臺灣臺中地方法院民事判決 98年度沙訴字第5號
原 告 迪利士有限公司
法定代理人 乙○○
原 告 甲○○
上二人共同
訴訟代理人 丁○○
丙○○
被 告 戊○○
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國九十八年九月十六
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告之聲明：㈠被告應給付原告迪利士有限公司（下稱迪利
士公司）新台幣（下同）二十五萬元，及自民國八十九年二
月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡被
告應給付原告甲○○三十五萬八千二百七十六元，及自民國
八十九年二月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之
利息。
二、事實摘要：
㈠原告主張：
⒈被告與訴外人 黃承通 、 洪睦霖 （原名 洪木霖 、嗣更名 洪佳德
，再更名為洪睦霖）因合夥經營「美娜姿飲食店」，被告於
八十六年五月二十九日向原告迪利士公司法定代理人乙○○
承租飲料店經營權利，並同時向飲料店所在房地（位於台中
市○○○街○○○號地下一樓）所有權人即原告甲○○承租
房地，因而簽立飲料店經營權利承租契約書及租賃契約書各
一份（下稱系爭二租賃契約），租期均為一年，自八十六年
六月十日起至八十七年六月九日止，並均由被告黃承通擔任
連帶保證人。依系爭二租賃契約，被告每月應付經營權利租
金十三萬元予原告迪利士公司，每月應付房地租金七萬元予
原告甲○○，總計被告每月應付予原告之總租金計為二十萬
元。嗣租金於八十六年十一月二十四日協商降為十五萬元，
並加註於租賃契約尾頁。被告於承租期間積欠水費、電費、
管理費、月租金等費用，迭經原告多次口頭催繳及以書函催
告被告履約未果，於八十八年十月十五日由訴外人洪睦霖以
該店總經理和股東代表簽立「滯繳租金約定協議書」予原告
作為保證付款之承諾，惟被告仍未確實清償所積欠之費用。
茲臚列被告積欠之費用與明細如次：
⑴依系爭飲料店經營權承租契約書第七條約定，水電費、管理
費及雜支費用等應由被告負擔。而被告應付未付之水費九百
六十五元、電費八萬二千八百二十三元、瓦斯費一千八百七
十六元、管理費五萬二千六百一十二元，合計十三萬八千二
百七十六元，由原告甲○○代為墊付。
⑵被告所讓渡之訴外人洪睦霖臨時口頭告知原告終止營業而退
租，且蓄意滯納水電費，致遭斷水、斷電而曠廢閒置多時，
依被告與原告甲○○所簽訂之租賃契約書第二條約定，如被
告欲退租須於二個月以前通知原告，但被告違約，所以其應
給付原告二個月租金（月租金以十五萬元計）共計三十萬元
作為補償，其中三分之二應由原告迪利士公司取得，餘三分
之一應由原告甲○○取得。
⑶於被告未點交匆匆遷離承租房屋後，原告發現被告未善盡清
潔與維護等基本責任，致原告須再僱工清理租賃物內部之雜
物垃圾，洗刷廁所、廚房、沙發傢俱，與維修廚具設備等，
支出勞動、清潔及修護等費用，計約五萬元，由原告迪利士
公司給付。
⑷被告使用租賃物未依上開租賃契約書第八條第二款、第十條
經營場所規定及第二條記載經營性質為「飲料店」的使用限
制，致原告甲○○遭台中市政府以八十七年一月六日丙字第
０一二五八號行政處分處罰鍰六萬元，及以八十七年六月十
五日丁字第００三九三五０號行政處分處罰鍰六萬元，合計
十二萬元，致原告甲○○之土地現遭行政執行處查封。
上開⑴、⑷及⑵中之十萬元款項合計為三十五萬八千二百七十
六元，均由原告甲○○先行代繳或為原告甲○○之損失；另⑶
及⑵中之二十萬元款項合計共二十五萬元，則由原告迪利士公
司先行代繳或為原告迪利士公司之損失，被告均應予返還。為
此，原告 爰依 不當得利、租賃契約債務不履行、侵權行為損害
賠償之法律關係，起訴請求判決如訴之聲明第一、二項所示。
（按原告原聲請本院依督促程序發支付命令，經被告提出異議
，乃以原告支付命令之聲請視為起訴。）
⒉對被告抗辯所為之陳述：
⑴被告固提出讓渡書稱其已於八十六年七月二十五日將股權轉
