裁判字號：臺灣士林地方法院103年訴字第172號民事判決
裁判日期：民國103年06月30日
裁判案由：返還買賣價金等
臺灣士林地方法院民事判決103年度訴字第172號原告 李宗奭 被告 方又儀 訴訟代理人 陳達成 律師上列當事人間返還買賣價金等事件，本院於103年6月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：緣兩造於民國102年3月29日簽立土地及地上物權利讓渡合約書（下稱系爭讓渡書）及承諾約定暨委任授權書（下稱系爭承諾書），原告以新臺幣（下同）420,000元，向被告購買位於陽明山湖山路二段14之5號，右下方自小池塘起至櫻花樹-一畦田地，暨其地上物小房屋一棟。詎原告依約付款後，始知悉該標的之土地為國有土地，早已被政府徵收並發放補助金，致有無法使用權利之情形，被告早知上情，而仍圈地竊占、盜賣國土獲利，並違反系爭讓渡書及承諾書之約定，原告已於102年9月23日，以存證信函通知解除系爭讓渡書，被告應返還價金420,000元，且被告自始以沒有之標的（權利）售與原告，致原告無法使用，系爭讓渡契約因自始給付不能而當然無效。另系爭承諾書違約金之部分雖為原告手寫，惟倘授權部分為空白，被告應無簽名捺印之理，應認兩造間確有違約金之約定，是被告依系爭承諾書之約定，亦應給付懲罰性違約金1,000,000元，共計1,420,000元，爰依民法第184條及系爭讓渡書、承諾書之法律關係，提起訴訟，請求為擇一之判決，聲明求為命被告應給付1,420,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並願供擔保准為假執行之宣告。
二、被告則以：坐落草山頂坪櫻田○○○區○○段○○段第480之2、482之2地號土地（下稱系爭土地）位於陽明山國家公園，乃臺北市政府為擴建「北投第八號陽明公園」計畫所徵收之土地，惟於徵收完竣前（地上部之建築改良物及農作改良物俱未徵收）即廢止該計畫，致原有地主依土地法第23
5條規定，得繼續使用原有土地耕作，原土地所有權人 曹賜吉 亦然，而擁有該土地使用、收益權，98年11月17日曹賜吉身體狀況不佳，即透過其姊 曹寶緞 ，將該土地「使用權利」以660,000元讓渡予被告，被告復與曹寶緞合夥，各出資330,000元受讓該權利，嗣兩人又花費約200,000元整地、維修工寮，因兩人因此費用之分攤而生嫌隙，被告並有金錢需求，遂將其一半權利讓售予原告，原告對此均知之甚詳，而與被告簽約，被告並無詐欺之侵權行為情事，其交易標的為使用收益權利，並非土地之所有權，否則，豈有以420,000元之低廉價格出售之可能，是原告自不得主張權利瑕疵解除契約。另系爭承諾書，其授權範圍僅係與曹寶緞（即 林君亭 ）為協調、談判或訴訟而已，其後手寫違約文字為原告事後所增添，被告並不知情。原告明知其僅受讓該土地使用權，需與曹寶緞共享該使用權，竟於協調過程中要求「獨享」該工寮（放農具及養雞、鴨之寮舍）使用權，因而無法取得共識等語置辯，聲明駁回原告之訴，暨如受不利益之判決，願供擔保免為假執行之宣告。
三、本院之判斷：
㈠、按占有固為事實，而非權利，惟占有乃社會觀念上，對於物之事實支配關係，此種原屬於某方之事實支配，於移入他方支配後，如仍可認其保有同一性時，應認占有之移轉性即可存在，亦即占有自得為繼受取得之標的。復按占有人於占有物上，行使之權利，推定其適法有此權利。又占有人，推定其以所有之意思、善意、和平及公然占有者，民法第943條、第944條第1項分別定有明文。是物之占有人，縱令為無合法法律關係之無權占有，然其占有，對於物之真正所有人以外之第三人而言，依同法第962條及上開法條之規定，仍應受占有之保護，此與該物是否有真正所有人存在及該所有人是否對其無權占有有所主張，應屬二事；復按民法第943條所謂占有人於占有物行使之權利，推定其適法有此權利者。其所指之權利，究為何種權利，應依占有人行使權利當時之意思定之，並非專指所有權而言（分別有最高法院85年度台上字第1400號、73年度台上字第2984號判決意旨參照）。
