裁判字號：臺灣桃園地方法院98年重訴字第371號民事判決
裁判日期：民國100年05月31日
裁判案由：履行契約
臺灣桃園地方法院民事判決98年度重訴字第371號原告大潤發流通事業股份有限公司法定代理人 梅思勰 訴訟代理人 劉志鵬 律師
黃世芳 律師
參加人同億建設股份有限公司法定代理人 江高照 訴訟代理人 李文輝 律師被告 桃園縣 農會法定代理人游象紀訴訟代理人 連元龍 律師
張人志 律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國100年5月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、原告起訴主張：
一、原告前就被告所有如附表所示之土地（下稱系爭土地），分別與被告訂立如附表所示之土地租賃契約（下合稱系爭租約）。原告依系爭租約之約定，就承租之系爭土地分別享有優先承租權，且此優先承租權之意涵，業經臺灣高等法院於另案即97年度重上字第378號判決中認為係指「租期屆滿時，原告得依原租約而優先續租之權」。原告雖對上開臺灣高等法院之判決不服而向最高法院提起第三審上訴，惟已由最高法院以98年度台上字第2260號民事裁定駁回原告之上訴，是上開臺灣高等法院判決就系爭租約中「優先承租權」意涵之解釋，應已告確定。此確定判決理由中，既已就訴訟標的以外之重要爭點，本於當事人充分舉證及辯論之結果，而為實質上判斷，則於同一當事人間就與該重要爭點有關所提起之他訴訟即本件履行契約事件，即不得再為相反之主張與判斷，亦即具有判決理由之爭點效。
二、原告向被告承租系爭土地，係供經營量販店即湳雅店所用，而原告為提升湳雅店之競爭力，擬更新硬體設備以改善營運狀況，故於民國93年7月12日發函被告請求延長系爭租約，冀望有10年以上之時間回收改善營運設施之投資，可知原告自無可能拋棄系爭租約之優先承租權。況若原告於94年12月30日之函文係放棄系爭租約之優先承租權，以換取與被告磋商締約之機會者，則原告將可能落入「放棄現行租約之優先承租權」，惟「未與被告締結任何新租約」之窘境，與常理相悖。且原告優先承租權之存在與否，所涉利益甚為重大，則若原告真欲拋棄優先承租權者，被告理應要求原告以文字明示拋棄優先承租權之意思表示，避免日後發生爭議，惟本件原告所有函文均無放棄優先承租權之記載。原告甚至於95年4月10日收受被告律師 彭國良 95年4月6日不擬續租之函文後，隨即於95年4月27日回函強調依系爭租約原告享有優先承租權，且於95年6月16日開標後當場主張行使優先承租權，並於95年6月19日通知被告重申已合法依約行使優先承租權。被告未於開標現場或收受原告信函時表示異議，僅於開標會議紀錄中載明：「大潤發流通事業(股)公司提出其有優先承租權，本會主持人（即被告總幹事訴外人 蔡瑞源 ）答覆將與律師研究後再答覆。」等內容，自不足認為原告已拋棄優先承租權。
三、原告94年11月18日及94年12月30日函文之說明，本意係將於兩造就系爭土地之出租方式達成雙贏之協議後，始同意配合相關程序辦理後續事宜。否則，原告若早已同意拋棄優先承租權，大可直接表示「本公司願與貴會來函所述同意拋棄優先承租權並配合相關程序辦理後續事宜」即可，並無必要表示「將與貴會達成雙贏之空間」等文字。兩造嗣後既未達成雙贏空間之協商結果，又何來配合辦理後續事宜、甚至拋棄優先承租權之可言。另兩造94年10月至95年4月之往來函文係就「新租賃契約」之內容為條件交換之協商，如兩造就條件交換之內容達成合意者，兩造當然要依合意內容簽訂新約；若未簽訂新約者即本件之情況，原告為保障自身之權益，自無可能同意拋棄系爭租約之優先承租權。且被告之法律顧問彭國良律師於95年4月4日回函被告之法律意見書說明欄就系爭租約期滿後原告享有優先承租權提供之法律意見，亦均無隻字片語提及原告已於94年12月30日放棄系爭租約之優先承租權。況優先承租權乃原告現時已存在之實際權利，具有高度經濟價值；而將來得以租金不再每年調漲5%之內容締約之機會，則具有履行之不確定性而不具有經濟價值，二者間顯然不具備「交易之對價性」，故原告自不可能先行放棄系爭租約之優先承租權。
四、原告於被告公開招租系爭土地開標後，當場立即主張依得標者即參加人同億公司之決標金額行使優先承租權。且被告法律顧問 廖珠蓉 律師及彭國良律師給予被告之法律意見亦均認所謂優先承租權，乃指約定標的物出租時，權利人有依同樣條件優先承租之權而言，所謂同樣條件，則係與第三人訂租約時之條件等語。再參以被告94年11月10日函之內容，亦足徵被告當時就系爭租約所約定優先承租權之認知，亦係指被告於系爭租約期滿後再次出租系爭土地時，原告有以與第三人同一條件優先承租之權利。是縱認原告已拋棄系爭租約之優先承租權，依兩造當時之認知，原告所拋棄者，僅係「與第三人相同條件優先承租系爭土地之權利」，並非「依系爭租約原條件優先續租系爭土地之權利」。
五、系爭租約第2條所謂之「優先承租權」，既係指原告於租期屆滿時，原告得依原租約內容有優先續租之權利，則原告一旦依原租約條件為繼續承租系爭土地之要約，被告即有承諾之義務。又原告業已於93年7月12日發函予被告為依原租約同一條件繼續承租之要約，且被告亦以93年8月26日函覆原告承諾依原租約內容繼續出租，故雙方於斯時已意思表示合致而締結新租約。縱認兩造就系爭土地於93年間未依系爭租約之原條件締結新租約；原告於98年8月25日委託律師發函被告，請求被告尊重原告享有之優先承租權，並應依系爭租約履行續訂租約之義務，亦已合法依約行使優先承租權。另原告於收受另案臺灣高等法院97年度重上字第378號判決之送達後，亦隨即於98年8月25日委託律師函請被告依上開判決及系爭租約第2條之約定履行續訂租約之義務，此非因原告明知有優先承租之權利而未行使，原告自未遲延行使系爭租約所定依原租約條件優先續租之權利。
六、被告辯稱已與參加人訂立土地合作開發契約，原告不得針對同一標的再請求重複訂約云云。惟兩造就系爭租約所為優先承租權之約定，與被告與參加人間之土地合作開發契約，洵屬當事人不同之債權契約，二者涇渭分明，不容混淆；況且，該土地合作開發契約，僅屬債權契約，並不具物權效力，本不得以之對抗契約以外之第三人。另原告於參加人得標後，依系爭租約之約定行使優先承租權，乃契約權利之正當行使，被告稱原告於投標失敗後始主張優先承租權，構成權利濫用一節，亦不可採。又本件原告於另案即臺灣高等法院97年度重上字第378號之聲明與本件所為訴之聲明並不相同；原告於另案所請求確認存在之優先承租權又係指「與第三人得標之相同條件優先承租之權」，而原告於本件並未請求確認優先承租權存在，故本件自無重複起訴之問題。
