裁判字號：臺灣南投地方法院100年訴字第147號民事判決
裁判日期：民國100年07月15日
裁判案由：土地所有權移轉登記等
臺灣南投地方法院民事判決100年度訴字第147號原告 蕭炳榮 訴訟代理人 蕭維欽 被告 田素碧
吳有道 林麗香 石枣 蕭振耀 上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，本院於民國100年7月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認原告對被告所有坐落南投縣○○鎮○○段○○○○號土地如附表所示應有部分，如民國一百年四月十九日臺中郵局民權路郵局第Ｏ九四五號存證信函所示被告與訴外人 徐秋蓉 間買賣契約，以總價新臺幣壹佰捌拾伍萬肆仟玖佰貳拾伍元同一條件之優先承買權存在。
被告應於原告給付價金新臺幣壹佰捌拾伍萬肆仟玖佰貳拾伍元之同時，將前項土地如附表所示應有部分辦理所有權移轉登記與原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬貳仟捌佰柒拾玖元由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。
事實及理由
一、被告田素碧、吳有道、林麗香、石枣、蕭振耀均經合法通知，未於言詞辯論期日到庭，核無民事訴訟法第386條各款所列事由，爰依原告聲請由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：坐落南投縣○○鎮○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），為兩造及訴外人 蕭調明 、 簡春發 及 白赤 （於民國88年10月1日死亡）之繼承人所共有，被告田素碧、吳有道、林麗香、石枣、蕭振耀（下稱被告田素碧等5人）之應有部分各如附表所示。經被告田素碧等5人，以其對系爭土地所有權應有部分合計逾三分之二為由，依土地法第34條之1第1項規定，與訴外人徐秋蓉訂定買賣契約，將系爭土地全部出賣與徐秋蓉，土地總價款為新臺幣（下同）2,205,500元，並由被告田素碧等5人共同委任訴外人 張景瑞 ，以民國100年4月19日臺中郵局民權路郵局第0945號存證信函，通知原告是否行使優先承買權，原告即以100年4月29日南投中興郵局第63號存證信函，回覆被告田素碧等5人及其代理人張景瑞，表示行使優先承買權。嗣原告再以電話與被告田素碧等5人之代理人張景瑞聯絡系爭土地買賣事宜，張景瑞表示被告田素碧等5人不願出售系爭土地，並由被告林麗香起訴請求裁判分割系爭土地，原告爰依土地法第34條之1第4項之共有人優先承買權，提起本訴。並聲明：確認原告對兩造共有之系爭土地，以價金2,205,500元同一條件之優先承買權存在；被告應於原告給付價金2,205,500元與被告及其他共有人之同時，將系爭土地之全部所有權辦理移轉登記與原告。
三、被告田素碧、吳有道、林麗香、石枣、蕭振耀均未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀為任何聲明或陳述。
四、得心證之理由：
(一)按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂「即受確認判決之法律上利益」，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第1031號判例意旨參照）。查原告主張於100年4月29日已向被告田素碧等5人，行使對於系爭土地之優先承買權，惟經被告田素碧等5人之代理人張景瑞表示其等不願出售，且被告林麗香訴請裁判分割系爭土地，至今兩造未能履行系爭土地之買賣關係等情，被告田素碧等5人未為反對之陳述，應堪採信。可見原告與被告田素碧等5人間就系爭土地優先承買權之存否不明確，致原告買受系爭土地所有權之私法上地位，有受侵害之危險，且此種不確定之狀態得以確認判決加以除去，應認原告提起本件確認對系爭土地優先承買權存在之訴訟，有即受確認判決之法律上利益，核先敘明。
(二)本件原告主張之事實，已據其提出系爭土地登記謄本、白赤之戶籍謄本、被告田素碧等5人於100年4月19日及原告於100年4月29日分別所寄之上開存證信函附卷為證（見院卷第11至13頁、39頁、14至18頁、19至20頁），經核相符；又被告田素碧等5人均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述以為爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項規定，視同自認，是原告上開主張，堪信為真實。