讓予訴外人洪睦霖云云，惟原告否認該讓渡書之真正。另被
告稱已口頭告知 劉建宏 副理上開讓渡股權事宜並獲同意云云
，原告亦否認之。觀之系爭租賃契約第四條第二款約定被告
不得將承租標的全部或部分轉租或以其他方法由他人使用等
語；系爭飲料店經營權承租契約書第五條第一款亦約定被告
不得以飲料店名義或資產私自募股等語，均足以推認被告所
述為卸責之舉。
⑵被告雖辯稱原告請求之事由發生於000年底，系爭契約之
有效期限為八十六年六月十日起至八十七年六月九日止，本
案請求與其無涉，已罹於時效云云，然被告承租系爭飲料店
所在地，於八十七年六月九日租期屆至後，其並未返還系爭
租賃物，繼續為使用收益，足見系爭租賃契約已默示更新，
繼續存在於兩造之間。又原告所為之各項請求，包括水電費
、管理費部分，均係依不當得利法律關係，其請求權時效為
十五年；租金賠償、系爭租賃物清潔費及行政罰鍰損害部分
，不適用民法第四百五十六條第一項所定短期消滅時效，應
適用十五年之一般時效，均未逾消滅時效。再者，姑不論被
告有無將股權讓與訴外人洪睦霖，被告為系爭租賃契約之
當事人，其自負有使系爭租賃物合法使用之義務，被告未依
法變更系爭租賃物之使用用途，即擅自經營與原登記不符之
營業項目，致原告甲○○受有行政罰鍰之損害，被告自是難
辭其咎。況系爭租賃物出租時，已於租賃契約書第六條第一
項記載該租賃物使用用途登記為「店舖」，另飲料店經營權
承租契約書第二條經營性質及第八條場地使用的約定，亦載
明該『店舖』作為飲料店使用經營，而依建築法第七十三條
，被告如須變更使用用途，應自行為之，足見原告已交付合
於用途之租賃物，被告未依法變更使用用途，非可歸責於原
告，原告因此遭連坐處行政罰鍰，被告應負責。縱認被告股
權已讓與訴外人洪睦霖，因訴外人洪睦霖係經被告同意、允
許使用系爭租賃物，為被告履行系爭租賃契約之使用人，依
民法第二百二十四條之規定，被告應與第三人即訴外人洪睦
霖負同一責任。
⑶訴外人洪睦霖在本院九十一年度訴字第三六九七號判決中陳
述其係代替股東給付租金，而依八十八年十月十五日所簽立
之滯繳租金約定協議書中，其係具名為承租方股東代表身分
，並非承租人身分，於該案中其未提出租金約定協議書，故
被認定係另外締約。事實上原告與訴外人黃承通亦未另外訂
約，僅係於原合約上打上新的日期。
⑷原告甲○○遭課處行政罰鍰一事，原告方面直至九十一年間
始知悉，係因使用人未積極處理，致屋主遭連坐處罰，被告
係經營者股東之一，又係承租人，美娜姿飲料店被處罰三次
，被告不可能不知情，其隱瞞未告知，不能推卸責任。又美
娜姿飲料店被處罰，可能係因於現場賣酒所致。
㈡被告之抗辯：
⒈本件租賃契約因租金昂貴，雙方於系爭飲料店經營權承租契
約書第十三條補充規定第七款載明：若因甲方（即原告迪利
士公司）建物結構及消防設備等問題造成乙方（即被告）無
法順利取得合法執照，則本契約自動失效。而「美娜姿飲食
店」自始至終均未取得合法營利事業登記執照，依上開約定
，該租賃契約書應自動失效。
⒉原告請求損害賠償之發生時間為八十八年底所發生之事實，
但被告與原告簽約之有效期間則自八十六年六月十日起至八
十七年六月九日止，原告所主張之損害賠償法律關係已罹於
時效。且被告已於八十六年七月二十五日將「美娜姿飲食店
」之股權讓渡予該店管理人員訴外人洪睦霖，亦即被告實際
經營期間僅四十五天，讓與後訴外人洪睦霖雖未與原告重新
訂立租約，但被告有口頭告知上能建設股份有限公司（下稱
上能公司，原告迪利士公司為上能建設公司之子公司）之劉
建宏副理，因此於八十六年七月二十五日之後，該飲食店即
與被告無任何關係，訴外人洪睦霖與原告間之協議為何（包
括每月租金由二十萬元降為十五萬元等），及原告遭台中市
政府處罰鍰等情事，被告均不知悉，本案應與被告無涉。另
案本院九十一年度訴字第三六九七號民事判決第二十頁中亦
有記載訴外人 李智正 陳稱系爭租契約屆滿後，訴外人黃承通
與原告有另行訂約。
⒊關於行政罰鍰部分，係處罰原告甲○○，縱係處罰事業體，
亦應由實際經營者負責，而非由承租之被告負責，況原告甲