七、綜上所述，爰依法提起本件訴訟，並為訴之聲明：被告應以原告所提附件1至附件6所示土地、租期、租約內容與原告訂立租賃契約。
乙、被告則以：
一、原告曾於95年12月13日起訴請求確認其「優先承租權」存在，並請求被告與其訂約，經鈞院以96年重訴字第12號判決、臺灣高等法院以97年重上字第378號判決及最高法院以98年台上字第2260號裁定駁回原告之請求。原告既已就「優先承租權」請求確認並請求法院為訂立契約之判決，自不得就「同一標的」於本件重複起訴。
二、如附表編號6所示之系爭租約並無優先承租權之約定，此部分原告自不得請求訂約。而如附表編號1至編號5所示系爭租約約定之優先承租權部分，依臺灣高等法院97年度重上字第378號確定判決，則係指承租人得於原租約期滿時依原租約條件及按末期租金累增5%請求優先「議約」續租，且與原租期累計不得超過12年，並認續約之內容，重要條款仍須經當事人間另行議定、磋商討論及達成合致之意思表示後，續約之租約始得成立，絕非原告一行使優先承租權，被告即有承諾義務或雙方即達成續約合意。上開確定判決關於「優先承租權」指優先議約續租權利之意義，乃是兩造爭執之重要爭點，已行充分辯論及舉證後，方由法院為實質之判斷，具爭點效拘束力，原告自不得為相反主張。
三、被告於86年間將與系爭土地相近之新竹市○○段第718-15、718-18、726、729等地號土地出租予訴外人 呂進輝 ，簽訂
4年租期之租賃契約，租約內容與本件租約相似，其中第4條與第2條均約定租金每年累增5%及期滿後乙方即承租人享有優先承租權之規定。依照被告及訴外人呂進輝對此一文義的理解，均是4年期滿承租人得以第4年租金加5%要求續約
4年，且90年間、94年間訴外人呂進輝行使優先承租權時，雙方亦依此理解內容訂立續租之新租約。系爭租約係分別訂立於85年10月至86年2月，與訴外人呂進輝租約之時間相近，承租之土地亦為鄰近，契約全文文字版本相同，自應為同一解釋。足見優先承租權確指優先「議約」續租之權，絕非原告一請求優先續租，被告即有承諾義務，而無須經過任何「議約」之程序，否則無異將「優先承租權」擴張為形成權或形成訴權。
四、原告早已放棄系爭租約所約定之優先承租權，此事實已經鈞院以96年度重訴字第12號判決及臺灣新竹地方法院以95年度重訴字第194號判決、95年度重訴字第193號判決、臺灣高等法院以98年度重上字第384號判決肯認在案。其中臺灣新竹地方法院95年度重訴字第193號與臺灣高等法院98年度重上字第384號判決，更經最高法院以100年台上字第347號裁定駁回原告之上訴而告確定，有既判力。原告已放棄租約之優先承租權，既經上開確定判決認定，有確定力及爭點效，自不容原告為相反之主張。而上開確定判決之標的雖僅包含如附表編號3、4、6之系爭租約，但原告以94年12月30日之函文，同意被告所發94年11月10日函而放棄優先承租權之意思表示，乃針對兩造間當時有效之「全部租約」的單一意思表示，無法分割，效力及於全部系爭租約，亦即系爭土地全部，原告均不得再行主張已放棄之權利。
五、94年10月時，兩造就租約事宜進行協商，協商起因為原告希望再延長租約續租但要求租金「重新議價」不要每年調漲5%。被告認為依優先承租權之內涵，若欲優先議約續租即須依系爭租約第4條租金每年累增5%之約定，原告若希望以較低租金承租，即應放棄優先承租權，由被告在租約到期前推動租金不再累增5%之方式辦理招租手續。倘原告不同意放棄，被告只能待原租約期滿時視原告是否行使優先承租權而以每年累增5%計算租金。原告於94年10月25日先將擬好之函文草稿提供被告審閱，該草稿仍載明「依據租約本公司有優先承租權」，與被告要求放棄優先承租權之意思不符，被告不同意此草稿內容，原告便於94年10月27日將修改後草稿傳真被告，其內已刪除「本公司有優先承租權」之記載，由此可證兩造確有原告放棄優先承租權之協商。上開傳真稿經被告確認後，原告正式以94年10月31日函向被告申請「延長租約並重新議價」。被告收受後即於94年11月10日以桃縣農總字第0940003979號函明確向原告提議：⑴原告放棄系爭租約優先承租權；⑵被告在新約不再每年累增租金5%；⑶改以公開招租或議價方式擇一辦理，不問用何種方式若有新承租人產生，原告需同意配合辦理終止系爭租約事宜等3項要約，並要求原告儘速函覆。原告收受上開函文後，於94年11月14日先傳真一份日期登載為11月18日公函之草稿，預定作為回覆之書面。但因其內容並未有「同意被告94年11月10日函文提議」之記載，被告不同意，故原告未發函，由雙方再庚續協商、尋求共識。就被告而言，若原告不願放棄舊約優先承租權也無妨，等到租約屆滿由原告優先議約承租，租金須每年累增5%，完全不須調整。但對原告而言，因租金每年累增5%攸關原告實質經濟利益甚鉅，原告遂於兩造協商後，以94年12月30日大開94字第0941031002號函覆被告上開94年11月10日之函文，同意由原告放棄優先承租權交換被告不在新約每年累增5%之提議，並同意配合相關程序辦理後續事宜。
六、原告放棄優先承租權後，被告隨即以95年1月3日函請原告提供合作方案，原告便於95年2月7日向被告提出兩項方案，以每2年固定調漲租金1.5%或2%之方式計算租金，非每年調漲5%，故12年期間原告可節省新臺幣（下同）1.9億元、20年期間則可節省5.1億元。益見原告放棄優先承租權以換取租金不再累增5%之利益甚鉅。嗣後被告決定改以「土地合作開發」方式招商，告知原告後，原告在被告公告前，於95年4月7日提出合作建議方案，該方案之租金調幅仍以每2年固定調漲2%計算，不及每年5%。而被告於95年5月10日所通過之「合作開發案權利金」方案，權利金之計算則係以每
2年調漲3%之幅度，並非每年調漲5%，是均與系爭租約約定之每年累增5%之幅度相差甚鉅。由此可知，原告確已表示放棄系爭租約之優先承租權，以交換租金不調漲5%之條件。蓋原告若不放棄，則附隨的「租金每年累增5%」之續租條件，兩造均須遵守，將不能達成原告要求實質減少租金不再累增5%之目的，故原告當然願意放棄。且被告於95年6月5日以合作開發方式公開招商，招標公告上並無原告有優先承租權之記載，原告認同此招標方案並於95年6月15日無異議參與投標，亦堪認原告實明知其已無優先承租權，並已默示承認其已放棄優先承租權。
