裁判字號：臺灣新北地方法院101年重訴字第439號民事判決
裁判日期：民國102年05月15日
裁判案由：所有權移轉登記等
臺灣板橋地方法院民事判決101年度重訴字第439號原告 林淑惠 訴訟代理人 郭睦萱 律師被告 徐明定 訴訟代理人 甘存孝 律師
劉昌崙 律師被告財政部國有財產署（原財政部國有財產局）法定代理人 周後傑 訴訟代理人廖蘇隆複代理人 龔維智 律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，經本院於民國102年
4月24日言詞辯論終結，並判決如下：
主文被告徐明定應將新北市○○區○○段○○○○○○○號土地，權利範圍二分之一，於民國九十六年八月七日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷。
被告財政部國有財產署應於原告給付新臺幣壹仟肆佰玖拾伍萬貳仟陸佰元之同時，將前項所示土地之所有權移轉登記予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：被告之一原名財政部國有財產局，嗣於本院審理時因組織變革更名為財政部國有財產署（見本院卷第155頁，下稱國有財產署），故列變更後之名稱為當事人。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠緣被告徐明定、 徐明貴 、 徐朝藤 3人為新北市○○區○○段
○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號4筆土地之共有人，徐朝藤過世後，被告徐明定、徐明貴、徐朝藤之繼承人（ 徐明樋 、 徐明涼 、 徐明男 、 徐子婷 、 徐金黎 、 徐金蘭 、 徐金琬 、徐金花），曾就上開4筆土地簽訂「共有土地交換使用契約書」（下稱土地交換使用契約），約定上開土地如附圖所示A、B、C、D部分由徐朝藤之繼承人使用，如附圖所示E、
F、G由被告徐明定、徐明貴2人使用，並於交換使用契約書載明「上述土地自本契約簽訂日起雙方土地應交換使用，並同意對方在交換所得之土地上建築物作任何使用…」，嗣徐朝藤之繼承人於民國91年5月11日將在約定使用土地上建造之建物（門牌號碼新北市○○區○○路0段000號之1，下稱系爭建物）出售予原告，目前如附圖所示A、B、C、
D土地上系爭建物由原告出租他人；如附圖所示E、F、G土地則由被告徐明定、徐明貴等人經營正隆加油站。徐朝藤過世時，其繼承人將235-11地號土地之應有部分1/2（下稱系爭土地），移轉為國有以扺繳遺產稅，並於94年5月6日辦妥所有權移轉登記；嗣系爭土地經徐明定向被告國有財產署申請讓售，經核准申購繳交價金完成所有權移轉登記。
㈡產權異動之情形：徐朝藤之繼承人繼承系爭土地及系爭建物
後，91年5月11日將系爭建物出售與原告；94年5月6日將系爭土地讓與國有財產署以扺繳稅款，96年8月7日國有財產署復將系爭土地讓售與被告徐明定，則系爭土地及坐落其上之系爭建物，即有原先同屬於徐朝藤之繼承人，復分別讓與予國有財產署（系爭土地）及原告（系爭建物）之情形，原告與國有財產署間，依民法425條之1第1項規定，成立法定租賃權，該法定租賃權迭經本院98年度重訴字第387號、臺灣高等法院99年度重上字第757號（下稱前案訴訟）認定在案，並經最高法院101年度台上字第224號判決上訴駁回確定。
㈢原告與與國有財產署間，依民法第425條之1第1項規定成
立法定租賃權，原告為系爭土地之承租人，惟國有財產署出賣系爭土地時，未依土地法第104條規定通知原告行使優先購買權，被告徐明定與國有財產署間之買賣契約，自不得對抗原告，原告自得請求塗銷被告間移轉所有權之登記。又原告主張土地法第104條之優先購買權，原告與國有財產署間成立與被告徐明定相同條件之買賣契約，於原告給付買賣價金同時，請求國有財產署將系爭土地移轉登記與原告。再土地法第104條之立法目的既在於使地上建物與基地所有權合歸一人，以盡經濟效用，自與建物是否未辦保存登記、得否為移轉登記無涉。
