新店簡易庭111年度店簡字第1738號民事判決

臺灣臺北地方法院簡易民事判決

111年度店簡字第1738號

原告 李松青

訴訟代理人 粘舜權 律師

被告 陳奕辰

陳志雄

訴訟代理人 劉秋明 律師

上列當事人間返還租賃物等事件，於民國112年5月17日言詞辯論終結，本院判決如下：

　　主文

被告陳奕辰應將門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○○號四樓頂樓加蓋之房屋騰空遷讓返還予原告。

被告應連帶給付原告新臺幣陸萬元。

被告應自民國一百一十一年九月十五日起至返還上開房屋之日止

，按月連帶給付原告新臺幣參萬元。

訴訟費用由被告連帶負擔。

本判決第一項得假執行；但被告陳奕辰如以新臺幣壹佰貳拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。

本判決第二項得假執行；但被告如以新臺幣陸萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。

本判決第三項就已屆期部分得假執行；但被告如以屆期應給付金額全額為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序部分

一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者

，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本

　　件原告起訴時原請求被告返還者為新北市○○區○○街00巷00號4樓房屋，惟因原告實際出租者為該4樓房屋之頂樓加蓋處，僅因該頂樓加蓋處無獨立門牌，故租賃契約記載出租標的物門牌為新北市○○區○○街00巷00號4樓，此據原告及被告陳志雄陳述明確（本院民國112年3月22日言詞辯論筆錄），是以原告於言詞辯論期日更正聲明請求被告返還者為「新北市○○區○○街00巷00號4樓頂樓加蓋之房屋（下稱系爭房屋）」，僅係更正其事實上之陳述，非屬訴訟標的之變更或追加，合先敘明。

二、另按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已

　　為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴狀送達後，原告不得

　　將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明

　　，不在此限，民事訴訟法第262條第1項、第255條第1項第3

　　款分別定有明文。本件原告原起訴請求：(一)被告應將門牌號碼新北市○○區○○街00巷00號4樓房屋騰空遷讓返還原告；(二)被告應連帶給付新臺幣（下同）6萬元；(三)被告應自111年9月15日起至返還房屋之日止，按月連帶給付原告6萬元；(四)訴訟費用由被告連帶負擔；(五)請依職權宣告假執行。嗣原告就訴之聲明（一）之部分撤回對陳志雄之訴；另就訴之聲明(三）部分減縮為「被告應自111年9月15日起至返還房屋之日止，按月連帶給付原告3萬元」，揆諸前揭規定，均應予准許。

三、又被告陳奕辰經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明、陳述，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分　　

一、原告主張：

(一)被告陳奕辰前邀同被告陳志雄為連帶保證人，向原告承租系爭房屋，約定每月租金1萬元，租賃期間自109年9月15日起至111年9月14日止（下稱系爭租約）。原告於租期屆滿前一個月即告知被告不再續租，並委請律師發函，然被告陳奕辰迄今拒不返還系爭房屋，系爭租約既因期滿而終止，被告陳奕辰即應返還系爭房屋，又被告陳奕辰、陳志雄並應連帶給

　　付下列款項予原告：　　

　1.律師委任費：　

　　原告因本案支出律師費用6萬元，依據系爭租約第12條之約定，原告得請求被告連帶給付律師委任費6萬元。

　2.相當於租金之不當得利：

　　被告陳奕辰於租約終止後仍繼續占用系爭房屋，每月可獲相當於租金之利益，致原告受有損害，原告自得請求被告自11

　　1年9月15日起至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付相當於租金之不當得利1萬元。

　3.違約金：

依系爭租約第6條之約定：「乙方於租期屆滿時，…如不及時遷讓或交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方絕無異議。」，故原告向被告請求自111年9月15日起至返還系爭房

　　屋之日止，按月連帶給付違約金2萬元，自有理由。

(二)為此，爰依系爭租約及不當得利之法律關係提起本訴，並聲明：1.被告陳奕辰應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；2.被告應連帶給付6萬元；3.被告應自111年9月15日起至返還房屋之日止，按月連帶給付原告3萬元（含相當於租金之不當得利1萬元、違約金2萬元）；4.訴訟費用由被告連帶負擔；5.請依職權宣告假執行。

