裁判字號：臺灣臺北地方法院110年訴字第5253號民事判決
裁判日期：民國111年01月14日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決110年度訴字第5253號原告 陳志成 訴訟代理人 謝新平 律師被告 陳威宏 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國110年12月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼新北巿新店區新潭路一段一百零二之十一號房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣參拾壹萬伍仟元，及自民國一百一十年十一月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百一十年十一月二十四日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰肆拾萬元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹拾萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第三項各到期部分，於原告每期以新臺幣壹萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時聲明原為：「㈠被告應將新北市○○區○○路0段000○00號房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）315,000元，及自民國110年9月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告35,000元，按年息5%計算之利息。」（見本院卷第9頁）。嗣於110年10月28日具狀變更聲明第二項為：「被告應給付原告385,000元，並自110年11月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告35,000元，按年息5%計算之利息。」（見本院卷第63頁），經核原告所為前開變更係基於被告承租系爭房屋欠繳租金之同一基礎事實，與原訴間具有共同性，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，揆諸前揭規定，應予准許。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張略以：被告向原告承租系爭房屋，租期自107年12月1日起至108年11月30日止，每月租金35,000元，租期屆滿後，被告續租，但未另訂租約。詎被告自109年12月1日起即未給付租金，至110年10月31日止，共積欠租金385,000元，屢經催討，被告均置之不理，原告爰以民事準備狀催告被告於七日內清償積欠租金，並表明終止租約之意。為此，爰依兩造間租賃契約及不當得利之提起本件訴訟，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付自109年12月1日起至110年10月31日止所欠租金，及自110年11月1日起按月給付相當租金之不當得利等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告385,000元，及自民事準備狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自110年11月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告35,000元。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：㈠按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止租約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第451條、第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。第按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，土地法第100條第3款亦定有明文。復按不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達2個月以上時，依土地法第100條第3款之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約（最高法院42年台上字第1186號裁判意旨參照）。又房屋出租人定期催告承租人支付租金之方式未有一定，亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟上已有書狀或言詞，向他造表示意思者，即應認為已有催告，而此係以其書狀或言詞，客觀上足使他造了解此為催告給付租金之意思表示為要件，最高法院著有39年台上字第554號、93年度台上字第625號判決。再按出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示，最高法院87年度台簡上字第7號裁定意旨參照。
㈡經查，兩造於107年12月1日簽訂不動產租賃契約書，約定被
告向原告承租系爭房屋，租賃期間自107年12月1日起至108年11月30日止，租金每月35,000元，被告並於訂約時交付原告押租保證金70,000元，此有不動產租賃契約書在卷可稽（見本院卷第13頁至第25頁），而兩造於租期屆滿後並未另訂書面契約，仍由被告繼續承租使用，依民法第451條規定，應視為以不定期限繼續契約。然被告自109年12月起即未繳納租金，計至110年10月31日止已積欠385,000元，扣除該押租金70,000元，顯已積欠租金總額逾2個月以上。又原告已以民事準備狀催告被告於七日內支付欠租並終止契約，堪認為催告被告給付所欠租金之意思表示通知，而上開書狀經本院於110年11月16日公示送達被告，已生意思表示送達之效力，此有本院公示送達公告、公示送達證書在卷可參（見本院卷第77頁、第79頁），被告仍未於期限內給付租金，則兩造間之不定期限租賃關係業於110年11月24日終止。準此，原告既已合法終止租約關係，被告自是日起已無繼續占有使用系爭房屋之權源，原告依民法第455條前段規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，核屬有據。
㈢次按民法第451條有關租賃契約擬制更新之規定，係以租賃期
間屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即為表示反對之意思為要件。該契約之更新，僅發生期限變更之效果，其餘內容(如租金及其他條件)並未隨同變更。倘當事人約定於原定之租期屆滿後，改以其他條件繼續租約，自無該條規定之適用（最高法院64年台上字第1579號、93年台上字第2158號判決意旨參照）。又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。查，兩造間之不定期限租賃關係於110年11月24日終止，業如前述，則被告有給付租金至110年11月23日之義務，然被告自109年12月1日起即未繳付租金，則原告請求自109年12月1日起至110年10月止未付之租金，洵屬有據。而以每月租金35,000元計算，被告積欠之租金共計385,000元（計算式:35,000元/月×11月＝385,000元）。又被告向原告承租系爭房屋時已繳付押租保證金70,000元乙節，有兩造簽訂之不動產租賃契約書可參，則被告已付之押租保證金抵充先到期之租金債務，是原告依兩造間之租賃關係，請求被告給付積欠之租金扣除押租保證金後，尚餘315,000元。
㈣再按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。故其得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（參照最高法院61年台上字第1695號判決意旨）。又所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金額之限制。本件兩造間之不定期限租賃關係於110年11月24日終止，被告已無合法占用系爭房屋之正當權源，其繼續占用系爭房屋無法律上原因而受利益且致原告受有不能使用系爭房屋之損害，被告自應償還相當於租金之不當得利。本院審酌兩造對於系爭房屋之使用既已有租金之約定，且被告無權占用系爭房屋所受免繳租金之利益，認以相同標準計算相當於租金之不當得利，應為妥適。是原告依不當得利之法律關係，請求被告自110年11月24日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付35,000元，要屬有據。逾此部分，則屬無據，不予准許。㈤末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。本件原告就上開租金部分，併請求自民事準備狀繕本送達翌日（即110年11月18日，見本院卷第77頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，自屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第455條、第179條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並給付原告315,000元，及自110年11月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自110年11月24日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告35,000元，均有理由，應予准許。原告逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。又原告陳明願供擔保請准宣告假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國111年1月14日
民事第八庭法官宣玉華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年1月14日
書記官林怡秀