臺灣高雄地方法院簡易民事判決 98年度雄簡字第3923號
原 告 丁○○
代 理 人 甲○○
被 告 佃坤建設股份有限公司
法定代理人 戊○○
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國99年7月6日言詞
辯論終結，判決如下︰
主文
被告應給付原告新臺幣貳拾肆萬參仟柒佰柒拾陸元，及自民國九
十九年四月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔十分之一，餘由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣貳拾肆萬參仟
柒佰柒拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國94年5月9日向被告購買位於高雄市
○○區○○街○○○號房屋（下稱系爭房屋），並簽訂房屋買
賣契約書。詎於交屋後，每逢下雨，系爭房屋內牆壁即多處
漏水，雖經被告嗣後多次委請防水公司修繕，但並未改善，
一樓至二樓之樓梯旁滲漏起泡剝落、廚房上方角落、強面龜
裂、一樓客廳牆面龜裂滲水，二樓房間門龜裂、四樓樓梯上
方滲水、房間多處滲漏等，而嗣系爭房屋經鑑定結果乃被告
施工不良所致，且需修復費用新臺幣（下同）303,216元，
故依瑕疵擔保及債務不履行之法律關係，提起本件訴訟。聲
明為：被告應給付原告303,216元及自通知被告翌日即99年
4月8日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
二、被告則以：被告於94年5月9日出售系爭房屋與原告，並提
供保固一年至95年6月2日，原告於96年保固期後方才叫修
，共前往維修三次，滲水僅維修四樓頂板部分，其餘部分乃
因原告另行改裝太陽能板，為造成漏水之原因，故不予維修
。又漏水之原因剛開始僅有落水頭部分滲水，伸縮縫並無問
題，原告牆面並無滲水，96年時前往處理時，已將落水頭部
分打除磁磚處理，至97年時再次漏水，應是原有落水頭漏水
之水路已形成了，所以伸縮縫之漏水才會沿著舊有之水路滲
水，而建材均會有一保固期，該鑑定報告表示伸縮縫防水之
矽利康已裂開，乃係因時間經過之故，非被告所致，故此漏
水應非可歸責被告。再鑑定報告書上修復之費用另含有1樓
至4樓全部粉刷施作費用，且亦有說明此僅為美觀非影響結
構安全，應非屬被告之責任。另內政部就預售屋之契約書範
本，亦記載保固期僅有1年等語，資為抗辯。並聲明：原告
之訴駁回。
三、得心證之理由
㈠原告主張兩造於民國94年5月9日簽訂房屋及土地預訂買賣
契約，由原告向被告購買系爭房屋，被告並交付服務卡，其
上記載交屋期為94年6月13日，保固期間為一年，嗣於96年
至今多次發生系爭房屋4樓頂板、牆面、樓梯間及1樓2樓
樓梯間、牆面、房間、平頂龜裂滲水等多處漏水毀損之情形
，業據其提出建物謄本、相片19張、服務卡一紙為證，復有
被告所提之買賣契約書，及兩造所不爭執高雄市土木技師公
會98年10月9日高市土技字第09803376號鑑定報告書內之照
片為證，應堪信為真實。
㈡本院依兩造同意囑託高雄市土木技師工會就系爭房屋所出現
之1至4樓樓梯間、頂板、臥室滲水所造成之原因為何為鑑
定。鑑定結果為「試水3天後4樓樓梯間及前臥室平頂、牆
面有滲水痕跡，原因來自屋頂防水層失敗及外牆伸縮縫無法
有效防水所造成，1至2樓樓梯房樑側其滲水原因是2樓主
臥室地坪防水失敗所引起、1樓平頂上方之滲水痕跡研判原
因為上方2樓露台地坪防水失敗」，有高雄市土木技師公會
98年10月9日高市土技字第09803376號鑑定報告書（下稱
系爭鑑定報告）第3頁在卷可參。
㈢就4樓之滲水原因，被告辯稱乃原告自行加裝太陽能板所破
壞，另因建材本就有保固期，伸縮縫之矽利康係因時間經過
自然所致，本件漏水之原因應為落水頭防水處理問題等語。
然查，就系爭伸縮縫無法有效防水，系爭鑑定報告所鑑定之
原因乃伸縮縫內部施作方式不佳，與內部填滿水泥砂漿致無
法有效吸收地震時產生之變位，外部不銹鋼板邊矽利康已剝
落等語；又本院就鑑定方法及太陽能板加裝對4樓平頂牆面
漏水之影響，再函詢高雄市土木技師公會鑑定為說明，該公
會函覆經試水觀察研判係於牆角及靠伸縮縫處有滲水痕，而
太陽能裝設位置下方平頂無滲水痕，經觀察牆角處上方為漏
水頭，因此判斷太陽能板裝設無造成滲水之影響等語，有該
公會99年1月29日高市土技字第09900289號函在卷可憑（本
院卷第83頁），嗣經鑑定人乙○○到庭證稱，如果是太陽能
板鑽破防水層，相對位置下立刻就會有明顯的滲水痕，但是
試水觀察之結果，該處底下並無滲水等語。按建築結構之安
全、方式之評估乃專門技術，經驗之累積、研究、交流至為
重要，而土木技師公會因而創設，並受託就建物之設計、現
況、安全、損害及維修方法之估、鑑價。本件鑑定之結果係
