裁判字號：臺灣士林地方法院103年重訴字第575號民事判決
裁判日期：民國105年05月13日
裁判案由：確認買賣關係不存在
臺灣士林地方法院民事判決103年度重訴字第575號原告 陳麗玲 訴訟代理人 陳文正 律師被告威丞實業有限公司法定代理人 蕭華巖 訴訟代理人 李鴻昱 被告 呂依庭 共同訴訟代理人 賴佩霞 律師上列當事人間確認買賣關係不存在事件，本院於民國105年4月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、被告威丞實業有限公司（下稱威丞公司）之法定代理人原為呂依庭，於訴訟繫屬中變更為蕭華巖，經被告威丞公司新任法定代理人聲明承受訴訟，有民事聲明承受訴訟狀、臺北市政府104年4月2日府產業商字第00000000000號函及公司變更登記表在卷可稽（本院卷第58、60至61頁），經核於法並無不合，應予准許。
二、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。又按確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備上開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起（最高法院42年台上字第1031號判例參照）。本件原告主張與被告威丞公司合作在坐落臺北市○○區○○段○○段○○○號土地上興建「○○○○」集合住宅，訂有合建契約，並基於該合建契約委託訴外人日盛國際商業銀行（下稱日盛銀行）為專案受託人，負責信託管理業務，三方訂有不動產信託契約書（下稱系爭不動產信託契約書）。原告依系爭不動產信託契約書之約定，得取得被告威丞公司銷售「○○○○」集合住宅房地全案金額之7成，詎被告威丞公司或無權代理原告出售如附表一、二所示土地及建物予被告呂依庭，或與被告呂依庭通謀虛偽成立買賣，損及原告受取「○○○○」全案銷售金額7成之權益，因認被告間買賣契約應屬無效，然為被告否認買賣契約為無效，是被告間就附表一、二所示土地、建物之買賣關係存否，即為不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對被告之確認判決除去之，揆之上開說明，應認本件訴訟有確認利益。被告固提出另份原告與被告威丞公司間土地合建契約為憑（見本院卷第93至96頁），主張已另行約定原告不得受取「○○○○」集合住宅銷售所得利潤，是本件訴訟應無確認利益，惟依據原告所提出之系爭不動產信託契約書（見本院卷第11至23頁、第49至50頁），已足認定該契約所簽約時原告依據附件一合建契約確有受領「○○○○」集合住宅全案銷售金額之7成之權利，至原告該權利事後是否另受其他限制，並不影響原告本於系爭不動產信託契約書提起本件訴訟具有確認利益之判斷。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠、原告提供其所有坐落臺北市○○區○○段○○段00地號土地予被告威丞公司興建「○○○○」集合住宅，以完成土地開發，雙方於98年10月30日簽訂合建契約書為憑，約定由原告分得全案銷售金額70％，威丞公司分得全案銷售金額30％，嗣並於98年12月17日共同委託訴外人日盛銀行為專案受託人，負責信託管理事務，三方簽訂有系爭不動產信託契約書為憑，旋於99年6月17日再簽訂第一次信託契約增補協議書。
現日盛銀行業已取得「○○○○」集合住宅之使用執照，並辦妥建物所有權第一次登記及預備辦理土地塗銷信託登記等事宜，並將於承購戶繳清買賣價金及相關費用後，將建物及土地所有權移轉予承購戶。
㈡、被告威丞公司就附表一、二所示土地及建物固代理原告或自行與被告呂依庭定有買賣契約，然為通謀虛偽作成，應自始無效。又查被告威丞公司及其經理即訴外人李鴻昱依據系爭不動產信託契約書第7條第6項所定，固有代理原告銷售「○○○○」集合住宅之土地的權利，然必須依照原告與被告威丞公司間約定之預售價格，不能偏離太多，又原告業於100年11月16日終止上開授權。詎被告威丞公司於原告授權終止後，以倒填買賣契約日期之方式代理原告出售如附表一所示土地（下稱系爭土地買賣），及以自己名義出售如附表二所示建物予被告呂依庭（下稱系爭建物買賣），並予高價低賣，系爭土地買賣為被告威丞公司無權代理所為，原告不予承認，系爭土地買賣自屬無效，又系爭建物買賣因系爭土地買賣契約第12條規定，亦一併歸於無效。
