裁判字號：臺灣新竹地方法院102年簡上字第63號民事判決
裁判日期：民國103年01月28日
裁判案由：給付押租金
臺灣新竹地方法院民事判決102年度簡上字第63號上訴人台灣宇太新科技股份有限公司法定代理人 吉承勳 訴訟代理人 魏寧燕 被上訴人豪客能源科技股份有限公司法定代理人 宋身修 訴訟代理人 廖國財 上列當事人間給付押租金事件，上訴人對於中華民國102年4月30日本院新竹簡易庭102年度竹簡字第130號第一審判決提起上訴，本院於民國103年1月8日辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止，但此規定於有訴訟代理人時不適用之，而聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，民事訴訟法第17
0條、173條、176條規定分別參照。本件上訴人之原法定代理人 徐增旺 已變更為吉承勳，而其委任有訴訟代理人，是其訴訟程序不當然停止，而新法定代理人吉承勳已於民國10
3年1月14日以書狀承受訴訟（見二審卷第67-70頁），並有上訴人之公司基本資料附卷可查（見二審卷第66頁），經核與前開規定相符，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面
一、上訴人主張：除與原審主張相同茲予引用外，另補稱：
(一)按兩造簽訂之租賃合約約定：承租第一年期間內，特殊優惠免收電費、水費、管理費。本件兩造租賃合約約定之租期為99年12月8日至100年6月7日，依租賃合約約定此6個月之水、電、管理費不收取，惟自100年6月8日起至101年
1月31日被上訴人搬離承租之辦公室時止，總計租賃期間8個月，每月以新臺幣（下同）24,685元計算，被上訴人尚積欠上訴人水、電、管理費用197,480元（24,685元×8個月）。
(二)另依租賃合約約定：房客同意，如果提早結束租約之理由，沒有先列在租約中，房客在任何期間搬出時，必須最少於3個月前，以書面通知房東，否則房東可以將押租金沒收作為補償房東之損失。本件被上訴人於搬出承租之辦公室前，並未給予上訴人任何書面通知，故上訴人依上開約定得將押租金全數沒收作為補償。
(三)綜上，被上訴人之押租金依合約約定沒收後已無餘額，退步言之，如認上訴人應給付押租金，被上訴人尚欠上訴人197,480元之水、電、管理費用，上訴人亦以被上訴人積欠之水、電、管理費用為抵銷抗辯。
(四)為此，上訴聲明：１原判決廢棄。
２上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
３第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
４如受不利之判決，上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人起訴主張，除與原審相同茲予援用外，另補稱：
(一)本件上訴人於原審係以「被上訴人應自第7個月開始比照其他房客按承租比例分擔承租一年期間內之電費、水費、管理費、清潔費及其他分擔費用，每月應分擔之數額約為23,000元」，為其拒絕返還234,000元押租金之理由，惟於本件上訴審始改稱「被上訴人在搬出前，沒有給予上訴人任何書面通知，上訴人依租賃合約，將押租金全數沒收作為補償」，是上訴人之上開主張屬新攻擊防禦方法，不應准許。況本件租賃契約業經兩造合意終止，此為上訴人所不爭執，倘被上訴人有前開未經事先通知終止租約致上訴人得沒收全數押租金作為補償之情事，何以上訴人於兩造終止租約時未曾提出以此作為沒收全部押租金之主張？益證上訴人之上開主張，純屬臨訟杜撰。退步言之，本件被上訴人於100年8月1日曾向上訴人口頭表示已在頭份找到工廠，隨時可能結束租約，至100年12月底亦曾口頭表示101年1月31日要終止租約，且本件承租期間已超過原租約約定之承租期間，依據民法第451條規定視為不定期租賃，故本件應無租賃合約第2條之適用。
