裁判字號：臺灣士林地方法院100年重訴字第3號民事判決
裁判日期：民國100年05月27日
裁判案由：返還價金等
臺灣士林地方法院民事判決一○○年度重訴字第三號原告 林陳月真 訴訟代理人 蔡文玉 律師複代理人 蕭俊富 被告 張木源 訴訟代理人 周嘉志 被告 張木火 共同訴訟代理人 張金盛 律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國一百年四月十九日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按民事訴訟法第一百八十三條規定：「訴訟中有犯罪嫌疑牽涉其裁判者，法院得在刑事訴訟終結前以裁定停止訴訟程序」。所謂訴訟中有犯罪嫌疑牽涉其裁判，係指在民事訴訟繫屬中，當事人或第三人涉有犯罪嫌疑，足以影響民事訴訟之裁判，非俟刑事訴訟解決，民事法院即無從或難於判斷者而言，例如當事人或第三人於民事訴訟繫屬中涉有偽造文書、證人偽證、鑑定人為不實之鑑定等罪嫌，始足當之（最高法院七十九年臺抗字第二一八號判例意旨參照）。被告雖以原告購買其所有坐落臺北縣淡水鎮（自民國九十九年十二月二十五日起改制為新北市淡水區，下同）頂圭柔山段番子厝小段二十之一地號土地（下稱系爭土地），面積八千零二十五平方公尺，應有部分合計二分之一，買賣價金總計新臺幣（下同）一千二百七十四萬四千元，惟原告僅付款四百萬元，竟擅將上揭土地辦理所有權移轉登記，涉犯刑法詐欺、偽造公文書、背信等罪，業經被告向臺灣士林地方法院檢察署提出刑事告訴，爰聲請裁定停止本件訴訟程序等語。然依被告所述原告之犯罪事實，顯屬本件民事訴訟繫屬前所發生，揆諸前揭判例意旨，自與民事訴訟法第一百八十三條所指「訴訟中有犯罪嫌疑牽涉其裁判」之要件未合，是被告請求於前揭刑事案件訴訟終結前，停止本件訴訟程序，於法無據。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：原告於九十九年五月三十日與被告張木源、張木火簽訂房地產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以一千二百七十四萬四千元之總價，向被告張木源、張木火購買系爭土地應有部分各四分之一（合計為二分之一），因系爭土地屬共有土地，兩造乃約定被告應負責鑑界及點交分管之土地暨農業通路三米以上予原告，原告則應於點交土地同時付清買賣價金尾款八百七十四萬元。詎原告已依約給付第一、二期款各二百萬元，並委託訴外人即代書 王信華 將系爭土地應有部分各四分之一辦理所有權移轉登記予原告之子即訴外人 林宏昌 、 林宏盈 ，且向臺北縣淡水地政事務所申請鑑界，催告被告辦理鑑界測量，將系爭土地完成分管點交原告，然被告竟一再藉詞推諉，不願配合，爰依系爭買賣契約第十條第二項之約定，以起訴狀送達作為解除系爭買賣契約之意思表示，請求被告張木源、張木火各返還所收取之二百萬元價金，並賠償已繳價款同額之違約金，為此，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告張木源、張木火應各給付原告四百萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地為農地，被告應有部分各四分之一，系爭土地因係被告與親屬多人所共有，其上並有共有人建屋居住，難以協議，故無分管。兩造於九十九年間，經由訴外人 蔡仲謙 之居間，於同年五月三十日簽訂系爭買賣契約，被告以一千二百七十四萬四千元之價格，將系爭土地應有部分二分之一出售原告，原告於簽約當日支付被告張木源二百萬元，又於同年六月三日支付被告張木火二百萬元，被告則依約在系爭土地所有權移轉登記及塗銷原抵押權設定文件上用印，並將所有權狀、印鑑證明、身分證影本交付代書王信華，因被告張木源前向臺北縣淡水鎮農會（下稱淡水農會）設定抵押權待清償，故由被告張木源在王信華所書六百五十萬元借條上蓋章，嗣被告張木源將淡水農會出具之清償證明及他項權利證明書交付王信華簽收。