臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決
111年度板小字第779號
法定代理人 徐雪華
訴訟代理人 林文宗
被告 盧龍山
訴訟代理人 廖梨米
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國111年6月6日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣捌萬參仟參佰貳拾捌元，及自民國111年1月1日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、本件原告之法定代理人原為林文宗，嗣於訴訟程序進行中變更為徐雪華，並經其具狀聲明承受訴訟（見本院卷第405頁），於法並無不合，應予准許。
二、原告主張：被告為門牌號碼新北市○○區○○路0段000號、202號房屋之所有權人，亦為昇之陽社區（下稱系爭社區）之區分所有權人。詎被告自民國109年10月起至110年11月止，均未按時繳納原告社區管理費，已積欠共新臺幣（下同）83,328元未給付，嗣經原告以板橋文化路郵局存證號碼第2162號、第2163號、第2250號、第2251號存證信函催繳，被告均置之不理。為此，爰依社區規約第18條規定提起本件訴訟，請求被告給付管理費。並聲明：被告應給付原告83,328元，及自111年1月1日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息。
三、被告則以下列陳詞置辯，並聲明：原告之訴駁回。
㈠系爭社區於106年建造完成，訂定規約時未考量獨立商家5戶共用部分不同，未將商家管理費收取方式訂入規約。被告與其他3戶獨立商家，依公寓大廈管理條例第26條(下稱管理條例)之規定，於108年2月23日、108年6月20日提出請求降低管理費之請求，原告於108年6月22日區分所有權人會議雖曾就「管理費事宜」議題表決，然未公平表決，且未依法定方式以修訂規約方式交付區分所有權人會議表決，顯然違反民法第73條、第74條規定，不能作為請求被告繳交管理費之依據。原告訂定規約時未考量被告獨立出口商家共用部分不同，未將商家管理費收取訂入規約，應依民法第227條之2判決兩造管理費爭議。
㈡系爭社區共80戶，住戶75戶、獨立出口商家5戶，社區住戶及獨立出口商家進出口不同，商家無進入住戶社區共用電梯、大廳等，被告事實上無法使用共用部分或共有部分，不應列入分攤，但系爭社區完工時即將5戶商店列入分攤電費，被告自107年入住原告社區每次分攤電費500多元，夏季更多達600元以上，惟被告並未使用原告社區電梯，另騎樓招牌照明皆為自行安裝燈具、保全監視器，亦未使用公共用電，被告既未使用部分共用部分，每月卻比社區住戶多給付500元以上，實屬不合理，應減免每次分攤電費500元。
㈢原告自108年4月13日召開第一屆第一次臨時區分所有權人會議會議通知，108年6月22日召開第一屆第二次臨時區分所有權人會議會議通知，109年7月12日召開第二屆第一次區分所有權人會議會議通知。原告皆未依管理條例第30條第1項區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，以書面明示議題通知區分所有權人。原告明知獨立商家管理費提案依法需以「修訂規約方式」提案交付區分所有權人會議討論，未於會議通知明列議題，原告於會議中「亦未以修訂規約方式」進行討論，原告明顯未依民法第73條所規定之法定方式進行決議，是以歷次討論調整管理費提案決議自始無效。
㈣被告多次以存證信函及書函請求原告處理商家減免管理費相關事宜，向原告提出調降管理費之請求，原告仍未處理以修訂規約議題提交區分所有權人會議通過，反以管理費事由交付表決，違反民法第148條規定。
㈤原告主張被告積欠109年10月至110年11月積欠管理費83,328元，然被告認其僅需負擔共有部分之費用，並要求減免2分之1管理費及每次分攤公共電費500元，故被告於上開期間僅需給付管理費36,064元。
四、法院之判斷：
㈠原告主張被告為系爭社區區分所有權人，依系爭社區規約應繳納109年10月至110年11月管理費共計83,328元，原告於110年11月12日、110年12月2日分別寄發板橋文化路郵局存證號碼第2162號、第2163號、第2250號、第2251號存證信函催請被告給付前開管理費，然被告迄今仍未繳納前開管理費等情，業據其提出建物登記第一類謄本、存證信函暨回執、住戶管理規約、請求金額明細表及區分所有權人會議會議紀錄為證，被告對此亦不爭執，惟否認原告有管理費請求權，並以前詞置辯。是以，本院所應審究厥為：被告拒絕繳交管理費，是否有理由？
