竹北簡易庭(含竹東)97年度竹北簡字第202號民事判決

臺灣新竹地方法院民事簡易判決　　　97年度竹北簡字第202號
原　　　告　甲○○
訴訟代理人　 吳聖欽 律師
被　　　告　乙○○
上列當事人間請求遷讓房屋事件，於中華民國97年9月10日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應將門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○段○○○號房屋遷讓返還
原告。
被告應給付原告新臺幣叁萬伍仟元，及自民國九十七年五月一日
起至遷讓上開房屋之日止，每月給付原告新臺幣伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟玖佰捌拾元，由被告負擔新臺幣貳仟玖佰伍
拾元，餘由原告負擔。
本判決第一項、第二項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
原告主張：
㈠原告將名下所有門牌號碼為新竹縣○○鄉○○路○段○○○號房
屋（下稱系爭房屋）出租予被告，供被告作經營全家便利商店
之用，租賃期間自民國93年10月6日起至101年9月30日止，租
金每月新臺幣（下同）5,000元，租賃期間被告應於每年10月1
日一次開足一年內面額各5,000元之支票共12紙交付原告，此
有雙方於94年2月1日簽定之房屋租賃契約書可證，該契約書並
經本院所屬民間公證人公證在案。
㈡94年及95年間，被告繳付租金之情況尚稱正常，惟96年10月底
，原告突然接獲被告所發之存證信函，內容略以：「…因景氣
不佳，便利商店難以經營，虧損日趨擴大，致使本人與全家便
利商店股份有限公司（下稱全家便利商店）加盟契約提前於96
年9月30日終止。現本人擬依雙方租約第4條第2項及第7條第4
項之規定於96年10月30日提前終止契約…」等語；而原告於接
獲前開存證信函後，發現被告並未有遷離系爭房屋之意思，反
而於系爭房屋外牆、玻璃張貼出租廣告，並將系爭房屋內部隔
成房間數間出租予第三人，原告雖曾數度以口頭勸阻被告，然
被告均置之不理。又原告於97年2月19日委託訴訟代理人以新
竹英明街郵局第200號存證信函催告被告於收文後三天內繳付
租金並停止轉租之違約行為，然被告於97年2月22日收文後，
不僅未於期限內繳付積欠之租金，反而於97年2月29日寄發湖
口郵局第42號存證信函併附偽造之收據乙紙，辯稱原告與其有
金錢上往來；嗣原告再委託訴訟代理人於97年3月7日以新竹英
明街郵局第293號存證信函終止與被告間之租賃契約。再者，
被告未經原告同意即將系爭房屋轉租他人，依民法第443條第2
項之規定，原告自得終止契約，併以本件起訴狀之送達，再次
通知被告終止租賃契約。
㈢又被告於原告終止租賃契約後，仍繼續占用系爭房屋，核屬無
權占有，爰依民法第455條前段及第767條規定，請求被告遷讓
房屋；且被告於租賃契約終止後，無權占有系爭房屋，因而致
原告受有損害，原告自得依民法不當得利之法律關係請求被告
返還租賃契約終止後相當於租金之利益。因此，兩造租賃契約
尚未終止之前，依租賃契約法律關係，被告仍應按月給付房租
5,000元，租賃契約終止之後，被告仍應給付相當於租金之不
當得利每月5,000元，故自96年10月1日起至97年4月1日止，被
告共應給付原告租金35,000元，並應自97年5月1日起至交還系
爭房屋之日止，按月給付原告5,000元。
㈣對被告抗辯之陳述：
⒈被告辯稱原告終止租約收回系爭房屋，係因系爭房屋價值200
萬元，原告貪圖房屋價值有意收回，故而設計云云。惟原告出
租系爭房屋與被告，係單純為收取租金而已，若非被告違約在
先，原告雅不願涉訟徒生勞費；又系爭房屋僅為鐵皮屋搭建，
搭建費用有限，被告誇稱搭建系爭房屋需耗資200萬元，實屬
不實，故被告辯稱遭原告設計云云，顯屬無稽。
⒉被告雖辯稱96年10月間有給付租金，並提出收據為證，然為原
