臺灣新竹地方法院民事簡易判決 102年度竹北簡字第128號
原 告
即反訴被告 愛德萬 測試股份有限公司
法定代理人 八木芳朗
訴訟代理人 羅名威 律師
被 告
即反訴原告 廣晶科技股份有限公司
法定代理人 曾光瀋
訴訟代理人 楊長岳 律師
上列當事人間請求給付押租金事件，本院於中華民國102年11月
19日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用新臺幣捌萬捌仟柒佰壹拾肆元由原告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用新臺幣陸萬伍仟壹佰伍拾貳元由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、本件原告原係向本院聲請核發支付命令，惟被告業於法定期
間內聲明異議，依據民事訴訟法第519條第1項規定，即應
以原支付命令之聲請視為起訴。
二、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
提起反訴；反訴之標的如專屬他法院管轄或與本訴之標的及
其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、
第260條第1項分別定有明文。本件被告於本件審理中，依無
因管理、回復原狀及不當得利之法律關係，請求被告給付相
當於一個月之租金損失1,476,000元及回復原狀費用500萬元
，合計6,476,000元；因反訴標的與本訴標的均係本於同一
租賃契約所生，兩訴訟顯有相牽連之關係，是被告即反訴原
告於本訴言詞辯論終結前，對原告即反訴被告提起反訴，自
屬合法。
貳、實體事項：
甲、本訴部分：
一、原告起訴主張：
（一）被告自民國（下同）88年1月20日起將位於新竹縣竹北市
○○里○○街○○巷○○弄○號之建物1樓、2樓、3樓、地
下室及公設分攤共計1,845坪（下稱系爭租賃標的）出租
予原告，租賃關係延續超過10年，雙方並於100年1月18日
就上述租賃關係重新議約，簽訂新租約（下稱系爭租約）
，原告並支付押租保證金新臺幣（下同）8,856,000元予
被告（下稱系爭押租保證金）。嗣原告於101年3月26日、
101年5月27日發函被告，表示擬於101年8至10月間提前終
止系爭租約，被告則於101年4月13日、101年6月4日函覆
原告表示不同意提前終止系爭租約；惟原告另於101年11
月23日通知被告將自系爭租賃標的遷出，被告並未表示反
對，原告遂著手進行系爭租賃標的之搬遷與歸還作業，期
間亦曾與被告方人員討論搬遷事宜，原告並於101年12月
28日發函被告確認已歸還系爭租賃標的及終止系爭租約，
並請求被告於102年1月10日前返還系爭押租保證金，且被
告方代表 林合鎮 先生於000年00月00日向系爭租賃標的現
場保全人員表示，原告僅承租系爭租賃標的至101年12月
31日止，系爭租賃標的內之物品不准原告搬動；而原告公
司員工及所僱用之包商於102年1月1日擬進入系爭租賃標
的欲為後續處理時，遭保全人員告知須徵得林合鎮先生之
同意始可進入，其後經原告員工與林合鎮先生溝通，並在
訪客登記簿上登記姓名、進入時間與進入事由後，保全人
員始予以放行。
（二）依系爭租約第5條明定：「乙方（即原告，下同）應於租
賃起算日交付甲方（即被告，下同）六個月期租金，總計
捌佰捌拾伍萬陸仟元整作為押租保證金……乙方如在租約
期滿前，未經甲方同意不繼續承租或有違約情事，甲方得
沒收本押租金額，作為損害賠償，乙方不得藉任何理由提
出異議」。依本條之反面解釋，可知原告如經被告同意即
得於租約屆滿前終止系爭租約，且被告於系爭租約終止後
不得沒收系爭押租保證金作為損害賠償，而應返還系爭押
租保證金予原告。執此，由於被告對原告之遷出未表反對
，且後續指示保全人員管制原告進入系爭租賃標的，原告
遂委請律師於102年1月11日代為函催被告依約返還系爭
押租保證金；詎料，被告至102年1月23日函覆原告表示
拒絕返還系爭押租保證金，是原告為維護自身合法權益，
不得已乃提起本件訴訟。
（三）原告於101年12月24日已返還租賃標的物予被告：
１、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455
條前段定有明文。另，依系爭租賃契約第6條約定：「乙
方…應即日將租賃房屋交還甲方」，是依上開法律規定及
契約約定，原告應於契約終止時將租賃房屋返還被告。
２、查原告於101年11月23日通知被告，將自系爭租賃標的遷
出後，被告並未表示反對，且在此之前即與原告就系爭租
賃標的之搬遷與返還事宜進行討論（參林合鎮102年6月
25日於本院之證詞）。原告並於101年12月24日上午10時
餘，會同被告之林合鎮先生共同巡視現場，勘查原告清理
與搬遷之情形，除現場仍留有屏風與一樓之大會議桌椅，
尚待被告廣晶公司考慮決定是否要留用外，其餘人員物品
均已清空，故雙方共同巡視現場併同進行點交後，原告即
將系爭租賃標的返還被告，被告亦表明原告人員不得再進
入系爭租賃標的，此有當日現場保全警衛人員工作日誌要
事記載欄載明：「林先生交待：1、2、3F除了保全其它
人不可進去，除非特指定才可進去。」可茲為證。原告並
於返還系爭租賃標的後之101年12月28日發函請求被告返
還押租金。
３、次查，被告以出租廠房為主要業務，系爭租賃標的所在建
物之其他樓層尚出租於其他公司，系爭租賃標的建物之大
門係由被告所委任之巨堡精密有限公司派駐保全警衛人員
管制人員進出，任何人欲進入系爭租賃標的建物，必須經
現場保全警衛人員同意後，始得進入。被告於101年12月
24日指示現場保全警衛人員禁止原告人員進出後，即已取
回本件系爭租賃標的之實際管領權，原告有無鑰匙或門禁
卡根本無關緊要。況且，系爭租賃標的之室內雖設有門禁
卡（無需使用鑰匙進出），然被告之保全警衛人員原先均
有門禁卡，本可自由進出，電腦主機存在與否，以及原告
有無返還門禁卡，均不影響被告直接取回系爭租賃標的，
此可由前開「除保全人員外，其他人均不可再進入…」之
內容，即可為證。
４、至於被告否認雙方已完成點交云云，則被告於101年12月
24日巡場後即應反對原告之返還，而非收回原告所承租之
1、2、3樓，故被告否認雙方已為點交之詞實不足採。
５、據上，兩造雙方於101年12月24日共同巡視現場後即完成
點交，由被告取回對系爭租賃標的之占有與管領權，依債
之本質，原告已無從再對系爭租賃標的為任何之使用收益
，是原告當日已依法依約返還租賃標的予被告。
（四）被告於101年12月24日已為默示終止租約之意思表示：
１、依我國實務司法實務見解，出租人如將租賃物收回自行管
理，並管制承租人進入或使用租賃物，即構成默示終止租
賃契約之意思表示：
⑴、臺灣臺南地方法院91年度訴字第2005號民事判決明揭，提