㈢、聲明：⑴確認原告與被告呂依庭間就如附表一所示土地所有權所簽訂其上日期記載為99年9月5日之二份土地預定買賣契約所生之買賣關係不存在。⑵確認被告威丞公司與被告呂依庭間就如附表二所示之房屋所有權所簽訂其上日期記載為99年9月5日之二份房屋預定買賣契約所生之買賣關係不存在。
二、被告則以：
㈠、系爭不動產信託契約書第7條第6項規定，僅要求被告威丞公司於銷售「○○○○」集合住宅之土地、建物時提供買賣契約書供日盛銀行留存備查，並未就售價為任何規範，是被告威丞公司出售系爭土地及建物予被告呂依庭，並無逾越代理權之問題，且原告明知被告間就附表一、二所示不動產簽訂有買賣契約，並無所謂李鴻昱倒填契約日期之情事，且之後未曾為反對系爭土地買賣契約之意思表示，顯已為承認。
㈡、99年間因○○○○集合住宅建案有政府都市○○○位○道路地籍分割線不符等不可歸責於被告威丞公司之因素，延宕開工，致預售餘屋乏人問津，是至99年6月7日銷售建案土地及建物結案時，包括系爭土地、建物在內，尚有6棟房地未售出，致資金嚴重不足，被告威丞公司為使工程順利進行，積極洽詢買家，才由被告呂依庭承購附表一、二所示2棟房地，然與被告呂依庭於簽訂系爭土地、建物買賣契約前之99年8月18日，先行簽定投資認購合約書，雖明確表示出售予被告呂依庭系爭土地、建物之價格確實低於市價，然同時課予被告呂依庭需融資於被告威丞公司之義務，被告呂依庭亦因而於100年9月15日至101年12月24日挹注新臺幣（下同）3,354萬元予被告威丞公司，已超過系爭土地、建物之市值，並無何不利合建案等語，資為抗辯。
㈢、聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠、原告提供其所有坐落臺北市○○區○○段○○段00地號土地予被告威丞公司興建「○○○○」集合住宅，以完成土地開發，雙方於98年10月30日簽訂有合建契約書，嗣並於98年12月17日共同委託訴外人日盛銀行為專案受託人，負責信託管理事務，三方簽訂有系爭不動產信託契約書為憑，旋於99年6月17日再簽訂第一次信託契約增補協議書。現日盛銀行業已取得「○○○○」集合住宅之使用執照，並辦妥建物所有權第一次登記及預備辦理土地塗銷信託登記等事宜，並將於承購戶繳清買賣價金及相關費用後，將建物及土地所有權移轉予承購戶。
㈡、原告、被告威丞公司與日盛銀行三方所簽訂之系爭不動產信託契約第7條第6款規定「乙方銷售（含預售）本案房地應將買賣契約書影本提供丙方留存備查，並應按月提供銷售月報表供丙方查對，丙方得不定期抽查乙方各項銷售資料及核對發票金額，經丙方發現有錯誤或異常情形時，丙方得要求乙方立即改善並於一週內補正完畢，乙方未於所定期限內改善者，丙方得以書面通知停止乙方銷售（含預售）權利，並依本契約第十六條約定辦理。」。
㈢、被告威丞公司自簽定系爭不動產信託契約後迄100年11月16日原告以原證14發函威丞公司及李鴻昱表示終止代理權時止，有代理原告出售系爭25地號土地之權限。
㈣、系爭不動產信託契約所附之原告與威丞公司簽定之合建契約載明有原告所有坐落臺北市○○區○○段○○○號土第壹筆全部提供予威丞公司建築六層地下二層鋼筋混凝土造樓房三棟，原告分得全案銷售金額70％，威丞公司分得全案銷售金額30％等情。
㈤、被告威丞公司以房屋總價款306萬元、車位價款70萬元，出售「○○○○」第A2棟第1樓1戶及地下2層15號機械汽車停車位1個（嗣經日盛銀行辦理第一次登記為：臺北市○○區○○段0○段0000○號門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○○○號、臺北市○○區○○段○○段0000○號權利範圍1萬分之430（含停車位編號15號，權利範圍1萬分之101）、臺北市○○區○○段○○段0000○號權利範圍1萬分之2548）、以房屋總價款205萬元、車位價款210萬元，出售第C1棟第5樓1戶及地下二層12、20、21號機械停車位3個（嗣經日盛銀行辦理第一次登記為：臺北市○○區○○段0○段0000○號門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○○○號0樓、臺北市○○區○○段○○段0000○號權利範圍1萬分之474（含停車位編號18、20、21號，權利範圍各為1萬分之101）、臺北市○○區○○段○○段0000○號權利範圍32分之1）予被告呂依庭，並簽訂有南京金鑽房屋預定買賣契約書被告，威丞公司並同時代理原告，以原告之名義分別以713萬元（含停車位70萬元）、479萬元（含停車位210萬元）出售上開房屋所坐落之臺北市○○區○○段○○段00地號土地之持分予被告呂依庭，簽訂有○○○○土地預定買賣契約書，上開房屋及土地買賣契約書上所載的訂約日期為99年9月5日。
