臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 100年度彰簡字第462號
原 告 吳聰棋
被 告 任美麗
訴訟代理人 張宗圭
上列當事人間請求確認本票債權不存在事件，本院於民國100年1
月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣2,650元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國100年3月29日到被告所有彰化縣彰化市○○路○
段○○○巷○號房屋及坐落之土地（下稱系爭不動產）看屋，於
100年3月30日下午簽邀約書，太平洋房屋仲介股份有限公司
（下稱太平洋房屋仲介公司）以各種業務話術要原告於當晚
簽房屋買賣契約書，原告因相信太平洋房屋仲介公司是有品
牌之公司，應處於公正的居間人角色，所以一切聽從其要求
簽名、蓋手印，並未仔細詳閱契約書，於當晚7時30分完成
簽約手續，並交付發票日100年3月3日、到期日100年3月31
日、面額新台幣（下同）243,000元本票1張（發票日應為10
0年3月30日、未載到期日，下稱系爭本票）予被告收執。原
告因簽約時間倉促，並未仔細看簽約書內容，更因工作忙碌
並未仔細看清房屋全貌，當晚回家後仔細詳閱契約書內容後
發覺簽約過於輕率，發覺甚為不妥，於100年3月31日早晨10
時左右偕同友人向太平洋房屋仲介公司拿取買賣標的物之鑰
匙前往看屋，並詢問鄰居交換地之情事，對方並未能給原告
口頭上承諾未來交換地是否需要拆除，且未與被告有任何文
書上白紙黑字簽名蓋章，亦不願與原告簽訂任何文書上之交
換地之情事。原告認為並非太平洋房屋仲介公司所稱之交換
地，而是彼此互相侵占。原告於當日11時立即告知太平洋房
屋仲介公司三民店店長，表示不願購買系爭不動產，太平洋
房屋仲介公司之業務代表與原告於100年4月1日相約商討，
沒有達成共識，因太平洋房屋仲介公司表示契約已簽必須購
買。原告因不懂買賣契約的法律嚴重性，於是並未做後續處
理，直到收到本票裁定（本院100年度司票字第234號），始
知事情之嚴重性，於是求助彰化縣政府之地政科，地政科給
原告的資訊為購買房屋有5日之審閱期，但本院100年度彰簡
字第294號請求返還價金事件，並未採納審閱期之說法。
㈡按民法第351條規定所謂「知」，是指契約成立時知之者，
若買賣契約成立不知情，事後知情者，出賣人仍應負責。又
民法對於買受人知道有瑕疵出賣人就不負責這一點，並不是
強行擬定，如果當事人買賣契約有訂定，雖然買賣契約成立
時，買受人知道有瑕疵，而出賣人仍然願意負擔擔保責任者
，自然以當事人的約定為準，這是本條但書規定內容旨意。
既然買受人的善意，為瑕疵擔保責任的成立要件，但法律卻
規定以買受人的惡意為出賣人的負責要件，所以買受人是否
明知有瑕疵，應由主張之一方即出賣人負舉證責任。而依兩
造買賣契約第5條約定「擔保責任：㈠賣方（即被告）對買
賣標的物及權利之瑕疵擔保責任。㈡賣方保證買賣標的物絕
無任何產權不清或其他糾葛情事，如有上述情事均由賣方付
清理之責。」。原告雖已簽名蓋章知道交換地之情事，但契
約書第5條第1款，為買賣契約書之但書，出賣人願負權利之
瑕疵擔保責任，但本標的物有很明顯之權利瑕疵，因出賣人
無法擔保第三人何時主張權利。又依民法第349條規定，權
利瑕疵擔保內容有二：一為權利無缺擔保，就是出賣人應擔
保買賣標的物的權利完整無缺，進一步而言，買賣標的物的
權利，雖然存在，但權利如不完整，如第三人有得主張的權
利時，出賣人應該負責，而所謂第三人有得主張權利，例如
權利一部分或全部都屬於第三人時，或權利受到第三人權利
限制，如標的物出賣時，雖然出賣人有所有權，但第三人在
標的上有地上權、典權、永佃權，以至於租賃權時，如此買
受人所取得標的物，可能不能完全使用收益，可能因第三人
行使權利，造成買受人所有權喪失或受限制等。二是權利存
在擔保，就是出賣人應擔保標的物權利的存在，若不存在出