被告於同年十一月十四日耳聞原告業於同年月八日將系爭土地應有部分二分之一辦理所有權移轉登記，經被告於同年月十五日調取系爭土地登記資料，發現原告未經被告張木源同意，於同年六月十八日在被告張木源所有系爭土地應有部分四分之一設定六百五十萬元之最高限額抵押權，並分於同年月二日、同年月八日將系爭土地應有部分各四分之一，辦理所有權移轉登記予林宏昌、林宏盈，被告業非系爭土地之共有人，自無從再與其他共有人協議分管，且系爭買賣契約僅泛稱點交土地，並未約定點交分管土地，更無可據為點交具體位置之附圖，此為原告簽立系爭買賣契約時所明知，被告自僅能形式上書面點交應有部分二分之一，被告乃委請律師於同年月十四日、同年月十五日函催原告給付買賣價金尾款八百七十四萬元，同時辦理點交應有部分之形式書面手續，原告竟於同年月十六日回函要求被告於五日內點交分管部分，然依系爭買賣契約第十一條之解釋，系爭買賣契約應係附被告與其他共有人取得分管協議之停止條件，被告既未取得分管協議，該停止條件顯未成就，系爭買賣契約應屬無效，縱認系爭買賣契約第十一條非屬停止條件，亦因原告於被告取得分管協議時即已辦理所有權移轉登記，被告已非系爭土地之共有人，無權再與其他共有人協議分管，而屬給付不能，系爭買賣契約亦屬無效。又系爭買賣契約僅有被告張木源一人到場簽約，被告張木火部分由被告張木源代簽，違反民法第五百三十一條，未以文字授與處理權，依民法第七十一條規定，系爭買賣契約亦屬無效，系爭買賣契約既為無效，原告即應依民法第一百十三條規定回復原狀，林宏昌、林宏盈亦應依民法第一百八十三條規定塗銷所有權移轉登記回復原狀，準此，被告既無違約情事，原告請求賠償四百萬元違約金，顯屬無據。縱認系爭買賣契約並非無效，且原告業已合法解除系爭買賣契約，則原告應依民法第二百五十九條規定，回復買賣前之原狀，即塗銷系爭土地上揭所有權移轉登記，回復為被告名義，並塗銷前揭最高限額抵押權，另違約金部分亦屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：原告於九十九年五月三十日與被告張木源、張木火簽立系爭買賣契約，以總價一千二百七十四萬四千元，向被告張木源、張木火購買系爭土地應有部分各四分之一（合計為二分之一），並於同日及同年六月三日各給付被告張木源、張木火買賣價金二百萬元，被告張木源、張木火則依系爭買賣契約第六條第一項之約定，在所有權移轉登記及抵押權塗銷登記所需文件用印，連同系爭土地所有權狀、印鑑證明、身分證影本交付代書王信華。嗣原告於同年十一月二日、同年月八日將系爭土地應有部分各四分之一所有權移轉登記予林宏昌、林宏盈等情，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約、支票影本、淡水農會無摺交易明細表、系爭土地登記謄本及異動索引在卷可稽（見本院卷第七頁至第十一頁、第六十五頁至第七十五頁），自堪信為真實。
四、得心證之理由：原告主張被告不履行系爭買賣契約所負完成鑑界及點交分管之土地暨農業通路三米以上予原告之義務，經原告催告限期履行而不履行，原告已依系爭買賣契約第十條第二項之約定合法解除契約，被告自應依系爭買賣契約第十條第二項之約定，將所受領之買賣價金退還，並賠償原告已繳價金同額之違約金等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠按為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法
應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之；其授與代理權者，代理權之授與亦同。又受任人受概括委任者，得為委任人為一切行為；但為不動產之出賣或設定負擔，須有特別之授權，民法第五百三十一條、第五百三十四條但書第一款分別定有明文。依前開規定，受任人受委任為委任人為不動產之出賣時，委任人未依民法第五百三十一條或第五百三十四條但書第一款規定，以文字為代理權之授與或為特別之授權者，該受任人本於委任事務之處理，在代理權限內以代理人身分以本人（委任人）名義所為之法律行為，因不備以書面為代理權授與之「代理權要式性」，該代理權授與之行為無效（最高法院九十八年臺上字第一○四四號判決意旨參照）。
㈡觀諸系爭買賣契約末立契約書人—賣方簽名欄係記載：「張
木火（張木源印）張木源（簽名）代、（張木源印）張木源（簽名）」等語，且張木火於系爭買賣契約簽約時並未在場，被告張木火部分係由被告張木源簽約，亦據證人王信華於本院言詞辯論時結證明確（見本院卷第九十八頁），足見被告張木源於系爭買賣契約簽約時，係以被告張木火之代理人身分以本人即被告張木火名義為其為系爭土地應有部分之出賣行為，然原告並未提出被告張木火委任或授予被告張木源出售前揭土地代理權之「書面」證明，揆諸前開規定，系爭買賣契約對被告張木火自不生效力。
㈢次按法律行為之一部分無效者，全部皆為無效；但除去該部
分亦可成立者，則其他部分，仍為有效，民法第一百十一條定有明文。
㈣系爭買賣契約之出賣人除被告張木火外，固尚有被告張木源
，然稽之系爭買賣契約第二條買賣標的明載：出賣權利範圍為系爭土地應有部分二分之一；備註欄記載：「張木源１／
