裁判字號：臺灣新北地方法院97年訴字第1104號民事判決
裁判日期：民國97年09月30日
裁判案由：所有權移轉登記等
臺灣板橋地方法院民事判決97年度訴字第1104號原告甲○○訴訟代理人 張克西 律師
林智育 律師 林岳洋 律師被告丙○○訴訟代理人 劉竭輝 律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，經本院於民國97年8月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺北縣○○鎮○○段成福小段1026之5、1026之6及1026之85地號之土地所有權應有部分均二分之一，及同段150建號即門牌號碼臺北縣○○鎮○○路○○巷○○弄○○號房屋所有權應有部分二分之一移轉登記予原告，並交付前揭土地及建物予原告。
被告應給付原告新台幣貳拾伍萬伍仟元及自民國97年8月23日起至清償日止按日給付原告新台幣壹仟伍佰元之違約金。
被告應給付原告新台幣柒萬陸仟壹佰柒拾元及自民國97年6月4日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二、三項得假執行。如被告以新台幣貳拾伍萬伍仟元、柒萬陸仟壹佰柒拾元預供擔保，免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國96年1月11日向原告及訴外人 陳素菊 買受如主文所示之土地及建物所有權全部，買賣總價新台幣（下同）300萬元，其中簽約款40萬元、尾款260萬元。因兩造訂立系爭買賣契約時，訴外人陳素菊業已死亡，故兩造另約定：出賣人陳素菊所有權應有部分因未辦妥繼承登記，出賣人甲○○保證有權代理簽訂本契約並收受款項。買賣雙方同意俟繼承登記辦妥3日內進行備證手續，惟若自簽約日起二個月內，繼承登記未能辦妥時，甲○○應先將其所有權應有部分移轉登記至被告名下，其餘部分待繼承登記辦妥時再行辦理。嗣因陳素菊所遺應有部分，未能於簽約日起二個月內辦妥繼承登記，原告遂依約定，先移轉登記自己之所有權應有部分予被告，並交付土地及建物全部予被告使用。而陳素菊所遺之應有部分，於96年8月22日辦妥繼承登記，由 王勝義 全部繼承，詎被告迭經原告於96年9月14日及同月17日，口頭委由仲介及代書催告被告應完成貸款手續以給付尾款260萬元，被告均不予正面回應。嗣於同年11月9日雙方進行協調，原告要求被告給付尾款260萬元，被告卻僅願每月分期償還2萬元，拒絕一次付清尾款260萬元。原告續於96年12月7日以存證信函催告被告給付尾款，因原告已遺失存證信函回執，故以被告於97年3月6日回函日之前一日作為原告之催告函已送達被告之時點，並自97年3月6日起算違約金。依系爭買賣契約第12條第2款約定：甲方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至乙方完全給付時為止，即每日違約金為1500元（0000000×0.5/1000=1500）。是被告應自97年3月6日起至清償日止按日給付原告1500元之違約金。原告已於96年9月14日、同年月17日催告被告給付尾款，被告不予置理，原告復於96年12月7日以存證信函續為催告被告給付尾款，被告迄今仍未支付，原告依據系爭契約第12條第1款之約定，得逕行解除契約，是以，原告以起訴狀繕本之送達被告為解除系爭買賣契約之意思表示，並依系爭買賣契約第12條第2項，請求被告將如主文所示之土地及建物所有權應有部分均二分之一移轉登記予原告，並交還前揭土地及建物予原告。又依系爭買賣契約第12條第1款約定，被告於契約解除後，應負擔原告已繳之土地增值稅，此部分增值稅共計為76170元（34029+7456+34685=76170），被告應予賠償。爰聲明：１被告應將如主文所示之土地及建物所有權應有部分均二分之一移轉登記予原告，並交付前揭土地及建物予原告。２被告應自97年3月6日起至清償日止按日給付原告1500元之違約金。３被告應給付原告76170元及自本起訴狀送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。４就第
２、３項聲明，願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告固於96年01月11日，以300萬元，向原告及訴外人陳素菊購買如主文所示之土地及房屋，簽約時付款40萬元，其餘260萬元，於被告向金融機構貸款核撥時再支付。被告在簽訂後，無不極力配合仲介公司尋找金融機構申辦貸款，最後仍不得要領，主要是因出賣人之一陳素菊所遺應有部分，遲至96年8月22日才辦妥繼承登記，延宕過久，加上經濟不景氣，金融單位緊縮銀根，而未能貸到260萬元，嗣經仲介公司於96年11月9日協調兩造，結論則是請代書繼續尋找貸款銀行確定可貸金額後再重新協調，被告絕無拒絕付款或故意拖延付款之情。系爭買賣標的物之出入，必須使用第三人 黃福昇 所有坐落台北縣○○鎮○○段成福小段1026之4地號土地，黃福昇在知悉被告買受系爭標的物後，多次向被告主張權利，排除被告使用其所有土地，被告無奈，乃在96年12月04日，以存證信函催告原告解決上開爭議。系爭買賣標的物有產權不清，發生糾葛之權利瑕疵存在。又系爭買賣標的物之土地部分，計有三筆，其中1026-5、1026-8