(三)對被告陳志雄答辯之陳述：　　

　1.否認本件為不定期限租約，因系爭租約111年9月14日到期後，原告並未同意被告陳奕辰繼續承租，又被告陳志雄為系爭租約之連帶保證人，自應就租金與違約金部分連帶負責。本件係租期屆滿，而非終止租約，故律師函雖未記載租賃房屋為增建部分，然租期屆滿即應交還房屋，倘逾期未交還即發生系爭租約第6條違約金處罰之效果，與原告所發之律師函並無關聯。

　2.律師費6萬元係目前一般一審訴訟行情費用，而且依據臺北律師公會的收費標準，每一審律師收費於50萬元以下計算，就書狀的部分每一件以5萬元以下計算，本件原告請求律師費6萬元，並無過高。　

　3.本件原告已減縮請求違約金之金額，因被告陳奕辰租賃期間做出許多造成鄰居困擾之行為，經原告請其搬離，均置之不理，造成鄰居一再對原告抗議。而原告請求違約金係在督促承租人及連帶保證人，於租期屆滿時按期返還房屋，惟被告不但未按期返還，甚至主張並無違約，且迄今仍拒不返還房屋，故原告請求違約金2萬元，實無過高之情形。

二、被告陳志雄則以下列情詞置辯：

(一)雙方確有簽訂系爭租約，租金均由被告陳志雄匯入原告帳戶，111年9月14日租約到期後，被告陳奕辰迄今尚未搬離，惟被告陳志雄曾告知原告願繼續給付租金至被告陳奕辰母親遺產官司結束，然原告拒絕收受，若法院認被告陳奕辰於系

　　爭租約到期後仍繼續使用系爭房屋而有不當得利之情事，被告陳志雄願支付相當於租金之不當得利。

(二)系爭租約記載租賃標的為4樓之房屋，惟被告陳奕辰實際使用之範圍為4樓頂樓加蓋部分。原告寄發之律師函中主張終止契約並要求被告返還4樓房屋，與被告陳奕辰實際占用部分不符，故原告終止租約不合法，系爭租約變更為不定期租賃契約，且被告陳志雄有告知要繼續給付租金，係原告拒絕收受，故被告並無遲延給付租金，原告請求被告陳志雄給付違約金並無理由。退步言之，若認被告有違約情事，系爭租約第6條之約定應屬無效，因原告已收取押租金2萬元，卻另約定租金五倍之違約金，且上開約定屬定型化契約條款，被告無磋商變更之餘地，有顯失公平之情形，此違約金之約定過高，應予酌減。

(三)又原告依系爭租約第12條請求律師費之前提係被告有違約情形，然被告並未違約，故原告請求被告給付律師費用並無理由。退步言之，依法院選任律師及第三審律師酬金核定之給標準第4條第1項之規定，本案之案情單純，原告所獲利益不

　　高，其請求律師費用6萬元過高，應予酌減。

(四)聲明：請求駁回原告之訴；訴訟費用由原告負擔；如受不利判決，請准宣告准予免為假執行。　　

三、被告陳奕辰未於言詞辯論期日到場，於本院言詞辯論終結前亦未提出書狀為任何聲明或陳述。

四、得心證之理由：

　　原告主張之事實，業經其提出系爭租約、大舜律師事務所函

　　、委任契約、監視影像圖片、LINE對話紀錄等件為證。而被

　　告陳志雄雖就兩造簽立系爭租約，其為系爭租約之連帶保證人，且原定租賃期限於111年9月14日到期，被告陳奕辰迄今尚未返還系爭房屋等情均不爭執，惟對原告之請求以前詞置辯，經查：

(一)按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。次按保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付責任者而言，此就民法第272條規定連帶債務之文義參照觀之甚明。另按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證。原告於起訴原因已有相當之證明，被告對渠主張，如抗辯不實並提出反對之主張者，則被告對渠反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。若被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正

　　，而應為被告不利益之裁判。　

(二)原告請求被告陳奕辰應將系爭房屋騰空遷讓返還原告部分：

　1.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。經查，系爭租約雖記載租賃標的為「新北市○○區○○街00巷00號4樓」房屋，然嗣後原告交予被告陳奕辰使用者為4樓頂增建部分即系爭房屋，嗣後兩造亦未就此爭執，而被告 陳亦辰 亦住居於該增建部分逾2年，足認雙方真意確係就系爭房屋成立租賃契約。

