裁判字號：臺灣高等法院97年上字第55號民事判決
裁判日期：民國97年05月27日
裁判案由：確認優先承買權存在
臺灣高等法院民事判決97年度上字第55號上訴人乙○○○訴訟代理人 李秋銘 律師被上訴人甲○○訴訟代理人 許文杉 律師
蕭嘉甫 律師上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於中華民國96年11月23日臺灣宜蘭地方法院95年度訴字第267號第一審判決提起上訴，本院於97年5月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：訴外人即上訴人之配偶 盧潮衡 將所有坐落 宜蘭縣 ○○鎮○○段30之14地號，地目建，面積126平方公尺，所有權全部；同段30之15地號，地目建，面積127平方公尺，所有權全部；同段30之47地號，地目建，面積6平方公尺，所有權全部；同段30之48地號，地目建，面積3平方公尺，所有權全部等土地（以下稱系爭土地），出租與上訴人，上訴人乃在其上建有門牌號碼為宜蘭縣○○鎮○○街139之1號之未辦理保存登記建物(以下簡稱系爭建物)，並向證人 黃天誠 訂購衛浴設備、地板、磁磚等建物所需使用之物品，則上訴人與盧潮衡就系爭土地有租地建屋之法律關係存在。嗣系爭土地經原法院以94年度執字第3189號強制執行事件予以查封、拍賣，並由被上訴人以新臺幣（下同）5,388,800元之價格得標。上訴人依土地法第104條第1項之規定對系爭土地有優先承買權，然為被上訴人所否認，爰請求確認上訴人就系爭土地有優先承買權存在。原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，確認上訴人就系爭土地有優先購買權存在。
二、被上訴人則以：上訴人僅為系爭建物之管理人，並非所有權人，且系爭土地原為訴外人 林本源 祭祀公業所有，在盧潮衡曾祖父年代即占用種植農作物，並於76、77年間與附近住家相邀集一起蓋房子，直到87年間才由盧潮衡向林本源祭祀公業購買系爭土地，我國早年農業社會，女性並無地位，則於
76、77年間在系爭土地搭蓋系爭建物屋，衡情亦應係由盧潮衡為之，系爭建物為盧潮衡所有。上訴人與被上訴人所簽訂之租賃契約，顯係企圖干擾被上訴人拍定該土地而通謀虛偽訂定。縱系爭建物確為上訴人所有，然上訴人與訴外人盧潮衡係夫妻關係，有同居共財之親密關係，按諸經驗法則，殊無簽訂租賃契約之必要。況上訴人亦未證明其與盧潮衡間有租金授受之事實，僅空言每年租金為60,000元，都是以現金支付，且渠等於成立租賃契約後並未依土地法第102條之規定向地政機關為地上權之登記，反於契約第8條約定上訴人不得要求設定地上權，亦與常情相違。顯見該租約應為渠等臨訟杜撰，係通謀虛偽所為之意思表示。另系爭建物僅坐落30之14、30之15兩地號，並未及於同段30之47、30之48等地號，故上訴人主張就系爭4筆土地均有優先承買權存在，亦屬無據等語，資為抗辯。對上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項(見本院卷第35頁)：㈠系爭土地為訴外人盧潮衡所有。其債權人聲請原法院以94
年執字第3189號強制執行事件予以執行，經原法院於95年7月11日進行拍賣，由被上訴人以5,388,800元得標拍定。嗣上訴人於該事件中提出租賃契約書，主張依土地法第104條第1項之規定，其對於系爭土地之全部均有優先承買權，並依法行使權利，然為被上訴人所否認。
㈡系爭建物為未辦理保存登記之建物，依宜蘭縣稅捐稽徵處房
屋稅籍證明書所示，其納稅義務人為上訴人。系爭建物前於94年間曾經上訴人之債權人聲請強制執行，案經原法院以94年執字第5349號事件囑託宜蘭地政事務所予以測量查封，測量結果該建物（含附屬建物）僅坐落於宜蘭縣○○鎮○○段30之14、30之15地號兩筆土地，面積合計253.56平方公尺等事實，有宜蘭縣稅捐稽徵處房屋稅籍證明書乙紙在卷可按（見原審卷第6頁），並經原法院調取上揭執行卷宗核閱屬實（詳原法院94年度執字第5349號卷㈠第284頁）。
四、上訴人主張其為系爭建物之所有權人，並與系爭土地之所有權人即其配偶盧潮衡訂有租地建屋契約，茲系爭土地為原法院執行處拍賣，並由被上訴人拍得買受，上訴人主張其就系爭土地有土地法第104條第1項之優先承買權。惟為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，查：
㈠上訴人是否為系爭建物之所有權人？⒈上訴人主張其為系爭建物之所有權人，固舉證人盧潮衡、黃