㈥、日盛銀行於101年7月30日以日銀字第0000000000000號函予原告及被告威丞公司，檢送系爭不動產101年第2季信託財產季報告書，報告書中載明於101年5月29日分別收入被告呂依庭227萬1,149元、358萬1,149元購屋期款；於101年10月23日以日銀字第0000000000000號函予原告及被告威丞公司，檢送系爭不動產101年第3季信託財產季報告書，載明於101年9月18日收入被告呂依庭815萬元購屋期款；於102年1月28日以日銀字第0000000000000號函，檢送系爭不動產101年第4季信託財產季報告書，載明於101年12月24日收入被告呂依庭547萬元。
㈦、被告威丞公司於103年10月23日以威丞字第00000000號函予日盛銀行，要求日盛銀行提出原告對威丞公司或承購系爭不動產之客戶訴訟之證據，否則應即辦理產權移轉予承購戶。
㈧、日盛銀行於101年7月24日以日銀字第000000000000號函予被告威丞公司，因查信託存續期間有被告呂依庭等人所匯入之款項，要求被告威丞公司提供房地買賣契約，以俾備查。
㈨、系爭土地原登記為訴外人 曾蟳 所有，於96年2月6日以買賣為登記原因登記為訴外人 陳李桃 所有，於96年8月29日以買賣為登記原因登記為被告威丞公司所有，於96年9月10日以信託為登記原因，登記為訴外人兆豐國際商業銀行股份有限公司所有，於98年12月22日以塗銷信託登記為原因登記為被告威丞公司所有，於99年1月11日以買賣為登記原因登記為原告陳麗玲所有，於同日再以信託為登記原因登記為日盛銀行所有。
㈩、被告威丞公司之公司設立登記表及變更登記表上所載負責人、股東及出資額之變更有如附表三所示。
四、兩造爭執事項：
㈠、被告威丞公司代理原告與被告呂依庭間簽訂之系爭土地買賣契約是否為無權代理？是否為通謀虛偽？
㈡、被告威丞公司代理原告與呂依庭簽定之系爭房屋買賣契約是否會因系爭土地買賣契約被認定為無效而跟著無效？
五、本院之判斷：
㈠、被告主張原告與被告呂依庭間就如附表一所示土地所有權買賣關係，以及被告威丞實業有限公司與被告呂依庭間就如附表二所示之建物所有權買賣關係存在，業已提出房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書（見本院卷第46-4至46-9頁、第63至78頁）、被告間約定被告呂依庭認購系爭建物、土地條件之投資認購合約書（見本院卷第105頁）及日盛銀行出具載有被告呂依庭繳付系爭建物、土地買賣價金紀錄之信託財產季報告書等為證（見本院卷第46-11至46-16頁）。
㈡、原告主張系爭買賣契約上所載簽立時間99年9月5日，是被告威丞公司總經理李鴻昱於原告終止授與被告威丞公司出售系爭土地權限後所倒填，是被告威丞公司所代理原告與被告呂依庭間所為系爭土地買賣為無權代理，因原告不予承認而無效等情，然原告就其主張李鴻昱倒填賣賣契約日期之有利於己之事實，並未舉證以實其說，難以憑信，原告主張系爭買賣為被告威丞公司無權代理原告所為，尚乏其依據。又原告主張縱認李鴻昱於原告授權期間，代表被告威丞公司代理原告出售系爭土地予被告呂依庭，然李鴻昱高價低賣行為已逾越代理權，仍為無權代理，而原告不予承認，系爭土地買賣契約亦應屬無效。然原告就其主張授與被告威丞公司出售系爭土地為定有價格上之限制乙情，係援引系爭信託契約第7條第6項「乙方銷售（含預售）本案房地應將買賣契約書影本提供丙方留存備查，並應按月提供銷售月報表供丙方查對，丙方得不定期抽查乙方各項銷售資料及核對發票金額，經丙方發現有錯誤或異常情形時，並方得要求乙方立即改善並於一週內補正完畢，如乙方未於所定期限內改善者，丙方得以書面通知停止乙方銷售（或預售）權利，並得依本契約第十六條辦理。」之規定（見本院卷第15頁反面），然細繹上開規定內容，應純係被告威丞公司與日盛銀行間權利義務之規範，並無原告與被告間就系爭土地出售價格為約定等內容，自無從逾越文字解釋範圍，認定原告主張與被告威丞公司就銷售金額為約定之事實為可採，是原告據以指摘被告威丞公司未依約定價格出售系爭土地，逾越代理權，並無可採。
