裁判字號：臺灣苗栗地方法院97年訴字第213號民事判決
裁判日期：民國97年12月30日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣苗栗地方法院民事判決97年度訴字第213號原告巳○○
申○○午○○兼上一人法定代理人辛○○原告未○
庚○○壬○○乙○○甲○○辰○○○即丑○○之 鄧嘉棋 即丑○○之承癸○○即丑○○之承子○○即丑○○之承卯○○即丑○○之承寅○○即丑○○之承共同訴訟代理人 曾朝誠 律師被告己○○
號丙○○
巷1號戊○○
段31兼上二人訴訟代理人丁○○
巷93上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，本院於民國97年12月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告己○○應將其所有坐落 苗栗縣 ○○鎮○○段○○○○號土地所有權應有部分四分之一，分別移轉登記如附表所示之所有權應有部分予如附表所示之原告。
被告丁○○應將其所有坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○號土地所有權應有部分四分之一，分別移轉登記如附表所示之所有權應有部分予如附表所示之原告。
被告丙○○應將其所有坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○號土地所有權應有部分四分之一，分別移轉登記如附表所示之所有權應有部分予如附表所示之原告。
被告戊○○應將其所有坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○號土地所有權應有部分四分之一，分別移轉登記如附表所示之所有權應有部分予如附表所示之原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加；民事訴訟法第256條亦著有明文。本件原告於本院會同兩造履勘現場並囑託苗栗縣通霄地政事務所派員會測後，及於原告辰○○○、鄧嘉棋、癸○○、子○○、卯○○、寅○○聲明承受訴訟後，於訴訟程序進行中之民國97年12月16日另具狀更正其聲明如主文所示，依前揭規定，自應准許之，先予敘明。
二、本件原告丑○○於起訴後之97年8月18日死亡，而原告辰○○○、鄧嘉棋、癸○○、子○○、卯○○、寅○○分別為其配偶及子女，有繼承系統表及戶籍謄本等件在卷可憑，則渠等於被繼承人丑○○死亡後依法聲明承受訴訟，自應准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠訴外人 陳漢溪 （即被告等4人之被繼承人）於70年間，將其
所有坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○號土地（以下簡稱系爭土地）如附圖所示標示A、B、C、D、E部分，面積各約25坪之土地，及坐落各該部分土地上之建物，分別出售予訴外人 蕭全 （即原告巳○○、申○○、午○○、辛○○之被繼承人）、訴外人丑○○（即原告辰○○○、鄧嘉棋、癸○○、子○○、卯○○、寅○○之之被繼承人）、原告庚○○、原告未○及訴外人 徐義雄 （即原告壬○○、乙○○、甲○○之被繼承人），並簽訂如卷附第10至19頁之不動產買賣契約書（以下簡稱系爭第1次買賣契約）。嗣於75年間，訴外人陳漢溪復與上開不動產買受人簽訂卷附第20至26頁之不動產買賣契約書（以下簡稱系爭第2次買賣契約），再將第1次買賣契約之建物外圍兩側，透東至系爭土地界址面積約21坪之土地，即坐落系爭土地如附圖所示標示F、K部分及標示
G、H、I、J部分土地，分別出售予蕭全、丑○○、庚○○、未○及徐義雄。因上開不動產買賣當時，買受人等均無自耕農身份，無法辦理移轉登記，故雙方於系爭第1次買賣契約第12條特別註明「本件買賣土地因法令限制目前無法辦理分割移轉登記，將來能夠辦理移轉登記時，出賣人應無條件即時辦理移轉登記予買受人取得」，而現行農業發展條例已修正，非自耕農身份亦得登記為農地所有權人。惟原告屢次向被告請求移轉系爭土地所有權應有部分予原告，均未獲置理。爰依系爭買賣契約之約定及繼承之法律關係，請求被告將系爭土地所有權應有部分移轉登記予原告等語。並聲明：⑴如主文第1、2、3、4項所示。⑵系爭土地如附圖標示A、F、K部分由原告辛○○、申○○、巳○○、午○○管理使用；標示B、G部分由原告辰○○○、鄧嘉棋、卯○○、寅○○、癸○○、子○○管理使用；標示C、H部分由原告庚○○管理使用；標示D、I部分由原告未○管理使用；標示E、J部分由原告壬○○、乙○○、甲○○管理使用。
