宣 示 判 決 筆 錄
102年度北簡字第14789號
原 告 志凌開發有限公司
法定代理人 陳志凌
訴訟代理人 黃榮謨 律師
複 代理人 張瓊文 律師
被 告 統創建設開發股份有限公司
法定代理人 黃子亮
訴訟代理人 甘義平 律師
上列當事人間102年度北簡字第14789號請求給付開發費用等事
件，於中華民國103年7月18日言詞辯論終結，同年8月8日下
午4時在臺灣臺北地方法院臺北簡易庭第3法庭公開宣示判決，
出席職員如下︰
法 官 沈佳宜
書記官 陳紀元
通 譯 黃蕙華
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領
，記載於下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告前於民國98年11月20日與被告就臺北市○○
區○○段○○段000地號等10筆土地（下稱前開10筆土地）
之土地開發案簽立土地開發合作協議書，嗣於99年2月25日
為使兩造間之權利義務內容更加明確，另簽立新土地開發合
作協議書（下稱系爭協議書）。依系爭協議書第5條第1、
2項約定，系爭協議書已於簽約日後2年即101年2月25日
自動終止失效，惟被告自始至終並未依系爭協議書第3條第
4項約定提供獎勵容積數據、建築師設計之平面圖，及系爭
協議書第3條第5項約定提出與地主合建契約書、銀行信託
書等相關必須雙方簽訂之書類，是被告明顯違約，原告無從
與地主完成簽約，以致在合約期間內無從通過前述事業門檻
的簽署比例，是本件延遲確屬被告之責任所致。又本件開發
合作已達18％之都市更新獎勵，依系爭協議書第4條約定，
原告本可獲取之仲人開發費用為新臺幣（下同）2,640萬元
，扣除被告前已支付210萬元外，尚欠未付餘款2,430萬元
。為此依據系爭協議書第5條第2項約定就開發費用部分請
求其中50萬元，其餘金額則予以保留請求。並聲明：被告應
給付原告50萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至按年息百分之
五計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告依系爭協議書給付原告開發費用之義務，係
附有「都市更新獎勵值須達18％」之停止條件，如今該停止
條件並未成就，原告自無權請求被告給付開發費用。即使該
停止條件已成就，依系爭協議書第4條第2項約定，原告實際
得請求被告給付開發費用之金額，仍須以其開發完成土地坪
數之比例計算，然原告並無開發完成之土地坪數，自無從請
求被告給付任何開發費用。又原告自簽約後始終未將地主之
劃定單元同意書交予被告，自無從依系爭協議書第3條第4項
約定起算被告應委託相關公司代為辦理都市更新事宜，並提
供相關獎勵容積數據之二個月期限；亦無從起算被告應取得
建築師設計平面圖，提供予原告進行簽約動作之三個月期限
，故被告並無延遲違約。況被告已依約履行。退萬步言，倘
認被告有延遲交付銀行信託契約書情事，此與原告未於期限
內促成76％地主簽署都市更新事業計畫同意書，亦無因果關
係，且因被告對原告並無未付之餘額存在，故無論是否延遲
均無給付義務。系爭協議書已自動終止，原告依約尚應返還
被告已領取之全部開發佣金，自無權再要求被告給付任何款
項等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如
受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠兩造於98年11月20日○○○區○○段○○段○○○○號等前開
10筆土地之土地開發案簽立原證2之土地開發合作協議書，
另於99年2月25日簽立原證3之土地開發合作協議書。被告
於99年4月1日與訴外人台北再開發規劃股份有限公司簽訂
被證5之契約，並於99年4月24日召開都市更新說明會，會
中提供原證11、被證6之簡報。。
㈡原告有交付原證4訴外人即地主 蕭素香 之申請書予被告，另
於99年5月底交付被證7之都市更新事業概要同意書予被告
。
㈢99年6月7日再以蕭素香為代表申請之前開10筆土地及605
地號土地等11筆土地，經臺北市都市更新處（下稱都更處）
以99年6月22日北市都新企字第00000000000號函覆退回申
請。99年8月3日，再以蕭素香為代表申請之前開10筆土地
及594、605地號土地，請求都更處審查核准劃定為更新單
元，經臺北市政府100年5月20日府都新字第00000000000
號公告劃定。
㈣原告前依原證3之協議書第3條第4款、第5款之約定請求
被告給付仲人開發費用其中50萬元之給付開發費用等事件，
業經本院102年度北簡字第5385號判決駁回原告之訴確定。
㈤兩造於99年2月25日簽訂協議書後，地主 潘蘭英 與被告簽訂
被證3之合建契約。嗣原告於100年3月7日以被證4函通
知被告潘蘭英要求解約退還保證金。
㈥原證3之協議書因符合第5條第2項之情形，系爭契約已於101
年2月25日自動終止。
四、得心證之理由：
㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，為民法第98條所規定，解釋私人之契約應在通觀全文
，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意（最高法
院92年度台上字第1583號判決意旨可供參照）。按合作本約
有效期間：一、自簽約日起算2年。二、如至上述約定時間
未達通過前述事業計畫門檻的簽署比例時，除雙方另有書面
協議外，本約自動終止，乙方（即原告）須返還已領取之佣
金，但若因遲延是甲方（即被告）之責任時，乙方不負任何
賠償責任，甲方仍須支付未付餘額，系爭協議第5條第1項
、第2項分別訂有明文。細繹前揭約定內容，兩造顯然係合