(二)另依證人即被上訴人當時與上訴人簽約之副總經理 黃庭輝 於原審之證言，及上訴人之訴訟代理人於原審自承：「99年12月6日之租約期間屆滿後，原告（即被上訴人）仍有繼續付租金，但因為原告說馬上就要搬走，所以沒有談過水電費、管理費之事」等語，足證無論兩造訂約及續約之時，上訴人均無向被上訴人表示要分攤水電費及管理費之情事，被上訴人亦未同意分攤上開費用，兩造既未曾就「應分攤水電費及管理費等費用」乙節達成任何協議，上訴人要求被上訴人應分攤水電費及管理費等費用，殊屬無據。
(三)爰答辯聲明：1.上訴駁回。2.第二審訴訟費用由上訴人負擔。
三、兩造不爭執事項
(一)被上訴人於99年12月6日向上訴人承租新竹市○○路○號5樓辦公室約16個座位之辦公空間及2個停車位，兩造約定辦公空間每月租金4萬元（第一年包含水、電、清潔、管理、保全等費用），2個停車位每月租金5,000元，租賃期間為99年12月8日至100年6月7日。被上訴人已依約交付押租金
9萬元予上訴人，有兩造簽訂之LeaseAgreement（下稱系爭租賃契約，見原審卷第6-8頁）、轉帳傳票及收據在卷可參（見原審卷第9頁）。
(二)被上訴人於100年8月1日另外再向上訴人於上開地點承租16個座位之辦公空間，約定該部分之租金為每月4萬元，被上訴人交付押租金8萬元予上訴人。
(三)被上訴人於99年12月6日至101年1月31日期間，陸續向上訴人另行承租停車位，並陸續再交付押租金64,000元。
(四)兩造於101年1月31日終止上開辦公空間及停車位租賃契約，被上訴人已將上開辦公空間及停車位返還上訴人，上訴人尚未返還上開共計234,000元之押租金予被上訴人。
四、本院之判斷：上訴人主張：本件被上訴人於搬出承租之辦公室前，並未給予上訴人任何書面通知，違反系爭租賃契約第2條未於最少
3個月前，以書面通知房東之約定，依約上訴人可以將押租金沒收作以補償損失；縱認上訴人不得沒收押租金，被上訴人亦尚欠上訴人水、電、管理費用，上訴人亦以被上訴人積欠之水、電、管理費用為抵銷抗辯等情。被上訴人則以：上訴人之上開主張屬新攻擊防禦方法，不應准許；倘被上訴人有前開未經事先通知終止租約致上訴人得沒收全數押租金作為補償之情事，何以上訴人於兩造終止租約時未曾提出以此作為沒收全部押租金之主張？上訴人之上開主張，純屬臨訟杜撰；且本件承租期間已超過原租約約定之承租期間，依據民法第451條規定視為不定期租賃，故本件應無租賃合約第
2條之適用，上訴人應全數返還系爭押租金等語，資為抗辯。故本件兩造之爭點在於：㈠上訴人於二審主張被上訴人未於終止租約前3個月以書面通知上訴人，依系爭租賃契約第
2條之約定得沒收押租金，是否符合民事訴訟法第447條第
1項第3、6款規定，而得提出新攻擊防禦方法？㈡如上訴人得提出新攻擊防禦方法，則上訴人主張依系爭租賃契約第
2條之約定沒收押租金，有無理由？㈢上訴人主張被上訴人應自100年6月8日起按月支付所承租之新竹市○○路○號
5樓辦公室應分攤之水電管理費用24,685元，並以此債權與被上訴人之返還押租金債權為抵銷抗辯，有無理由？茲分述如下：
(一)上訴人於二審主張被上訴人未於終止租約前3個月以書面通知上訴人，依系爭租賃契約第2條之約定得沒收押租金，符合民事訴訟法第447條第1項第6款之規定，應予准許：
按對於簡易程序之第一審裁判之上訴及抗告程序，準用民事訴訟法第434條第1項、第434條之1及第3編第1章、第
4編之規定，此為民事訴訟法第436條之1第3項所明定。又當事人於第二審程序不得提出新攻擊或防禦方法，但對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充、或如不許其提出顯失公平，則不在此限，亦為同法第447條第1項第3、6款所明文。經查，上訴人雖以其主張「依系爭租賃契約第2條之約定，沒收被上訴人之押租金，係對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充」，並以在原審時提出系爭租賃契約足證已為此等主張云云。惟查，遍閱一審卷宗可知，上訴人於一審言詞辯論終結前均未提出上開新攻擊防禦方法，而係於102年4月19日一審言詞辯論終結後之102年4月26日始以陳報㈢狀提出系爭租賃契約為上開主張，並由原審法官於該陳報狀上批示「被告於言詞辯論終結後提出，不予審酌」等語（見原審卷第70-74頁），顯見並無上訴人所述「對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充」情事。然審酌上訴人於原審並未選任律師為訴訟代理人，且被上訴人已就此新攻擊防禦方法答辯在卷，是如不許上訴人在本院為此項主張，對「沒收押租金」事由負有舉證責任義務之上訴人有失公允，故應認已符合民事訴訟法第447條第1項但書第6款之規定，准許上訴人於本院提出此項新防禦方法。