供租賃物供承租人使用，係出租人應負之主要義務，故出
租人如將租賃物收回使承租人無法繼續使用，即構成默示
終止租賃契約之意思表示。又臺灣板橋地方法院簡上字第
6號民事判決肯認，如承租人表示提前終止租賃契約之意
思，而出租人其後亦將出租之房屋收回，堪認兩造間之租
約已因出租人收回房屋之默示承諾而生提前終止之效力。
另臺灣臺北地方法院95年簡上字第129號民事判決亦認，
如出租人將租賃房屋之大門上鎖，從而將租賃房屋及其內
之生財器具設備回歸出租人占有，構成出租人默示終止租
賃契約之意思表示。
⑵、查被告於101年12月24日指示保全警衛人員禁止原告再行
進入系爭租賃標的，並將系爭租賃標的收回自行管理之舉
措，實已構成默示終止租賃契約之意思表示。
２、另被告之林合鎮先生於000年00月00日向系爭租賃標的現
場保全警衛人員指示，原告承租系爭租賃標的至101年12
月31日止，系爭租賃標的內之物品不准搬動等內容，其後
並由保全警衛人員要求原告員工須在訪客登記簿上登記姓
名、進入時間與進入事由後，並經林先生同意後始予放行
等行為，均足以證明被告確已收回系爭租賃標的之管領權
，並為終止租賃契約之意思表示屬實。
（五）系爭租約已於101年12月31日合法終止，說明如下：
１、按租賃契約得因原告及被告之意思表示合致，而於租約屆
滿前提前終止。又所謂意思表示，不必然須以明示的方式
為之，如由表意人之特定行為得間接推知其有默示之意思
表示者，亦足當之。又就終止租賃契約之默示意思表示而
言，依據我國相關司法實務見解認，如出租人將租賃標的
收回自行管理，並限制承租人進出租賃標的，從而使承租
人難以自由使用或經營租賃標的，即足以構成出租人終止
租賃契約之默示意思表示。
２、查本件被告收受原告101年11月23日之遷出通知後，並未
表示異議，且被告方代表林合鎮先生於000年00月00日明
確指示現場保全人員因原告僅承租系爭租賃標的至101年
12月31日止，禁止原告再搬動室內物品；而原告公司人員
與包商於102年1月1日擬進入系爭租賃標的時，亦遭要
求在訪客登記簿上登記，始得進入。依上述實務見解，被
告上述行為均構成終止系爭租約之默示意思表示，故系爭
租約已因原告與被告之意思表示合致而提前於101年12月
31日終止。況，被告倘無同意於101年12月31日提前終止
合約之意思，何需命保全人員限制並管制原告人員進出，
顯見被告確已無意將系爭租賃標的繼續出租予原告使用，
且已將系爭租賃標的收回自行管理。
３、另被告雖曾發函反對提前終止系爭租約之意旨。惟查，原
告其後以上述101年11月間之函文發出表示即將搬遷後，
被告直到原告完成搬遷之一個多月期間均未表示反對。被
告雖於102年1月7日發函原告表示不同意原告所提於10
1年12月底提前終止系爭租約之意思表示，惟如上所述，
原告已完成清空，被告亦於101年12月底至102年1月初
，將系爭租賃標的收回而不再提供原告使用，則系爭租約
自已因雙方意思表示合致而提前於101年12月31日終止。
４、且依最高法院72年台上字第2673號民事判決要旨：「權利
者在相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊情況
，足引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權
利，而權利人再為行使時，應認為有違誠信原則，固得因
義務人之抗辯，使其權利歸於消滅」。本件自原告表明遷
出至完成搬遷之一個多月期間，被告不僅未反對，甚派人
與原告洽談系爭租賃標的之後續處理事宜，已足使原告信
任被告同意提前終止系爭租約，故持續進行搬遷作業；尤
有甚者，被告還曾向原告表達可在原告搬遷後協助處理屏
風與會議室桌椅，原告委請專人估價後回覆被告。由此可
知，被告固曾於101年4月及6月以書面反對提前終止租
約，然被告事後之行為已使原告相信被告同意原告提前終
止租約。被告竟於原告遷離後，再行表達反對原告提前終
止租約之意，陷原告於進退維谷之兩難，其權利之行使顯
然有違誠信原則，依上開最高法院判決要旨，其權利應歸
於消滅。
５、又查，被告指稱原告明知再支付3個月租金即可取回押租
金，卻仍無視被告書面反對，並未經保全人員同意拍攝保
全人員工作日誌等，為聰明毀約者云云；惟查，原告始自
101年3月起即向被告表示因有空間不足之迫切需求，希望
提前至101年8月間終止系爭租約，原告為與被告誠心協商
，將搬遷計畫一再向後展延，原告用心良苦竟遭被告扭曲
誤解，誠令人遺憾。又保全人員工作日誌內容為被告自行
作成，原告乃就被告終止系爭租約之意思表示加以存證，
實無被告所指用意。
６、另查，被告主張其自102年1月1日起禁止搬動原告物品
，係出於保全原告遺留於系爭租賃標的內物品安全之善意
云云。惟查，依現場保全人員101年12月31日工作日誌所
載，並無被告所主張善意保全原告物品安全之相關內容，
反係被告公司員工林合鎮先生向保全人員明確指示原告僅
承租至101年12月31日止，故被告上開主張，實不可採。
７、再查，被告既已於101年11月至12月間與原告討論系爭租
賃標的之歸還事宜，其後卻於102年1月4日、2月6日
及3月6日分別寄發102年1月、2月及3月之租金發票
予原告，要求原告繼續給付租金，並於102年1月7日發
函主張系爭租約應持續生效至102年3月31日止。而在其
答辯及反訴狀中，又另主張「查系爭定期租賃契約業因原
告……於102/12/31提前終止在案」、「原告自102/1/1
起既已非房客……」云云，其前後主張一再反覆，相互矛
盾，顯然違反契約誠信，實不足採。
８、據上，被告於102年1月1日起將系爭租賃標的收回自行
管理及管制原告人員與包商進入，亦為明確表示提前終止
系爭租約之意思，故系爭租約因原告與被告均有提前終止
之意思表示而於101年12月31日終止，原告並無任何「違
約」行為。
（六）被告就系爭租約是否於101年12月31日提前終止，前後主
張一再反覆，說明如下：
１、承前所述，在原告搬遷過程中，被告曾基於系爭租約已終
止之前提與原告協商系爭租賃標的之搬遷及歸還事宜，並
要求原告回復系爭租賃標的之原狀；然因雙方於簽訂系爭
租約時已合意排除原告之回復原狀義務（關於此節，已經
被告訴訟代理人於102年5月14日之調解庭所自認），故
原告實無可能同意被告所提出回復原狀之主張。而當原告
大費周章完成搬遷後，被告竟又於102年1月7日發函原
告表示不同意終止系爭租約，並於102年1月4日、2月
6日及3月6日分別寄發102年1月、2月及3月之租金
發票予原告，要求原告繼續給付租金。是被告上述之行為
，可見其前後立場不一，使原告無所適從。
２、另被告對其反覆行為辯以：被告102年1月7日發函向原
告請求租金，正證明不諳法律之被告不願意系爭租約終止