㈡對被告所為抗辯之陳述：
⑴自土地登記謄本觀之，系爭土地被告之應有部分均為4分
之1，並非屬公同共有，被告所稱系爭土地仍為被告公同共有，無從移轉登記云云，為無足採。
⑵依系爭買賣契約「目前無法辦理分割移轉登記，將來能夠
辦理移轉登記時，出賣人應無條件即時辦理移轉登記予買受人取得」之約定，顯係因當時農業發展條例強制規定，非有自耕農身分不得取得農地所有權，惟依現行農業發展條例，農地仍可由非自耕農身分之自然人依應有部分比例取得，是以，系爭土地可以移轉登記時即應移轉登記予原告等人。又所謂「辦理分割」並不侷限於分割為單筆土地，亦可分割為分別共有，被告抗辯條件尚未成就，應屬誤解。
⑶就系爭買賣契約，買受人所負之義務係價金之給付；系爭
買賣契約雖有約定納稅71年起由買受人負擔，惟因稅款係按年度逐年繳納，並非本於系爭買賣契約而發生，是以，原告負擔稅務非立於互為對待給付之關係，被告提出同時履行抗辯於法未合。
⑷又系爭第1次買賣契約出賣人陳漢溪之印文與系爭第2次
買賣契約之印文完全符合，均為陳漢溪之印章所蓋，足證系爭第2次買賣契約亦係經過陳漢溪同意後簽訂，被告丁○○、丙○○、戊○○否認系爭第2次買賣契約之真正，為無理由。
二、被告方面：㈠被告己○○則以：對原告所提系爭第1次、第2次買賣契約
之真正均不爭執；惟目前系爭土地仍為被告等人公同共有，原告請求移轉應有部分，於法不合。且系爭買賣契約係約定「目前無法辦理分割移轉登記，將來能夠辦理移轉登記時，出賣人應無條件即時辦理移轉登記予買受人取得」，故原告於得辦理分割移轉登記之條件尚未成就前，仍不得請求被告移轉系爭土地所有權應有部分。又系爭土地因有建物存在，則移轉系爭土地持分或分割系爭土地需繳納之土地增值稅，應由原告負擔。系爭買賣契約另約定「雙方約定予70年6月10日應將本件買賣標的物全部點交或過耕與買受人掌管使用，其納稅亦自70年2期起由買受人負擔…」，惟原告至今未繳納系爭土地之地價稅，被告就此部分主張同時履行抗辯。另如附圖標示A、B、C、D、E部分於系爭第1次買賣契約成立時，已分別交付原告或其繼承人使用，原告又請求被告交付由渠等管理使用，並無權利保護必要等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告丁○○、丙○○、戊○○則以：對系爭第1次買賣契約
之真正不爭執；惟系爭第2次買賣契約上之簽名與訴外人陳漢溪之簽名不符，且該契約之土地交易價格1坪僅4、5000元，實不合理，地政事務所就此部分亦無登記資料，故否認系爭第2次買賣契約之真正；又系爭買賣契約已超過15年，原告之請求權已罹於時效等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件訴外人陳漢溪（即被告等4人之被繼承人）於70年間，將其所有系爭土地如附圖所示標示A、B、C、D、E部分，面積各約25坪之土地，及坐落各該部分土地上之建物，分別出售予訴外人蕭全（即原告巳○○、申○○、午○○、辛○○之被繼承人）、訴外人丑○○（即原告辰○○○、鄧嘉棋、癸○○、子○○、卯○○、寅○○之之被繼承人）、原告庚○○、原告未○及訴外人徐義雄（即原告壬○○、乙○○、甲○○之被繼承人），並簽訂系爭第1次買賣契約，且於買賣契約成立後，即將系爭土地如附圖所示標示A、B、
C、D、E部分土地及各自坐落其上之建物分別交付蕭全、丑○○、庚○○、未○及徐義雄等人占有管理使用。系爭第
1次買賣契約因當時法令限制，無法辦理移轉登記，故於第12條約定「本件買賣土地因法令限制目前無法辦理分割移轉登記，將來能夠辦理移轉登記時，出賣人應無條件即時辦理移轉登記予買受人取得」等情，為兩造所不爭執，並有原告所提系爭第1次買賣契約、地籍圖謄本、繼承系統表、戶籍謄本、土地登記簿謄本、（詳卷第9至19頁、第27至32頁、第43至46頁、第118至136頁）等件附卷可憑，且經本院履勘現場及囑託苗栗縣通霄地政事務所派員協助會測，製有勘驗筆錄、照片（詳卷第80至84頁）及如附圖所示之複丈成果圖（詳卷第86頁）等在卷可佐，自堪信為真實。