２、張木火１／２」；第四條付款約定，第三期款八百七十四萬四千元之履行條件為：「⒈於所有權移轉登記完畢並點交土地予買方（按：指原告，下同）管業同時付清。⒉賣方（按：指被告，下同）應於產權（按：即所有權）移轉登記完畢五天內點交土地予買方管業。」：第十一條其他約定第四點約定：「賣方應負出售分管予買方之土地，有通行道路寬至少三米以上通行道路計算買方範圍內，但以本筆土地範圍為準。」（見本院卷第七頁反面至第十頁）。再佐以證人蔡仲謙於本院言詞辯論時證稱：「我問張木源有無其他土地要出售之後，他只說他有一塊田地，地號○○○區○○○○段○○區○○○○段番子厝小段二十之一號，張木源說他持份（按：即應有部分，下同）只有四分之一，但是他有講說張木火的四分之一也要賣，是因為張木火在銀行有貸款，張木源幫忙還掉，所以這塊土地要讓張木源賣。我就想到原告之前有跟我講說他想要買番子厝小段附近的土地，我就去跟原告說，請原告來看一下土地。（原告在看系爭土地的時候，有無向你提及他要買系爭土地的哪一個位置或是只要買持份？）她有指定要買具體的位置。原告當時本來是說，他以後要耕作，一定要有一個固定的位置給她，不然不知道要耕作哪裡，所以要求要這塊土地的一半。我是依照原告的條件向被告張木源講，當時我有問張木源這個土地有無分管，張木源說沒有分管，原告就跟我講，要我建議張木源去做分管，我就建議張木源去申請分管，張木源說這塊土地是他們兄弟的，我建議張木源要與這塊土地其他共有人去談，因為我知道張木源要買這塊土地的時候，有去跟張木源的侄子聊過天，張木源的侄子有說，蓋在番子厝小段十九、二十地號上舊厝的圍牆，可能有占到二十之一號的土地，所以我跟張木源說，我有跟張木源的侄子聊過天，知道舊厝的圍牆有占到二十之一號土地，我就拿尺去量圍牆旁邊與 張武義 的田地旁邊的寬度，用地圖的比例尺換算，推斷確實有占用到，而且還跟我說他們住在舊厝靠近圍牆旁邊的土地耕作，比較方便。所以張木源的侄子就說，如果張木源要賣，就賣另外一半比較沒有靠近舊厝的土地，所以我就這樣建議張木源，‧‧‧張木源有答應。（原告看完系爭土地之後，有無跟你講她購買條件為何？）原告說不要造成其他共有人的困擾，儘量買旁邊不靠近舊厝的區域。在二十之一地號土地靠近圍牆舊厝的土地上，張木源侄子還有蓋約二百坪的雞舍，但是在沒有鑑界的時候，很難講確實一半的地界在哪裡，原告就說張木源侄子養雞的那一邊既然有蓋雞舍，就讓他們使用，原告就買另外一半，所以當時原告有指定具體要買的位置。‧‧‧我與張木源就到原告在番子厝附近的家，當面邊聊天邊談價錢，原告就說不然加五百元，出價每坪一萬零五百元，張木源同意這個價錢。當天有談到土地是在舊厝圍牆與雞舍的另外一邊，沒有面臨馬路，原告就要求要有一條三米的道路通到這塊土地，張木源有同意，談好之後，原告就打電話給代書，請代書來原告家裡簽約。原告也要求張木源與其他共有人開立分管證明，張木源有同意。」等語（見本院卷第九十頁至第九十一頁），並有證人 鄭仲謙 當庭繪製之位置圖足參（見本院卷第十一頁）。可證原告係欲購買系爭土地中線以西即原有舊厝及雞舍另一側之土地作為耕作之用，且需預留供其通行東側土地至原有道路之至少三米寬道路，始與被告簽訂系爭買賣契約。
㈤系爭買賣契約對被告張木火不生效力，已如前述，而系爭買
賣契約除去被告張木火部分，顯無法達成原告欲購買由被告張木源、張木火負責與其他共有人協議分管，交付系爭土地西側及供通行東側土地至原有道路至少三米寬道路予原告之目的，是系爭買賣契約對兩造而言，被告張木源、張木火應同時出賣其應有部分，係具有不可分性，而不能各自獨立存在，從而，系爭買賣契約應無民法第一百十一條但書規定之適用，而屬全部無效。
五、綜上所述，兩造間所訂立之系爭買賣契約應屬無效，業詳如前述，兩造間既無買賣契約存在，原告自無由主張依系爭買賣契約第十條第二項之約定解除兩造間系爭買賣契約，並依該條項之約定，請求被告張木源、張木火返還所收取之價金及給付已繳價款同額之違約金，是原告訴請被告張木源、張木火應各給付原告四百萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由。依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國100年5月27日
臺灣士林地方法院民事第三庭
法官孫萍萍以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀；若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國100年5月27日
書記官劉晏瑄