5地號，屬法定空地，係台北縣政府所核發71峽使字第1680號使用執照、71峽使字第711號使用執照、71峽使字第588號使用執照（70峽建字第1786號建造執照）共同之法定空地，不屬被告購得房屋之專有法定空地，被告縱已登記為所有權人，但所有權能受到相當限制，土地之價值、效用亦有減少，系爭買賣標的物有物之瑕疵。又前揭1026-5、1026-85之使用地類別為丙種建築用地，被告本來購買之目的就是作建築用地使用，原告之給付未符債務本旨，原告應負給付不完全責任、瑕疵擔保責任，故被告就原告所為價金之請求，提出同時履行抗辯權，拒絕給付其餘價金。準此，原告以被告遲延給付價金為由，解除契約，進而請求被告回復登記與賠償損害，要屬無理，應予駁回等語置辯。並聲明：駁回原告之訴。如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。
三、經查，被告雖未能貸到260萬元以支付尾款，但仍負有給付尾款之義務，自不能以其未貸到260萬元作為拒絕付款或遲延付款之理由，此觀諸兩造不動產買賣契約第七條第三款約定「如甲方貸款條件不符或貸款金額不足時，屆期除經乙方同意外，甲方仍應以現金一次付清尾款，並同時辦理交屋」自明。原告於96年9月14日、同年月17日以口頭催告被告於96年9月底前付清尾款，此業據證人乙○○證述在卷（見97年7月31日言詞辯論筆錄），是被告自96年10月起未付尾款已構成給付遲延。次查，系爭建物前之道路即同段1026-4號土地，於系爭基地申請建造執照時，該土地所有權人已出具土地使用同意書，同意住戶通行，此據台北縣政府工務局97年3月6日北工施字第0970122514號函覆在卷（見卷第97頁），被告應可排除出入自由受到限制之疑慮。又訴外人黃福昇並未就系爭買賣標地所有權為爭執，被告謂系爭買賣標的物有產權不清之情事，不足採信。再查，被告所指屬法定空地之1026-5、0000-000筆土地，於兩造簽約時，即供綠地使用，原告依現狀交付，並按土地登記謄本所載之面積、所有權應有部分辦理移轉登記，應無不完全給付之情事。被告向原告購地時，並未表明其購買之目的係要供建築使用，原告亦未向被告保證此二筆土地可供建築使用，自不能認為買賣標的物有效用上之瑕疵。又被告未能證明其當時係以建築用地之價格買受此二筆土地，故被告指此二筆土地有交換價值上之瑕疵，亦不足採信。原告對被告既毋庸負不完全給付債務不履行責任、瑕疵擔保責任，被告即無援用同時履行抗辯權以拒絕給付價金之可言。
四、依據兩造不動產買賣契約第12條第1款所定「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除契約」，此為約定解除權。原告於96年9月14日、同年月17日以口頭催告被告於96年9月底前付清尾款，被告並未給付，已構成遲延，原告復於96年12月7日催告被告付款，有存證信函乙件足憑（見卷第32至39頁），依據前揭條款內容，原告以本件起訴狀繕本之送達作為解除本件買賣契約，洵屬有據。本件買賣契約既經解除，則依據合約第12條第2款所定「如甲方（按為被告）毀約不買或有其他違約情事時，乙方（按為原告）於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方」，是原告於解約後，請求被告將已受讓登記之不動產即如主文所示之土地及建物所有權應有部分均二分之一移轉登記予原告，並交付前揭土地及建物予原告，為有理由，應予准許。
五、按違約罰性質之違約金，於有違約情事時其請求權即已發生，不因其後契約之解除而謂並無違約情事，自無因契約解除而隨同消滅之理，最高法院61年台上字第2922號判例可參。
本件依買賣契約第12條第2款約定「甲方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至乙方完全給付時為止」，同條第4款約定「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使」，原告對被告有違約金請求權。查本件買賣價金300萬元，原告於96年12月7日以存證信函催告被告付清尾款260萬元，因原告遺失存證信函回執，故以被告於97年3月6日回函日之前一日作為原告之催告函已送達被告之時點，並自97年3月6日起算違約金。而300萬元之千分之零點五為1500元，自97年3月6日起，算至言詞辯論終結日（97年8月22日止）有170日，共為255000元。是被告應給付原告255000元及自民國97年8月23日起至清償日止按日給付原告1500元之違約金，亦屬有據，應予准許。
六、依系爭買賣契約第12條第1款約定「契約解除後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費」。查原告為將買賣標的之土地移轉登記予被告，已繳之土地增值稅共計為76170元（34029+7456+34685=76170），此業據原告提出土地增值稅繳款書三紙為憑，堪信屬實。原告依據前揭約定，請求被告給付76170元及自本起訴狀送達翌日即97年6月4日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
七、兩造就主文所示之第二、三項均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，未逾50萬元，爰依職權宣告假執行，並酌定相當擔保金額准許免為假執行。
八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，第389條第1項第5款、第392條，判決如主文。
中華民國97年9月30日
民事第三庭法官陳映如以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國97年9月30日
書記官李錦輝