云云。惟依保全人員之工作日誌所載，被告於101年12月
31日即已向保全人員表示系爭租約於101年12月31日終止
，並立刻於102年1月1日起管制原告人員進入系爭租賃
標的。被告先明確表示系爭租約已提前終止，同時又不放
棄系爭租約終止後之租金，在訴訟中又主張系爭租約已遭
違約終止，要求扣留全額之押租保證金，綜觀被告此種前
後不一之主張，更足證其立場反覆，並非始終反對提前終
止租約。
３、末查，系爭租約之提前終止實因兩造雙方均有終止租約之
意思表示，而非因原告違約所致，是原告既未違反系爭租
約，自無民法第252條有關違約金酌減之問題，被告引用
法律顯有錯誤。
（七）依相關證人證述，被告已默示同意原告於101年12月31日
提前終止系爭租約，詳述如下：
１、查證人林合鎮於102年6月25日於本院證稱：「101年12
月24日前的一兩個月，我們即有討論是否回復原狀…我認
為東西是他們做的應該要拆除。」、「有，101年12月24
日我與原告公司人員 郭淑芳 、 張貞淑 在現場討論那些拆那
些不要拆，除了柱子包覆的壁紙外，其餘都要拆…。」；
林合鎮並證稱被告之法定代理人曾光瀋先生亦知悉其與原
告連繫之事。由此可知，原告於101年11月23日通知被告
將自系爭租賃標的遷出後，被告不僅未表示反對，且確實
與原告就系爭租賃標的之搬遷與拆除事宜進行討論；且倘
被告維持其反對提前終止系爭租約之立場，為何需向原告
主張哪些東西要拆除，是被告並未反對原告提前終止系爭
租約。此亦有證人張貞淑同日於本院證稱：「（請問證人
開始搬遷到結束有無被告公司人員向原告表示反對提前終
止租約？）沒有」。依最高法院72年台上字第2673民事判
決要旨，被告自101年12月24日前的一、二個月起，即與
原告討論搬遷之行為足使原告合理信任，被告已同意原告
提前終止系爭租約，始持續進行搬遷作業。被告竟於原告
完成遷離作業後，再行表達反對之意，其權利之行使實有
違誠信。
２、又針對被告訴訟代理人關於101年12月31現場之工作日誌
之提問，林合鎮答以：「林先生是指我，我是12月28日收
到原告寄來租期到12月31日的文，我只是把文給守衛看，
裡面還有很多原告的東西，交代守衛要注意安全。」等語
，由此可知，被告確實將原告提前終止租約之通知函，提
示於現場保全人員，並由現場保全人員於工作日誌上載明
：「林先生交待：愛德萬到12/31截止」，而關於此節，
被告於民事準備㈣狀第1頁第11行亦未爭執。
（八）林合鎮否認指示保全人員限制原告搬動物品之證詞，顯與
常理不符，說明如下：
１、查林合鎮既已自承其負責管理系爭標的大樓，且現場保全
人員乃奉林合鎮之指示行事，保全人員實無自作主張限制
原告搬動電腦桌及椅子之理，更遑論進而管制原告員工須
在訪客登記簿上登記姓名、進入時間與進入事由後，始予
放行，故林合鎮否認指示保全人員限制原告搬動物品之證
詞，顯與常理不符，實不足採。
２、由被告將此函提示現場人員，以及指示保全人員對原告物
品與人員之管制行為以觀，均足證被告確已同意原告提前
終止系爭租約之事實。
（九）綜上所述，系爭租約已因雙方之意思表示合致而提前於10
1年12月31日終止，被告自應依系爭租約第5條之約定，
將押租保證金返還予原告。並聲明：
１、被告應給付原告8,856,000元及自102年1月1日起至清
償日止，按年息百分之5計算之利息。
２、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）緣兩造於100年1月18日就系爭租賃標的簽訂自100年4
月1日起至102年3月31日止為期二年之租賃契約，而系
爭租約除未允承租人提前終止契約，併特別於租約第5條
明定：「…乙方如在租約期滿前，未經甲方同意不繼續承
租…甲方得沒收本押租金額作為損害賠償，乙方不得藉任
何理由提出議異。」在案。又於上開租約期間，原告忽於
101年3月16日起執「…目前向貴公司租用之辦公處所已
不敷使用，…」為由要求提前終止契約，被告除口頭拒絕
外，另為慎重於101年4月13日以書面告以：「…簽訂兩
年為租期已經是短於一般的交易習慣中廠房租賃之租期…
本公司恕難同意台端對於租賃合約之提前終止之要求，請
台端遵告合約之期間約定…若台端公司如來函所述執意於
租期內提前搬離，本公司有權依照租賃合約，將押租金逕
予沒收……若有造成租賃標的毀損或其他任何損害，本公
司將另行請求相關之損害賠償…」；嗣原告又於101年6
月4日再次重申反對意旨在案。詎原告不顧被告反對，仍
於101年11月23日通知將行搬遷，隨及僱請第三人進行搬
遷、拆除作業（非原告員工），原告公司副總經理張貞淑
於101年12月24日前至現場巡視，被告公司管理人員林合
鎮（下稱「林員」）要求倘若搬遷則須回復原狀，張貞淑
則表示外觀招牌、隔間裝璜、管線等增設工程無法完全拆
除，惟願負擔500萬元之拆除費用，併請林員代尋廠商承
攬拆除作業；嗣林員向「元翟工程有限公司」詢價後於10
1年12月27日上午9時30分許將其報價單寄送予張貞淑之
助理郭淑芳，原告未置可否，僅於同日下午傳來簡訊：「
屏風及會議室桌椅已估價，在30-35萬間，所以要搬移，
特此告知。除非你要。」；且原告就是否委請元翟工程有
限公司代為拆除增設工程遲未回應，反於101年12月28日
發函表示「…業已淨空並完成清理，…租金將支付至十二
月底…」等情，被告公司員工林合鎮見原告執意提前終止
契約，由於原告搬遷都委由第三方包商進行，為免原告尚
遺現址之有價物品遭非原告委任之第三人取走致生爭議，
故告知保全前情併特別交待：「…如有事找 愛德萬范 先生
和林先生連絡…」。嗣原告公司包商陸續於102年1、2
月於系爭租賃標的進行搬遷，另被告於收受電費帳單始發
現原告裝置於系爭廠房之工業空調機組未有斷電而繼續運
轉情事，經被告通知後，原告遂歸墊水電費併派員於102
年2月5日關閉空調水冷閥，而保全人員亦確實就進行搬
遷人員確認係受原告委任併記錄在案。執此，被告見原告
違約提前終止契約已成定局，為降低損失，原擬開始著手
另尋廠商承租系爭租賃標的，惟囿於現址仍有原告主張之
有價物品與搬遷作業尚未結束，故乃要求原告支付租金以
補償損失，惟遭原告拒絕，原告並於102年1月11日以律師
函再次要求返還押租金，被告則於102年1月23日重申未曾
同意提前終止契約，暨原告前曾承諾以500萬元回復原狀
情事；原告繼而對被告發出支付命令，被告依法異議後，
為免兩造因誤解而起無謂訟爭，故另於102年3月11日去函
原告說明先前沒收押租金之原委及依據。
（二）「定期租賃」之特殊性暨特別規範：
１、按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請
法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」、