七、縱原告未放棄優先承租權，其於93年7月12日函及98年8月25日律師函亦未合法依約行使「優先承租權」。其中原告93年7月12日函並非行使優先承租權，已經最高法院於100年台上字第488號判決中認定在案。且由原告93年7月12日函文之文義，乃請求延長「原租約」之租期，而非請求於原租約期滿後依原租約條件續訂「新租約」。況93年7月間系爭租約尚未期滿，原告並無優先承租權可行使，益證該函確係請求變更原租約租期之要約而已，與優先承租權之行使無涉。至於被告以93年8月26日函回覆原告，也是以「變更原租約」的角度來處理原告93年7月12日函文，並提出將系爭租約租期均延長至97年2月28日之新要約，故被告93年8月26日函根本並非續訂新租約之承諾。
八、原告並未於系爭租約期滿時依原租約條件請求被告與之議約續租，反而主張與第三人同一條件請求訂立土地合作開發契約並向鈞院起訴請求確認及訂約，直至臺灣高等法院以97年度重上字第378號判決原告敗訴後，原告方於98年8月25日以律師函主張依原租約條件續訂租約，距原租約期滿已分別超過3年至1年半之時間，顯不符系爭租約第2條約定之要件。如認優先承租權之行使，無須在租約期滿時為之，不啻表示即便原租約屆期後3年、5年甚至10年，原告均可再請求被告續訂租約，嚴重背離經驗法則，顯非當事人訂約原意。且系爭租約之起租日分別為85年10月2日及86年5月23日，算至12年最長期限係97年10月2日及98年5月23日，嗣後已不得再優先承租。而原告所主張於12年最長期限屆滿後之98年8月25日始以律師函行使優先承租權，亦已逾12年最長期限之要件。
九、縱使原告未放棄優先承租權，但此優先承租權僅係基於當事人契約而生，並無如土地法第104條第2項之物權效力。被告既已依投標結果與參加人訂立土地合作開發契約，並依法公證，依債之相對性，契約存在於被告與參加人之間，原告縱有優先承租權亦不能對抗參加人，主張該已公證之土地合作開發契約無效，並請求就同一標的重複訂約。再者，原告於95年6月16日對被告招標公告毫無異議並積極參與投標，卻於投標失敗後才違反誠信主張優先承租權請求訂約，抵制得標人與被告，拒絕返還土地及拆除其上建物，甚至繼續利用土地從事營業獲取高額利益，損人利己，違反誠信原則，構成權利濫用，故原告亦不得請求重複訂約等語，資為抗辯。並為答辯聲明：駁回原告之訴。
丙、參加人參加訴訟之陳述係略以：
一、被告在95年6月5日公告就系爭土地公開招標，僅原告與參加人投標，並由參加人得標，參加人隨即在95年6月19日與被告簽訂土地合作開發契約書，並經公證在案，詎原告竟然在未得標情形下，向被告主張其有優先承租權，拒絕將土地交還被告，致使被告無法依約交付土地予參加人。被告先後對原告起訴請求拆屋還地，迭經臺灣新竹地方法院判決原告敗訴在案。原告另在鈞院提起確認優先承租權存在之訴，亦經判決駁回確定在案。況系爭租約中如附表編號6所示之部分根本並無優先承租權之約定，原告就該部分主張優先承租，自屬無據。況依兩造來往之函文內容可知原告已拋棄優先承租權至為明確。則原告豈能在拋棄優先承租權後又再起訴請求主張有優先承租權，並要求被告與其簽訂租賃契約。
二、兩造所訂原租約分別在95年10月31日、96年1月底及97年2月28日即均已到期，原告如要行使原租約同條件優先議約續租之優先承租權，自需在合約到期時即為主張，然原告98年
8月25日之函文內容並未表明願依系爭租約條件優先議約續租，且該函文離系爭租約到期已數年，原告在合約到期數年後再為主張，顯然與合約精神相悖。又原告參與投標未得標，而被告與參加人簽訂土地合作開發契約後，原告數年後主張「優先承租權」亦違反誠信而不可採。另原告93年7月12日之函文僅係向被告申請延長租約，並無請求訂立新租約之意思，被告則覆函明確同意系爭租約一併延長至97年2月28日，但此未經原告同意，故雙方未達成合意，則被告對於原告申請延長租期之要約引誘，僅同意其系爭租約一併延期至97年2月28日，並無以系爭租約之租賃條件續訂新租約之意思，意思表示極為明確。即使認原告有行使優先承租權之表示，然因優先承租權僅是「優先議約續租」之權，而因兩造在其後數次協商均未能達成任何之合意，由此兩造未就新合約之內容達成任何合意，應認原告未合法完成行使優先承租權。再依系爭租約第2條約定「本租約最長不得超過12年」，因此即便是行使優先承租權，續租之租期連同原租約租期合計亦不得超過12年，否則豈非變成永遠沒有屆期之永久租約，此自非訂定優先承租權之真意。
三、參加人在參與投標前，在招標公告及合作開發契約書中均無任何第三人有優先承租權之記載，因此才花費大筆金錢評估參與投標之作業，並在決定投標後繳納5千萬元之押標金參與投標，得標後更繳納2億元之履約保證，而開標時亦只有原告是競標者，亦即原告對公告等相關文件內容並無何異議也未主張其有優先權，原告在未得標後竟然忽而主張其有「優先承租權」，且原告所主張的優先承租權為與參加人得標同條件之優先承租權，在歷經數年訴訟均被判敗訴後，忽又轉而主張有依原租約同一條件之優先承租權，如此置參加人信賴利益及權益於何地？果依原告之主張則豈非不論是原告得標或參加人得標，結果一樣是原告得標，亦即一開始即不是處於競爭之狀態，而這情形為參加人所不知，原告亦未表明，如此行使權利明顯違反誠信原則。因此縱認原告有優先承租權存在，在其未表明有優先權且自行參與投標而與參加人競標後即不得再主張或行使此權利等語。並為參加聲明：駁回原告之訴。
丁、得心證之理由：
一、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項定有明文。本件原告主張其就系爭土地有優先承租權，得請求被告與原告訂立租約，而參加人則主張其已與被告就系爭土地簽訂開發契約書，得請求被告依約將系爭土地交付參加人開發使用，若依原告所主張被告就系爭土地應與原告訂立租賃契約，將使被告無法對參加人履行契約，故參加人屬就本件訴訟有法律上之利害關係，則依上開法律規定，其參加本件訴訟，並無不合，此先敘明。
二、經查，原告前就被告所有之系爭土地，分別與被告訂立如附表所示之系爭租約，而就如附表編號1至5之系爭土地部分，兩造有如附表備註欄所示優先承租權內容之約定，如附表編號6所示之租約則無相類約定之事實，有公證書5份、桃園縣農會土地租賃契約書6份附卷可稽（均為影本，見本院卷一第11頁至第40頁），並為兩造及參加人所不爭執，堪信為真實。