(二)上訴人主張被上訴人未於終止租約前3個月以書面通知上訴人，依系爭租賃契約第2條之約定得沒收押租金，為無理由：
１按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。查系爭租賃契約前言部分約定上訴人出租新竹市○○路○號5樓辦公空間予被上訴人之租賃期限為99年12月8日起至100年3月7日或6月7日止，為期3-6個月，此有系爭租賃契約記載「TheMarkedareaspace,situatedat5F.No.5,TechnologyRd.,Science-BasedIndustrialPark.Hsin-Chuforthetermof3-6monthsfromDecember8,2010toMarch7orJune7,2011（"ExpirationDate"）tobeusedandoccupiedbyTenant.」等語可憑（見原審卷第6頁）。而系爭租賃契約於100年6月7日屆期後，被上訴人仍為租賃物之使用收益，上訴人亦未即為反對之意思表示，且兩造並未合意修改租賃契約之內容，迄至101年1月31日始終止系爭租賃關係等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項第㈣點），並有上訴人訴訟代理人於原審陳述「我們有找他們談過幾次，他們（指被上訴人）說馬上就會搬走，我們就沒有再繼續堅持修改契約」、「第7個月以後，我們有找原告（即被上訴人）要簽約，但是沒有講到水電費的事，後來都沒有談過水電費的事，我們本來要簽約，因為時間不定沒辦法簽約」等語可參（見原審卷第56頁反面、63頁反面），基此事實可知，兩造間之租賃關係，依民法第451條之規定，已由定期租賃契約，轉變為不定期之租賃契約。
２次查系爭租賃契約第2條後段約定：「Tenantacknowledges
andagreesanyterminationpriortoExpirationDatewithoutthereasonlistedinthisAgreement;theLand-lordcanwithholdtheDepositasforfeiture…,At
anytime,shouldtheTenantdesiretoterminatetheAgreementbeforetheExpirationDate,theTenantis
toprovideawrittennoticetoLandlordatleastth-reemonthsbeforetheterminationdate.」《即承租人知悉並同意在「租期屆至前」，非以租約所列事由終止租約，出租人可以沒收押租金…，承租人如欲在「租期屆至前」終止租約，必須至少在終止日前3個月前，以書面通知出租人》（見原審卷第6-7頁）。依上開契約條款之文義明顯可知，不論係「沒收押租金」或「3個月前書面通知終止租約」，均是以「承租人在租期屆至前終止租約」為適用前題要件。惟兩造間之租賃關係自100年6月8日以後已變更為不定期租約，故其等於101年1月31日終止系爭租賃契約，顯然非屬系爭租賃契約第2條後段規定之「承租人在租約屆期前終止租約」情形，自無該條款約定之適用，上訴人援引系爭租賃契約第2條後段之約定，主張被上訴人未於終止租約前3個月書面通知上訴人，其得沒收押租金云云，難認有據。
３次按民法第450條第2、3項雖規定：「未定期限者，各當
事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，『出租人』應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之」，惟其立法理由主要在於保護承租人，課出租人應預留契約終止之期間，以免承租人措手不及，在由承租人終止契約之情形，並無是項限制，仍以按本文規定，依習慣先期通知為已足（最高法院87年度台上字第580號判決參照）。查，本件上訴人雖主張被上訴人通知及終止租約期間不及1個月（此為被上訴人否認），惟稽諸上開說明，上訴人之主張縱然屬實，亦無違兩造之約定或法律規定，而無礙於系爭租約合法終止，併此說明。