「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿
前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之
規定，先期通知。」民法第442條但書及453條分別著有
明文。可見立法者業明究定期租賃之特殊性，故特別就「
定期」與「不定期」租賃異其規定，實寓有深意自明。
２、另按「…，本件屬定有期限之租約應堪認定。而定有期限
之租賃契約…，為民法第453條所明定，依前揭法條之反
面解釋，…，倘欲於租期屆滿前終止租約，除經契約當事
人雙方同意外，必須於租約中載明當事人之一方得任意終
止，否則即不得任意終止。」（見本院85年度簡上字第18
0號判決要旨著有明文），可見司法實務亦明察立法深意
而憑以定紛止爭在案。
（三）系爭廠房為定期租賃，被告就原告違約依法可沒收押租金
以為損害賠償：
１、按原告與被告就系爭租賃標的所簽訂租約明定租期二年（
租期自100年4月1日起至102年3月31日止），其屬定
期租賃契約自明。又按系爭租約除未依民法第453條規定
允承租人提前終止契約，併特別於第5條明定：「…乙方
如在租約期滿前，未經甲方同意不繼續承租…甲方得沒收
本押租金額作為損害賠償，乙方不得藉任何理由提出議異
。」在案。查原告業以書面及搬遷行為「堅持違約」於10
2年12月31日提前終止租約在案，被告自可依系爭定期租
賃契約第5條規定沒收其押租金自明。
２、另按「承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部
之使用、收益者，不得免其支付租金之義務。」民法441
條著有明文，故原告所執「…目前向貴公司租用之辦公處
所已不敷使用，…」原由，本無得作為免其支付租金義務
之正當理由，併此陳明。
（四）被告不僅未曾「默示同意」提前終止租約，反而以書面多
次反對在案：
１、被告無權、亦無從阻止原告遷出：原告雖主張其於101年
11月23日另通知被告，將自系爭租賃標的遷出，被告並未
表示反對云云。惟查原告要提前終止契約進行搬遷，被告
業已書面反對，至於被告進行搬遷，原告若加以反對、阻
止，徒落入「限制人身自由」而觸犯刑法，故被告無權、
亦無從阻止房客搬遷自明。
２、原證10之保全記載適可證明被告保護原告利益之善意：有
關原告所述：「…101年12月31日向…現場保全人員表示
，原告僅承租…系爭租賃標的內之物品不准原告搬動…」
一節，被告敬答如下：
⑴、查原證10記載係源於系爭租賃標的尚遺有原告有價物品，
由於原告多委由第三方之非原告公司員工進行搬遷，為免
非原告委任之第三人前來搬遷致前開物品遺失而有爭議，
故交待保全前情，可證被告前開舉措，多係為保全原告遺
留系爭租賃標的內物品之安全。
⑵、另佐以原證10：「…如有事找愛德萬范先生和林先生連絡
…」，暨被證5：「…愛德萬范先生委託金皇泉有限公司
拆屏風…」等記載，可證被告前開所言屬實，反觀原告訴
狀所稱：「不准原告搬動」等語，不僅言過其實，亦顯與
事實不符。
（五）兩造間並無廠房點交事實發生：
１、原告要求提前終止租約之際，被告即以「書面」再三反對
在案；惟原告不顧被告反對，仍逕為搬遷，根本未有交接
情事，至於一般房屋退租最起碼會發生的交接即房客交還
鑰匙，亦因當初包括門禁設施係由原告所設立，故原告搬
遷時即逕將門禁電腦主機拆走，棄留下未回復原狀的廠房
。又就被告而言，被告當時根本否認原告有權提前終止租
約，而原告於被告反對提前終止租約情況下逕行搬遷，於
此紛爭間，兩造未如一般坊間租賃結束時進行點交，實則
為逕行原告逕行棄置而已。
２、又原告前揭主張係被告自102年1月1日起已將系爭租賃
標的物收回自行處理，可證原告自身即不認為有點交情事
發生，更不要說是發生在101年12月24日，否則原告即不
可能主張102年1月1日由被告收回自行管理。另原告於
101年12月31日、102年1月1日尚且委託金皇家公司進
入系爭租賃標的拆除屏風，原告公司行政人員郭淑芳亦遲
至102年1月1日前來拍照，且102年2月7日之工作日
誌甚記載原告公司員工 范清宣 曾帶走原告公司之物品，以
上足證原告所謂物品均已清空云云，根本與其自身證據相
佐。
（六）原告102年1月1日起已非房客，被告出入管制係屬正當
行為，亦係為原告利益之善意管理行為：
１、原告業以書面（預示拒付租金）及搬遷行為「堅持違約」
於102年12月31日提前終止租約在案：查系爭租約業因原
告先後以書面預示拒付租金（原證9：101年12月28日發
函：「…租金將支付至十二月底…」）及搬遷行為「堅持
違約」於101年12月31日提前終止在案，則被告於102年1
月1日起已自絕於承租人身份，合先敘明。
２、又原告於102年1月1日既已非房客，被告就「非房客」
進出加以管理自屬正常不過（該棟大樓尚有其他廠商），
更何況前開管制亦係出於善意保護原告公司之有價物品，
至於原告反執為「默示意思表示」題材，則為被告所始料
未及。
３、次查，原告「事實上」仍可將物品搬離，故證原告所言「
禁止搬動原告物品」不僅言過其實，亦與事實不符。至於
被告公司林合鎮向保全所為交代，僅係原告執意終止租約
，基於「內部管理」轉知廠址之客觀狀況即「原告僅承租
至101年12月31日」，被告看不出此有何不妥。退步言之
，被告向「內部」保全人員說什麼，保全人員既非原告「
收受」意思代理人或代表人，被告向內部保全人員說了什
麼自然與原告無關。
（七）綜上，原告提起本訴顯無理由，並聲明：
１、原告之訴駁回。
２、如受不利判決，願供擔保請准免予假執行。
乙、反訴部分：
一、反訴原告起訴主張：
（一）無因管理部分：
１、按「未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理
應依本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為
之。」、「管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可
得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，
或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支
出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害。
」民法第172條、176條第1項分別定有明文。
２、反訴被告於101年12月底一面主張：「…業已淨空並完成
清理，…租金將支付至十二月底…」等情，一面又將其主
張之有價物品留置於系爭租賃標的，除占用系爭租賃標的
作為其留置物品之用，反訴原告尚須避免前開有價物品遭
第三人盜走而為相關管理。又反訴被告遲至102年1月、