復按所謂以不能之給付為契約標的，其契約為無效者，必以其給付有自始不能實現之情形，始足當之（民法第246條第
1項參照），而在約定讓與債權之情形，苟該債權在約定讓與時確屬存在，即無以不能之給付為標的之可言。而占有之事實狀態，既具有移轉性，並有占有物行使之權利、利益存在，而在社會通念上，亦具有相當之使用、經濟利益，則當事人以該占有為移轉之標的，並就價金互相同意時，即仍能成立買賣契約，該占有事實於訂約時確屬存在，即無以不能之給付為標的。經查，被告主張其就系爭土地僅有占有之使用權，並無所有權等情，與系爭讓渡書文意亦顯以該使用權為買賣之標的，而非所有權等內容相符，否則何以未約定移轉辦理移轉登記之期間，且嗣亦已為原告所不否認，揆諸前揭說明，自非以不能之給付為標的，原告主張系爭讓渡契約自始無效，即無可採。
㈡、次查，系爭土地確原於50年間經放領為 曹天進 、 曹天壽 分別取得，嗣於72年間經徵收，而屬國有土地等情，業據本院依職權向臺北市士林地政事務所調閱系爭土地光復初期迄今之登記謄本及地籍異動索引表在卷可佐（見卷第68-92頁），而堪認定。惟查，系爭土地自72年辦理徵收後，由原所有權人繼續使用後，復由曹賜吉相續使用，嗣曹賜吉身體欠佳，遂將於其上占有使用之權利讓與予被告，而由被告與曹寶緞共同出資取得於其上使用之權利等情，業據證人曹寶緞、曹賜吉分別到庭證述屬實（見卷第55頁反面、第56頁正反面、第98頁背面、第99頁正反面），徵諸首揭說明，此占有對於所有權人以外之第三人，仍受占有之保護，而得為移轉繼受取得之標的。又查，被告占有使用系爭土地之權利，即係由曹賜吉所讓與等情，業據原告自行提出收據暨房地使用權讓售協議書為憑；而該讓售協議書上記載：「方又儀願意將前賣主曹賜吉之房地售予李宗奭…雙方並協議如後：…二、日后甲方（即被告）與上開房地之合夥人林君亭之合夥事宜，甲方授權委任乙方（即原告）全權處理，代理甲方與其協定有關事宜。…四、詳細買賣約定及授權書另定之（即系爭讓渡書及承諾書）」，復對照系爭讓渡書係記載被告為讓渡人，其權利範圍：「陽明山湖山路二段14之5號，右下方自小池塘起此至櫻花樹~一畦田地，暨其地上物小房屋乙棟…自簽約日起永久讓給乙方」、「全部讓渡價金：420,000元整。…甲方即日起放棄一切暨有及後續權利。往後所有權利由乙方承接。詳如附件二：標的自劃圖及附件三：空拍圖所示」等語，及後附標的自劃圖上亦僅以手繪房屋、池塘、櫻花樹等物件，而全無地號、地界之標示，顯與一般買賣或承租特定物使用權限（債權或物權）之買賣應就土地地號有所記載、標示等情未合，足見被告自始均未向原告表示曹賜吉為系爭土地所有權人，並無足使原告誤認曹賜吉或被告為系爭土地之所有權人之可能。再者，依被告所提出標題為「草山頂坪櫻田-曹家寫真紀事」小冊（見卷第26-41頁），而該小書冊中之內文，確實已提及曹家土地遭國家徵收，而其內頁亦有證人曹寶緞之家居、池塘、櫻花等照片，就此應屬公開資料，被告亦無何刻意欺瞞原告之可能；再者，原告亦自承有聽說陽明山有很多土地是沒有權狀，可以買使用權利而沒有所有權，所以我當初是這樣買的，所以我買的確實是權利而不是土地，買來要投資開發等語（見卷第113頁），足見原告對於系爭土地並非私有，而無取得所有權之可能，應早已知悉，更遑論其經多次詢及究竟買受何種權利，亦無法明確說明，亦徵其並非買受特定有權占有之權源種類，且以證人曹寶緞、曹賜吉證述讓與予被告系爭使用權利全部為660,000元，其中被告為330,000元等情，則被告再以420,
000元轉讓予原告，單就該等使用土地之權利而言，尚屬相當，是應認被告主張於簽立契約時，原告早已知悉系爭土地為國有，其占有使用之事實將來可能會被所有權人主張為無權占有等情，應可採信，是原告主張其事後始知悉系爭土地已經徵收為國有，系爭讓渡書係遭被告詐欺或被告構成詐欺等侵權行為等情，顯與上開證據資料不符，而難採信。