㈡按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1條第2項規定，應適用民法第56條第1項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議，在法院撤銷決議前，該決議仍屬合法有效，其對各住戶自有拘束力存在（最高法院92年度台上字第2517號判決意旨參照）。又按總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。總會決議之內容違反法令或章程者，無效，民法第56條定有明文。被告雖以原告未依法定方式修改規約為抗辯，惟被告並未舉證證明歷次區分所有權人會議決議內容有何違反法令或章程而無效，或被告於決議後3個月內曾經聲請法院撤銷獲准之情事，系爭社區區分所有權人歷次會議之決議未經法院判決撤銷之前，仍係有效存在，被告仍應受其拘束。是以，原告依社區規約之約定，請求被告給付109年10月至110年11月管理費83,328元，即屬有據。
㈢復按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。另民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。而法律行為是否違反公序良俗，則應就法律行為之內容，附隨情況，以及當事人之動機、目的及其他相關因素綜合判斷之（最高法院83年度台上字第1530號判決參照）。公寓大廈之各區分所有權人或住戶，因各別主、客觀因素之考量，對共用部分本有使用頻率多寡及程度不一之可能，亦未必與其共用部分之應有部分比例成正比，因此依各住戶對於共用部分之使用程度，而欲逐一區別各區分所有權人或住戶對於各項公共設施之使用頻率或程度，而個別制定各區分所有權人應繳納管理、修繕、維護費用之分擔比例金額，非僅有曠日耗時，更有其事實上之困難性，且容易造成區分所有權人間彼此錙銖必較、分裂對立之局面，是公寓大廈管理條例第10條第2項，並未採取按受益程度分擔管理費之原則，而係規定按共用部分應有部分比例負擔為原則，並允各公寓大廈以區分所有權人會議或規約另為規定。又公寓大廈管理委員會為人之組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關，公寓大廈管理委員會為執行機關，至於所謂之公平，其內涵並非指絕對、機械之形式上平等，而係保障區分所有權人在法律上地位之實質平等，意思機關基於公寓大廈管理條例之價值體系及立法目的，自得斟酌規範事物性質之差異而為合理之差別對待，並享有一定之自由形成空間，祇須於不違反公序良俗及法律強制禁止規定之前提下，基於私法自治、團體自治及契約自由原則之精神，司法機關應予尊重，而不宜過度干涉。是以，原告依社區規約請求被告給付管理費，形式上合於公寓大廈管理條例之規定，被告未提出其他舉證證明原告社區規約內容有何違反公序良俗之情事，更無何趁被告急迫輕率無經驗而為法律行為，被告此部分之辯解，亦無理由。
㈣再按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法；契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，前項規定，於非因契約所發生之債，準用之，民法第148條、第227條之2固定有明文。原告既為區分所有權人會議之執行機關，依其規約請求區分所有權人及繳納，已如前述，其行使權利非以損害被告為主要目的，顯與前揭民法第148條要件不符。被告以原告規約自106年訂定時，未就獨立商家收費進行規範要求減免管理費，惟原告規約收取標準既係以社區全體住戶為適用對象，可知此規範尚非專就被告所為之差別待遇，另據原告提出之109年7月12日第二屆第一次區分所有權人會議、111年4月17日第四屆第二次區分所有權人會議會議記錄為證，顯見不僅一次對被告所提之減免商店一半管理費、減免500元公電費/雙月等事進行討論。縱最終決議內容並未合於被告之訴求，依社區規約第18條第2項及第4項規定，被告為區分所有權人，仍應向管理委員會繳交每月以每坪80元計算之管理費，如逾期未繳納，管理委員會亦得收取以未繳金額按年息10％計算之遲延利息，此觀諸該社區規約即明（見本院卷第35頁）。系爭社區規約就管理費之收取數額並未以公共設施或服務之使用多寡或頻率為計算基準，被告亦未舉證證明有何非當時所得預料，致原效果有顯失公平之情形。是以，被告以前詞置辯，仍屬無據。
五、綜上所述，原告依社區規約第18條之規定，請求被告給付83,328元及自111年1月1日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件係適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第436條之20，依職權宣告假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、本件係小額訴訟事件，依民事訴訟法第436條之19第1項規定，確定本件訴訟費用額為第一審裁判費1,000元，依同法第78條規定，由被告負擔。
中 華 民 國 111 年 7 月 21 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官陳怡親
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 111 年 7 月 21 日
書記官劉芷寧