2月仍進出系爭租賃標的進行後續搬遷，於此之前業使反
訴原告難以另謀出租系爭租賃標的而有二個月之租金損失
，爰依法請求反訴被告賠償相當一個月租金損失1,476,00
0元。
（二）回復原狀部分：
１、按「於他人土地有建築房屋之租賃權或其他之權利，在其
權利存續間，房屋與基地固歸屬於各別之所有人，但其權
利消滅時，房屋所有人既無使用基地之權，則除基地所有
人自願留買該房屋或法律上別有規定外，房屋所有人當然
有回復原狀，交還基地之義務。」最高法院18年上字第29
57號判例著有明文。查反訴被告公司副總張貞淑於101年
12月24日巡視系爭租賃標的時已就前開回復原狀事承諾在
案。
２、查反訴被告就系爭租賃標的尚遺有外觀招牌、隔間裝璜、
管線等增設工程尚未拆除，反訴原告依反訴被告指示委請
「元翟工程有限公司」所為估價570餘萬元，雖逾原告所
應允之500萬元，惟亦適可證明回復原狀所需費用顯逾50
0萬元無疑。又反訴原告為訴訟進程考量，爰逕依反訴被
告所應允之金額500萬元作為就系爭租賃標的回復原狀費
用請求數額。
３、反訴被告就反訴原告前101年12月27日寄送之拆除復原估
價單遲未回覆，嗣後相關爭議繫屬本院，慮及訴訟一時難
有結果，反訴原告遂先行自行著手回復原狀以另謀出租，
惟囿於費用龐大，故決定先就系爭租賃標的招牌部分處理
以利招租。又由於系爭租賃標的屋頂冷卻水管路有更換之
需，故請廠商就外牆招牌拆除及冷卻水管更換併同報價，
最後雙方以250,000元達成合意，併開立發票在案，其中
外牆招牌拆除費用金額為158,000元。另前開招牌僅止於
拆除而不包括回復原狀，故外牆尚有ADVANTEST殘跡，且
若須清除殘跡須更換外版，此須另行發包計價。而室內大
廳招牌拆除及復原屬裝潢工程，由瑞建工程有限公司承作
，費用計5萬元。至於一、二、三樓室內管線及隔間回復
原狀部分，則係以較低租金出租而由承租人自行拆除方式
進行。
（三）不當得利部分：
１、按反訴被告於101年12月27日所發簡訊：「…屏風及會議
室桌椅已估價，在30-35萬間，所以要搬移，特此告知。
…」，則反訴被告既已知所遺物品應被視作廢物論，為何
又聲明物品價值併置留於系爭廠址至次年102年，致反訴
原告難以於處理前開物品。
２、另反訴被告延至次年（102年）始遣人前來搬移前開有價
物品，則反訴被告於102年1月1日起與反訴原告業無租賃
關係的情況下，到底是依據何項權源可以繼續使用系爭租
賃標的。
３、反訴被告於102年1月1日起仍將其主張之有價物品置於
系爭租賃標的終究是個事實，且反訴被告亦確有遣人取走
該有價物品，反訴原告僱保全最少也要付最低基本工資的
花費。就前開「請求之原因事實」，被告除以民法第176
條為據，併主張依民法「不當得利」之規定請求。
（四）至系爭租約雖與先前租約確實少了回復原狀條款，惟其緣
由乃係兩造就此爭執不下，反訴原告見租期將屆，為順利
更新租約，故乃暫擱爭議，先將該有爭議條款移出，反訴
原告就前開客觀事實於102年5月14日庭訊即坦然面對，
但否認有所謂合意排除反訴被告回復原狀義務在案。是以
，反訴原告「爭執」反訴被告主張未有回復條款即不負回
復原狀一節，筆錄載明至為顯然，於此之際，反訴被告尚
強指反訴原告訴代業自認「合意排除原告之回復原狀義務
」，實令人意外。
（五）又兩造租約就租金計算，原即包括地下室坪數。惟原告承
租系爭廠房之初，即表示地下室車位不夠，故兩造協議由
反訴原告出資600餘萬元增設停車設備，而反訴被告則同
意額外支付車位租金（即停車費）以彌補原告增設停車設
備之支出，並負擔該停車場之機械維護費在案。嗣兩造於
99年下旬商談系爭契約時，反訴被告表示不願再支付前開
停車位租金，反訴原告考量當初停車設備花費也攤提得差
不多，故同意之。又兩造於100年1月18日之新租約已無另
收停車費，此對照先後契約即可查證，故反訴被告所謂其
確有同時支付系爭建物地下室停車場租金及停車費已然有
誤。查兩造於100年之系爭契約既已未再另收停車位租金
，若又同意刪除回復原狀條款，不就是「雙重損失」，根
本不符原告前開論述所謂對價緣由。至於證人就另付停車
位租金緣由知之甚詳，卻仍故意將之與回復原狀條款依附
連結為對價，應可證明其證詞顯然不合常情而不可採。綜
上，爰依無因管理、回復原狀及不當得利之法律關係提起
反訴，並聲明：
１、反訴被告應給付反訴原告6,476,000元，及自本訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
２、反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：
（一）反訴原告本於無因管理之法律關係，向反訴被告請求相當
於一個月租金損失之1,476,000元，為無理由，說明如下
：
１、反訴原告並未說明伊為反訴被告管理之事務為何：
⑴、依據民法第172條規定，所謂無因管理必須是「未受委任
，並無義務，而為他人管理事務」。因此，反訴原告必須
為反訴被告管理其事務，始構成民法上之無因管理。反訴
原告並未舉證證明究竟係為反訴被告管理何種事務，僅泛
稱係管理反訴被告遺留之「有價物品」，亦未具體指明所
謂「有價物品」之範圍與品項為何，難謂已盡反訴原告之
舉證責任。
⑵、況依民法第172條規定之「管理事務」，必須有積極之行
為，單純消極之不作為並不構成無因管理。是反訴原告僅
單純未將反訴被告遺留物品搬離系爭租賃標的之消極不作
為，不構成民法上之無因管理。
２、反訴原告依據系爭租約根本無須管理反訴被告之遺留物品
：查系爭租約第12條約定：「租賃期滿遷出時，乙方（即
反訴被告）所有任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視
作廢物論，任憑甲方（即反訴原告）處理，乙方決不異議
」，係為規範租賃關係消滅後，留置於系爭租賃標的物品
之後續處理事宜。是依據本條約定，系爭租約終止後，反
訴被告仍遺留於系爭租賃標的內之物品即應視作廢物，任
憑反訴原告處置，故反訴原告應逕自處置，不生「為反訴
被告管理」反訴被告所遺留物品之問題。
３、此外，反訴原告所主張之「損失」，無論是反訴原告一開
始主張無法出租之租金損失，或其後改為主張僱用保全人
員之花費，該損失與原告留置於系爭租賃標的內之物品均
無因果關係。蓋就租金損失而言，依據系爭租約第12條之
約定，反訴原告本得任意決定如何處置反訴被告留置之物
品，故反訴被告留置之物品並不會導致反訴原告無法出租
系爭租賃標的；而就僱用保全人員之花費而言，反訴原告
僱用保全人員本係為管理反訴原告「自己擁有」之系爭租
賃標的，與管理反訴被告留置之物品毫無關係。遑論，反
訴被告於102年1月1日進入系爭租賃標的搬移物品之行為
，係基於上述與反訴原告就系爭租賃標的之歸還事宜進行
協商之結果，反訴原告既同意反訴被告人員進入搬移物品
，反訴被告自無不法。