三、次查，原告曾於系爭租約租期屆滿前，以93年7月12日大開93年第0000000000號發函予被告，申請延長系爭租約（函文影本見本院卷一第280頁至第283頁；卷二第13頁至第16頁為同份函文）；93年8月16日被告之法律顧問即訴外人廖珠蓉律師，針對原告上開申請延長租約之要求，提出法律意見書（影本見本院卷一第321頁至第324頁；卷二第17頁至第20頁為同份書面）；被告對於原告上開申請延長租約之要求，則於93年8月26日以桃縣農總字第932526號函覆原告表示就系爭租約同意延長至97年2月28日，並請原告函覆意願如何（函文影本見本院卷一第284頁；卷二第21頁為同份函文）；復於93年10月29日以桃縣農總字第933394號函文表示因原告已逾2個月未回覆意願，故兩造間系爭租約仍依原合約辦理等語（函文影本見本院卷一第285頁；卷二第22頁為同份函文），是兩造就系爭租約並未合意延長至97年2月28日。另於94年10月25日原告之經理即訴外人 洪茂仰 與被告之總幹事即訴外人蔡瑞源協商延長系爭租約等事宜，訴外人洪茂仰當場交予訴外人蔡瑞源其上載有發文字號為94年10月25日大開94字第0941025001號之函文草稿，該函文並未有原告用印，也未正式寄發予被告，而於該函稿之說明第1點末尾，載有「依據租約本公司有優先承租權」之字眼（函文影本見本院卷一第286頁；卷二第23頁、第24頁為同份函文），於94年10月26日原告經理即訴外人洪茂仰傳真予被告總幹事即訴外人蔡瑞源上載發文字號為94年10月27日大開94字第0941027001號之函文草稿，該函文並未有原告之用印，亦未正式寄發予被告，而於該函文說明第1點之末尾，已無關於「依據租約本公司有優先承租權」之記載（函文影本見本院卷一第287頁；卷二第25頁、第26頁為同份函文）。而於94年10月31日原告正式以大開94字第0941031001號函寄被告，針對系爭租約向被告表示欲申請延長租約並重新議價（函文影本見本院卷一第288頁、第289頁；卷二第27頁、第28頁為同份函文），嗣被告於94年11月10日以桃縣農總字第0940003979號函覆原告上開函文，說明欄稱：「一、按：貴我雙方分別定有『85年度公字第4681號、85年度公字第4683號、85年度公字第5145號、86年度公字第0566號、86年度公字第0567號公證與87年2月10日簽訂（租期自86年5月23日起至97年2月28日止）之土地租賃契約』等6紙契約，出租地點相鄰，卻各有不同之租期，於貴我管理至為不便，就雙方對此6紙契約統一期限及有關條件之可行性提出說明。二、貴我於前揭土地租賃契約中第2條均約定有租約期限最長不得超過12年，依本會每屆理事會任期換約乙次，期滿後乙方有優先承租權…云云。（一）因此若貴公司主張前揭契約的優先承租權，則依該契約之精神本會當可主張第4條之規定即每年本會可要求貴公司之租金以每年累增5%計收，此當不待言。（二）故貴公司若願放棄前揭契約中的優先承租權為前提下，本會亦可不再堅持第4條之主張，改以公開招租或議價的方式，擇一對本會及貴公司最有利的出租條件招租，惟不論採取何種方式進行後，貴公司須同意本會與所產生之土地承租人簽訂契約前，貴我雙方如前揭6紙土地租賃契約關係即告終止，貴公司亦須同意配合辦理終止土地租賃契約事宜。」等語（函文影本見本院卷一第237頁、第238頁；另第290頁、第291頁及卷二第34頁、第35頁為同份函文；卷二第32頁、第33頁則為此函稿影本）；而於94年11月14日原告經理即訴外人洪茂仰傳真予被告總幹事即訴外人蔡瑞源上載發文字號為94年11月18日大開94字第0941031002號之函文，內容則載以：「主旨：為函覆貴會94年11月10日桃縣農總字第0940003979號函，請查照。說明：一、依貴我雙方合約到期日不一及地上物歸屬等問題，易造成日後管理及經營上困擾，確有再商議之處，且企業經營亦以永續發展為目的，待雙方進一步達成共識後我將配合貴會依程序辦理後續土地租賃契約事宜。二、因此，我方亦提供各種承租方案，供貴會予以討論以求貴我雙方皆最有利的出租方式，共進雙贏。」等語（函文影本見本院卷一第292頁；卷二第36頁為同份函文），此函文原告並未寄發予被告。嗣於94年12月29日為協商租約事宜，原告之經理即訴外人洪茂仰與被告之總幹事即訴外人蔡瑞源、被告之法律顧問彭國良律師至訴外人蔡瑞源之辦公室內進行商討，有當日被告工作人員之值日簿影本
1紙可稽（見本院卷一第293頁）。訴外人蔡瑞源表示被告不滿意原告上述擬定及傳真之函稿內容，原告即針對該函稿予以修改後，於94年12月30日以大開94字第0941031002號函文，正式函覆被告，其說明欄稱：「按企業之經營係以永續發展為目的，然貴我雙方之合約到期日不一及貴會堅持依據原合約中以每年累計調漲百分之五計收，將在未來租期裡租金將達原租金一倍以上且背離市場行情甚多並可能造成經營虧損而導致本公司管理暨經營上之困擾。因此，本公司願與貴會來函所述將與貴會達成雙贏之空間並同意配合相關程序辦理後續事宜。」等語（函文影本見本院卷一第239頁；另第303頁及卷二第37頁為同一函文）；於94年12月30日被告承辦人即訴外人 林秀芬 針對原告此函文，簽請上級核示，經被告秘書批示：請業務單位依該公司來函研擬對本會權益有利之招租方式供鈞長參考等語、總幹事批示：請主辦函大潤發提供可合作供參資料等語（影本見本院卷二第38頁）；於95年1月3日被告以桃縣農總字第0950000011號函寄發原告，於說明欄載稱：「…為使本案進行後續之處理，貴公司可否提供貴我雙方之合作方案以供本會參考。」等語（函文影本見本院卷一第304頁；卷二第39頁為同份函文）。原告即於95年2月7日以大開95字第0950207003號函覆被告稱：為配合本案推動，我方亦提供合作方案，敬請貴會參議（詳如附件），以期達到雙方互蒙利與永續經營之目的等語並隨函提出各為期12年、20年之2種租賃方案（函文影本見本院卷一第305頁至第310頁；卷二第40頁至第43頁為同份函文）。被告乃於95年2月20日、21日被告召開第15屆第5次理事會，會議決議如下：1.請業務單位行文大潤發依合約內容終止6紙契約；2.