告所否認，因為之前被告所給付之租金均是預付一整年的支票
，現被告稱其一次支付18萬元的現金，顯有不合。又原告雖不
否認系爭房屋為被告所建造，然系爭房屋並非其所有，若上開
房屋為被告所有，被告何須再支付租金給原告。
⒊被告違法轉租在先，嗣又偽造收據，捏稱有繳付租金及與原告
之子 姜義芳 間有票據資金往來云云。原告認被告毫無誠信；不
可理喻至此，雙方信賴基礎已蕩然無存，故不同意被告繼續承
租之提議。
㈤綜上，爰聲明：
⒈被告應自門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○段○○○號房屋遷出，
並將該房屋交還原告。
⒉被告應給付原告35,000元，及自97年4月1日起至交還上開第一
項所示房屋之日止，按月給付原告5,000元。
⒊願供擔保請准宣告假執行。
⒋訴訟費用由被告負擔。
被告則以：
㈠兩造之租賃契約係由原告、原告兒子姜義芳及被告共同簽定，
其中土地部分為姜義芳所有，系爭房屋則為被告出資240萬元
興建，雙方並約定土地部分每月租金為1萬元，系爭房屋每月
租金為5,000元，系爭房屋在被告承租八年之後，才歸原告所
有，故被告對系爭房屋自有使用權。又被告與原告訂租賃契約
，係為開設全家便利商店使用，嗣因經營不好，全家便利商店
與被告解約，要換果豐糖果公司，然租約中有一條約定，若被
告與他人訂約，要經過原告同意，惟原告不同意被告與他人另
訂約，被告才會發存證信函給原告，存證信函內容所記載之終
止是指被告與全家便利店已終止契約，非被告要與原告終止契
約。
㈡系爭收據是被告寫的沒錯，但印章是原告蓋的，原告與被告簽
約時用了三到四顆的印章，原告機車過戶文件及建造、執照聲
請書上的印章，可以證明與收據上的印章相符。又原告的目的
就是要用3、40萬元將房屋拿回去，再出租給他人賺取利息。
㈢綜上，爰聲明：請求駁回原告之訴及其假執行之聲請。
兩造不爭執之事項：
㈠兩造於94年2月1日簽訂房屋租賃契約書，約定原告將系爭房屋
出租予被告，並經本院所屬民間公證人公證，其中約定：
⒈租賃期限：自93年10月6日起101年9月30日止（第2條）。
⒉租金：每月租金5,000元，每年10月1日前繳納（一年租金開立
現金支票）（第3條第1項）。
⒊使用租賃物之限制：未經原告同意，被告不得將房屋全部或一
部轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋（第
4條第2項）
⒋違約處罰：被告違反約定使用房屋，或拖欠租金達兩期以上，
經原告催告限期繳納仍不支付時，原告得終止租約（第6條第1
項）。
⒌其他特約事項：本契約租賃期限未滿，一方擬終止租約時，須
得對方同意（第7條第4項）。
㈡被告於96年10月23日以湖口郵局第278號存證信函通知原告：
本人向原告承租系爭房屋，租賃期間自93年10月8日起至101年
9月30日止，緣因景氣不佳，便利商店難以經營，虧損日趨擴
大，致使本人與全家便利商店加盟契約提前於96年9月30日終
止。現本人擬依雙方租約第4條第2項及第7條第4項之規定於96
年10月30日提前終止租約，開始協議且按草約第7條第4、5、6
項提出返還起造費用等語。
㈢原告委由吳聖欽律師於97年3月7日以新竹英明街郵局第293號
存證信函通知被告：被告96年10月23日以新竹湖口郵局第278
號存證信函表示提前終止之意思，本人併此表示同意終止之意
。爰委請貴律師代為發函通知被告終止本人與被告間之房屋租
賃契約等語，該存證信函於97年3月7日送達被告。
本件爭點及本院之判斷：
㈠被告是否自96年10月份起未給付租金？
⒈按文書之證據力，有形式上證據力與實質上證據力之分。前者
係指真正之文書即文書係由名義人作成而言；後者則為文書所
記載之內容，有證明應證事實之價值，足供法院作為判斷之依
據而言。必有形式上證據力之文書，始有證據價值可言。又形
式上證據力，因其為私文書或公文書而分別依民事訴訟法第35