㈣被告國有財產署對於系爭土地上蓋有建物知之甚詳，縱依被
告國有財產署所主張，認實物抵繳稅款為公法行為，亦不當然即為原始取得系爭土地，否則無異令國家機關藉公法行為取得土地後，即得任意侵害人民對於土地上之財產權或利益，被告國有財產署主張原告之租賃權已因公法行為而消滅，委無足採。
㈤為此，依民法第242條、第767條第1項、土地法第104條
第1項、第2項規定；土地法第104條、民法第113條規定；民法第426條之2、第242條、第767條第1項或民法第
113條規定提起本訴，併為聲明：1.被告徐明定及國有財產署應將系爭土地於96年8月7日新北市板橋地政事務所收件字號096年板登字第434310號以買賣原因之所有權移轉登記，予以塗銷。2.被告國有財產署應將新北市○○區○○段○○○○○○○號土地，應有部分共計1/2，依出賣予被告徐明定之價格新台幣（下同）1,495萬2,600元與原告訂立買賣契約，並於受償價金之同時，移轉登記予原告。
二、被告之答辯：㈠被告徐明定答辯略以：
1.查本件被告就系爭土地與訴外人徐朝藤間存有分管契約，依該分管契約僅約定共有人占有共有物之特定部份而為管理，並非租賃；而共有物之應有部份，性質上不可能為租賃標的，基於債之相對性，原告無從以其與徐朝藤間之關係，而向被告徐明定為同樣之主張，原告並無任何優先購買權。原告就同一事件主張優先權之訴訟，業經臺灣高等法院97年度重上訴字第56號、最高法院97年度台上字第2403號判決確定在案，原告主張欠缺權利保護要件。
2.被告徐明定早自64年11月24日即登記與徐朝藤為共有人，縱認原告係房屋所有權人，對系爭土地有租賃關係（惟被告否認之），其係於95年才完成登記，苟原告得以承租人身分主張土地法第104條優先購買權，然被告順序在原告之先，遑論原告根本無任何優先權可言。
3.原告係向徐明男買受系爭建物，然系爭買賣契約，並無任何租地建屋之約定，亦未約定任何租賃對價，應認渠等間就系爭土地為無償使用契約，且基於債之相對性，系爭土地與建物並非同屬一人，自無土地法104條之適用。再者，參酌內政部函示明確表示，建築房屋應屬合法房屋始有保障土地法第104條優先購買之必要，如非屬合法房屋，承租人應無優先購買權之適用，原告所有系爭建物為違章建築，僅取得事實上處分權而已，自不得如同合法房屋所有權人主張優先承買；又徐明男等人既已依抵稅規定，擔保並拋棄土地上之全部權利，原告亦不應有優於前手之權利，始符法制；再原告取得系爭建物時明知系爭建物坐落於被告徐明定等人共有4筆土地上，且系爭土地及建物從未同屬一人所有，應無民法
425條之1法定租賃權之適用，而系爭土地用以抵稅亦與土地法第104條第1項規定之「基地出賣」要件不合。
4.退言之，縱認原告以法定租賃權主張優先購買權，被告徐明定依土地法第104條較原告更具有優先購買權，依最高法院70年台上字第929號判決要旨認定：互換土地使用係一方以自己所有或有使用權之土地換與他方使用為對價，而使用他方換來之土地，亦即使用他人土地付有相當之對價，其性質與租賃無殊，本件被告徐明定就系爭土地與原告前手徐朝藤間簽訂土地交換使用契約，該契約簽訂之日期遠早於原告買受系爭建物之日期，原告主張優先購買權，其順次仍在被告徐明定之後。
㈡被告國有財產署答辯略以：
新北市○○區○○段○○○○○○○號土地為徐朝藤與徐明定、徐明貴共有，徐朝藤應有部分為1/2，徐朝藤過世後由全體繼承人繼承，全體繼承人將系爭土地移轉登記為國有，用以抵繳遺產稅，被告徐明定於96年7月10日向國有財產署申購系爭土地，並辦理移轉登記。繼承人繼承遺產而以繼承之土地抵繳遺產稅，固以納稅義務人具備一定資格向主管機關申請為要件，惟主管機關所為核准以繼承土地抵稅之表示，乃係基於公法上權利關係主體之行政行為，此公法上之行政行為及法律效果，並不因納稅義務人與主管機關間就繼承土地抵稅表示意思一致，而使抵稅行為成為私法上之契約行為（最高法院87年台上字第1604號判決參照）。本件國有財產署取得系爭土地，係基於抵繳遺產稅，並非私法上之契約行為，非基於繼受取得，性質上應屬於原始取得，不繼受前手瑕疵，故縱使原告與原土地所有人間依民法第425條之1第1項規定，推定在系爭房屋得使用期限內有租賃關係，被告國有財產署亦無繼受租賃關係之義務。