○○遭處罰後的二年期間尚有出租予訴外人黃承通，亦未向
訴外人黃承通催討罰鍰款項，事隔十二年後，其再向被告請
求該罰鍰，早已罹於二年的時效。被告經營美娜姿飲料店後
，確實有在現場賣酒，但被處行政罰鍰應與賣酒無涉，因很
多用餐店面均有賣酒情事，且被告之營業項目與原告迪利士
公司之前經營之飲料店營業項目相同，所以被處罰之原因應
係無照營業等語置辯。並聲明：請求駁回原告之訴，及如受
不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、法院之判斷：
㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不
在此限，民事訴訟法第二百五十五第一項第二款、第三款定
有明文。本件原告原以被告、洪睦霖、黃承通為相對人聲請
支付命令，請求三人應給付原告水電費、管理費、提前退租
之租金補償、清潔修護費共計四十八萬六千四百元，及自八
十九年二月十八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息
；嗣被告以其個人事由對支付命令聲明異議（洪睦霖、黃承
通則未為異議），依法支付命令於被告異議範圍內失其效力
，應以原告支付命令之聲請，視為起訴，原告於九十八年四
月一日變更訴之聲明為：被告應給付原告水電費、管理費、
提前退租之租金補償、清潔修護費、違規使用罰鍰六十六萬
六千四百元及自八十九年二月十八日起至清償日止按年息百
分之五計算之利息；復於九十八年五月十四日變更訴之聲明
為：被告應給付原告迪利士公司提前退租租金補償、清潔維
護費共計二十五萬元，及自八十九年二月十八日起至清償日
止，按年息百分之五計算之利息；被告應給付原告甲○○水
電、瓦斯、管理費、提前退租租金補償、違規使用罰鍰共計
三十五萬八千二百七十六元，及自八十九年二月十八日起至
清償日止，按年息百分之五計算之利息，經核上開請求之基
礎事實同一，且屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，依上開
法律規定，自應准許。
㈡原告主張被告於八十六年五月二十九日向原告迪利士公司法
定代理人乙○○承租飲料店經營權利，並同時向飲料店所在
房地所有權人即原告甲○○承租房地，因而簽立系爭二租賃
契約書，租期均為一年，自八十六年六月十日起至八十七年
六月九日止，並由訴外人黃承通擔任連帶保證人。依系爭二
租賃契約，原告每月應付經營權利租金十三萬元予原告迪利
士公司，每月應付房地租金七萬元予原告甲○○，總計被告
每月應付予原告之總租金計為二十萬元等情，業據其提出飲
料店經營權利承租契約書及租賃契約書各一份為證，並為被
告所不爭執，自堪信為真實。
㈢再原告主張被告於承租期間積欠水電、瓦斯、管理費共計十
三萬八千二百七十六元，由原告甲○○代為墊付，並因提前
退租，依約應補償原告二個月租金共三十萬元（原告迪利士
公司二十萬元、原告甲○○十萬元）；其遷離承租房屋後，
未善盡清潔與維護等基本責任，致原告迪利士公司支出勞動
、清潔及修護等費用，計約五萬元；又其未依租賃契約所定
經營性質「飲料店」的使用限制，而在店內賣酒，致原告甲
○○遭台中市政府於八十七年一月六日、同年六月十五日各
處罰鍰六萬元，合計十二萬元，被告應賠償原告甲○○之損
失云云，則為被告所否認，辯稱：原告請求損害賠償之發生
時間為八十八年底所發生之事實，但被告與原告簽約之有效
期間則自八十六年六月十日起至八十七年六月九日止，且被
告已於八十六年七月二十五日將「美娜姿飲食店」之股權讓
渡予訴外人洪睦霖，被告有口頭告知原告迪利士公司母公司
上能公司劉建宏副理，因此於八十六年七月二十五日之後，
該飲食店即與被告無任何關係；又美娜姿飲食店」自始至終
均未取得合法營利事業登記執照，依系爭飲料店經營權承租
契約書第十三條補充規定，該契約已自動失效等語。是本件
應予審酌者為：⑴系爭飲料店經營權利承租契約有無自動失
效之情形？⑵系爭租賃契約於被告八十六年七月二十五日轉
讓「美娜姿飲食店」之股權與訴外人洪睦霖後，是否由訴外