４、退步言之，縱認反訴原告之行為構成無因管理（反訴被告
否認之），反訴被告對反訴原告所負義務亦以反訴被告所
得之利益為限。反訴原告既未證明反訴被告因反訴原告之
管理行為受有何種利益，自無從請求反訴被告賠償反訴原
告一個月租金之損失。
（二）反訴原告請求反訴被告支付500萬元之回復原狀費用，亦
無理由：
１、雙方於簽訂系爭租約時已合意排除反訴被告之回復原狀義
務：
⑴、按「民法第四百五十五條固規定，承租人於租賃關係終止
後，應返還租賃物，租賃物有生產力者，應保持其生產狀
態，返還出租人。惟上開規定，尚非強行或禁止規定，在
私法自治原則下，自得由當事人合意變更之」，臺灣高等
法院臺南分院89年度上易字第188號判決著有明文，可見
承租人於租賃關係終止後回復租賃物原狀之義務非屬絕對
，可由當事人合意變更或排除。
⑵、依兩造於95年2月16日訂立之房屋租賃契約書（租賃期間
自95年4月1日至100年3月31日）第8條約定：「房屋
有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設
，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復
原狀」；惟雙方於100年1月18日另訂立之系爭租約中，
已刪除「回復原狀」之約定條款，顯見反訴被告與反訴原
告於訂立系爭租約時，已合意排除租賃關係消滅後承租人
回復系爭租賃標的原狀之義務。且證人張貞淑於102年6
月25日庭訊時證稱：「…所以這就是被告公司曾董事長同
意將第8條回復原狀刪除的原因，這條件是我與曾董事長
談的…。」（參102年6月25日筆錄第5頁），亦可證此
節。是參照上揭判決意旨，基於私法自治原則之精神，反
訴被告應無庸負擔回復系爭租賃標的原狀之義務，從而反
訴原告請求反訴被告支付回復原狀費用，並無可採。
⑶、又依兩造於95年2月16日訂立之房屋租賃契約書第3條約
定：「租金每坪每月新臺幣壹仟元整，合計月租未稅金額
新臺幣壹佰捌拾肆萬伍仟元…另，承租車位五十個，每車
位租金每月新臺幣貳仟元整，合計月租未稅金額新臺幣壹
拾萬元整」，而租賃標的使用範圍共計約1,845坪，其中
包含407.15坪之地下室之租用面積。
⑷、反訴被告現存之以97年3月「支出憑證黏存單」為例，反
訴被告支付反訴原告之單月未稅租金為1,845,000元（計
算式：1,845×1,000＝1,845,000），係包含地下室面
積在內之租金，此外反訴被告又支付停車位租金10萬元，
兩項支出分別開立發票，是反訴被告於100年3月（含）
前之租約存續期間，確有同時支付地下室租金及停車費之
情形。
⑸、另證人張貞淑於102年6月25日曾證述：「…除了付停車
位費用，亦有支付空間407坪的租金，可說是重複支付租
金，就一般交易習慣，應該只付其中一項，所以這就是被
告公司曾董事長同意將第八條回復原狀刪除之原因，這條
件是我與曾董事長談的…」；另依99年12月9日由反訴原
告公司林合鎮先生以電子郵件寄送予反訴被告之張貞淑副
總經理，郵件中並載明：「就雙方意見修正之合約，請參
閱」，由此可知，系爭租約係雙方交換意見後，合意刪除
承租人回復原狀義務之條款，反訴原告自無權向反訴被告
主張應負回復原狀之責任。
２、反訴被告公司員工從未承諾反訴原告將負擔回復系爭租賃
標的原狀之費用：反訴原告主張反訴被告公司員工於101
年12月24日巡視系爭租賃標的時已承諾反訴被告將負責回
復系爭租賃標的原狀云云。惟查，反訴被告人員僅與反訴
原告討論租約終止後之搬遷與後續歸還事宜，從未有承諾
將負擔回復原狀費用之情事，反訴原告所舉出之監視器畫
面無法證明反訴被告公司員工曾承諾負擔回復原狀之費用
，其主張顯不足採。又證人林合鎮證稱：「…我有寄電子
檔報價給郭淑芳，電子檔後有附工程報價單，但郭淑芳沒
有回覆…」等語。且證人張貞淑證稱：「（林合鎮傳報價
單給原告你知道嗎？）我知道，郭小姐有告訴我，我告訴
他我們無回復原狀的義務所以無須回應」等語。是反訴原
告主張反訴被告人員已承諾回復原狀之事實並不存在。反
訴被告對無義務之事，本毋須回應，況林合鎮已證稱：「
原告認為他們不用回復原狀，只搬東西…」，益證反訴被
告對回復原狀並無默示同意存在。
３、退步言之，縱反訴被告須負擔回復系爭租賃標的原狀之義
務（反訴被告否認之），亦應以回復系爭租約訂立時（即
100年1月18日）系爭租賃標的之狀態為準：
⑴、依臺灣高等法院90年度上更㈡字第147號民事判決要旨：
「所謂『回復原狀』，應係回復此訂立租賃契約時……之
原狀而言」。是承租人於返還租賃物時應回復之租賃物「
原狀」，係指出租人與承租人訂立租賃契約時租賃物之狀
態而言。又對於租賃物出租當時之「原狀」究竟為何，應
由出租人負舉證責任。
⑵、查本件系爭租約係雙方於100年1月18日所簽訂，縱認反
訴被告必須負擔在租賃關係終止後回復系爭租賃標的原狀
之義務（反訴被告否認之），依據上開判決見解，反訴被
告所應回復系爭租賃標的之「原狀」，應係系爭租賃標的
於系爭租約訂立時之狀態，而非系爭租賃標的初建造完成
時之狀態，且該狀態為何應由出租人即反訴原告舉證證明
。反訴原告並未舉證說明系爭租賃標的於100年1月18日
訂立系爭租約時之狀態為何，即率以反訴原告自行委請「
元翟工程有限公司」製作之估價單作為回復原狀之依據，
其主張實難憑採。
（三）不當得利之主張：
按民法第179條規定，無法律上之原因而受利益，致他人
受損害者，應返還其利益。惟如上所述，反訴原告始終未
證明其受有何種損害、其損害與反訴被告之行為間又有何
因果關係，故其請求顯不足採。
（四）綜上所述，反訴原告已同意提前終止系爭租約，卻又反覆
向反訴被告請求租金，並且扣留系爭押租保證金，並提出
無據之反訴主張，顯見其立場之不一致，故反訴原告提起
本件訴訟顯無理由，並聲明：
１、反訴原告之反訴及假執行之聲請均駁回。
２、反訴被告如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
叁、本院之判斷：
甲、本訴部分：
一、原告主張兩造於100年1月18日簽訂房屋租賃契約書，由原
告向被告承租坐落新竹縣竹北市○○里○○街○○巷○○弄○號
建物，1樓、2樓、3樓、地下室及公設分攤，全部範圍共
計1,845坪整，租賃期間自100年4月1日起至102年3月
31日止，每月租金為1,476,000元，原告並於租賃起算日交
付6個月期租金即8,856,000元予被告作為押租保證金，嗣原
告分別於101年3月3月26日、5月7日發函予被告表示提前終
止系爭租約，同年11月23日，再以愛（行）字第101011號函
通知被告訂於同日開始進行營業處所之搬遷作業，屆時所有
人員、辦公傢俱、設備及物品將陸續搬離及遷出；復於101
年12月28日以愛（行）字第101012號函通知被告承租廠房業