㈢被告徐明定、國有財產署併為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、查新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號4筆土地原為被告徐明定與徐明貴、徐朝藤3人共有，徐朝藤過世後，被告徐明定、徐明貴與徐朝藤之繼承人，曾就上開
4筆土地簽訂土地交換使用契約，約定上開土地如附圖所示
A、B、C、D部分由徐朝藤之繼承人使用，如附圖所示E、F、G由被告徐明定、徐明貴2人使用；嗣徐朝藤之繼承人徐明男於91年5月11日將4筆土地上興建之系爭建物含廠房設備出賣與原告，Ｅ部分目前由徐明貴、徐明定經營之正隆加油站使用；徐朝藤過世後，其繼承人將系爭土地移轉國有財產署抵繳遺產稅，於94年5月6日辦理移轉登記；原告於95年12月1日曾向國有財產署北區辦事處申請讓售系爭土地，業經該署收受申請書；嗣被告徐明定向國有財產署申請讓售系爭土地，被告徐明定以1,495萬2,600元之買賣條件申請讓售，於96年8月7日登記買賣取得系爭土地；依國有財產署提供土地使用現況略圖標示國有土地範圍○○○區○○○○○道等情，有建物及廠房買賣協議書、土地登記謄本及異動索引、遺產稅實物抵繳稅款明細表、原告申請讓售之申請書、國有財產署101年12月14日台財產北處字第00000000000號函及函覆資料（見本院卷第9至14、100、131至
147頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第159頁反面），堪認為真實。
四、原告主張其就系爭土地依民法第425條之1規定有法定租賃權，故得向被告國有財產署行使土地法第104條優先購買權等語，此為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點為㈠原告就系爭土地是否有民法第425條之1法定租賃權存在？㈡原告可否向被告國有財產署主張土地法第104條之優先承買權？茲分述如下：
㈠原告可否主張系爭土地有民法第425條之1法定租賃權存在
？
1.按學說上所謂爭點效理論，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張足以影響判決結果之重要爭點，經兩造當事人各為充分之舉證、攻防及適當完全之辯論，本於當事人辯論之結果已為實質之審理及判斷時，除有顯然違背法令、兩造所受之程序保障顯有差異或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則（最高法院99年度台上字第781號、100年度台上字第1627號判決意旨參照）。經查，本件兩造於前案請求拆屋還地事件，訴訟中均已委任律師為訴訟代理人，針對徐明男將系爭建物之事實上處分權讓與本件原告林淑惠時，林淑惠所有之系爭建物與系爭土地間是否適用民法第425條之1而發生租賃關係之重要爭點，為充分之攻防、舉證及適當完全之辯論，復經前案法院實質審理後，於確定判決理由中認定：徐朝藤原為235-11地號土地之共有人，嗣徐朝藤於82年9月7日死亡，徐明男惟徐朝藤之繼承人之一，亦為235-11地號土地之共有人，徐朝藤之全體繼承人已同意由徐明男繼承系爭建物，足見徐朝藤之全體繼承人已同意徐朝藤就系爭建物坐落之235-11地號土地使用權，亦由徐明男單獨繼承，由徐明男取得系爭建物所坐落235-11地號土地使用權，則徐明男嗣於91年間將系爭建物之事實上處分權讓與林淑惠時，徐明男與系爭建物間即應適用民法第425條之1，雙方因而發生租賃關係。