7條、第358條或第355條規定決之。文書之實質上證據力，則
應由事實審法院曉諭兩造為適當完全之辯論，依辯論之結果，
由法院根據經驗法則，依自由心證判斷之，並將其心證之理由
，記明於判決（最高法院22年上字第2536號判例、41年台上字
第971號判例、73年度台上字第990號裁判、83年度台聲字第35
3號裁判等要旨可資參照）。質言之，當事人提出之私文書，
必先證其真正而無瑕疵者，始有訴訟法上之形式證據力，更須
其內容與待證事實有關，且屬可信者，始有實質證據力之可言
。且按私文書之真正，他造當事人有爭執者，舉證人應負證明
其真正之責，此觀民事訴訟法第357條之規定自明。又同法第
358條關於私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印者推
定為真正之規定，須其簽名、蓋章或按指印係本人或其代理人
為之，在當事人間已無爭執或經舉證人證明者，始得適用，最
高法院28年上字第10號著有判例可考。
⒉被告抗辯：其於96年10月7日已交付原告一年之租金18萬元等
語，固據其提出收據為證，然被告否認該收據之真正，準此，
本件首需審究系爭收據是否由原告所作成？即系爭收據有無形
式上之證據力？經查：
⑴依被告所提出之系爭收據之記載觀之，其上記載：茲收到乙○
○先生現金18萬元整，為坐落新竹縣○○鄉○○路○段○○○號店
舖自96年11月1日起到97年10月30日止一年租金，立據人：甲
○○，並蓋有「甲○○」之印文，日期為96年10月7日之事實
，有原告提出之收據在卷可憑。又上開收據之文字及立據人下
方甲○○之簽名均係被告所書寫一節，已據被告供明在卷（見
本院97年7月2日調解程序筆錄、97年9月10日言詞辯論筆錄）
。
⑵再查，原告否認系爭收據上之「甲○○」印文之真正，被告僅
以系爭收據上之印文與原告聲請建照所蓋之印文是相同的等語
置辯，然未舉證以實其說，復拒絕將系爭印文送請鑑定（見本
院97年9月10日言詞辯論筆錄）。
⑶綜上，原告所提出系爭收據上所載之文字及甲○○之簽名既均
為被告所為，而被告復未能舉證證明收據上「甲○○」之印文
為真正，本院綜上各情，尚無法形成系爭收據上原告之印文係
屬真正之心證，且舉證人即原告復未能進一步舉證證明該印文
確為原告所為，則在原告爭執系爭收據真正下，原告復未能舉
證證明系爭收據之形式真正，本院尚難認系爭收據為真實，從
而，被告本於系爭收據而抗辯已給付18萬元之租金，自乏所據
。
⒊再者，縱認原告主張之系爭收據上原告之印文為真正，而可推
定為由原告所做成，具有形式上之證據力，但系爭收據所載之
內容，因有下列之疑義，致難認與事實相符，而不具實質證據
力，茲分述理由如下：
⑴被告於96年10月23日以湖口郵局第278號存證信函通知原告謂
：因景氣不佳，便利商店難以經營，虧損日趨擴大，致使被告
與全家便利商店加盟契約提前於96年9月30日終止。現被告擬
依雙方租約第4條第2項及第7條第4項之規定於96年10月30日提
前終止租約，開始協議且按草約第7條第4、5、6項提出返還
起造費用等情，業如前述，因此，在被告已難以經營而虧損連
連，復於96年9月30日與全家便利商店提前終止加盟契約之情
況下，被告豈會於96年10月7日支付原告一年18萬元租金之理
？且如被告真已支付一年之租金18萬元予原告，則何以於支付
後不及一月，被告旋於同年月23日通知原告擬提前終止系爭租
約？並在前揭存證信函中僅提及請求原告返還起造費用，而對
已預付之租金竟一字未提而未一併請求返還？凡此種種均與常
情不符。
⑵次查，被告陳稱：其應給付之租金，除93年係分交付10萬元及
8萬元之支票二紙外，自94年10月起，一年的租金係於94年10
月間交付15,000元之現金，其餘開11張之支票按月兌現，95年
之租金係按月支付，有時支付現金、有時開票，不是一次開足
等語（見本院97年9月10日言詞辯論筆錄），因此，依被告前