㈢、原告又主張被告威丞公司並無真正代理原告出售系爭土地予被告呂依庭之真意，被告呂依庭亦無買受系爭土地之真意，爭土地買賣契約為被告通謀虛偽作成，自始無效等事實，然為被告所否認。按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應就其所主張有利於己之此項積極事實負舉證之責。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯之事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院100年度台上字第415號判決意旨參見）。本件原告主張系爭土地買賣契約為被告威丞公司代理原告與被告呂依庭本於通謀虛偽意思表示所簽立，依上開說明，自應就該事實負舉證之責。原告僅以被告呂依庭於99年9月5日即簽定買賣契約，卻遲至101年5月29日才繳納買賣價金第一期款等事實，即臆測系爭土地買賣契約為被告通謀虛偽作成，要屬率斷，蓋買賣價金給付時期，悉憑買賣當事人約定，縱有遲納情形發生，僅能認有債務不履行，尚難指買賣即屬通謀虛偽，是原告主張系爭土地買賣契約為通謀虛偽意思表示作成等事實，舉證尚有不足，難以信實。
㈣、系爭土地買賣契約既無原告所指無權代理、通謀虛偽等情，應屬合法有效。關於兩造就被告威丞公司代理原告與被告呂依庭簽訂系爭房屋買賣契約是否會因系爭土地買賣契約無效而跟著無效乙節之爭點，因前提事實不存在，並無論述之必要，附此敘明。
六、綜上所述，原告提起本訴請求確認原告與被告呂依庭間就附表一所示土地所有權之買賣關係不存在，以及被告威丞公司與被告呂依庭間就附表二所示房屋所有權之買賣關係不存在，均屬無據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後認與結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國105年5月13日
民事第四庭法官劉瓊雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國105年5月23日
書記官陳弘祥附表一：土地
┌───┬────────────┬────┬────┬────────┐│編號│地號│面積│持分│備註││││（平方公││││││尺）│││├───┼────────────┼────┼────┼────────┤│1│臺北市○○區○○段○小段│734│430／│建號1975之基地持│││00地號││10000│分│├───┼────────────┼────┼────┼────────┤│2│同上│同上│223／│建號1996之基地持│││││10000│分│└───┴────────────┴────┴────┴────────┘附表二：建物
┌───┬───────────────┬─────┬────────┐│編號│建號及門牌號碼│持分│備註││││││├───┼───────────────┼─────┼────────┤│1│建號0000，門牌號碼為○○路000│全部│含車位編號15│││巷0號│││├───┼───────────────┼─────┼────────┤│2│建號0000，門牌號碼為○○路000│全部│含車位編號18、20│││巷0之0號0樓││、21│└───┴───────────────┴─────┴────────┘附表三：威丞公司負責人、股東及出資額變更一覽表
┌────┬────┬────┬─────┬──────────┐│時間│負責人│股東│出資額│備註│││││││├────┼────┼────┼─────┼──────────┤│96年1月│陳麗玲│陳麗玲│2,000,000│公司名稱為威丞建設有││25日││││限公司│││││││├────┼────┼────┼─────┼──────────┤│96年3月│ 王從陽 │陳麗玲│11,000,000│公司名稱為威丞實業有││15日│├────┼─────┤限公司││││王從陽│9,000,000││├────┼────┼────┼─────┼──────────┤│96年4月3│陳麗玲│陳麗玲│2,000,000│同上││日│││││├────┼────┼────┼─────┼──────────┤│98年12月│陳麗玲│陳麗玲│15,000,000│同上││21日│├────┼─────┤││││王從陽│5,000,000││├────┼────┼────┼─────┼──────────┤│100年10│呂依庭│呂依庭│5,000,000│同上││月13日│├────┼─────┤││││陳麗玲│500,000││││├────┼─────┤││││ 李嘉茵 │14,500,000││││││││└────┴────┴────┴─────┴──────────┘