徐朝藤之全體繼承人將系爭土地讓與國有財產署以之抵稅，再由徐明定自國有財產署受讓系爭土地，依民法第425條規定，徐明定亦應承受對於林淑惠之租賃關係，此觀前案二審判決書理由欄三部分之論證即明，並經本院依職權調取前案一、二審卷宗核閱無訛，被告徐明定復未舉證證明兩造所受程序保障有何顯然差異或前案判決有何顯然違背法令之情事，亦未提出新訴訟資料足以推翻前案判決，揆諸前揭說明，被告徐明定自不得再為相反之主張而辯稱系爭建物與系爭土地並無租賃關係，本院亦不得作相反之判斷。又前案判決亦認定：系爭土地交換契約已明定對於訂約雙方之買受人、繼承人及受讓人均有效力，林淑惠為系爭土地交換契約之受讓人，自得援用系爭土地交換契約之效力，此為債權讓與之效力，與債權契約相對性無涉（見前案二審判決書理由欄四部分），被告徐明定徒稱基於債之相對性，原告無從以其與徐朝藤間關係向其主張云云，亦非有理。
2.就被告國有財產署部分：①原告於95年12月1日曾向國有財產署表示其為新北市○○區
○○段○○○○○○號應有部分1/2與國有系爭土地為共有關係，且235-11地號土地因地上為原告占有並供停車使用，為使產權單純化並促進土地利用而申請讓售系爭土地，業經該署於95年12月4日收受申請書等情，有原告提出之申請書在卷可稽（見本院卷第100頁），則被告國有財產署讓售系爭土地與被告徐明定前，可得而知原告為占有使用系爭土地之人。再依國有財產署101年12月14日台財產北處字第00000000
000號函及函覆資料（見本院卷第131至147頁）所示，被告徐明定申購土地後，國有財產署曾派員至現場勘查，就地上物門牌及狀況記載：三民路2段253、253之1及257號金屬造房屋及廠區、加強磚造2層樓、加油站車道，地上物用途：商店，有土地勘清查表列印、使用現況略圖、照片可佐，被告國有財產署自難諉為不知系爭土地有他人地上物占有使用狀態。
②又遺產及贈與稅法第30條第2項固規定遺產稅或贈與稅應納
稅額在30萬元以上，得以實物一次抵繳，且同法施行細則第43條之1至第51條規定實物抵繳之程序，而繼承人因繼承遺產繳納遺產稅，本係其公法上之義務，且以實物抵繳稅款者，須納稅義務人具備一定資格經向主管機關申請，並經主管機關為核准之表示後，方足使以實物抵稅之行為發生公法核課稅捐之法律效果。準此，關於核定遺產稅之數額固屬行政行為，惟同意以實物抵繳，則屬主管機關與納稅義務人間性質上為金錢給付義務之代物清償契約所發生之所有權移轉效果，亦即此項土地所有權之移轉，係基於主管機關與納稅義務人間之合意，以他種給付代原定給付，且需現實為他種給付，如他種給付為不動產物權之設定或轉移時，非經登記尚不成立之當然結果（此乃代物清償契約要物性使然），顯無須以占有為前提，依上說明，本即應認有民法第425條第1項買賣不破租賃之適用，況再參酌遺產及贈與稅法施行細則第51條規定抵繳稅款之實物，應移由財政部國有財產署或縣市政府管理，並以國有、縣市財產登記，並未規定抵繳稅款後，該抵稅土地上之各項負擔均應予塗銷，可見因實物抵繳而取得所有權者，應係屬繼受取得性質，基於繼受取得之法理，亦應同認於此情形當有民法第425條第1項規定之適用，方屬事理之平，此有財政部國有財產署74年11月26日台財產二字第18929號函示內容載明「耕地抵繳遺產稅移轉登記為國有後，其原有租佃契約，依耕地三七五減租條例第25條規定，仍繼續有效」等語可得明證。本件徐明男共有之系爭土地與系爭建物間應適用民法第425條之1，雙方因而發生租賃關係，被告國有財產署因徐朝藤之繼承人（含徐明男等人）以系爭土地抵稅而繼受取得，自有民法第425條第1項規定之適用。況前案判決業已明確認定被告徐明定向國有財產署買受之系爭土地後，依民法第425條規定亦承受對於原告之租賃關係，被告國有財產署空言抵稅為原始取得，原告不得主張優先購買權云云，委無足採。
㈡原告可否向被告國有財產署主張土地法第104條之優先承買