賣人就要負責，不存在也包括權利本身不存在，與上述權利
欠缺不同，權利的欠缺是指權利本身雖然存在但為第三人所
有或第三人在標的物上有權利造成權利不完整，在這裡並非
第三人有何權利，而是買賣標的物權利本身並不存在。本件
標的物有權利之瑕疵，第三人隨時都有可能主張占用土地之
地上物必須拆除，故原告主張解除契約。兩造買賣契約第5
條第2款約定賣方保證買賣標的物絕無任何產權不清或其他
糾葛情事，並非太平洋房屋仲介公司所稱之交換地，而是與
鄰居彼此互相侵占。為此請求確認系爭本票債權不存在等語
。並聲明：確認被告持有原告所簽發系爭本票之本票債權不
存在。
二、被告則以：原告已經告過一次返還訂金訴訟（本院100年度
彰簡字第294號）。原告說的不是事實，確實有交換土地使
用的情形，當初原告已經知道系爭不動產的使用情形，被告
從來沒有隱瞞原告。土地交換使用的情形是跟隔壁地主口頭
約定，系爭不動產的瑕疵，已經跟原告說明，原告也了解等
語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、查原告主張其於100年3月29日到被告所有系爭不動產看屋,
於100年3月30日下午簽邀約書，兩造於當日簽訂房屋買賣契
約書，由原告向被告購買系爭不動產，並交付系爭本票予被
告收執之事實，業據其提出不動產購買意願書、不動產買賣
契約書等為證，且為被告所不爭執，應堪認為真實。
四、次查，原告主張系爭房屋部分使用他人之土地之事實，固為
被告所不爭執，惟原告主張系爭房屋並無交換地情形，而係
互相侵占之事實，則為被告所否認，辯稱與鄰地有交換土地
使用情形，已告知原告等語。經查，兩造於100年3月30日簽
立之不動產買賣契約書，其中特別約定事項已載明「買方已
明確知悉本買賣標的土地部份，包括部分為道路用地，且與
隔鄰有交換地之情事。」，此有原告所提不動產買賣契約書
可稽。且證人 張國芳 亦到庭結證證述：伊與被告的房屋相鄰
，中間是空地，伊與被告的土地都是斜斜的，才合資蓋鐵皮
屋，口頭約定互相使用土地，伊與被告的前前手就講好了，
買賣以後還是跟隔壁的屋主照這樣使用等語甚明。另證人即
太平洋房屋仲介公司之業務員 吳敏琪 亦證述：伊有向原告說
明房屋使用情形，原告說要求證，問隔壁的人，隔天原告說
沒問題，就請公司幫他談等語。證人即太平洋房屋仲介公司
之經紀人 曾于鳳 亦證述：伊是賣方的經紀人，原告是買方的
經紀人帶去看屋，伊有了解交換地的事情，所以公司的不動
產買賣契約書有標示等語。（均見本院101年1月17日言詞辯
論筆錄）。故原告主張無交換土地使用乙情，尚無可採。
五、按買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔
保之責。但契約另有訂定者，不在此限。民法351條定有明
文。查兩造所簽買賣契約書第5條第1、2項雖約定「賣方對
買賣標的物負物及權利瑕疵擔保責任」、「賣方保證買賣標
的物絕無任何產權不清或其他糾葛情事（例如一屋二賣），
如有上述情事均由賣方負完全清理之責。」。惟原告向被告
購買系爭不動產時，既已知悉其所購買之房屋與鄰地有交換
土地使用情形，並記載在買賣契約書特別約定事項，兩造復
未在買賣契約書另行約定被告就該交換土地使用部分仍應負
擔保之責，則依上開規定，被告自不負擔保之責。故原告主
張其買賣之標的有權利瑕疵，而解除契約，尚屬無據，其主
張系爭本票債權不存在，亦無所據。從而，原告請求確認系
爭本票債權不存在，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無
影響，毋庸逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國101年2月2日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法官羅秀緞
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國101年2月4日
書記官吳政峯