已搬遷淨空完成清理，故租金部分僅支付至12月底，並向被
告要求返還押租保證金；被告則於101年4月13日、6月4日，
分別以新竹建中郵局存證信函第166號、竹北博愛郵局存證
信函第115號回覆原告表示拒絕同意提前終止系爭租約等情
，此為兩造所不爭執，並有上開房屋租賃契約書、原告公司
函文、存證信函等在卷可參（見本院卷第32至43頁），自堪
信為真實。
二、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定
期限者，各當事人得隨時終止契約。民法第450條第1項定有
明文。是訂有期限之租賃契約，如無終止權之保留約定，當
事人任一方即不得任意提前終止租約。本件原告主張兩造間
之系爭租約業於101年12月31日合意終止，為被告所否認，
並以上開情詞置辯。是本件應審究者為：系爭租賃契約係被
告單方片面終止或經雙方合意終止？原告請求被告返還押租
金有無理由，茲析述如下：
（一）系爭房屋租賃契約書第5條約定「乙方（即原告公司）應
於租賃起算日交付甲方（即被告公司）6個月期租金，總
計8,856,000元正作為押租保證金，除本約另有約定外，
該押租保證金應於租約屆滿後翌日由甲方無息退還乙方。
唯乙方如在租約期滿前，未經甲方同意不繼續承租或有違
約情事，甲方得沒收本押租金額，作為損害賠償，乙方不
得藉任何理由提出異議。」。查系爭租約為定有期限之租
賃契約，雙方於租賃期間內本不得任意終止租約，惟前開
契約書第5條後段既約定承租人未經出租人同意不繼續承
租時，出租人得沒收押租金作為損害賠償等情，且本件租
約押租金約定金額高達6個月，已足使出租人於此期間另
覓承租人，依契約解釋及公平原則，自應解為原告得於賠
償被告6個月租金作為損害賠償而取得提前終止租賃契約
之權利。
（二）第查，原告雖主張被告於接獲原告公司101年11月23日愛
（行）字第101011號函時並未表示反對提前終止租約，且
被告公司代表曾與原告就系爭租賃標的之搬遷與歸還事宜
進行討論，另被告公司林合鎮亦向現場保全人員表示原告
租約僅至101年12月31日止等情，足見被告已默示同意提
前終止系爭租約云云，並提出上開函文及保全工作日誌為
證（見本院卷第42、44頁）。然被告否認有何默示合意終
止租約，並辯稱：被告公司前於101年4月13日、6月4日已
寄發郵局存證信函向原告表示不同意提前終止系爭租約，
且本件係原告堅持提前於101年12月31日終止租約，被告
僅轉知保全人員，並無默示同意提前終止等語。查本件被
告於接獲原告提前終止租約之通知後，業於101年4月13日
以新竹建中郵局第166號存證信函回覆原告，內容略以：
「本公司恕難同意台端對於租賃合約之提前終止之要求，
請台端遵照合約之期間約定承租至102年3月31日」、「但
因台端公司搬遷之意向已明確不變，本公司為雙方共同利
益同意即時開始尋找新承租人。若台端公司能提供相關協
助且本公司於租期屆滿前完成與新承租人的簽約，本公司
將主動告知台端公司並同意提前終止合約」、「惟若台端
公司如來函所述執意於租期內提前搬遷，本公司有權依照
租賃合約，將押租金逕予沒收」；復於同年6月4日再度以
竹北博愛郵局第115號存證信函明確表示不同意提前終止
租約等情，有前開存證信函在卷可稽（見卷第38至41頁）
。 足徵 被告始終不同意原告提前終止租約。是以，被告既
已明確表示拒絕，自難以原告嗣於101年11月23日逕行寄
發搬遷通知之函文予被告，而被告未再表示異議即認定被
告默示同意原告提前終止系爭租約。至原告提出之保全工
作日誌（見卷第44頁），其上雖記載：「林先生交待：愛
德萬到12/31截止，包含電腦桌和椅子…東西不准搬。如
有事找愛德萬范先生和林先生聯絡吧」等語；然上開保全
工作日誌係被告公司向其僱用之保全人員所為工作指示、
監督，且 文義 僅陳述原告公司（承租）至12月31日止之客
觀事實，自無何被告向原告明示或默示同意提前終止租約
事實可言。此外，縱認被告公司林合鎮曾與原告商討廠房
搬遷及歸還事宜，惟此僅係被告就原告片面終止租約後租
賃物之返還問題與之為協商而已，難認有明示或默示同意
原告提前終止系爭租約之意思表示。至原告所舉臺灣臺南
地方法院91年度訴字第2005號判決、臺灣臺北地方法院95
年度簡上字第129號判決，臺灣板橋地方法院96年度簡上
字第8號判決，其事實均為出租人主動將租賃物收回，使
承租人無法繼續使用，與本件係承租人即原告主動遷出廠
房，被告於原告遷出前已明確表示反對提前終止租約之情
形不同，自不得比附援引，附此敘明。
三、綜上所述，原告就其主張被告同意系爭租約提前終止之事實
，並未能舉證證明以實其說，是原告主張兩造合意終止系爭
租賃契約云云，自不可採。應認原告係單方片面終止系爭租
約，則依系爭系爭租賃契約第5條約定，被告將系爭押租保
證金沒收，尚無不合。從而，原告請求被告返還押租金8,85
6,000元，及自102年1月1日起至清償日止，按週年利率百分
之5計算之利息，即屬無據，不應准許。又原告假執行之聲
請，亦因訴之駁回而失所依附，應併駁回之。
乙、反訴部分：
一、按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約之文字已表示當事人真意，無須別事探求
者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第
1118號著有判例意旨可資參照。查系爭租約係兩造就系爭租
賃標的於95年2月16日所簽訂之租約租期屆滿所簽訂之續約
，為兩造所不爭。而兩造前於95年2月16日所簽定之房屋租
賃契約書（見本院卷第142至143頁），其中第六條係約定：
「乙方（即反訴被告，下同）於租期屆滿時，除經甲方（即
反訴原告，下同）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋『誠
心按照原狀遷空』交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利
，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求月租三
倍之違約金至遷出完了之日止，乙方絕無異議。」；嗣兩造
於100年1月18日簽定之系爭租約，其中第六條則修正為「乙
方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃
房屋交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷
讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求月租三倍之違約金至
遷出完了之日止，乙方絕無異議。」等情，足見兩造於新簽
定之系爭租約係有意針對原租賃契約『誠心按照原狀遷空』