天誠為證，並提出宜蘭縣稅捐稽徵處房屋稅籍證明書（以下簡稱納稅證明書）、土地租賃契約，及聲請原法院向宜蘭縣稅捐稽處函調系爭建物之房屋稅原始申請設籍資料為證（見原審卷第6頁、第76頁、第77頁，及卷附94年度執字第3189號執行卷㈢之影本）。惟查：
⑴系爭建物為未辦理保存登記之建物，其所有權應歸原始起造
者取得，而房屋稅籍之設立，僅為行政管理、課稅徵收之公法上事項，與私法上權利義務之法律關係無涉。是上訴人雖提出納稅證明書據以證明其為系爭建物之納稅義務人，依前揭說明，其僅係課稅徵收之公法事項，尚難據以證明上訴人為系爭建物所有權人。且依前揭納稅證明書上載明上訴人僅為系爭建物之管理人，而其備註欄亦記載「本資料係由房屋稅籍紀錄表移列，僅供參考，不作產權及他項權利證明之用」，參酌依宜蘭縣稅捐稽徵處房屋稅籍通報表所示，系爭建物於設籍之初並未檢附該建物之原始起造資料供核，乃係於78年間經該處「清查」而「逕行核定」上訴人為管理人，並核定上訴人為納稅義務人，此有宜蘭縣稅捐稽徵處96年10月2日宜稅財字第0960027417號函在卷可按（見原審卷第76頁），是上訴人依其為系爭建物之納稅義務人，據以據以證明其為系爭建物之所有權人云云，殊屬無據。
⑵又證人黃天誠即當時負責系爭建物磁磚施作者於原審結證稱
：「（你跟乙○○○有交易過幾次？）有好幾次。…（第一次交易她是向你買何物？）是向我買一套馬桶和臉盆，因為那一套馬桶和臉盆是義大利進口的，非常少見，所以我特別有印象。…（原告與你交易時那一棟建築物是否剛蓋？）是的，是新的建築物。（起造過程是否知道？）我不知道。（是否知道那棟房子是何人所蓋？）不知道，但是我知道原告那建築物裡面所安裝的一套馬桶和臉盆以及一些磁磚是原告向我購買的。（原告如何付貨款？）是付現金。（是否知道那棟房子是何人出錢蓋的？）我不知道是何人出錢蓋的，只知道那套衛浴設備和磁磚是上訴人向我訂購的，所謂的磁磚是用在室內的地板和浴室，只有出賣和安裝後我有去看過安裝情形，之後都沒有再去過」等語（見原審卷第93頁、第94頁）。是依證人黃天誠證述，固能證明上訴人於系爭建物新造之時，曾向黃天誠訂購一套馬桶和臉盆、地板、磁磚等衛浴設備，但並無從證明系爭建物主體亦為上訴人所出資興建，故斷難徒憑上訴人曾買受系爭建物內之衛浴設備及磁磚等，遽謂上訴人即為興建系爭建物之所有人，證人黃天誠之證言，並無足為有利於上訴人之認定。
⑶至證人盧潮衡雖於原審到場證稱：「（坐落宜蘭縣○○鎮○
○段30之14、30之15、30之47、30之48地號4筆土地是否都是你的？如何取得？）都是我買的沒錯，我是在87年間買的，向林本源祭祀公業購買。…在清朝的時候，也就是我祖父的年代開始就是我家在使用，剛開始只是種植一些農作物是雜地，不是佃農，就是直接占用，沒有付租，後來我家和附近的一些住戶就決定要在那附近的土地蓋房子，相邀集要一起蓋房子，時間是在民國76年、77年間。…就蓋了一棟2層樓的房子，是在77年間蓋好的，房子是我太太蓋的。…我太太在使用，那棟房子是在我家隔壁，我的住家是139號，那棟房子是139之1號，當時我太太是擔任頭城鎮婦女會理事長、宜蘭縣婦女會理事長，另外還兼一些慈善機構召集人，所以那棟房子就是作為集會的場所，不是住家，但是如果有台北的朋友來，有留一間房間讓客人可以留宿，那棟房子的用途到現在都還是一樣。因為林本源祭祀公業在那個時候打算要清理頭城的土地，所以我才向他們購買。…因為我太太說房子是我（太太）的，那土地應該你去購買，這樣夫妻間才會公平，以後後代才不會發生爭執。（有無看過這份土地租賃契約書？）是我和我太太請代書幫忙寫的，上面的簽名是我和我太太親自寫的。因為房屋是我太太的，為了公平起見，我買了之後就跟她簽了這份租約」等語（見原審卷第29頁至第31頁）。惟證人盧潮衡與上訴人乃為結髮二十餘年之配偶關係（73年結婚），關係密切，本難期其為公正無訛之證述，是其所述是否可採，已值生疑。況倘系爭建物果係上訴人於77年間搭建而為上訴人所有，如嗣後欲向林本源祭祀公業買受系爭建物所坐落之基地，依一般常情，均會由房屋所有權人即上訴人名義買受，俾房、地屬同一人所有而使法律關係單純化。豈有如證人盧潮衡證述，因夫妻間為公平起見，由一人搭建建物而由一人購基地，徒使法律關係複雜化，坐令後代子孫起生爭執之誘因。故證人盧潮衡證稱系爭建物係上訴人出資搭建，而為夫妻公平起見，免後代爭執，才會由其買受房屋基地，顯與常情不符，不足為採。
⑷又上訴人之債權人 楊進源 認系爭建物為上訴人所有，乃聲請