意於系爭協議簽訂之日2年後，若未達通過前述事業計畫門
檻的簽署比例，且兩造無其他書面協議，系爭協議即自動終
止失效，惟若係因可歸責於被告之事由，致無法自簽約日起
算2年內，達成系爭協議書第4條第3項第3款約定之事業
計畫門檻的簽署比例，被告仍須支付未付餘額予原告。故原
告欲依據系爭協議書第5條第2項約定請求被告給付未付餘
額，首應證明被告就無法自簽約日起2年內，達成系爭協議
書第4條第3項第3款約定之事業計畫門檻的簽署比例，負
遲延責任，另須證明被告尚有未付之開發費用餘額。
㈡原告雖主張被告自始至終並未依據系爭協議書第3條第4項約
定提供建築師設計之平面圖，及依同條第5項約定提出與地
主合建契約書、銀行信託書等相關必須雙方簽訂之書類，以
致於合約期間內無從通過前述事業門檻的簽署比例，是本件
延遲確屬被告之責任所致云云。然查，原告未能提出證據證
明被告未提供建築師設計之平面圖、及地主合建契約書、銀
行信託書等相關必須雙方簽訂之書類，與未能自簽約日起算
2年內通過系爭協議書第4條第3項第3款約定之事業門檻
的簽署比例間有因果關係存在之事實，亦未提出任何證據證
明確實因被告未提供建築師設計之平面圖，及與地主合建契
約書、銀行信託書等相關必須雙方簽訂之書類，致無法與地
主完成簽約之情形，自難認係可歸責於被告之事由，致無法
自簽約日起2年內，達成系爭協議書第4條第3項第3款約
定之事業計畫門檻的簽署比例。
㈢另依系爭協議書第4條第1項約定：「本案都更獎勵為18％
時，仲人開發費用為2640萬地主拆遷費1600萬租金補貼5760
萬」、「上述費用加總後總費用為新台幣壹億元整（NT＄10
0,000,000）未稅，甲方對本案土地共約535.75坪的開發費
用以本案總費用扣除地主拆遷補貼及租金補貼後之金額計算
，費用支付對象除開發費用為甲方付予乙方外，其餘皆由甲
方付予地主，開發費用實際金額依乙方開發完成土地坪數比
例（即簽訂合建契約）為準，本案實際開發時若發生總費用
超出上項金額之情事，總費用仍以上項金額認定，超出部分
由乙方吸收，若總費用低於上項金額時，則將總費用扣除地
主拆遷費、租金補貼後之剩餘金額併入開發費用計算。」之
內容，顯見系爭協議書第4條第1項約定仲人開發費用2,64
0萬元，係以本案都更獎勵達18％為停止條件，又參酌第4
條第2項約定內容，可見當事人間之締約真意，為原告實際
得請求被告給付之開發費用金額，係以原告開發完成土地坪
數之比例來計算，又所謂原告開發完成土地坪數，則須以被
告與地主間有簽訂合建契約為準。
㈣查系爭協議書已因符合第5條第2項之情形而於101年2月
25日自動終止一情，為兩造所不爭執，顯然本件尚無從認定
本案都更獎勵最終確定為18％，原告主張兩造於99年5月21
日及5月27日確認以595地號等11筆土地計算之相關獎勵容
積數據為26.2％，加計入594地號等12筆土地計算之相關獎
勵容積數據為37.73％云云，固據提出99年5月21日及99年
5月27日獎勵容積數據資料、99年10月5日台北再發發公司
提出之容積獎勵總表影本各1份為證，惟前開資料均係兩造
或台北再開發公司自行估算供參考用之數據，尚非最終經主
管機關審核通過之容積獎勵數據，自難認系爭協議書第4條
第1項之停止條件已成就。況原告並未舉證證明自99年2月
25日與被告簽訂系爭協議書迄101年2月25日自動終止時，
除前曾與被告簽訂合建契約，嗣後原告發函通知被告要求解
約退還保證金之地主潘蘭英外，被告尚有與其他地主間簽訂
任何合建契約，自難認原告有實際開發完成之土地坪數，故
揆諸系爭協議書第4條第2項約定，原告自無從請求被告給
付任何未付之開發費用餘額。
㈤原告另主張若被告自始未曾提供相關書類予原告，依系爭協
議書第5條第2項約定，被告仍須支付未支付之餘額云云，
顯然係將系爭協議書第3條第4、5項約定被告仍須支付原
告未付餘款之情形，與系爭協議書第5條第2項約定之情形
相混淆解釋。再原告主張系爭協議書第4條第2項約定之適
用，應係在被告有依約提出合建契約、銀行約定書等相關書
類予原告，而由原告據以與地主完成簽約，才有所謂須依簽
約比例計算開發費用，始不致於使系爭協議書第5條第2項
但書約定，形同具文云云，顯係就系爭協議書第4條第2項
約定附加兩造並未合意約定之限制，故原告此節主張，均不
可採。
㈥綜上所述，原告既未能舉證證明被告就無法自簽約日起2年
內，達成系爭協議書第4條第3項第3款約定之事業計畫門
檻的簽署比例，應負遲延責任，亦無法證明被告尚有未付之
開發費用餘額。從而，原告依據系爭協議書第5條第2項約
定，就開發費用部分請求被告給付其中50萬元，及自起訴狀
繕本送達翌日起按年息百分之五計算之利息，為無理由，應
予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗
，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，原告聲請訊證人 吳姿儀 及 田喬治 ，以證
明原告確實有交付被告劃定單元同意書予被告，然該部分縱
屬真實，亦不影響本院前開認定，自無訊問之必要，又兩造
其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不生影響，不再一一論述
，附此敘明。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官陳紀元
法官沈佳宜
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（10048臺北市○
○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附
繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年8月8日
書記官陳紀元