揭所述，自94年10月起之租金，或支付現金、或簽發支票不一
而定，惟每月之租金均係按月支付，並無一次預繳一年租金之
情形，因此，在被告已經營不善、虧損連連而欲提前終止租約
之情形下，反一次預付一年期之租金，且於預付後未及一月即
向原告表示欲提前終止租約等情，此顯與常情不符。
⑶綜上，被告所提出之系爭收據因有前述不符常情之情事，而被
告亦未能就此不符常情之處為合理之解釋或說明，致本院難以
形成系爭收據之內容係屬真正之心證。
⒋綜上所陳，被告所提之系爭收據，既無法證明其形式真正，且
收據內容亦有不符常情之情事而難認其內容為真正，均如前述
，從而被告本於系爭收據，抗辯其已支付原告自96年10月份起
一年之租金18萬元云云，自難認有理由。
㈡兩造之租賃契約是否業已終止？
⒈按基前所述，兩造房屋租賃契約書第7條第4項約定：本契約租
賃期限未滿，一方擬終止租約時，須得對方同意等情，此係兩
造就系爭租賃契約得以合意終止之方式所為之特別約定。質言
之，兩造就系爭租賃契約之合意終止為一契約行為，即如一方
擬終止租約時，應向他方為合意終止租約之要約，經他方同意
即承諾後，合意終止系爭租約之表示意思一致，合意終止租約
之契約即為成立，則兩造之租賃契約自合意終止租約之契約成
立時起即為終止。
⒉查被告於96年10月23日以湖口郵局第278號存證信函通知原告
：其擬依雙方租約第4條第2項及第7條第4項之規定於96年10月
30日提前終止租約等語，業如前述，此即係被告向原告為合意
終止租約之要約，且被告為合意終止租約之要約後，即未再依
約給付租金予被告，自係等待原告之承諾，因此，原告嗣後承
諾即同意合意終止系爭租約而委由吳聖欽律師於97年3月7日以
新竹英明街郵局第293號存證信函通知被告，該存證信函於97
年3月7日送達被告，亦如前述，則兩造合意終止系爭租約之表
示意思於原告承諾在97年3月7日到達被告時一致，故兩造合意
終止租約之契約於97年3月7日成立，並於翌日發生終止兩造所
訂系爭租賃契約之效力一節，堪可認定。
⒊雖被告抗辯：其寄送存證信函予原告之目的係告知原告其已與
全家便利店終止契約，非欲與原告終止租賃契約云云。惟按解
釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文
字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不
得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例
要旨可資參照）。查被告於96年10月23日以湖口郵局第278號
存證信函通知，其文字已載明：本人向原告承租系爭房屋，租
賃期間自93年10月8日起至101年9月30日止，緣因景氣不佳，
便利商店難以經營，虧損日趨擴大，致使本人與全家便利商店
加盟契約提前於96年9月30日終止。現本人擬依雙方租約第4條
第2項及第7條第4項之規定於96年10月30日提前終止租約，開
始協議且按草約第7條第4、5、6項提出返還起造費用等語，已
如前述，職是，被告前揭存證信函之文字既已載明其擬依雙方
租約第4條第2項及第7條第4項之規定於96年10月30日提前終止
租約等語，而此項文字已明白表示被告擬依前揭約定終止租約
，無須別事探求，因此，被告抗辯前揭存證信函，非有欲與原
告終止租賃契約云云，顯不足採。
⒋綜上，兩造所訂之系爭租賃契約應自兩造合意終止租約之契約
成立之翌日即97年3月8日起即為終止。
㈢原告請求被告遷讓系爭房屋是否有理由？
⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前
段定有明文。查系爭租賃契約業經兩造合意終止，已如前述，
因此，出租人即原告於系爭租賃契約終止後，請求承租人即被
告返還系爭房屋，即屬有據，應予准許。
⒉次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條前段亦定有明文。本件被告抗辯：系爭房屋係其