請業務單位於2個月內公開招商，請其提供租期12年及20年承租方案，後送理事會審議（會議紀錄影本見本院卷二第44頁至第47頁）。95年3月15日被告承辦人即訴外人林秀芬承上述理事會決議，提出簽呈並檢附「桃園縣農會公開招商提供土地承租方案建議書」，經訴外人蔡瑞源加以修改：將「承租方案」改為「合作開發」、「租期」改為「權利期間」，其次將所檢附「桃園縣農會公開招商提供土地承租方案建議書」，修改為「桃園縣農會土地公開徵求合作開發方案建議書」，將「承租方案」改為「合作開發」、將「租期」改為「權利期間」、並加註「須於本會土地上重新興建地上物作為權利金給付標的」等文字，於次日送請被告理事長即訴外人 古秀烽 批決（影本見本院卷二第48頁至第52頁）。簽呈核可後，被告即於95年3月21日製作公開徵求合作開發方案建議書說明（影本見本院卷二第53頁至第57頁）對外發送及分別刊登於聯合報及自由時報（登報影本見本院卷二第58頁至第63頁）；並再於95年4月6日委請彭國良律師事務所以95律良字第05040601號發函原告，表示依系爭租約依各契約屆期期滿即終止，被告將收回土地不再出租，依據被告第15屆第5次定期理事會決議事項辦理（函文影本見本院卷二第64頁、第65頁）；95年4月7日原告則以大開95字第0950407004號發函被告，表示針對被告公開招商並徵求合作開發建議書一案，提供合作開發建議書（函文影本見本院卷一第311頁至第315頁；卷二第66頁至第70頁為同份函文）；此外並另有家聚興業公司提供自建出租及合作開發二方案；95年4月14日因迄被告上開公告截止日為止，僅原告及訴外人家聚興公司兩家提出合作方案，被告承辦人即訴外人林秀芬彙整後擬簽，其說明一載稱：「本案依據第15屆第5次定期理事會決議辦理」等語，另說明五載稱：「綜合以上兩家提供之方案及本會現行土地利用方式：1.如於土地招租（註：經改文字為「招商」）過程係以租金（註：經修改文字為「權利金」）競標，租地建築條件於契約書中訂定，則可歸納為本會現行之土地出租方式，程序為送理事會審議，辦理公開招租；2.如於土地招租過程係徵求民間機構投資興建暨營運『招標標的物(計畫)』，則屬於本會與遠東百貨合作之BOT模式，競標方式為先審核申請人之資格，就合格申請人提出之投資計畫書進行評估，選出合於投資興建暨營運招標標的物條件之廠商參與工程及租金競標，此種模式需送理事會、會員代表大會審議後，辦理公開招標」等語。嗣經被告之總幹事即訴外人蔡瑞源於95年4月18日就上述簽呈簽辦「依說明五方式辦理，提理事會審議」，被告理事長即訴外人古秀烽則無異議批決，嗣被告即依循本次簽決結論，辦理後續之系爭土地招標作業；原告又以95年
4月27日大開95字第0950427005號函寄發被告，回覆被告95年4月6日之函文，其上載以：「…二、按企業之經營係以永續發展為目的，然與貴會雙方之合作自85年以來歷經十年來我方未有拖欠租金情事，倘貴會斷然在租約期滿後不再續約，對貴會之損失不可謂不小，且對本公司亦顯失公平。三、又依據貴我雙方合約第2條之約定：『合約期滿後乙方享有優先承租權。』，故仍請貴會鑑於雙方長年合作情誼，租期屆滿為荷」等語（影本見本院卷二第71頁；而於95年4月28日被告之承辦人即訴外人林秀芬秉承95年4月14日之簽呈經理事長批決之結論，再提出「桃園農會土地合作開發辦法」之簽呈，同日訴外人林秀芬另根據彭國良律師建議提出簽呈，並檢附桃園縣農會土地合作開發案權利金投標須知草案、土地合作開發契約書草案，擬提第15屆第6次定期理事會之方案草稿。嗣於95年5月10日被告舉行之第15屆第6次定期理事會，決議通過土地合作開發辦法、權利期間、權利金底價、投標須知、土地合作開發契約書（會議紀錄影本見本院卷一第316頁至第320頁；卷二第72頁至第76頁為同份會議紀錄；投標須知、契約書等影本則見本院卷二第80頁至第
100頁），並以95年6月5日桃縣農總字第0950001667號公告（影本見本院卷一第224頁、第225頁；卷二第77頁、第78頁為同份公告）定於95年6月16日進行公開招標，底價為10億5287萬1312元，由參加人以12億8926萬6129元得標，原告亦參與競標，惟僅出價10億8422萬2368元而未得標，原告於開標後當場表示行使優先承租權（開標紀錄影本見本院卷二第101頁）。嗣被告於95年6月19日與參加人簽訂「桃園縣農會土地合作開發契約書」並公證在案（公證書及契約書影本見本院卷一第227頁至第236頁；卷二第225頁至第
232頁為同份契約書），原告亦於同日寄發存證信函予被告，表示願以相同金額與被告簽約承租系爭土地（影本見本院卷二第102頁至第105頁）等事實，除為兩造及參加人所不爭執外，並有上揭書證影本附卷可憑。且經臺灣新竹地方法院於被告請求原告返還系爭土地及其上建物並為損害賠償、給付不當得利時，於95年度重訴字第193號、第194號判決中認定綦詳，嗣兩造雖均對臺灣新竹地方法院95年度重訴字第193號判決提起上訴，上開事實仍經臺灣高等法院於98年度重上字第384號民事判決中認定無誤。原告雖對上開臺灣高等法院98年度重上字第384號判決再提起上訴，惟經最高法院以100年度台上字第347號裁定駁回其上訴，有上開各判決、裁定之影本在卷可參（見本院卷第116頁至第213頁、第255頁至第279頁、本院卷二第319頁、第320頁），是已均足堪認定為真實。另原告對臺灣新竹地方法院95年度重訴字第194號提起上訴後，雖經臺灣高等法院以98年度重上字第721號判決廢棄除確定部分外之原判決，就廢棄部分駁回被告之請求，且於判決中認定系爭租約中所約定之優先承租權係指租期屆滿後，原告有依原租約內容優先承租之權，兩造並已有締結新租約之合意等情，然經被告對此判決提起上訴後，已經最高法院以100年度台上字第488號民事判決廢棄原判決，發回臺灣高等法院，有上開臺灣高等法院及最高法院之民事判決各1份在卷可參（均為影本，見本院卷二第243頁至第256頁、第350頁至第352頁），是尚不影響前述認定事實之結果。
四、又查，被告前曾向本院起訴請求確認原告就系爭土地之優先承租權存在及請求被告應以參加人得標之相同條件，與原告訂立契約，經本院以96年度重訴字第12號判決駁回其請求；原告不服迭次提起上訴，仍經臺灣高等法院以97年度重上字第378號判決及最高法院以98年度台上字第2260號民事裁定駁回其上訴之事實，則有臺灣高等法院97年度重上字第378號、本院96年度重訴字第12號民事判決、最高法院98年度台上字第2260號裁定各1份在卷可參（均為影本，見本院卷一第41頁至第51頁、第67頁至第115頁、本院卷二第144頁至第146頁），亦值認定無誤。