等字樣刪除。又證人即反訴被告公司副總經理張貞淑到庭證
稱：「（原證三的租約為何無原證二十第八條的約定？）因
為地下室同時是一個停車場，我們除了付停車位費用，亦有
支付空間407坪的租金，可說是重複支付租金，就一般交易
習慣，應該只付其中一項，所以這就是被告公司曾董事長同
意將第八條回復原狀刪除的原因，這條件是我與曾董事長談
的，原證三租約是99年8、9月開始談的，最後定稿是林合鎮
先生在99年12月9日用郵件把租約傳給我們」、「（後來搬
遷時林合鎮是否有要求回復原狀？）林先生有提到，在101
年12月24日我與郭小姐到廣晶大樓檢查搬遷狀況，林先生有
提起這件事，同時林先生也主動提出其拿報價單的事情，當
時我沒有作聲」、「（林合鎮傳報價單給原告你知道嗎？）
我知道，郭小姐有告訴我，我告訴他我們無回復原狀的義務
所以無須回應」等語（卷第192頁），已明確證述上開刪除
回復原狀之經過及緣由，參以反訴原告公司員工林合鎮於99
年12月9日亦曾寄發電子郵件予反訴被告公司副總經理張貞
淑，郵件中並載明：「就雙方意見修正之合約，請參閱」等
情，有該電子郵件在卷可參（見卷第268頁），堪認系爭租
約係經雙方合意修正後所簽定，並刻意排除承租人回復原狀
之約定。退一步言，縱認上開約定之文義有所疑義，惟按解
釋契約，應探求當事人立約時之真意，而探求當事人之真意
，本應通觀契約全文，並斟酌訂立契約當時及過去之事實暨
交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值
等作全盤之觀察（最高法院79年臺上字第1778號裁判意旨參
照）。本件衡諸原房屋租賃契約第一條約定：「租賃標的所
在地及使用範圍，位於竹北市○○里○○街○○○巷○○弄
○號建物，一樓、二樓、三樓全部範圍，共計一八四五坪全
部，附地下室車位三十個。」；而系爭租約第一條則約定「
租賃標的所在地及使用範圍，位於竹北市○○里○○街○○
○巷○○弄○號建物，一樓、二樓、三樓、地下室及公設分
攤，全部範圍共計一八四五坪整。」等情。是以，其上含括
地下室及公設分攤範圍之系爭租約使用面積，竟與原未含括
地下室及公設分攤之租賃契約使用面積相同而為1,845坪，
且由反訴被告提出之支出憑證黏存單，反訴被告於97年3月
間（即原租約期間）確曾支出辦公室租金1,845,000元（稅
金92,250元）及停車位租金10萬元（稅金5,000元）之紀錄
，有支出憑證黏存單與統一發票附卷可稽（見本院卷第267
頁），是由上情以觀，亦徵反訴被告辯稱於原租賃契約存續
期間除支付停車位費用10萬元外，尚有重複支付空間407坪
之租金，應為真正。準此，反訴被告辯稱兩造於簽定系爭租
約時因上開重複支付租金之情，遂刻意排除回復原狀之約定
等情，衡與常情相符，堪認屬實。據上，通觀系爭租約並斟
酌系爭租約簽訂當時、過去之事實及交易上之習慣等情，本
院認兩造確已於系爭租約中刻意排除回復原狀之約定無訛。
至反訴原告就回復原狀所需支出之費用為6,476,000元乙節
，固據提出ATI拆除報價電子郵件、元翟工程有限公司工程
報價單、簡訊翻拍照片、工作日誌等為證（見本院卷第101
至112頁）；然反訴被告既否認曾承諾反訴原告同意支付回
復原狀之費用，且由反訴原告提出之上開事證亦無從認定反
訴被告確曾同意支付上開費用，自難認反訴原告主張反訴被
告曾同意支付500萬元之回復原狀費用為真，附此敘明。
二、次按未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應
依本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之；
管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思
者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或
受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或
清償其所負擔之債務，或賠償其損害，民法第172條、第176
條固有明文。惟所謂無因管理，自以管理人有為他人管理事
務之意思，亦即使管理行為事實上所生之利益歸屬於本人意
思，且客觀上有為管理他人事務之事實為必要。至單純之不
作為，自不得為此所稱管理事務。本件反訴原告雖主反訴被
告將有價物品留置於系爭租賃標的，反訴原告須避免前開有
價物品遭第三人盜走而為相關管理，且反訴被告遲至102年1
、2月間方將有價物品搬遷，使反訴原告難以另謀出租而受
有相當於一個月租金損失1,476,000元等語。惟反訴原告並
未具體指明其如何及為反訴被告管理何種事務，僅泛稱係管
理反訴被告遺留之「有價物品」云云，自難認反訴原告確有
為反訴被告管理事務。況系爭租約第12條約定：「租賃期滿
遷出時，乙方（即反訴被告）所有任何傢俬雜物等，若有留
置不搬者，應視作廢物論，任憑甲方（即反訴原告）處理，
乙方決不異議」等情，此係為規範租賃關係消滅後，留置於
系爭租賃標的物品之後續處理事宜。是依據本條約定，系爭
租約終止後，反訴原告本得於租約終止後逕自處置反訴原告
所遺留之物品，而無反訴原告所稱其為避免有價物品遭第三
人盜走而為相關管理之問題。再者，依反訴原告所提出證據
資料，反訴被告於搬出後所留之大型物品亦僅有屏風及會議
室桌椅而已，相對於本件系爭租賃標的為一、二、三樓廠房
之範圍，反訴原告自可逕予排除，實無礙於反訴原告之出租
，是反訴原告主張其受有租金損害，亦無可採。
三、綜上所述，兩造於系爭租約中既已排除回復原狀之義務，且
反訴原告亦未能提出相關事證舉證證明反訴被告曾承諾支出
回復原狀之費用。再者，反訴原告亦未證明其有為反訴被告
管理事務及受有何種損害。從而，反訴原告依無因管理、回
復原狀及不當得利之法律關係，請求反訴被告給付反訴原告
6,476,000元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年
息百分之五計算之利息，即屬無據，不應准許。又反訴原告
假執行之聲請，亦因訴之駁回而失所依附，應併駁回之。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判
決結果無影響，爰不再一一論列，附此敘明。
伍、據上論結，本件本訴及反訴部分，均無理由，依民事訴訟法
第436條第2項、第78條，判決如主文。
中華民國102年12月3日
竹北簡易庭法官楊明箴
以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並記
載上訴理由。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費
。
中華民國102年12月3日
書記官陳明芳