臺灣高雄地方法院民事判決 106年度雄簡字第1619號
原 告 陳凊紫
訴訟代理人 楊靖儀 律師
被 告 陳旻汝
訴訟代理人 張啟祥 律師
上列當事人間請求排除侵害事件，本院於民國107年8月8日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路○○號二七樓之三房屋
（A、B位置）依財團法人高雄市建築師公會一○七年一月二十
三日鑑定案號第00000000號鑑定報告書所示工法進行修
復漏水；如未予修繕，應容忍原告僱工進入上開房屋依前述方式
進行修繕，被告並應負擔修復漏水工程費用新臺幣壹拾肆萬柒仟
陸佰貳拾柒元。
被告應給付原告新臺幣參萬零捌佰壹拾玖元，及自民國一○六年
五月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹拾肆萬柒仟陸佰貳
拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行；但被告如以新臺幣參萬零捌佰壹拾玖元
元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：伊所有門牌號碼高雄市○○區○○○路○○號26樓
之3房屋（下稱系爭房屋）與被告所有之同號27樓之3房屋
（下稱系爭27樓房屋）為直接上下樓層關係。民國105年間
強烈颱風相繼來襲，雨量豐沛，伊所有系爭房屋之次主臥室
上方部分樓版（下稱位置A）及廚房側陽台上方部分樓版（
下稱位置B）因被告所有系爭27樓房屋對應位置A、B之專
有部分嚴重漏水（下稱系爭漏水），被告就其專有部分管理
維護不當且怠於修繕，致伊受有修復漏水及系爭房屋裝潢費
用新臺幣（下同）3萬0,819元之損害，爰依民法第767條
第1項、第184條第1項前段及第196條之規定，提起本訴
等語。並聲明：（一）被告應將系爭27樓房屋（A、B部分
之位置）依財團法人高雄市建築師公會（下稱高雄市建築師
公會）107年1月23日鑑定案號第00000000號鑑定報告書（
下稱系爭鑑定報告）所示工法進行修復漏水；如未予修繕，
應容忍原告僱工進入上開房屋依前述方式進行修繕，被告並
應負擔修復漏水工程費用14萬7,627元。（二）被告應給付
原告3萬0,819元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止
，按週年利率5％計算之利息。
二、被告則以：系爭漏水原因係來自不可抗力之風災所造成，且
同棟大廈部分住戶之房屋於風雨天均有滲漏現象，非僅原告
一戶有此情形；又系爭鑑定報告認定原告所有系爭房屋之系
爭漏水原因可能為建築物自然老化現象，是伊對其所有系爭
27樓房屋之設置或保管並無欠缺，亦無過失，自毋庸負擔損
害賠償責任；縱伊同意按照系爭鑑定報告所示工法雇工進行
修復，然所生修繕費用亦應由原告負擔，且應選擇對伊損害
最少之方式為之等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）系爭房屋為原告所有，與被告所有之系爭27樓房屋為直接
上、下樓層關係。
（二）系爭房屋位置A部分及B部分漏水及滲水範圍面積各約為
11.1平方公尺及3平方公尺；此部分之系爭27樓房屋對應
位置，亦屬系爭27樓房屋之專用部分。
（三）系爭房屋於105年間發生系爭漏水，若認原告主張有理由
，依據系爭鑑定報告所載，被告對該報告所載修復漏水及
裝潢損害等數額並不爭執。
四、本件之爭點：
（一）系爭漏水之原因為何？
（二）原告請求被告依系爭鑑定報告所示工法修復漏水（包含容
忍原告進屋修繕及被告應負擔修復費用）及賠付裝潢費用
3萬0,819元，是否有據？
五、本院得心證之理由：
（一）按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任。不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損
所減少之價額。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，
得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有
妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第184條第1
項前段、第196條及第767條第1項定有明文。又專有部
分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有
權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用，又住
戶於他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置
管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不
得拒絕。他住戶進入或使用，應擇其損害最少之處所及方
法為之，並應修復或補償所生損害，公寓大廈管理條例第
6條第1項第2款及第10條第1項定有明文。
（二）系爭房屋為原告所有，與被告所有之系爭27樓房屋為直接
上、下樓層關係，系爭房屋位置A部分及B部分於105年
間發生漏水，此部分之系爭27樓房屋對應位置，亦屬系爭
27樓房屋之專用部分，為兩造所不爭執。經查：
１、系爭房屋之上開漏水，經高雄建築師公會鑑定認：系爭房
屋位置A有天花板滲漏水及油漆剝落痕跡，其天花板上方
樓版有裂隙及修補痕跡，及部分樑鋼筋裸露現象；系爭房
屋位置B有滲漏水痕跡；主臥室房位置C有天花板滲漏水