五、兩造於100年3月21日本院言詞辯論時（見本院卷第279頁），協議簡化爭點為：
（一）本件原告是否係就已經起訴之事件，重複提起同一之訴？
（二）兩造所定如附表所示之系爭租約，關於優先承租權的約定內容？
（三）原告是否已放棄前項爭點所認定之優先承租權？
（四）若原告未放棄第二項爭點所認定之優先承租權，是否可以於本件主張其已合法依約行使優先承租權？
六、本院之判斷：
（一）首查，本件原告於本院96年度重訴字第12號係起訴請求⑴確認原告就系爭土地之優先承租權存在。⑵被告應以參加人得標之相同條件，與原告訂立如其訴狀附件所示內容之契約；於本院判決駁回其請求後，原告提起上訴，經臺灣高等法院以97年度重上字第378號審理，其上訴聲明係：
「⑴原判決廢棄。⑵確認上訴人就系爭土地、729之4地號土地如原判決附圖所示部分土地，以後開⑶為內容之優先承租權存在。⑶被上訴人應以參加人得標之相同條件，與上訴人訂立如原判決附件所示內容之契約。」等情，除有上開判決影本在卷可參外，並有原告向本院提起96年度重訴字第12號之起訴狀影本附卷可憑（見本院卷一第62頁至第66頁）。而原告於本件訴訟所為訴之聲明則係：「⑴被告應以起訴狀附件1至附件6所示土地、租期、租約內容與原告訂立租賃契約。⑵訴訟費用由被告負擔。」，足見原告於提起之上開前後2件訴訟，訴之聲明並不相同。
且原告於本院96年度重訴字第12號、臺灣高等法院97年度重上字第378號訴訟事件中所請求確認存在之優先承租權係指「與參加人得標之相同條件優先承租之權」，而原告於本件訴訟則並未請求確認優先承租權存在；且所主張者為與系爭租約條件相同之優先承租權，亦可顯見原告於此兩件先後提起之訴訟中所為之聲明及標的，皆有不同。而按除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力；起訴之訴訟標的為確定判決之效力所及者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第400條第1項、第249條第
1項但書第7款分別定有明文。再按為訴訟標的之法律關係，前後不同，即不能以一事不再理之法則相繩，最高法院68年台抗字第235號判例意旨可資參照。而民事訴訟法上所謂一事不再理之原則，乃指同一事件已有確定之終局判決而言。所謂同一事件，必同一當事人，就同一訴訟標的而為訴之同一聲明，若此之者有一不同，自不得謂為同一事件（90年度台抗字第221號裁判意旨可供參考）。本件原告於前述另案所請求之聲明及法律關係，既與本件訴訟有所不同，則依上開法律規定及說明，自無違一事不再理之法則。
（二）次查，兩造訂定系爭租約之法源依據為「桃園縣農會土地招租辦法」。此辦法第2條規定：「桃園縣農會（下稱本會）之土地招租，應以公開招租為原則。」另第10條規定：「本會招租之土地，租賃期間以肆年為原則，期滿後承租人有優先承租權，租期最長不超過十二年。」（影本見本院卷二第236頁，第315頁為同份規定），業經臺灣高等法院於97年度重上字第378號判決中認定無誤。是依上開規定之內容，顯係指被告之土地應公開招租，惟如係業已招租之土地，其租期屆滿後承租人表示願意續租，且尚未逾12年之最長期限者，則被告應同意由原承租人優先議約續租，此時即無公告招租之必要。且其議約續租，顯然係以原租約為基礎，蓋此時並無被告與第三人另行訂立之租約出現，自無所謂與第三人同一條件續租之問題。是系爭租約所約定原告之優先承租權，並非指與第三人同一條件承租之意甚明。
（三）再查，臺灣高等法院97年度重上字第378號判決中，亦依訴外人呂進輝於86年11月1日起向被告承租與本件系爭土地同段且坐落位置相近之第718之15、718之18、726、
729地號等4筆土地之土地租賃契約書、優先承租意願書及被告第15屆第3次定期理事會決議訴外人呂進輝優先承租權之會議紀錄，而認訴外人呂進輝與被告所訂立之租賃契約，與系爭租約大致相似，其中關於租金每年累增5%及期滿優先承租權之條款更屬完全相同。且依訴外人呂進輝於94年10月11日租期屆滿時主張優先承租權而提出之優先承租意願書所載：「本人呂進輝承租貴會…土地…，租期
4年，依貴我雙方租賃契約第2條規定，租期屆滿後本人有優先承租權，今本人願意依貴會土地租賃契約條款續租上開土地，特以此書面為憑。」等語及被告之理事會於討論決議本案時，依其會議紀錄所載之議案說明：「…因雙方租約規定原承租人有優先承租權，此租期屆滿之際，經第14屆第3次定期理事會決議續租呂進輝君。…」等語，而加以認定訴外人呂進輝與被告間租賃契約所約定之優先承租權，其雙方均認知係指租期屆滿時得依原租約優先續租而言。此外並有訴外人呂進輝所簽立之優先承租意願書
2份、被告第14屆第3次定期理事會議紀錄1份、被告與訴外人呂進輝訂立之土地租賃契約書2份、被告第15屆第
3次定期理事會議紀錄1份附卷可佐（均為影本，見本院卷二第285頁至第298頁），與上開臺灣高等法院判決所認定者並無不符。本件兩造所訂之系爭租約，與訴外人呂進輝所訂之租約所使用之條款既屬相同，承租時間及標的物亦均相近，被告自不可能就相同之優先承租權條款作不同之解釋及處理。足徵系爭租約中所約定之優先承租權，其真意係指租約期滿，原告得依原系爭租約之條件優先續租之意。
（四）本件兩造於系爭租約中所約定之優先承租權，應指於租期屆滿時，原告得依原租約條件而優先續租之權，則本件所續應審究之爭點，即為原告有無放棄此優先承租之權利？按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又按解釋契約固須探求當事人之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意者，即不得反捨契約文字，而更為曲解；解釋私人之契約，應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意；解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意，最高法院17年上字第1118號、18年上字第1727號、19年上字第28號判例意旨足供參照。而查，由前述94年10月25日原告經理即訴外人洪茂仰所交予原告總幹事即訴外人蔡瑞源之函文草稿與於隔日即94年10月26日訴外人洪茂仰傳真予訴外人蔡瑞源之函文草稿對照觀察，後者已遭原告刪除「本公司有優先承租權」之記載，又隨後原告即正式於94年10月31日以大開94字第0941031001號函發予被告，內容亦確無提及優先承租權等字樣，可見要求原告放棄優先承租權一事係被告欲與原告協商之重點，兩造就此自均應有所明知。