權？按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項前段定有明文。而該條項所稱之承租人，不以意定租賃關係為限（臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民執類提案第18號審查意見參照）；此項優先購買權具有相對之物權效力，承租人一旦行使優先購買權，即可請求出賣人按照與第三人所約定之同樣條件補訂書面契約，出賣人與第三人原先以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及塗銷該項登記，並協同辦理所有權移轉登記（最高法院97年度台上字第2219號判決要旨參照）；又土地法第104條規定旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，自無排除土地法第104條之適用（最高法院91年台上字第2154號判決要旨參照）。被告徐明定抗辯系爭房屋為違章建築，應無土地法第
104條優先購買權云云，自非可採。本件原告為系爭建物之受讓人，其就系爭土地應得主張法定租賃關係存在，業如前述，另案臺灣高等法院97年度重訴第56號判決係針對新北市○○區○○段○○○○○○號土地，認定本件原告林淑惠無法證明該筆土地有租賃關係存在而認定無優先購買權，與本件系爭土地無涉，不得比附援引，被告徐明定主張原告無優先購買權自非可採。再查被告徐明定於96年2月15日填具申請書向國有財產署申購系爭土地，經繳清價款1,495萬2,600元，國有財產署於96年7月10日核發出售國有土地產權移轉證明書，於96年8月7日辦理移轉登記，有產權移轉證明書、繳款書、土地登記謄本在卷可參（見本院卷第14、132、13
4頁），被告國有財產署並未通知具有優先承買權之原告，逕行同意被告徐明定之申購，並為所有權移轉登記，依上開規定，被告間買賣契約自不得對抗原告。再無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任，民法第113條定有明文，原告行使優先購買權，系爭買賣契約相對無效，從而，原告依前開規定請求被告徐明定塗銷上開移轉登記，為有理由。另原告請求依同一買賣條件向被告國有財產署申購系爭土地，亦應准許。至原告訴請被告國有財產署塗銷上開移轉登記部分，因國有財產署已非系爭土地之所有權人，並無處分權，無權將上開移轉登記塗銷，故原告此部分請求並無理由，應予駁回。
五、綜上，原告與被告國有財產署間就系爭土地有法定租賃關係存在，且原告已向國有財產署為行使優先購買權之意思表示，被告間買賣契約相對無效，原告請求被告徐明定應將系爭土地於96年8月7日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷，為有理由；另被告國有財產署應於原告給付1,495萬2,
600元之同時，將系爭土地之所有權移轉登記予原告，應予准許。原告請求被告國有財產署塗銷移轉登記部分，為無理由，應予駁回。至原告併依民法第242條、第767條、第42
6條之2規定，請求被告為如主文所示，因與上開民法第11
3條係屬請求本院為擇一有利判決之選擇合併情形，而本院既已為原告有理由之判決，則其餘請求權主張，自無庸再予審究，併此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據與其他未經援用之證據，經核均與判決結果無影響，爰不予一一論述，附此敘明。
七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項，判決如主文。
中華民國102年5月15日
民事第三庭審判長法官高文淵
法官吳幸娥法官張瓊華以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年5月15日
書記官洪來慧