出資建築，起造人雖指定原告之名義，然須待租賃期屆滿8年
後，系爭房屋才歸原告所有，故被告在租賃期滿前對系爭房屋
自有合法使用權云云，並提出被告與姜義芳分別於93年6月12
日簽訂之房屋租賃契約、94年2月1日簽定之土地租賃契約及公
證書、起造工程發包契約、地籍圖謄本、建造執照申請書、新
竹縣政府使用執照及土地所有權狀等為證。職是，本件自須審
究系爭房屋之所有權究係原告或被告所有？
⑴按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而真意何在，又應
以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字
致失真意，即解釋契約，應斟酌訂立契約當時及過去之事實暨
交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的，及經濟價值
作全盤之觀察。查被告與原告之子即訴外人姜義芳於93年6月1
2日簽訂租賃契約，由被告向姜義芳承租其所有坐落新竹縣○
○鄉○○段591-1、593等地號之土地即系爭房屋坐落之基地時
，於契約第7條第5項約定：房屋起造人由原告起造，租賃期滿
此建物歸起造人所有等語，有兩造所不爭執之房屋租賃契約一
紙在卷足憑。而兩造既對系爭房屋之所有權歸屬有爭執，自應
探究被告與訴外人姜義芳前揭立約時之真意為何？經查：
①被告與原告之子即訴外人姜義芳於93年6月12日簽訂租賃契約
，由被告向姜義芳承租其所有之新竹縣○○鄉○○段591-1、
593等地號之土地即系爭房屋坐落之基地時，並於契約第7條第
5項約定：房屋起造人由原告起造，租賃期滿此建物歸起造人
所有等語後，被告旋以原告為起造人向新竹縣政府申請核發建
造執照，並於同年8月1日發包興建系爭房屋，興建完成後，於
同年10月6日申請新竹縣政府准予核發使用執照，嗣被告於94
年2月1日分別與原告就系爭房屋簽訂租賃契約，與訴外人姜義
芳就系爭房屋坐落之基地簽訂租賃契約，並均經本院所屬民間
公證人公證在案之事實，有兩造所不爭執之93年6月12日簽訂
之房屋租賃契約、94年2月1日簽訂之土地租賃契約暨公證書、
94年2月1日簽訂之房屋租賃契約暨公證書、起造工程發包契約
、地籍圖謄本、建造執照申請書、新竹縣政府核發之使用執照
及土地所有權狀、新竹縣稅捐稽徵處房屋稅籍證明書等附卷可
稽。
②次查，被告於96年10月23日以湖口郵局第278號存證信函通知
原告謂：其擬依雙方租約第4條第2項及第7條第4項之規定於96
年10月30日提前終止租約，開始協議且按草約第7條第4、5、6
項提出返還起造費用等情，亦如前述，是由上開信函之文義觀
之，在兩造提前終止租約之情形，被告擬向原告請求返還系爭
房屋之起造費用。
③再衡諸交易習慣，承租他人之土地建築房屋時，承租人於承租
之土地上出資興建房屋，固由承租人原始取得該房屋之所有權
，惟於租賃關係消滅後，承租人負有回復原狀之義務，即應將
土地上興建之房屋拆除而返還承租土地予出租人之義務，此除
造成承租人須額外花費拆屋之費用外，且在房屋尚屬堪用之情
形下，亦造成經濟之損失，因此，或承租人為免除拆屋之義務
，或出租人為取得承租人興建房屋之利益，而為平衡出租人、
承租人雙方之利益，於交易習慣上，當事人間常以特約之方式
約定由出租人或其指定之人取得系爭房屋之所有權，一方面可
使出租人取得房屋所有之利益並承租人免除拆屋之義務，一方
面承租人可依民法第431條之規定，於租賃關係終止時，請求
承租人償還房屋之現存增價額。
④本院綜上被告與訴外人姜義芳及兩造訂立契約當時及過去之事
實暨前揭交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的，及
經濟價值作全盤之觀察之結果，認被告與訴外人姜義芳於93年
6月12日所訂租賃契約第7條第5項約定：房屋起造人由原告起