㈢、原告復主張簽立系爭讓渡書後，被告始終未能使其取得系爭土地之占有使用，已於102年9月23日解除系爭讓渡書，請求返還價金及依系爭承諾書之約定給付懲罰性違約金等語，被告則否認有違約等語。第查，系爭讓渡書既係以被告就系爭土地之占有使用為買賣標的，業如前述，被告應負移轉占有予原告之義務，然查，前述原告所提出之收據暨房地使用權讓售協議書所載：「…日后甲方與上開房地之合夥人林君亭（即曹寶緞）之合夥事宜，甲方授權委任乙方全權處理，代理甲方與其協定有關事宜」等語，及依系爭承諾書上被告所不否認有授權原告就被告與曹寶緞合夥房地糾紛須協調、談判、訴訟時，全權委任原告處理讓與原告後衍生之相關事宜等文句，足見原告亦自始知悉被告受讓自曹賜吉上開占有使用之權利係與曹寶緞所共有，並授權原告處理相關事宜，以此作為履行實際交付占有使用之義務至明；況且，證人曹寶緞亦到庭證述：「後來方又儀買賣，我們有公家，方又儀後來講說一個人負擔太多錢了負擔不起，一半要給我，我就負擔一半，房子與地我與方又儀一人一半在那邊使用…但方又儀賣給人家簽了才告訴我，我也不確定是誰…只有講要賣」、「（問：你說方又儀一直告訴你說有要賣給人家，你有無問他這樣要如何賣？你們也沒有土地所有權？）我只是想維護環境而已，我不知道李宗奭會這樣，說全部是他的。李宗奭來說有跟我說他買了，要使用，房子他要修理，我說房子我有一半的權利…」、「（原告問：後來你知道房地方又儀賣給我時，你同意嗎？或你有無要讓我使用嗎？）是使用權，我有我自己的，原告有自己的，種種菜的話和平相處無所謂，只是使用權來種菜而已」、「（原告問：你是否曾經拒絕讓我使用？）因為原告說他全部都要，地全部是他的，存證信函也這麼寫」等語，與存證信函之內容通知曹寶緞要將系爭土地上範圍全部出租予他人及限期要求曹寶緞清空等語相符，有被告提出存證信函影本2紙在卷可佐（見卷第
110、111頁），足見被告並未無違反契約約定，反而係原告經授權後竟否認曹寶緞占有使用之權利，致遭曹寶緞拒絕全部交付占有，迄無法取得實際之占有使用，自屬可歸責於原告之事由，且依證人曹寶緞所證述，其給付尚屬可能，是原告主張依債務不履行之規定，請求解除契約，亦無可採。
㈣、再查，原告復主張依系爭承諾書所載：「本件買賣之房地倘有無法使用權利等情況或與（林君亭）無法達成分割使用範圍，本人無條件向（李宗奭）原價奉還並願以1,000,000元罰款予 李君 （以為懲罰性之違約金）…」等語，惟被告否認於簽名時有此等手寫文字於其上，而原告亦不否認該等文句筆跡為伊所手寫，則此段文字與前揭被告將曹寶緞洽商權利均已全權授權原告後，如無法談妥實應由原告自負其責之事理顯有矛盾，且就提及原告及曹寶緞時所使用稱謂、括弧等有所不符，難認係由同一人書寫時同時所為，被告抗辯係原簽名所無等語，尚非全然無據，且原告迄未能占有使用系爭土地實係可歸責於己之事由所致，亦如前述，被告並未違約，原告自無得向被告請求損害賠償之權利，其請求被告依約給付懲罰性違約金，亦屬無據。
四、綜上所述，原告明知系爭土地非屬被告所有，被告僅受讓自非所有權人曹賜吉之占有使用權，且被告之占有使用權復係與曹寶緞所共有，而仍與之簽約，自無詐欺可言，且被告亦確有占有使用權，非以不能之給付為標的，契約亦非無效；又被告復已授權原告與曹寶緞就共有權利為協商，因可歸責於原告之事由致無法與曹寶緞協商取得占有，被告亦無違約可言，是原告請求被告返還價金420,000元及給付違約金等，均無可採。從而，原告無論係基於民法第184條、系爭讓渡書或承諾書之法律關係，請求被告給付1,420,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請應併予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國103年6月30日
民事第二庭法官陳筱蓉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國103年6月30日
書記官彭品嘉