及油漆剝落，及外牆磁磚部分白華痕跡。判斷本案漏水原
因，不白除外牆及陽台面材（面磚、地磚等）勾縫填縫劑
劣化、地震、溫差變化等，導致面材間有裂隙，雨水可自
外牆及陽台往內、往下滲入，加上防水層劣化或效能不良
，再滲至外牆、樓地板混凝土基層，因混凝土基層之裂隙
及毛細孔，致外牆、樓版裂隙含水飽和後，形成滲漏水現
象等語，有系爭鑑定報告在卷可稽（見系爭鑑定報告第3
頁）。復據鑑定人 陳致榮 於本院審理時結證鑑定稱：系爭
鑑定報告係伊與另外一位建築師 陳旭彥 共同會勘後製作，
A是臥室，外面有大陽台，我們當場判斷是外面的水流進
來，是從27樓的陽台地板透過磁磚或大理石往底下流，若
防水層裂化、有裂縫，水就會從裂縫流到系爭房屋A位置
；B的位置在後陽台，漏水是流到廚房的外面，沒有流到
室內，27樓房屋樓板有裂縫，導致26樓廚房外面的陽台上
方天花板有漏水水漬痕跡；基本上A、B部分都是防水層
破裂、樓地板有裂縫所造成漏水；一般而言，外牆（樓地
板至樑）與欄杆（垂直1米2）的中間就是我們俗稱的陽
台。本件我覺得與水平板（陽台地板）有關，因陽台水平
板蒐集水量會比垂直板多，所以滲水量比較大；本件建議
修復漏水方式，是現在國內一般工程界防水施作工法，因
為本件樓板有裂縫，所以要先加強修復，如果裂縫沒有做
好，以後還會發生滲漏水等語甚詳（本院卷第170至172
頁）。本院審酌該鑑定係由專業建築師陳旭彥、陳致榮於
106年12月27日及107年1月17日到場會勘，丈量、拍照
，本於其等專業作成紀錄及報告，併陳致榮本於專業所為
鑑定陳述，是系爭鑑定報告及上開鑑定證述自當可採。是
認系爭房屋漏水原因，應係系爭27樓房屋對應之A、B位
置樓版有裂縫及防水層失效所致。
２、被告固主張系爭漏水係因不可抗力之雨天因素，且若將陽
台施作牆面僅存窗戶，亦可隔絕漏水等語。惟系爭房屋漏
水原因，係因系爭27樓房屋有裂縫及防水層失效，進而因
雨天有雨水進入裂縫所致。則系爭27樓房屋既為被告所有
，被告本有保管修繕房屋之義務，被告竟怠於保管修繕，
致發生系爭漏水，當有過失，是被告所指不可抗力，顯不
可採。又將陽台施作牆面僅存窗戶，固屬修復漏水之方式
之一，然必須擔保陽台之使用與日常用水完無關，且須大
樓管委會同意建造牆面，因此仍存在諸多風險，縱建造牆
面僅留窗戶，亦可能因牆面或窗戶無適當之防水功能，導
致雨水進入樓版裂縫繼續發生漏水，益見此僅屬治標而非
治本，是認非屬適當修復漏水之方式，是被告此部分所辯
，亦難足採。
３、繼前所論，系爭房屋漏水原因，應係系爭27樓房屋對應之
A、B位置樓版有裂縫及防水層失效所致，則被告就系爭
27樓房屋怠於保管修繕，致原告所有系爭房屋之裝潢受有
損害，當亦有過失，原告自得向被告請求損害賠償。而修
復系爭27樓房屋A、B、C部分（即系爭房屋之對應位置
）漏水費用為15萬4,147元，修復系爭房屋該等對應部分
之裝潢工程費用為3萬8,059元，有高雄市建築師公會
107年5月15日107高建師鑑字第288號函及附件在卷可
稽（本院卷第141至147頁）。據鑑定人陳致榮稱：本件
A、B、C是分散在三個地點，所以彼此獨立，不會因為
沒有修復C，而影響到A、B滲漏水，故上函文所示修復
漏水假設工程費用不會變動，其他雜項減為3,000元，管
理費也不用變動，就修復裝潢假設工程不會變動，其他雜
項減為6,000元，管理費也不會變動等語（本院卷第174
、175頁）。是本院審酌上開函文所示計列修復明細及費
用，認修復系爭漏水（A、B位置）之費用為14萬7,627
元、修復裝潢費用為3萬0,819元，應屬適當。而被告對
此損害數額並不爭執（本院卷第176頁），原告此部分主
張，即屬可採。
４、綜上，系爭漏水係因系爭27樓房屋對應之A、B位置樓版
有裂縫及防水層失效所致，系爭房屋並受有裝潢損害，本
院審酌系爭鑑定報告之紀錄、資料及鑑定人之鑑定證述，
亦認系爭鑑定報告所示修復工法亦屬損害最少之處所及方
法，是原告請求被告依系爭鑑定報告所示工法修復漏水，
並賠償裝潢損害3萬0,819元，洵屬有據。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第184條第1項前
段及第196條之規定，請求被告應將系爭27樓房屋（A、B
部分之位置）依系爭鑑定報告所示工法進行修復漏水，如未
予修繕，應容忍原告僱工進入上開房屋依前述方式進行修繕
，被告並應負擔修復漏水工程費用14萬7,627元；及被告應
給付3萬0,819元，及自起訴狀繕本送達翌日（該繕本於10
6年5月10日送達，見本院卷第55頁）即106年5月11日起
至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予
准許。
七、本件原告勝訴部分，爰依同法第389條第1項第3款之規定
，職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權
宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。
八、兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後，核與判決
結果無影響，爰不逐予一一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第78條、第
389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國107年8月29日
高雄簡易庭法官饒志民
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國107年8月29日
書記官吳韻芳