（五）嗣被告於收受上開原告94年10月31日之函文後，於94年11月10日以桃縣農總字第0940003979號函覆原告之函文內容，既已明文表示：「…因此若貴公司主張前揭契約的優先承租權，則依該契約之精神本會當可主張第4條之規定即每年本會可要求貴公司之租金以每年累增百分之五計收，此當不待言。㈡故貴公司若願放棄前揭契約中的優先承租權為前提下，本會亦可不再堅持第4條之主張，改以公開招租或議價的方式，擇一對本會及貴公司最有利的出租條件招租，惟不論採取何種方式進行後，貴公司須同意本會與所產生之土地承租人簽訂契約前，貴我雙方如前揭六紙土地租賃契約關係即告終止，貴公司亦須同意配合辦理終止土地租賃契約事宜。」等語，前亦述及，自足認為被告的確已向原告表示以原告放棄優先承租權為條件，被告始願意於新約中不再堅持租金每年累增5%之要求，且新約須改以公開招租或議價方式擇一辦理，但不問用何種方式若有新承租人產生，原告須同意配合辦理終止系爭租約等事宜無誤。亦即被告以此函文所表示之意思係欲要求⑴原告放棄系爭租約中（除附表編號6所示之租約以外）所約定之優先承租權；⑵被告可不堅持須每年調漲5%租金；⑶此時則須改以公開招租或議價方式出租系爭土地，視何方式對兩造而言為最有利之出租條件，亦即出租條件須對被告有利雖不待言，亦須對原告有利，例如租金不會高至令原告經營後有虧損之疑慮，原告始可能有意願參與公開招租或議價，而與其他同有意願之廠商競爭逐標，以取得系爭土地之承租人地位；⑷若前述程序依次辦理後，系爭租約於被告與新產生之承租人（意即公開招租或議價之結果，非必由原告得標）訂立新約前，即告終止，原告須配合辦理終止事宜。
（六）被告上開函文之意思既甚明確，原告於收受被告此函文後，兩造對租約爭議即延長租約、調漲租金幅度及優先承租權等問題又再為磋商。原告先於94年11月14日傳真一函文草稿予被告，預定作為回覆被告函文之書面，但因其上並未有「同意被告94年11月10日函文提議」之記載，被告不同意，故兩造再續協商，並於94年12月29日在被告總幹事辦公室由訴外人蔡瑞源、洪茂仰及彭國良律師協商等情，業經證人蔡瑞源於本院96年度重訴字第12號事件及訴外人彭國良律師於臺灣新竹地方法院95年度重訴字第193號事件中證述明確，有上開判決內容之記載可稽。訴外人彭國良律師於上開訴訟事件中更經證述略以協商當時被告總幹事即訴外人蔡瑞源有說如果被告不調漲租金，原告必須要放棄優先承租權，雙方當天就是為了這個問題在協商，協商結果是原告之洪姓經理表示層級不夠，沒辦法現場就放棄優先承租權部分表示同意或是不同意，但是會把意見帶回原告公司，原告公司再另行函覆；且被告總幹事有提到如果原告放棄優先承租權的話，被告就不會再主張一定要每年租金調漲5%，如果原告不放棄優先承租權的話，被告這邊就要堅持每年租金調漲5%，而原告的洪經理在協調的時候，有表示希望被告不要每年調漲租金5%的意思，且未表示原告公司不可能放棄優先承租權，反而說願意全力配合被告總幹事的要求等語（筆錄影本見本院卷一第300頁至第302頁）。尤堪認為當時代表原告協商之訴外人洪茂仰已明確知悉被告以要求原告放棄優先承租權一事為條件，作為新約中被告不再以5%幅度累增租金之訴求；且訴外人洪茂仰雖無法當場表示同意與否，但既願日後與原告高層商討後再以函文回覆被告，則原告日後之函覆內容，自應係針對被告上開條件有所回應甚明。
（七）又原告嗣後於94年12月30日以大開94字第0941031002號函覆被告，說明欄述及：「按企業之經營係以永續發展為目的，然貴我雙方之合約到期日不一及貴會堅持依據原合約中以每年累計調漲百分之五計收，將在未來租期裡租金將達原租金一倍以上且背離市場行情甚多並可能造成經營虧損而導致本公司管理暨經營上之困擾。因此，本公司願與貴會來函所述將與貴會達成雙贏之空間並同意配合相關程序辦理後續事宜。」等語，亦經認定如前，由原告此函文之內容及上述彭國良律師之證述內容綜合以觀，已可知原告明白知悉其若優先承租，將致被告堅持以每年5%之幅度調漲租金，可能使原告經營產生虧損之結果，故原告所謂「本公司願與貴會來函所述將與貴會達成雙贏之空間並同意配合相關程序辦理後續事宜。」自係指願依被告前述94年11月10日函文所述之程序辦理，亦即原告願意放棄優先承租權。此觀被告日後於95年5月10日第15屆第6次理事會通過之「合作開發案權利金」，係改其權利金之計算以每2年調漲3%之幅度，而非每年調漲5%；原告於95年2月
7日向被告提出之2種不同期間之租賃方案，亦係以每2年固定調漲租金1.5%、2%之方式為之，另原告於95年4月
7日向被告提出之方案則係以每2年固定調漲2%之租金等情，均足佐證兩造已合意依被告前述94年11月10日函文所述之程序辦理。再依兩造上開協商內容及互相之函文往來以觀，均無任何文義或證據顯示原告放棄優先承租權須以日後被告必定與原告簽訂新約為前提，同甚明確。否則被告之函中不必特別敘明改以公開招租或議價方式出租系爭土地以及系爭租約於被告與新產生之承租人（意即公開招租或議價之結果，非必由原告得標）訂立新約前，即告終止，原告須配合辦理終止等事項。再依常情觀之，原告於94年10月27日大開94字第0941027001號函及94年10月31日大開94字第0941031001號函中既均僅述及：「申請延長租約並重新議價一案，請予惠辦。」等語，可知原告實有迴避使用優先承租權字眼之舉；以之與日後原告表示被告每年調漲租金5%將致原告經營產生虧損之情交互核之，實足推知原告顯係深怕其若行使優先承租權，被告即須受拘束而與原告訂立新約，但原告之租金也須以每年累增5%計算，原告當時既認為此租金金額過高，自不願輕易行使其優先承租權，則經兩造折衝協調之結果，益徵原告前述94年12月30日之函文確已拋棄優先承租權，並願由被告以較低之租金公開招租或議價之情，合於真實；此由原告嗣後於被告果真就系爭土地之招租事宜辦理公開招標時，亦確實際參與投標乙節，益徵無誤。