　2.依系爭租約第2條所載，租賃期間自109年9月15日起至111年9月14日止，另第6條前段約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀騰空交還甲方…」，有上開租約在卷可稽（本院卷第15至19頁）。參以原告寄發予被告之律師函亦表明不再續租之意（本院卷第21至23頁），系爭租約自應於111年9月14日因期滿而終止。至被告陳志雄雖辯稱律師函中請求返還者為4樓房屋，非被告陳奕辰實際使用之系爭房屋，故原告終止租約不合法云云。然本件租約之標的物為系爭房屋，業據認定如前所述，則原告於律師函所指自為系爭房屋，縱原告因系爭房屋無獨立之門牌，為配合租約所載之地址而於律師函中仍以該4樓地址指稱系爭房屋，亦難據此認定原告所指非系爭房屋，更不得以此認定原告有續約之意。又觀諸上開律師函內容，原告並無提前終止租約之意，僅係通知被告於租約屆滿後應返還房屋，況系爭租約期限屆滿，本不須經催告程序即生終止效力，則被告陳志雄辯稱終止租約不合法，系爭租約成為不定期限租約云云，自屬無據。是以，原告請求被告陳奕辰應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，為有理由，應予准許。　

(三)原告請求被告連帶給付律師費部分：

　　系爭租約第12條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」；第13條約定：「乙方如有違背本契約各條項或損害租賃店/房屋等情事時丙方應連帶負損害賠償責任並願拋棄先訴抗辯權。」，有系爭租約在卷可稽（本院卷第15至19頁）。本件被告陳奕辰於111年9月14日租賃期限屆滿後，未返還系爭房屋予原告，顯已違反系爭租約。原告為取回系爭房屋，委任律師即其訴訟代理人協助處理，並支出律師費用6萬元，有其提出之委任契約在卷可憑（本院卷第27頁），被告陳志雄空言辯稱該筆費用不合理，未提出其他事證以實其說，其所辯自不足採。是原告自得依上開約定請求被告連帶給付律師費6萬元，自屬有據。　

(四)原告請求被告連帶給付相當於租金之不當得利部分：　　

按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，償還其價額，民法第179條前段、第181條後段分別定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之不當利益，同時造成房屋所有權人之損害，為社會通常之觀念。查本件租賃契約已於111年9月14日終止，被告陳奕辰未返還系爭房屋，仍無權占有使用系爭房屋至今，而其使用房屋所受之利益，依其性質不能返還，自應償還相當於租金之價額予原告。從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告自租賃關係消滅後之111年9月15日起至原告陳奕辰返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利1萬元，亦屬有據。

(五)原告請求被告連帶給付違約金部分：

　　按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。另按系爭租約第6條約定：「乙方於租期屆滿時，…如不及時遷讓或交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方絕無異議。」，有上開租約可證（本院卷第17頁），而被告陳奕辰於租賃期限屆滿後，迄未將系爭房屋騰空遷讓返還原告，則原告本得依系爭租約第6條請求承租人即被告陳奕辰與連帶保證人即被告陳志雄連帶給付違約金5萬元（計算式：月租1萬元x5倍＝5萬元）。雖民法第252條規定：「約定之違約金過高者，法院得依職權酌減至相當之數額。」，然原告業已減縮其違約金之請求為每月2萬元。本院審酌系爭租約所定租金為每月1萬元，參以系爭房屋所在位置、使用情形、社會經濟狀況及原告所受損害等情，認原告請求之違約金尚屬適當，並無過高情形。是原告請求被告自111年9月15日起至被告陳奕辰將系爭房屋騰空返還原告之日止，按月連帶給付原告違約金2萬元，為有理由。

五、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告陳奕辰將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；被告應連帶給付原告6萬元；另被告應自111年9月15日起至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告3萬元（計算式：相當於租金之不當得利1萬元+違約金2萬元=3萬元），均有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、答辯及所提之證據，均核與本案判決所認結果不生影響， 爰無庸 一一再加論述，附此敘明。

七、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，又被告 陳明 願供擔保，請求免為假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。

中　　華　　民　　國　　112　年　　6　　月　　14　　日

臺灣臺北地方法院新店簡易庭　　

法官　張淑美

以上正本係照原本作成。

對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴

書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。

中　　華　　民　　國　　112　年　　6　　月　　14　　日

書記官馮姿蓉