造，租賃期滿此建物歸起造人所有等語之真意，其中「房屋起
造人由原告起造」係約定由原告取得系爭房屋之所有權，而「
租賃期滿此建物歸起造人所有」之真意係約定如租約期滿時，
被告即不得再向訴外人姜義芳請求有益費用之償還。蓋非如此
解釋，則無法說明如系爭房屋係被告所有，則何以租約租止後
，被告為何不用將系爭房屋拆除而將承租之土地回復原狀，反
要求原告償還起造費用？亦無法說明，如系爭房屋係被告所有
，則何以其會與原告就系爭房屋成立租賃契約，即被告與原告
訂立租賃契約承租被告自己之房屋。
⑵綜上，被告與訴外人 姜芳義 前揭約定之真意既係在使原告取得
系爭房屋之所有權，被告因此出資為原告之利益興建房屋，於
系爭房屋興建完成時，原告自原始取得系爭房屋之所有權，應
可認定。又兩造所訂之租賃契約已經兩造合意終止，業如前述
，則被告繼續占用系爭房屋自屬無權占有，被告抗辯其係系爭
房屋之所有權人，其有權占有云云，洵屬無據。從而，原告本
於民法第767條之規定訴請被告遷出系爭房屋，將房屋交還原
告，為有理由，應予准許。
㈣原告請求被告給付積欠之租金及不當得利是否有理由？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，民法第179條前段定有明文。又租賃關係消滅後，承租人繼
續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，致出租人因
而受有不能使用收益之損害，此乃社會通常之觀念。查兩造間
租賃契約既已於97年3月8日終止，被告仍繼續占用系爭房屋仍
未搬遷，要屬無權占有，已如上述，則原告依不當得利法律關
係，請求被告返還此一利益，並以原租金每月5,000元作為損
害金之計算標準，尚屬相當。
⒉又被告自96年10月1日起即未再依約給付租金，業如前述，因
此，原告於租賃契約存續中本於租賃契約之法律關係，請求被
告按月給付5,000元之租金，租賃契約終止後本於不當得利之
法律關係請求被告按月給付5,000元之損害金，而請求被告給
付自96年10月1日起97年4月1日止，共7月合計35,000元，及自
97年5月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告5,000元
，亦屬有據，應予准許。
㈤綜上所述，原告為系爭房屋之所有權人，於租賃契契約終止後
，本於租賃物返還請求權及所有物返還請求權之法律關係，請
求被告應將系爭房屋遷讓交還原告，並本於租賃契約及不當得
利之法律關係請求被告給付自96年10月1日起97年4月1日止，
共7月合計35,000元，及自97年5月1日起至返還系爭房屋之日
止，按月給付原告5,000元，為有理由，應予准許，至逾上開
部分之不當得利請求，無理由，應予駁回。
本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，
經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳
予論駁之必要，併此敘明。
本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，
應依職權宣告假執行，原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，
惟此僅係促請本院依職權宣告而已，無庸為准駁之裁判。至其
餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，應予駁回。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　9　　月　　26　　日
竹北簡易庭法官　謝永昌
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　9　　月　　26　　日
　　　　　　　　　　　　　書記官張淑芬