（八）綜上所述，原告依系爭租約（除附表編號6以外之部分）約定租期屆滿之優先承租權，已經兩造協商後，由原告於94年12月30日大開94字第0941031002號函中表明拋棄之意思，尚足認定無訛。則不問原告所主張其得優先承租之內容為何，其均已不得對被告主張得優先承租系爭土地。至系爭租約中有明文約定優先承租權之部分，既經原告拋棄權利，則如附表編號6所示無明文約定優先承租權之部分，不問其契約就此應為之解釋如何，原告自已更無從主張有優先承租權甚明。是原告仍遽而提起本件訴訟，請求被告與原告就系爭土地訂立租約，自屬無據。
七、從而，原告依兩造間約定優先承租權之法律關係，請求被告應以原告所提附件1至附件6所示土地、租期、租約內容與原告訂立租賃契約，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據並參加人其餘陳述，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無再逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國100年5月31日
民事第二庭法官張震武以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國100年5月31日
書記官顏伯儒┌──┬───────────────┬────┬───────┬────────────┐│編號│土地坐落地號（坐落地段均為│租賃期間│租金│備註│││新竹市○○段）│（民國）│（新臺幣）││├──┼───────────────┼────┼───────┼────────────┤│1.│718–4、718–42、719–3、│85.10.02│每月544,280元│1.經台灣新竹地方法院85年│││725–2等地號土地全部；│～│並自第2年起逐│度公字第4683號公證書公│││718–38、719–5、725等地號│97.02.28│年累增5%。│證。│││部分土地共2,474坪。│││2.契約第2條約定：「本租││││││約期限最長不得超過十二││││││年（即自民國八十五年十││││││月二日至民國九十七年二││││││月二十八日止），依本會││││││每屆次理事任期換約乙事││││││，期滿後乙方有優先承租││││││權。」│├──┼───────────────┼────┼───────┼────────────┤│2.│718–2、718–7、718–11、│85.10.02│每月每坪218元│1.經台灣新竹地方法院85年│││718–19、718–36、719–6、│～│，每月583,368│度公字第4684號公證書公│││719–9、725–4、725–5、│95.10.31│元並自第2年起│證。│││726–2、729–2、729–3、││逐年累增5%。│2.契約第2條約定：「本租│││729–5等地號土地全部；│││約期限最長不得超過十二│││718–38、719–5、725等地號│││年（即自民國八十五年十│││部分土地共2,676坪。│││月二日至民國九十五年十││││││月三十一日止），依本會││││││每屆次理事任期換約乙事││││││，期滿後乙方有優先承租││││││權。」│├──┼───────────────┼────┼───────┼────────────┤│3.│718、718–8等地號部分土地共│85.10.23│每月每坪220元│1.經台灣新竹地方法院85年│││1,788.5坪。│～│，每月393,470│度公字第5145號公證書公││││95.10.31│元並自第2年起│證。│││││逐年累增5%。│2.契約第2條約定：「本租││││││約期限最長不得超過十二││││││年（即自民國八十五年十││││││月二十三日至民國九十五││││││年十月三十一日止），依││││││本會每屆次理事任期換約││││││乙事，期滿後乙方有優先││││││承租權。」│├──┼───────────────┼────┼───────┼────────────┤│4.│718–43、718–44等地號部分土│86.02.04│每月每坪218元│1.經台灣新竹地方法院86年│││地共1,653.5坪。│～│，每月360,463│度公字第0566號公證書公││││96.01.31│元並自第2年起│證。│││││逐年累增5%。│2.契約第2條約定：「本租││││││約期限最長不得超過十二││││││年（即自民國八十六年二││││││月四日至民國九十六年一││││││月底止），依本會每屆次││││││理事任期換約乙事，期滿││││││後乙方有優先承租權。」│├──┼───────────────┼────┼───────┼────────────┤│5.│718–37地號土地1,834.36坪。│86.02.04│每月112,724元│1.經台灣新竹地方法院86年││││～│並自第2年起逐│度公字第0567號公證書公││││96.01.31│年累增5%。│證。││││││2.契約第2條約定：「本租││││││約期限最長不得超過十二││││││年（即自民國八十六年二││││││月四日至民國九十六年一││││││月三十一日止），依本會││││││每屆次理事任期換約乙事││││││，期滿後乙方有優先承租││││││權。」│├──┼───────────────┼────┼───────┼────────────┤│6.│718–41、725–3、729–6、│86.05.23│每月每坪36元，│原告主張本編號之土地租賃│││等地號土地全部；│～│每月57,600元並│契約雖未有如上優先承租權│││718–3、718–34、718–35、│97.02.28│自第2年起逐年│之約定，惟本編號租約土地│││718–39等地號部分土地，共以││累增5%。│與前述5筆租約之各筆土地│││1,600坪計算。│││間具有主物從物之關係，依││││││民法第68條第2項之規定，││││││原告行使前述5筆租約所訂││││││之優先承租權利時，得承租││││││之範圍亦當然及於本編號之││││││各筆土地，是原告就本編號││││││租約之土地亦得主張優先承││││││租權。│└──┴───────────────┴────┴───────┴────────────┘