人洪睦霖承受契約之權利義務？⑶被告於系爭租約到期後是
否有與原告續約？⑷被告是否應給付原告甲○○水電、瓦斯
、管理費、提前退租租金補償、違規使用罰鍰共計三十五萬
八千二百七十六元，及給付原告迪利士公司提前退租租金補
償、清潔維護費共計二十五萬元？茲分述如下。
㈣經查：
⑴被告辯稱：系爭飲料店經營權利承租契約書第十三條補充規
定第七款載明：若因甲方（即原告迪利士公司）建物結構及
消防設備等問題造成乙方無法順利取得合法執照，而「美娜
姿飲食店」自始至終均未取得合法營利事業登記執照，故系
爭契約已自動失效云云，為原告所否認，而被告並未就「美
娜姿飲食店」無法取得合法營利事業登記執照係因原告迪利
士公司建物結構及消防設備等問題所致之事實，提出任何證
據以實其說，其所辯系爭契約已自動失效云云，自不足採。
⑵又被告辯稱其已於八十六年七月二十五日將所擁有之「美娜
姿飲食店」股權，讓渡予訴外人洪睦霖，從是日起「美娜姿
飲食店」之權利與義務，概與被告無關云云，並提出讓渡書
一份為證，惟按「第三人與債務人訂立契約，承擔其債務者
，非經債權人承認，對於債權人不生效力」，民法第三百零
一條定有明文；另被告與原告甲○○所訂租賃契約書第四條
第二款亦約定：「未經甲方（即原告甲○○）書面同意，乙
方不得將承租標的全部或部分轉租、出租、頂讓、質押、贈
與或以其他方法交由他人使用」，有上開契約書在卷可稽，
故被告於八十六年七月二十五日縱有轉讓股權予訴外人洪睦
霖，並約定該飲食店爾後之權利義務概與原告無關，亦須經
原告甲○○書面同意，及經原告迪利士公司承認後，原告方
能脫離系爭租約之當事人地位。而被告自承其讓與股權後，
訴外人洪睦霖並未與原告重新訂立租約等語，證人劉建宏於
本院審理時雖證稱：「之前我有任職於上能建設股份有限公
司，……我當時是負責幫原告收租金，我只收過一、二次租
金，後來我就離職了，後來被告有無積欠租金我就不清楚，
戊○○曾經告訴我，他已經將股份轉讓給洪睦霖，以後租金
不能找他要，他只是口頭告訴我，我沒有看到書面契約，後
來我曾經向洪睦霖收過一次租金，戊○○轉讓股份的事我我
不確定有無告訴老闆丁○○，但我有告訴公司，以後租金就
去租處收，我離職時丁○○說他會另外派人去收租金」等語
，惟證人劉建宏既非原告迪利士公司之負責人，亦無證據足
認其有受原告之授權處理訂立租約事宜，其縱有受被告告知
股權轉讓情事，亦難認其得代表原告承認系爭租約由訴外人
洪睦霖承受，是本件既無證據證明原告已承認系爭租約承租
人之地位自八十六年七月二十五日由訴外人洪睦霖承受，則
被告辯稱伊自八十六年七月二十五日起已脫離系爭契約關係
云云，要無可採。
⑶再系爭二份租賃租約記載之租期均為一年，即自八十六年六
月十日起至八十七年六月九日止，已如前述，原告雖主張：
八十七年六月九日租期屆至後，被告並未返還系爭租賃物，
繼續為使用收益，足見系爭租賃契約已默示更新，繼續存在
於兩造之間云云，惟系爭租賃契約書第二條第二點約定：「
契約期滿，乙方若欲續約，有優先承租權，但應於契約書期
滿前二個月以書面通知甲方，經甲方同意並完成續約手續始
生效力，如未完成續約手續，應於期滿前遷離上址」，系爭
飲料店經營權承租契約書第四條亦約定「於合約期間屆滿後
，乙方有優先續約權，惟乙方須在合約期間屆滿六十日前，
以書面提出申請，並得甲方同意，另訂新約」，足見兩造簽
訂之租賃契約為定期租賃，租賃期限屆滿後，如被告欲續約
，必須於契約屆滿前二個月以書面提出申請，經原告同意並
完成續約手續始生續約效力，然原告並未提出被告續約之書
面申請書，被告當時已非「美娜姿飲食店」之合夥人，衡情
亦不可能提出或授權他人提出續約之申請；且查，原告前亦
曾對被告起訴請求給付系爭二租賃契約之租金（本院九十一
年度訴字第三六九七號案件），當時原告共同訴訟代理人（
原告迪利士公司之員工）李智正陳稱：「八十七年六月九日
系爭二租賃契約屆滿後，被告黃承通有另外和原告簽訂契約
……，八十七年七、八月以後的租金是我去收取的，……當
時我都是向洪佳德、黃承通或是他們的會計小姐收的，當時
戊○○應已脫離他們的合夥關係（見上開案件九十二年十月