原法院執行處以94年度執壬字第5349號執行事件於95年11月9日查封，並經原法96年3月27日、96年4月27日定期拍賣程序，固經本院調閱該執行卷可考（見調閱該執行卷㈡第72頁、第109頁）。惟原法院執行處僅形式審查認定系爭建物為上訴人所有而進行查封拍賣，其而無實質確定之效力，故本院自不受其認定之拘束，且前開二拍賣程序均因債權人楊進源屆期未登報，致原法院無法繼續執行，已經原法院執行處於96年4月17日駁回 楊源進 就系爭建物拍賣執行之聲請，復有該裁定在卷可考（見調閱該執行卷㈡第124頁），是上訴人依前揭執行程序據以證明系爭建物為其所有，亦屬無據。㈡上訴人是否與盧潮衡簽訂基地租賃契約？⒈上訴人主張其為系爭建物之所有權人，乃與基地所有權人盧
潮衡簽訂土地租賃契約，固舉證人盧潮衡，及該租約乙件為證（附94年度執字第3189號卷㈢上訴人聲明行使優先承買權狀所附之證物)，惟為被上訴人所否認。
⒉依證人盧潮衡陳證，上訴人提出土地租賃契約是上訴人與其
簽訂云云。惟上訴人並非系爭建物之所有權人已如前述，故盧潮衡核無與上訴人訂立土地租賃契約書之必要，且系爭房、地乃緊鄰兩人共同居住○○○鎮○○街○○○號住所，依證人盧潮衡所述如有遠方友人來訪，系爭房屋亦有房間可供留宿，而有共同使用之實，故系爭房、地倘果各自分屬夫、妻一造所有，兩人同居共財，核無為「公平」之故，即簽訂土地租賃契約書，由身為妻子之上訴人支付租金，向其夫承租土地作為建物基地使用，顯與社會常情不符，並有嫌過苛。徵諸兩造所住○○○鎮○○街○○○號住所，早自85年1月1日已由盧潮衡出租與斯時上訴人經營之台石行股份有限公司（以下簡稱台石行公司），有該租賃契約書在卷可參（附94年度執字第3189號卷㈢95年8月21日執行訊問筆錄附被上訴人提出之證物），即兩造住處之房屋既已出租予台石行公司，且台石行公司亦曾於91年之出具租賃支出48,000元之扣繳憑單予盧潮衡，盧潮衡並曾於85年申報綜合所得，有該扣繳憑單及85年綜合所得申報書在卷可考（見前揭執行卷㈢）。但本件盧潮衡陳稱其出租系爭土地予上訴人，每年租金所得60,000元，因未超過100,000元所以未申報租賃所得（見原審卷第31頁），既與事實不符，且與前揭出租台石行公司之處理方式相異。況租金乃為使用租賃物所支付之對價，而本件上訴人主張與盧潮衡就系爭土地以申報地價年息百分之十計算租金，而依證人盧潮衡陳證上訴人係每年交付現金60,000多元，然就其如何交付之具體實證，上訴人復未能提出證據證明之，斷難徒憑盧潮衡前揭陳證，遽謂上訴人確有交付租金之證明，故盧潮衡證稱其有與上訴人簽訂系爭土地租賃契約云云，不足為採。被上訴人抗辯前開租賃契約書係上訴人與盧潮衡臨訟製作所為通謀虛偽意表示所簽訂，應可採信。⒊又租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後二
個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記，土地法第102條定有明文。其乃賦予承租人就其承租之土地得申請為地上權登記之權利。惟依前揭租賃契約第8條記載：「本契約不得轉租分租或轉讓他人使用或要求設定地上權」，既有違土地法第102條之規定，且盧潮衡就其所有之土地與上訴人訂立租賃契約，本已不合常規，則為使一般社會大眾信其間訂立之租賃契約為真，更應為地上權登記，詎上訴人與盧潮衡竟反於土地法第102條之規定，令上訴人不得請求就系爭土地為地上權登記，更不符一般社會常情，上訴人依該租賃契約主張其就系爭土地訂有基地租賃契約云云，益難採信。
㈢綜上，上訴人所舉證據尚不足以證明其為系爭建物之所有權
人，亦無從認其與盧潮衡間就系爭土地訂有基地租賃之關係存在。則上訴人據而主張其就系爭土地有土地法第104條第1項之優先承買賣權存在云云，即無足取。
五、綜上所述，本件上訴人主張其為系爭建物之所有權人，並與基地所有權人訂有基地租賃關係，不足為採。是則上訴人執此主張就系爭土地有土地法第104條第1項之優先承買權，自屬無據。從而，上訴人請求確認其就系爭土地有優先承買權，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國97年5月27日
民事第十一庭
審判長法官鄭雅萍
法官徐福晉法官蘇芹英正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國97年5月27日
書記官林初枝附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。