四、原告另主張陳漢溪於75年間復與蕭全、丑○○、庚○○、未○及徐義雄等人簽訂系爭第2次買賣契約，將坐落自前次買賣之建物外圍兩側，透東至此地號內邊界線止、面積約21坪之土地，即坐落系爭土地如附圖所示標示F、K部分及標示
G、H、I、J部分土地，分別出售予蕭全、丑○○、庚○○、未○及徐義雄之事實，則為被告丁○○、丙○○、戊○○等所否認，並以系爭第2次買賣契約上陳漢溪之簽名非陳漢溪所親自簽名等語置辯。經查：
㈠按依法律之規定，有使用文字之必要者，得不由本人自寫，
但必須親自簽名。如有用印章代簽名者，其蓋章與簽名生同等之效力，民法第3條第1、2項定有明文。又文書內印章及作押既均屬真正，雖由他人代為立據而除有確切反證外，自應推定為本人授權行為，如主張印章被盜用應負舉證責任，最高法院著有95年度台上字第2943號裁判意旨可參。本件系爭第1次、第2次買賣契約上陳漢溪之印文相符，且為陳漢溪所有之印章所蓋等情，既為被告丁○○、丙○○、戊○○所不爭執，則依上開說明，被告丁○○、丙○○、戊○○自應就渠等所辯陳漢溪之印文係遭他人盜蓋之事實，負舉證證明之責。而被告丁○○、丙○○、戊○○迄未能就此舉證證明，則渠等前開所辯，自無足採。則依前揭規定及裁判意旨，系爭第2次買賣契約上陳漢溪之印文既屬真正，雖係由他人代為書寫立據，仍應推定系爭第2次買賣契約係經陳漢溪授權所為。是原告主張陳漢溪與蕭全、丑○○、庚○○、未○確曾簽訂系爭第2次買賣契約，自屬有據。
㈡原告壬○○、乙○○、甲○○主張陳漢溪於75年間與徐義雄
曾簽訂系爭第2次買賣契約，將坐落自前次買賣之建物外圍兩側，透東至此地號內邊界線止、面積約21坪之土地，即坐落系爭土地如附圖所示標示J部分土地出售予徐義雄之事實，雖未據提出買賣契約書，惟原告壬○○、乙○○、甲○○前揭主張，業經被告己○○自認無訛，且被告丁○○、丙○○、戊○○就此亦未曾有所爭執，自亦堪信為真實。
㈢綜上，原告主張陳漢溪於75年間復與蕭全、丑○○、庚○○
、未○及徐義雄等人簽訂系爭第2次買賣契約，將坐落自前次買賣之建物外圍兩側，透東至此地號內邊界線止、面積約21坪之土地，即坐落系爭土地如附圖所示標示F、K部分及標示G、H、I、J部分土地，分別出售予蕭全、丑○○、庚○○、未○及徐義雄之事實，尚屬可採。
五、次按物之出賣人，負交付其物於買受人並使其取得該物所有權之義務，又繼承人對於被繼承人之債務，負連帶責任，民法第348條第項及第1153條第1項分別定有明文。被告等既均未拋棄繼承，而農業發展條例第22條原關於農地不得分割及移轉為共有之限制規定，及土地法第30條私有農地不得移轉為共有之規定，既均已於89年1月26日（修正）公布，刪除各該限制規定，且本件陳漢溪（即被告等4人之被繼承人）確於70年間，將其所有系爭土地如附圖所示標示A、B、
C、D、E部分，面積各約25坪之土地，及坐落各該部分土地上之建物，分別出售予蕭全（即原告巳○○、申○○、午○○、辛○○之被繼承人）、丑○○（即原告辰○○○、鄧嘉棋、癸○○、子○○、卯○○、寅○○之被繼承人）、原告庚○○、原告未○及徐義雄（即原告壬○○、乙○○、甲○○之被繼承人），並簽訂系爭第1次買賣契約，另陳漢溪又於75年間復與蕭全、丑○○、庚○○、未○及徐義雄等人簽訂系爭第2次買賣契約，將坐落自前次買賣之建物外圍兩側，透東至此地號內邊界線止、面積約21坪之土地，即坐落系爭土地如附圖所示標示F、K部分及標示G、H、I、J部分土地，分別出售予蕭全、丑○○、庚○○、未○及徐義雄，堪信為真，已如前述。而陳漢溪於70、75年間前後2次出售系爭土地予蕭全、丑○○、庚○○、未○及徐義雄等人之面積，換算成應有部分之比例為蕭全10000分之1830、丑0000000分之1754、庚0000000分之1774、未○10000分之1723、徐義雄10000分之1761，又為兩造所不爭執，則原告依系爭買賣契約及繼承之法律關係，請求被告分別移轉登記如主文第1、2、3、4項之應有部分予原告等人，為有理由，應予准許。
六、被告雖分別以前揭情詞置辯，惟查：㈠按請求權，因十五年間不行使而消滅，又消滅時效，自請求權可行使時起算，民法第125條及第128條分別定有明文。
