系爭1樓和室亦已不再滲漏。
⒊由上可知，系爭1樓客廳及和室滲漏確係系爭2樓浴室漏水
所致。被告辯稱：漏水原因不明，原告未舉證證明係因系
爭2樓滲漏所致云云，顯與事實不符，自不可採。
㈢被告應負責本件滲漏之修繕：
⒈按專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用
由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔
。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由
該區分所有權人負擔，公寓大廈管理條例第12條定有明文
。
⒉本件滲漏之處位於系爭1、2樓間之樓地板，且係因系爭2
樓浴室漏水所造成，屬可歸責於被告之事由所致者，依公
寓大廈管理條例第12條規定，應由被告負責修繕。
㈣原告請求被告賠償系爭1樓天花板修繕、粉刷費用12,400元
，應予准許：
⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任。不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損
所減少之價額。負損害賠償責任者，除法律另有規定或契
約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。應回復原
狀者，如經債權人定相當期限催告後，逾期不為回復時，
債權人得請求以金錢賠償其損害。民法第184條第1項前段
、第196條、民法第213條第1項、民法第214條分別定有明
文。
⒉依原告主張，本件漏水自99年12月間即已發生，原告並透
過社區管理委員會協商被告負責修繕。被告則辯稱其係於
100年2月17日左右，始接獲社區管理委員會總幹事轉知漏
水一事。嗣於100年3月11日，兩造至台中市南區調解委員
會調解不成立。迄原告提起本院100年度中小字第646號
訴訟後，被告始於100年4月11日僱工修繕。被告經原告多
次要求修繕，均未立即回復原狀，其對於本件漏水之修繕
，顯有過失，應負損害賠償責任。
⒊在被告於100年4月11日僱工修繕前，系爭1樓之客廳已因
漏水致原告須拆除部分天花板、重新裝設及粉刷，此有原
告100年2月12日拍攝之現場照片附卷可佐。原告自行僱工
拆除損壞之天花板、重新裝修及粉刷共3.1坪，合計支出
12,400元，業據原告提出估價單（附於本院100年度中小
字第646號卷）及收據各1份為證。其中，拆除及重新裝修
天花板每坪3,600元，油漆粉刷每坪400元，並無不合理之
處。又上開修繕費包含天花板之拆除、重新裝修及粉刷之
費用，其範圍僅3.1坪，顯無法增加系爭1樓房屋之使用年
限或客觀價值，且其內容主要係裝修工資及粉刷費用，材
料費用不多，故被告辯稱以新品抵償舊品，當以損害時殘
值計算云云，並不可採。從而，原告請求被告賠償天花板
拆除、重新裝修及粉刷費用共12,400元，洵屬有據。
㈤原告請被告賠償租金損失87,600元，不應准許：
⒈按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，
並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張
損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害
賠償請求權存在，最高法院著有48年台上字第481號判例
可資參照。又所謂相當因果關係，係指依經驗法則，綜合
行為當時所存在之一切事實，為客觀之事後審查，認為在
一般情形下，有此環境、有此行為之同一條件，均可發生
同一之結果者，則該條件即為發生結果之相當條件，行為
與結果即有相當之因果關係。反之，若在一般情形上，有
此同一條件存在，而依客觀之審查，認為不必皆發生此結
果者，則該條件與結果並不相當，不過為偶然之事實而已
，其行為與結果間即無相當因果關係，不能僅以行為人就
其行為有故意過失，即認該行為與損害間有相當因果關係
。
⒉系爭2樓浴室滲漏導致系爭1樓漏水，雖可能影響房客承租
系爭1樓之意願，惟房屋能否順利出租，決定因素諸多，
例如：租金高低、房屋及裝潢新舊、地段良莠、管理費高
低、是否具有車位、附有家俱…等等。原告雖主張：因被
告拒不修繕，致100年1月起原承租人就不再承租，致其每
月受有租金15,000元之損失云云。惟查：
⑴經本院命原告提出原有租約，原告所提出之房屋租賃契
約書係96年10月15日所簽訂者，租賃期間自96年10月15
日起至97年10月14日止，有房屋租賃契約書附卷可稽。
上開房屋租賃契約書僅能證明原告曾於上開期間出租系
爭1樓，並無法證明於本件漏水之時，系爭1樓有出租之
事實。是於本件漏水之際，原告是否已將系爭1樓出租
，且原承租人是否因漏水而退租，尚屬不能證明。
⑵被告於100年4月11日僱工初步修繕後，系爭1樓客廳已
不再漏水，僅餘客廳後面和室上方仍有一小處滲漏之處
，此為原告所自承，並經本院勘驗屬實。而該和室上方
滲漏之處，面積不大，且僅滲漏處之牆面有些許濕潤緩
慢滲水痕跡，尚未達結成水滴順著牆壁下滑之程度，亦
有現場照片附卷可證。參以，依原告所提出之100年5月
2日拍攝之現場照片顯示，當時系爭1樓客廳天花板已
不再滲漏且已修繕完畢。客觀而論，該和室殘留之滲水
之處應不致於造成居住者生活上之不便，故自斯時起原
告即可將系爭1樓出租，然至本件言詞辯論終結之時止
，已歷時達5月餘，原告仍未能將系爭1樓出租。可見，
系爭1樓未能順利出租並非純然係因本件滲漏所致。
⑶此外，原告就其主張系爭1樓係因滲漏致無法出租之有
利於己之事實，並未能提出客觀證據證明之，自難認系
爭1樓未能出租與本件滲漏之間，具有相當因果關係。
從而，原告請求被告賠償租金損失，即屬無據。
㈥綜上所述，原告請求被告賠償12,400元，及自起訴狀繕本送
達之翌日即100年6月8日起至清償日止，按年息百分之五計
算之法定遲延利息之範圍內，核無不合，應予准許；逾此數
額之請求，非屬正當，應予駁回。
㈦本件為訴訟標的金額在10萬元以下之小額訴訟，於原告勝訴
部分，應依職權宣告假執行。又被告 陳明 願供擔保以代釋明
，聲請免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准
許之。
㈧訴訟費用及假執行宣告之依據：民事訴訟法第79條、第436
條之19第1項、第436條之20、第392條第2項。
中華民國100年11月3日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官陳文燦
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國100年11月3日
書記官童秉三