(三)按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算；共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第1項、第4項分別定有明文。又土地共有人依土地法第34條之1第1項規定，出賣共有土地之全部，其為處分之共有人，僅係對自己之應有部分處分自己之權利，其得一併處分他共有人之應有部分，乃源於法律之授權，並非以此剝奪他共有人依同條第4項所定之優先承購權，是共有人依首揭規定出賣共有土地之全部時，他共有人對於出賣共有土地全部之共有人之應有部分，依同條第4項規定應有優先承購之權利（最高法院86年度台上字第1737號判決意旨參照）。次者，土地法第34條之1第4項所定之優先購買權，先買權人於該不動產出賣於第三人時，有權向出賣不動產之共有人，以意思表示使其負有移轉該不動產所有權應有部分於自己之義務，而自己負有支付共有人原與第三人所約定代價之義務，二者互為對待給付關係（最高法院67年5月23日、67年度第5次民事庭庭推總會議決議意旨參照）。可知土地共有人依土地法第34條之1第1項規定，出賣共有土地之全部時，其他未同意出賣之共有人，得主張優先承買權之標的，係出賣土地共有人之應有部分，而非所出賣土地之全部。本件被告田素碧等5人依土地法第34條之1第1項規定，出賣共有系爭土地之全部時，依上開說明，原告得同法第34條之1第4項主張優先承買權，惟所優先承買之標的，應為被告田素碧等5人對系爭土地如附表所示之應有部分，而非系爭土地之全部。故原告以上開100年4月29日存證信函所為行使優先承買權之意思表示，僅有使被告田素碧等5人負有移轉自己如附表所示應有部分之義務，並不能使被告田素碧等5人負有移轉其他共有人應有部分之義務；又原告因該優先承買之意思表示，僅對被告田素碧等5人負有支付系爭土地應有部分價金之義務，對其他共有人並無支付價金之義務。至原告應支付被告田素碧等5人之價金，以被告田素碧等5人與徐秋蓉買賣系爭土地總價金2,205,500元之同一條件計算，應為1,854,925元（2,205,500元÷1,564,500ｘ1,315,815=1,854,925元，元以下四捨五入）。依前開說明，原告支付上開價金之義務與被告田素碧等5人移轉附表所示應有部分之義務間，互為對待給付關係，於原告交付上開買賣價金時，被告田素碧等5人始負移轉附表所示應有部分之義務。是原告主張其對被告田素碧等5人於系爭土地如附表所示應有部分之優先承買權存在，及被告田素碧等5人應於原告給付價金新臺幣1,854,925元之同時，將系爭土地如附表所示應有部分辦理所有權移轉登記與原告，應屬可採；逾此範圍，即非可採。
(四)從而，原告依土地法第34條之1第4項規定，請求確認被告田素碧等5人將系爭土地出賣於徐秋蓉時，原告以被告田素碧等5人與徐秋蓉間買賣契約之同一條件，對被告田素碧等5人於系爭土地如附表所示應有部分之優先承買權存在，且請求被告田素碧等5人應於原告給付價金1,854,925元之同時，將系爭土地如附表所示應有部分辦理所有權移轉登記與原告，為有理由，應予准許；至原告逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國100年7月15日
民事第一庭法官楊國煜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年7月19日
書記官洪瑞璣附表┌───┬────────┬─────────┐│被告│系爭土地所有權應│備註：│││有部分│土地登記之應有部分│├───┼────────┼─────────┤│田素碧│467835/0000000│467835/0000000│├───┼────────┼─────────┤│吳有道│705000/0000000│70500/156450│├───┼────────┼─────────┤│林麗香│41130/0000000│13710/521500│├───┼────────┼─────────┤│石栆│41100/0000000│1370/52150│├───┼────────┼─────────┤│蕭振耀│60750/0000000│2025/52150│├───┼────────┼─────────┤│合計│0000000/0000000││└───┴────────┴─────────┘