(三)上訴人主張被上訴人應自100年6月8日起按月支付所承租之新竹市○○路○號5樓辦公室應分攤之水電管理費用24,685元，並以此債權與被上訴人之返還押租金債權為抵銷抗辯，亦無理由：
１查系爭租賃契約於100年6月7日屆期後，被上訴人仍為租
賃物之使用收益，上訴人未即為反對之意思表示，且兩造並未合意修改租賃契約之內容，上訴人亦未向被上訴人另行要求分攤水電費等情，已如前述，並有上訴人訴訟代理人於原審陳述「3-6個月後，我們就沒有再簽約，所以沒有談過水電管理費的事情」、「第7個月以後，我們有找原告（即被上訴人）要簽約，但是沒有講到水電費的事，後來都沒有談過水電費的事」等語可證（見原審卷第56頁反面、63頁反面），且經證人即被上訴人副總經理黃庭輝於原審證述「是離開這個辦公室以後，上訴人才說到分攤管理費與水電費的事情」、「在被上訴人找廠房的過程中，在被上訴人搬離辦公室之前，上訴人完全沒有跟我談過水電、管理費的事情」等語在卷（見原審卷第61頁反面至62頁）。故兩造間之租賃關係，於100年6月7日租期屆至後，依民法第451條之規定，視為以不定期限繼續契約。
２按租賃契約依民法第451條規定更新後，僅發生期限變更之
效果，其餘內容如租金及其他條件並未隨同變更（最高法院64年台上字第1579號判例參照）。查，依系爭租賃契約之約定，被上訴人支付之第一年每月租金4萬元，已包含水、電、清潔、管理、保全費用，此為兩造所不爭執（見不爭執事項第㈠點），且有系爭租賃契約第1條載明「ThemonthlypaymentwillbeNT$40,000plustax（forthefirstyear,includingwater,electricity,cleaning,manage-ment,security,withlimitationonitem(15),but
notinclusivetotax,internet&telephoneusages）.」等語可憑（見原審卷第6頁）。依前所述，兩造間之租賃關係既僅發生租賃期限由定期變更為不定期之效果，其餘租金、租賃條件並未隨同變更而襲舊，而被上訴人按月給付予上訴人之租金中，既已包含水、電、清潔、管理、保全費用，被上訴人自無於租金之外，再按月分攤水電管理費用之理，上訴人主張被上訴人應自100年6月8日起按月分攤之水電管理費用24,685元，並以此債權與被上訴人之返還押租金債權為抵銷抗辯，核屬無據，難認可採。
(四)綜上所述，兩造間之租賃關係，於100年6月7日租期屆至後，已由定期租賃契約轉變為不定期之租賃契約，故其等於
101年1月31日終止系爭租賃契約，非屬系爭租賃契約第2條後段規定之「承租人在租約屆期前終止租約」情形，自無該條款約定之適用，且依民法第450條第2項之規定，兩造均得隨時終止系爭租賃契約，故上訴人援引系爭租賃契約第
2條後段之約定，主張被上訴人未於終止租約前3個月書面通知上訴人，其得沒收押租金云云，非有理由。又兩造間之租賃關係雖由定期變更為不定期契約，惟其餘租金、租賃條件俱無變更，被上訴人按月給付予上訴人之租金中，既已包含水、電、清潔、管理、保全費用，被上訴人自無於租金之外，再按月分攤水電管理費用之理，上訴人主張被上訴人應分攤水電管理費用，並以此債權與被上訴人之返還押租金債權為抵銷抗辯，亦無理由，不應准許。從而，本件被上訴人依兩造之租賃關係向上訴人請求返還押租金及法定遲延利息，核屬正當，應予准許。原審判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與結果無涉，爰無一一論述之必要，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國103年1月28日
民事第二庭審判長法官林南薰
法官劉兆菊法官吳靜怡以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國103年1月28日
書記官許榮成