十四日準備程序筆錄）；我們後來於本件契約屆滿後，有馬
上跟黃承通另行訂約，約期一般都是一年，一直簽約到八十
八年左右，契約當事人只有黃承通已經沒有戊○○了等語（
見上開案件九十二年十一月十一日準備程序筆錄），而訴外
人訴外人洪睦霖於八十八年十月十五日亦以承租方股東代表
之身分與原告股東代表丁○○訂立滯繳租金約定協議書，原
告二人於八十九年二月十八日亦係對「美納思pub股東代表
洪佳德、承租代表黃承通」寄發存證信函請求給付水、電、
瓦斯費、管理費等，而非向被告請求，有原告提出之滯繳租
金約定協議書、存證信函各一份在卷可查，足見原告前案共
同訴訟代理李智正陳稱：八十七年六月九日系爭二租賃契約
屆滿後，黃承通有另外和原告簽訂契約等語，應屬實在，被
告辯稱：伊與原告之租約僅到八十七年六月九日等語，應可
信為真實。
⑷原告甲○○主張被告承租期間積欠水費九百六十五元、電費
八萬二千八百二十三元、瓦斯費一千八百七十六元、管理費
五萬二千六百一十二元，合計十三萬八千二百七十六元，由
原告甲○○代為墊付云云，惟其提出之水、電費收據為八十
八年九月至八十九年一月間之收據，欠繳管理費之明細表亦
為八十八年七月至八十九年一月間之管理費，均為被告承租
期滿後所生之費用，自與被告無關；另原告始終未提出代繳
瓦斯費之收據，則原告甲○○請求被告給付上開水、電、瓦
斯、管理費共計十三萬八千二百七十六元，自屬無據。再原
告主張被告提前退租，依約應補償原告二個月租金共三十萬
元（原告迪利士公司二十萬元、原告甲○○十萬元）；其遷
離承租房屋後，未善盡清潔與維護等基本責任，致原告迪利
士公司支出勞動、清潔及修護等費用，計約五萬元云云，然
被告與原告之租約於八十七年六月九日到期後，係由訴外人
黃承通與原告另立租約，已如前述，則訴外人黃承通於八十
八年間提前退租且未回復租賃物原狀之情事，亦與被告無涉
，原告請求被告給付原告迪利士公司二十五萬元、原告甲○
○十萬元，自無理由。
⑸此外，原告主張被告未依租賃契約所定經營性質「飲料店」
的使用限制，而在店內賣酒，致原告甲○○遭台中市政府於
八十七年一月六日、同年六月十五日各處罰鍰六萬元，合計
十二萬元，原告甲○○之土地因而遭行政執行處查封云云，
惟按行政執行，自處分、裁定確定之日或其他依法令負有義
務經通知限期履行之文書所定期間屆滿之日起，五年內未經
執行者，不再執行；其於五年期間屆滿前已開始執行者，仍
得繼續執行。但自五年期間屆滿之日起已逾五年尚未執行終
結者，不得再執行，行政執行法第七條第一項定有明文。原
告主張前揭事實，固據其提出台中市政府八十七年一月六日
丙字第０一二五八號、八十七年六月十五日丁字第００三九
三五０號函文各一份為證，惟上開行政處分迄今已逾五年，
原告甲○○復未提出已繳清罰鍰，或因上開行政處分遭行政
執行處執行財產之證據，證明其受有行政處罰之損害，其請
求被告給付十二萬元，亦屬無據，應予駁回。
四、綜上所述，原告請求被告給付原告迪利士公司提前退租租金
補償、清潔維護費共計二十五萬元，及自八十九年二月十八
日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；被告應給付
原告甲○○水電、瓦斯、管理費、提前退租租金補償、違規
使用罰鍰共計三十五萬八千二百七十六元，及自八十九年二
月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，均無
理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證經審酌
後，認與判決結果不生影響，爰無逐一論述之必要，附此敘
明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，
判決如主文。
中 華 民 國 98 年 10 月 14 日
臺灣臺中地方法院民事庭
法官 林純如
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 10 月 14 日
書記官