又農業發展條例第22條原關於農地不得分割及移轉為共有之限制規定，係於62年9月3日公布施行，土地法第30條私有農地不得移轉為共有之規定，則係64年7月24日（修正）公布施行。嗣上開二法律既皆於89年1月26日（修正）公布，刪除各該限制規定。本件系爭第1次、第2次買賣契約既分別於70、75年間簽訂，依前開規定，原告依系爭買賣契約之請求權，自應認於89年1月26日起始得行使。則原告於97年
6月27日提起本件訴訟，顯未逾15年之時效期間。是被告丁○○、丙○○、戊○○所辯原告之請求權已罹於時效而消滅云云，為無足採。
㈡次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句，民法第98條固定有明文；惟解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。最高法院17年上字第1118號判例亦著有明文。本件系爭買賣契約已約定「目前無法辦理分割移轉登記，將來能夠辦理移轉登記時，出賣人應無條件即時辦理移轉登記予買受人取得」，有系爭買賣契約附卷可憑。則依系爭買賣契約之約定，自係指於依法令規定將來能辦理分割或移轉登記時，出賣人即應無條件即時辦理移轉登記予買受人取得。是被告己○○所辯原告得辦理分割移轉登記之條件尚未成就前，原告仍不得請求被告移轉系爭土地所有權應有部分云云，亦無足採。
㈢再按所謂同時履行之抗辯，乃因成立或履行上有牽連關係之
雙務契約而生，倘雙方之債務，本於同一雙務契約而發生，且其一方之給付與他方之給付，立於互為對待給付之關係者，始可主張同時履行抗辯，最高法院著有95年度台上字第1489號裁判意旨可參。本件系爭買賣契約，買受人所負之價金給付義務及出賣人所負交付買賣標地物及移轉權利之義務，固堪認係立於對待給付關係，而依系爭買賣契約所約定自71年起之稅金由買受人負擔之約定，既非兩造雙務契約之主要義務，亦非給付價金或移轉登記時附帶須併行之義務，則被告己○○所辯原告至今未繳納系爭土地之地價稅，被告得主張同時履行抗辯云云，亦非可採。
㈣綜上，被告所辯，均無足採。
七、另本件陳漢溪於70年間與蕭全、丑○○、庚○○、未○、徐義雄等人簽訂系爭第1次買賣契約後，即將系爭土地如附圖所示標示A、B、C、D、E部分土地及各自坐落其上之建物分別交付蕭全、丑○○、庚○○、未○及徐義雄等人占有管理使用等情，為兩造所不爭執，已如前述。又陳漢溪於75年間與蕭全、丑○○、庚○○、未○、徐義雄等人簽訂系爭第2次買賣契約後，亦已將系爭土地如附圖前項土地如附圖所示標示F、K部分及標示G、F、I、J部分分別交由蕭全、丑○○、庚○○、未○及徐義雄等人占有管理使用等情，又為原告所自承，且經本院履勘現場屬實。則系爭土地如附圖所示標示AFK部分、BG部分、CH部分、DI部分及EJ部分土地既已由原告等分別占有管理使用中，則原告再依系爭買賣契約請求被告應將系爭土地如附圖所示A、F、K部分交由原告辛○○、申○○、巳○○、午○○管理使用；B、G部分交由原告辰○○○、鄧嘉棋、卯○○、寅○○、癸○○、子○○管理使用；C、H部分交由原告庚○○管理使用；
D、I部分交由原告未○管理使用；E部分交由原告壬○○、乙○○、甲○○管理使用，核已非屬必要，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述與舉證，經審酌與本院前開判斷不生影響，爰不再予逐一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。
中華民國97年12月30日
民事庭法官王萬金以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官劉碧雯中華民國97年12月30日附表：
原告辛○○：10000分之114原告巳○○：10000分之114原告申○○：10000分之114原告午○○：10000分之114原告辰○○○：10000分之73原告鄧嘉棋：10000分之73原告癸○○：10000分之73原告子○○：10000分之73原告卯○○：10000分之73原告寅○○：10000分之73原告壬○○：10000分之147原告乙○○：10000分之147原告甲○○：10000分之147原告庚○○：10000分之444原告未○：10000分之431