依具有專業技術之公會，依專業判斷作成，且被告陳稱其已
就落水頭已為修繕，仍有上開漏水之情事，故高雄市土木技
師公會所鑑定之漏水原因認4樓平頂牆面乃因被告伸縮縫施
作不良、樓頂防水失敗，應屬可採。至被告另辯該伸縮縫之
矽利康係因使用時間而產生剝離，惟被告興建房屋所使用之
建材，應具有一般通常之品質，該矽利康係施作於樓頂，則
應具有抗紫外線、及冷熱變化而剝落之性能，原告於94年5
月間方購買系爭房屋，縱如被告所述，於96年方受原告通知
有漏水現象，然於此2年之期間，依社會一般所認定，仍屬
新屋設備完善之狀態，應不至因設備老化而剝落，足認該矽
利康應為施作不佳或材料為符合一般品質所致而產生剝落之
現象。
㈣按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，或出賣人故意不
告知物之瑕疵者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而
請求不履行之損害賠償，民法第三百六十條定有明文。又出
賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕
疵係於契約成立後始發生，且應可歸責於出賣人之事由所致
者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給
付之債務不履行責任，最高法院77年4月19日77年度第7次
民事庭會議決議內容可資參照。而依一般契約所稱之保固期
，乃就出售物於特定期間內所發現物有瑕疵時，出賣人均負
有修繕之責，實則為物之瑕疵擔保期間之特別約定，惟此並
不影響如瑕疵係可歸責於出賣人之事由，買受人所得依債務
不履行之法律關係所請求之權利，此亦由被告所提之內政部
預售屋買賣契約書範本第17條第2項「前款期間（保固期）
經過後，買方仍得依民法及其他法律主張權利」推知甚明。
系爭房屋中滲水及損害，依前所述，乃被告施工方式不良及
防水失敗所致，而被告為建設公司系爭房屋為其所興建，就
房屋之興建應確保無漏水之狀態應具備專業之識能，竟交付
原告此具有滲水瑕疵之房屋，則被告應負不完全給付之責，
又被告多次至系爭房屋為修繕，均未能修復該漏水之瑕疵，
故被告就該瑕疵應屬不能補正，原告自得依給付不能請求損
害賠償。
㈤按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，
應回復他方損害發生前之狀態，並得請求回復原狀所必要之
費用，以代回復原狀；又損害賠償，除法律另有規定或契約
另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民
法第213條第1項、第3項、第216條第1項定有明文。而
被告為漏水瑕疵之給付，被告不能補正，而應負損害賠償責
任，則原告之損害額非不得以若被告提供修補成無漏水狀態
之費用為基礎。而系爭房屋之修復方式，業經高雄市土木技
師公會鑑定結果，所需303,216元，惟其中59,440元係因牆
內水電配管及熱漲冷縮因素所造成牆面龜裂為美觀而估算等
語，有系爭鑑定書、高雄市土木技師公會99年5月11日高市
土技字第09901405號函在卷可參，故該筆牆面維修費用
59,440乃不可抗力之因素所造成，非屬可歸責被告之事由
，應予扣除，則依上開鑑定機關之專業性及其與兩造間並無
任何利害關係，具有公正性，堪認該修復費用及修復方式應
為合理，故系爭房屋滲水之修補費用，應為243,776元。（
303,216－59,440＝243,776）
四、綜上所述，原告依債務不履行之規定，請求被告給付系爭房
屋之修復費用243,776元及自通知被告之翌日即99年4月8
日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，為有理由，應
予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告
假執行。並依同法第392條第2項，依職權為被告預供擔保，
得免為假執行之宣告。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失
所附麗，應予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國99年7月22日
高雄簡易庭法官鄭瑋
上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向
本庭提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律
師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年7月22日
書記官林芊蕙